Nozione

L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e degli altri diritti reali di godimento, che prescinde dall’esistenza di un precedente titolo traslativo valido.

L’istituto è disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile e si fonda sull’esercizio di un possesso qualificato, idoneo a manifestare l’esercizio del diritto in modo pieno ed effettivo.

In particolare, l’usucapione si realizza quando il soggetto esercita un possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico, per il periodo di tempo stabilito dalla legge, variabile in relazione alla natura del bene e del diritto oggetto di acquisto.

Attraverso tale meccanismo, l’ordinamento attribuisce rilevanza giuridica alla situazione di fatto protrattasi nel tempo, premiando chi si comporta come effettivo titolare del diritto e, correlativamente, sanzionando l’inerzia del proprietario o del titolare originario, che abbia omesso di esercitare le facoltà connesse al proprio diritto.

Requisiti

Affinché l’usucapione possa perfezionarsi, è necessario che ricorrano congiuntamente i seguenti requisiti:

1. Possesso continuato e ininterrotto
Il possesso deve protrarsi per l’intero periodo di tempo previsto dalla legge, senza soluzioni di continuità, né interruzioni naturali o civili, e senza che intervengano atti idonei a privarne l’efficacia giuridica.

2. Possesso pacifico e pubblico
Il possesso deve essere esercitato senza violenza e senza clandestinità, in modo tale da risultare esteriormente percepibile e non occulto, così da consentire al titolare del diritto di reagire tempestivamente.

3. Possesso “uti dominus” o “uti titularis”
Il soggetto deve comportarsi come proprietario o titolare del diritto reale, esercitando sul bene i poteri corrispondenti al diritto che si intende usucapire, con esclusione delle ipotesi di mera detenzione o di possesso riconosciuto come dipendente dall’altrui diritto.

4. Decorso del termine di legge
Il perfezionamento dell’usucapione richiede il decorso di un termine variabile in funzione della natura del bene e del diritto, e in particolare:

• venti anni per i beni immobili e per i diritti reali di godimento sugli stessi (art. 1158 c.c.), nonché per le universalità di mobili e per i diritti reali sulle stesse (art. 1160 c.c.);
• dieci anni per i beni mobili e per i diritti reali sugli stessi, quando il possesso sia stato acquistato in buona fede;
• venti anni per i beni mobili e per i diritti reali sugli stessi, quando il possesso sia stato acquistato in mala fede;
• dieci anni per i beni mobili iscritti in pubblici registri e per i diritti reali sugli stessi, ricorrendo le condizioni previste dalla legge.

In presenza di tutti i requisiti indicati, l’usucapione si perfeziona ipso iure, producendo l’acquisto del diritto a titolo originario, con efficacia retroattiva al momento iniziale del possesso utile.

Differenze con l’usucapione abbreviata

L’usucapione abbreviata, prevista dall’art. 1159 c.c., riguarda alcune ipotesi speciali di acquisto a titolo originario per le quali il legislatore ritiene sufficiente un decorso del tempo inferiore rispetto a quello richiesto per l’usucapione ordinaria, purché ricorrano ulteriori requisiti qualificanti.

Usucapione abbreviata dei beni immobili
In relazione ai beni immobili, il termine di usucapione è di dieci anni, a condizione che sussistano congiuntamente:

• un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o il diritto reale;
• la buona fede del possessore al momento dell’acquisto;
• la trascrizione del titolo nei registri immobiliari.

La ratio dell’istituto è quella di tutelare l’affidamento del terzo che, in buona fede, abbia acquistato il bene da un soggetto privo di legittimazione, confidando nell’apparenza giuridica derivante da un titolo formalmente valido e regolarmente trascritto.

Usucapione abbreviata dei beni mobili iscritti in pubblici registri
Per i beni mobili iscritti in pubblici registri, il termine di usucapione è di tre anni, qualora ricorrano:

• un titolo astrattamente idoneo al trasferimento del diritto;
• la buona fede del possessore al momento dell’acquisto;
• la trascrizione del titolo nel pubblico registro competente.

Usucapione dell’universalità di mobili
Per l’universalità di mobili, il termine di usucapione è di dieci anni. In tale ipotesi non è richiesta la trascrizione del titolo, non essendo detta categoria di beni assoggettata a forme di pubblicità legale.

In tutte le ipotesi di usucapione abbreviata, la presenza di un titolo astrattamente idoneo e della buona fede iniziale consente una riduzione del termine prescrizionale, rafforzando l’esigenza di certezza dei traffici giuridici e la tutela dell’affidamento.

Cosa può essere oggetto di usucapione

Possono essere oggetto di usucapione:

• il diritto di proprietà, sia su beni immobili sia su beni mobili;
• i diritti reali di godimento, quali superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù, con esclusione delle servitù non apparenti e delle servitù coattive, in quanto incompatibili con un possesso idoneo ai fini dell’usucapione;
• il diritto di sepolcro, in quanto diritto reale atipico suscettibile di possesso continuato e qualificato;
• i diritti reali nudi, quali la nuda proprietà, quando il possesso sia esercitato in modo autonomo e non riconducibile all’altrui diritto, ad esempio in presenza di un usufruttuario;
• i beni mobili, purché il possesso sia continuo, pacifico e non interrotto per il tempo stabilito dalla legge;
• le universalità di mobili, a condizione che il possesso presenti carattere unitario, ossia riferito all’insieme dei beni considerato come complesso organizzato e non ai singoli elementi isolatamente.

Non sono invece suscettibili di usucapione, a titolo esemplificativo:

• le universalità di diritto, in quanto entità giuridiche astratte e non oggetto di un possesso materiale unitario;
• i beni non suscettibili di possesso, ossia quei beni che, per loro natura o per disposizione di legge, non possono formare oggetto di un potere di fatto esercitabile in modo continuativo.

Accertamento dell’usucapione tramite mediazione

Fino a pochi anni fa, nella prassi, l’accertamento dell’usucapione veniva quasi sempre perseguito mediante giudizio ordinario di accertamento davanti al tribunale.
Ciò avveniva nonostante l’usucapione maturi ipso iure e la sentenza che la riconosce abbia natura dichiarativa.

Questa impostazione trovava fondamento in un risalente orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui la vendita di un bene asseritamente usucapito, in mancanza di una preventiva sentenza di accertamento, non garantiva la certezza dell’oggetto del contratto. In tale prospettiva, il diritto acquistato per usucapione non era ritenuto immediatamente spendibile nei traffici giuridici. In questo senso si colloca Cass. civ., Sez. II, 12 novembre 1996, n. 9884, spesso richiamata per affermare la necessità dell’accertamento giudiziale ai fini della piena circolazione del bene.

Successivamente, la giurisprudenza di legittimità ha progressivamente superato tale orientamento.
La Cassazione ha chiarito che l’usucapione determina l’acquisto della proprietà automaticamente, al ricorrere dei presupposti di legge, e che la sentenza ha funzione meramente dichiarativa. Ne consegue che la vendita del bene già usucapito è valida anche in assenza di una sentenza di accertamento, restando quest’ultima rilevante solo sul piano probatorio e dell’opponibilità ai terzi. In questo senso si esprime chiaramente Cass. civ., Sez. II, 5 febbraio 2007, n. 2485, che esclude la nullità della compravendita di un immobile vantato come usucapito, pur in assenza di previo accertamento giudiziale.

Parallelamente, sul piano normativo, è intervenuta la riforma introdotta dal cosiddetto Decreto del Fare (D.L. 69/2013, convertito con modificazioni nella L. 98/2013).
Tale riforma non ha inciso sulla commerciabilità dei beni usucapiti, ma ha ampliato gli strumenti di accertamento dell’usucapione, includendo le controversie in materia di diritti reali tra quelle soggette a mediazione obbligatoria.

Oggi, quindi, l’accertamento dell’usucapione può avvenire sia mediante giudizio ordinario sia in sede di mediazione. Resta fermo l’orientamento giurisprudenziale che riconosce la piena validità della vendita del bene usucapito anche prima dell’accertamento, pur permanendo, nella prassi notarile, l’esigenza di assicurare certezza, prova e continuità delle trascrizioni.

Trascrivibilità dell’accordo di mediazione

L’art. 2643, n. 12-bis, del Codice Civile prevede espressamente la trascrivibilità nei registri immobiliari degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione.
La trascrizione è ammessa a condizione che il verbale di mediazione sia sottoscritto dalle parti e che le firme siano autenticate da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, quale il notaio.

La trascrizione dell’accordo di mediazione consente di rendere opponibile ai terzi l’accertamento dell’usucapione e di garantire la certezza giuridica dell’acquisto del diritto, assolvendo una funzione analoga a quella della sentenza dichiarativa sotto il profilo pubblicitario.

In tal modo, l’ordinamento assicura che l’accertamento dell’usucapione avvenuto in sede di mediazione possa essere utilmente speso nei traffici giuridici, salvaguardando la continuità delle trascrizioni e l’affidamento dei terzi.

Profili pratici: menzioni obbligatorie

Nel redigere un atto di accertamento dell’usucapione, anche a formazione unilaterale, è fondamentale rispettare alcune regole operative per garantirne la validità, la trascrivibilità e la tenuta nei confronti dei terzi.

L’atto deve contenere le menzioni obbligatorie previste per i trasferimenti immobiliari, pur trattandosi di un acquisto a titolo originario. Per ragioni di prudenza notarile, tali indicazioni vengono spesso inserite ad abundantiam, al fine di prevenire eccezioni di nullità o contestazioni in sede di controllo o di circolazione del bene.

Le dichiarazioni urbanistiche richieste dalla normativa vigente devono essere rese dall’usucapiente, ossia dal soggetto che ha esercitato il possesso utile e prolungato sul bene. Esse non possono invece provenire dal precedente titolare del diritto, che ha perso la proprietà per effetto dell’usucapione.

Analogamente, per le unità immobiliari urbane, è necessaria la dichiarazione di conformità catastale oggettiva, relativa alla corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria catastale depositata.
Non è invece richiesta la conformità catastale soggettiva, trattandosi di un acquisto che non deriva da un precedente titolo traslativo.

Il rispetto di tali accorgimenti consente di redigere un atto di accertamento dell’usucapione pienamente conforme alla normativa, idoneo alla trascrizione e utilizzabile senza criticità nei successivi passaggi negoziali.

Conclusioni

La mediazione rappresenta oggi uno strumento efficace, rapido e meno oneroso per l’accertamento dell’usucapione, in alternativa al giudizio ordinario.

Affinché l’accordo di mediazione produca però piena efficacia giuridica e possa essere validamente trascritto nei registri immobiliari, è imprescindibile l’intervento del notaio.

Il notaio svolge una funzione essenziale di garanzia e controllo di legalità. Verifica la validità del titolo, l’identità delle parti e la conformità dell’accordo alla normativa vigente. Cura inoltre gli adempimenti di registrazione e di trascrizione.

Grazie all’intervento notarile, l’accordo raggiunto in mediazione viene trasformato in un titolo giuridico opponibile ai terzi, idoneo a garantire la circolazione del bene e a tutelare il nuovo proprietario. In tal modo si rafforza la certezza del diritto e l’affidabilità dei traffici immobiliari.

L'articolo L’accertamento dell’usucapione fra processo e mediazione civile proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione

Il contratto di rete è uno strumento giuridico introdotto dall’art. 3, commi 4-ter e ss., del D.L. 10 febbraio 2009, n. 5, convertito con modificazioni dalla L. 9 aprile 2009, n. 33, e successivamente modificato.
Esso rappresenta una delle principali innovazioni del diritto commerciale degli ultimi anni, finalizzata a incentivare la cooperazione tra imprese senza compromettere la loro autonomia giuridica e operativa.

Attraverso il contratto di rete, più imprenditori si impegnano a collaborare in modo strutturato e continuativo al fine di accrescere:

• la capacità innovativa;
• la competitività sul mercato.

Ciascuna impresa aderente mantiene la propria indipendenza giuridica, gestionale, patrimoniale e fiscale, partecipando alla rete secondo modalità puntualmente definite nel contratto.

Finalità del contratto di rete

Il contratto di rete può perseguire molteplici obiettivi, tra cui:

• promuovere l’innovazione tecnologica;
• facilitare l’accesso a nuovi mercati;
• favorire la condivisione di risorse materiali e immateriali (quali know-how, personale, infrastrutture, sistemi informativi, ecc.).

Tale strumento consente, pertanto, di raggiungere scopi che le imprese, singolarmente considerate, avrebbero difficoltà a conseguire, migliorando nel complesso la loro posizione competitiva.

Struttura del contratto di rete

Il contratto di rete può prevedere:

• la costituzione di un fondo patrimoniale comune, destinato a sostenere le attività congiunte, soggetto alle disposizioni degli artt. 2614 e 2615 c.c.;
• la nomina di un organo comune, incaricato dell’esecuzione del contratto per conto delle imprese aderenti.

Forma e pubblicità

Il contratto di rete è stipulato tra più imprenditori; la disciplina più recente ammette, in casi specifici, anche la partecipazione di professionisti e di altri soggetti assimilati, secondo quanto previsto dalla normativa speciale.

Esso deve rivestire la forma dell’atto pubblico, della scrittura privata autenticata ovvero dell’atto sottoscritto con firma digitale, anche ai fini dei relativi adempimenti pubblicitari.

Nel testo vigente (coordinato) dell’art. 3, comma 4-ter, D.L. 10.2.2009 n. 5, come modificato da art. 45 D.L. 83/2012 conv. L. 134/2012, è scritto:

«Ai fini degli adempimenti pubblicitari di cui al comma 4-quater, il contratto deve essere redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, ovvero per atto firmato digitalmente a norma degli articoli 24 o 25 del D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82, …»

Il contratto deve essere iscritto nella sezione del Registro delle Imprese presso cui è iscritto ciascun partecipante; tale iscrizione ha natura costitutiva, sicché il contratto acquista efficacia solo dopo l’ultima iscrizione obbligatoria.

Caratteristiche principali

Tra le principali caratteristiche del contratto di rete si segnalano:

• struttura aperta: consente l’adesione di imprese ulteriori rispetto a quelle originarie;
• forma giuridica: deve essere redatto mediante atto pubblico, scrittura privata autenticata oppure atto sottoscritto con firma digitale;
• obbligo di pubblicità: il contratto deve essere iscritto nel Registro delle Imprese;
• flessibilità: le imprese stabiliscono liberamente obiettivi, risorse condivise, modalità di cooperazione e durata della rete, che può essere sia determinata sia indeterminata;
• gestione condivisa: possono essere disciplinate specifiche modalità per la gestione delle risorse comuni, la ripartizione dei costi e la distribuzione dei benefici.

Contenuto minimo del contratto

Ai sensi dell’art. 3, comma 4-ter, del D.L. 10 febbraio 2009, n. 5 (conv. L. 33/2009), il contratto di rete deve contenere, a pena di inefficacia, i seguenti elementi essenziali:

1. Dati identificativi delle imprese partecipanti
Indicazione del nome, ditta o ragione sociale di ciascun partecipante e, qualora sia previsto un fondo patrimoniale comune, della denominazione e della sede della rete.

2. Obiettivi strategici
Enunciazione degli obiettivi di innovazione e di crescita della capacità competitiva delle imprese aderenti, nonché delle modalità concordate per la misurazione dei risultati.

3. Programma di rete
Definizione degli obblighi e dei diritti di ciascun partecipante, delle modalità di realizzazione degli scopi comuni e, se previsto, disciplina del fondo patrimoniale comune.

4. Durata e modalità di adesione/recesso
Indicazione della durata del contratto, delle modalità di adesione di nuovi imprenditori, delle cause di recesso anticipato (ove previste) e delle relative condizioni e conseguenze.

5. Organo comune (se previsto)
Designazione dell’organo incaricato dell’esecuzione del contratto o di singole fasi dello stesso, con specificazione dei relativi poteri gestionali e di rappresentanza, nonché delle regole di sostituzione.

6. Regole decisionali
Determinazione delle modalità di assunzione delle decisioni su aspetti di interesse comune non attribuiti all’organo comune e, ove previsto, delle modalità di modifica del programma di rete.

Le reti con attività esterna

Le reti d’impresa che intendono operare con i terzi sono soggette a regole particolari.

Il contratto di rete che prevede un organo comune incaricato dell’esecuzione del programma, un fondo patrimoniale comune e la determinazione di una denominazione e di una sede proprie della rete può, a determinate condizioni, acquisire autonoma soggettività giuridica.

Tali reti possono infatti essere costituite sia come semplici reti-contratto, prive di soggettività distinta da quella dei singoli partecipanti, sia come reti-soggetto, dotate di propria soggettività giuridica.

La soggettività giuridica si acquisisce mediante l’iscrizione della rete, con la sua denominazione e sede, nella sezione ordinaria del Registro delle Imprese nella cui circoscrizione è stabilita la sede stessa; tale iscrizione si aggiunge a quella del contratto nelle posizioni del Registro delle Imprese dei singoli partecipanti.

Pertanto, per ottenere la soggettività giuridica, la rete deve adempiere a specifiche formalità pubblicitarie ulteriori rispetto a quelle previste per la semplice efficacia del contratto, il quale richiede comunque l’iscrizione nella sezione del Registro delle Imprese presso cui è iscritto ciascun partecipante.

Rappresentanza nella rete d’impresa

Nelle reti dotate di autonoma soggettività giuridica, la rappresentanza legale è normalmente esercitata dall’organo esecutivo, che agisce in nome e per conto della rete. All’organo comune può inoltre essere attribuita, se così previsto nel contratto, anche la rappresentanza dei singoli imprenditori aderenti, nei limiti dei poteri conferiti.

Nelle reti prive di soggettività giuridica, quando il contratto attribuisce all’organo comune il compito di gestire in nome e per conto dei partecipanti l’esecuzione del programma di rete, esso opera di regola come mandatario con rappresentanza dei retisti; la misura e l’estensione del potere rappresentativo discendono dal contenuto del contratto, che può anche limitarlo o escluderlo per determinate operazioni.

Fondo patrimoniale della rete

Costituzione del fondo
Il fondo patrimoniale della rete è costituito dai conferimenti iniziali dei partecipanti e dagli eventuali contributi successivi che ciascuno si impegna a versare.

Contenuto obbligatorio del contratto
Il contratto di rete deve indicare:

• l’ammontare degli obblighi di conferimento;
• i criteri di valutazione degli apporti effettuati con beni diversi dal denaro.

Autonomia patrimoniale
Il fondo patrimoniale costituisce un patrimonio autonomo e distinto da quello personale dei singoli imprenditori, indipendentemente dal fatto che la rete sia o meno dotata di soggettività giuridica.

Disciplina applicabile
Alla disciplina del fondo si applicano, per quanto compatibili, le norme relative al patrimonio consortile.

Tutela del fondo
Il fondo può essere aggredito soltanto dai creditori della rete, e cioè dai creditori per le obbligazioni contratte dall’organo comune in relazione al programma di rete; tali creditori possono far valere i loro diritti esclusivamente su detto fondo e non sui patrimoni personali dei singoli partecipanti.

Indivisibilità del fondo
Per tutta la durata della rete, i partecipanti non possono richiedere la divisione del fondo patrimoniale.

Vantaggi a seguito di adesione a un contratto di rete

L’adesione a un contratto di rete comporta significativi benefici, tra cui:

• ottimizzazione delle risorse: condivisione di impianti, infrastrutture, personale e know-how;
• maggiore capacità di innovazione: grazie allo scambio di conoscenze e competenze tra i partecipanti;
• accesso a nuovi mercati e canali commerciali;
• possibilità di accedere a finanziamenti pubblici e privati destinati a progetti collaborativi, all’innovazione e all’internazionalizzazione;
• agevolazioni fiscali, previste in specifiche ipotesi normative;
• flessibilità operativa, con ampia autonomia nella determinazione delle regole interne di funzionamento della rete.

L'articolo Il contratto di rete: finalità e vantaggi nella Legge 33 del 2009 proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Premessa

Nel quadro delle agevolazioni “prima casa”, il legislatore è intervenuto prorogando da un anno a due anni il termine entro cui il contribuente, che acquista un nuovo immobile con i benefici “prima casa” pur possedendone già uno, deve alienare l’immobile pre-posseduto per non decadere dall’agevolazione.

La modifica non si limita agli acquisti futuri: opera anche per i rogiti stipulati nel 2024, a condizione che al 31 dicembre 2024 non fosse ancora scaduto il precedente termine annuale; in tal caso, il conteggio prosegue con la nuova finestra biennale.

Resta inteso che la proroga riguarda solo l’ipotesi in cui il nuovo acquisto preceda la vendita del bene pre-posseduto; non incide invece sui termini previsti per lo scenario opposto, in cui la vendita precede il successivo acquisto, che restano fissati in dodici mesi secondo la disciplina ordinaria.

Il sistema consente quindi di completare la dismissione con un orizzonte più ampio quando il termine non era già spirato alla fine del 2024. Ciò evita effetti punitivi su operazioni in corso e rendendo più gestibile la pianificazione della vendita dell’immobile “vecchio” a fronte del nuovo acquisto agevolato.

Esempi pratici:

• Acquisto prima / vendita dopo (biennio applicabile): acquisto agevolato il 15 marzo 2024 ⇒ la vendita del pre-posseduto può avvenire fino al 15 marzo 2026.
• Acquisto antecedente al 2024 con termine già scaduto (nessuna proroga): acquisto agevolato il 10 novembre 2023 ⇒ termine rimasto fermo al 10 novembre 2024, senza beneficiare dell’estensione.
• Vendita prima / nuovo acquisto dopo (termine che resta di un anno): vendita dell’immobile il 20 febbraio 2025 ⇒ il nuovo acquisto dovrà intervenire entro il 20 febbraio 2026 (12 mesi). In questa sequenza, il termine rimane annuale e non subisce l’allungamento a due anni.

Il caso sottoposto a interpello

L’istante, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” nel 2018, ha stipulato un secondo acquisto agevolato nel gennaio 2024, assumendo l’impegno di alienare l’immobile pre-posseduto entro un anno. Per sopravvenuti ritardi di natura bancaria, la dismissione non è stata perfezionata entro il termine annuale.

Nel frattempo, la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) è intervenuta estendendo da uno a due anni il termine per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto ai fini della conservazione del beneficio. L’istante chiede quindi di confermare l’applicabilità del nuovo termine anche agli atti stipulati nel 2024, a condizione che al 31 dicembre 2024 non fosse ancora spirato l’originario termine annuale.

L’interpretazione prospettata dal contribuente e avallata dall’Agenzia delle Entrate

Il contribuente ha sostenuto che, in coerenza con la modifica di cui all’art. 1, comma 116, L. 207/2024, i rogiti stipulati nel 2024 possano usufruire del nuovo termine biennale per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto, purché l’originario termine annuale non fosse già scaduto al 31 dicembre 2024.
In tale prospettiva, si eviterebbe la decadenza dall’agevolazione “prima casa” e si beneficerebbe dell’estensione a due anni per completare la dismissione dell’immobile già posseduto.

Il nuovo termine di rivendita agevolata

L’agevolazione fiscale “prima casa” è disciplinata dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al T.U. Registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131). Essa prevede, per gli atti di acquisto di abitazioni diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9, l’applicazione dell’aliquota del 2% dell’imposta di registro (in presenza dei requisiti di legge).

I principali requisiti sono:

1. Residenza: l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto;
2. Assenza di altra abitazione nel Comune: l’acquirente non deve essere titolare — neppure con il coniuge — di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa situata nel medesimo Comune;
3. Assenza di precedente “prima casa”. L’acquirente non deve essere titolare, neanche pro-quota, di diritti di proprietà o altri diritti reali su altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni in qualunque Comune del territorio nazionale.

La modifica al comma 4 bis della Nota II bis

Con l’art. 1, comma 116, della Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025) è stato modificato il comma 4-bis della Nota II-bis. La nuova formulazione consente di mantenere l’aliquota agevolata anche quando l’acquirente, al momento del nuovo atto, sia ancora titolare di un precedente immobile acquistato con i benefici “prima casa”, purché provveda alla alienazione del bene pre-posseduto entro il termine ora esteso da uno a due anni dalla data del nuovo acquisto.

In sostanza, il periodo utile per dismettere l’immobile “vecchio” raddoppia, passando da 12 a 24 mesi. Si offre quindi maggiore flessibilità ai contribuenti che, pur fruendo dell’agevolazione sul nuovo acquisto, necessitano di tempi più ampi per completare la vendita del precedente immobile.

L’Amministrazione finanziaria ha inoltre precisato che l’estensione biennale non riguarda soltanto gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma si applica anche a quelli conclusi nel 2024, a condizione che al 31 dicembre 2024 non fosse ancora decorso l’originario termine annuale per l’alienazione. Ciò consente, in pratica, a chi ha effettuato un secondo acquisto agevolato nel 2024 e si trovava ancora entro l’anno alla fine del 2024, di beneficiare del nuovo termine di due anni. Tale interpretazione è stata resa nota dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello interpello n.197/E/2025.

Conseguenze pratiche per i contribuenti

L’intervento normativo, unitamente ai chiarimenti applicativi, amplia la tutela del contribuente. Consente di conservare l’agevolazione “prima casa” sul secondo acquisto anche quando la dismissione dell’immobile pre-posseduto richiede tempi più lunghi. Si evita così la decadenza purché l’alienazione avvenga entro due anni dal nuovo atto.
Nel caso concreto, chi ha comprato a gennaio 2024 con i benefici “prima casa” — e il cui termine annuale non era scaduto al 31 dicembre 2024 — potrà vendere entro gennaio 2026.

Credito d’imposta per il riacquisto dell’abitazione principale e coordinamento con il termine biennale

Il credito d’imposta di cui all’art. 7, L. 448/1998 spetta al contribuente che, dopo aver alienato un’abitazione già agevolata, riacquista un’altra casa di abitazione da destinare a propria abitazione principale.
Il credito è pari all’imposta di registro (o IVA) corrisposta in occasione del precedente acquisto, nei limiti dell’imposta dovuta per il nuovo atto.

La riforma del comma 4-bis della Nota II-bis al T.U. Registro (Legge di Bilancio 2025) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui alienare l’immobile pre-posseduto quando si procede a un nuovo acquisto con regime di favore, per evitare la decadenza. Con Risposta n. 197 del 30 luglio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il nuovo termine biennale si applica anche alla spettanza del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998 quando l’acquisto precede la vendita: il credito è riconosciuto (in via provvisoria) e diventa definitivo se la vendita del precedente immobile avviene entro 24 mesi dalla data del nuovo acquisto; in difetto, scatta la decadenza sia dall’agevolazione sia dal credito.

Ne discende la seguente distinzione operativa:

• Acquisto prima / vendita dopo (vendita “postuma”) → il termine è di 24 mesi per alienare il pre-posseduto; entro tale biennio si conserva l’agevolazione e si consolida il credito d’imposta.
• Vendita prima / riacquisto dopo (riacquisto “classico”) → rimane fermo il termine di 12 mesi entro il quale effettuare il riacquisto per fruire del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998; questo termine annuale non è stato modificato dalla Legge di Bilancio 2025.

Restano invariate le ordinarie condizioni del credito (criteri di quantificazione, limiti e modalità di utilizzo).

L'articolo Prima Casa: due anni per l’alienazione dell’immobile preposseduto proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

I Finanziamenti a medio e lungo termine

L’imposta sostitutiva sui finanziamenti è prevista dal D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601.

In particolare, ai sensi dell’art. 15 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, le operazioni relative a finanziamenti a medio e lungo termine – ossia di durata superiore a diciotto mesi – sono esenti:

1. da imposta di registro,
2. dall’imposta di bollo,
3. dalle imposte ipotecarie e catastali,
4. dall’imposta sulle concessioni governative.

L’esenzione si estende, pertanto, non solo al contratto principale di finanziamento, ma anche a una pluralità di atti e formalità ad esso collegati, tra cui:

• provvedimenti, contratti e documenti inerenti all’esecuzione, modificazione o estinzione del finanziamento;
• garanzie, di qualsiasi tipo e prestate da chiunque, in qualsiasi momento;
• surroghe, sostituzioni, postergazioni, frazionamenti e cancellazioni, anche parziali;
• cessioni di credito e trasferimenti delle relative garanzie.

Il beneficio è altresì riconosciuto alle operazioni poste in essere da soggetti abilitati al credito a medio-lungo termine e da società di cartolarizzazione ai sensi dell’art. 5, comma 7, lett. b), D.L. 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla L. 24 novembre 2003, n. 326, purché sia stata esercitata l’opzione di cui all’art. 17 del medesimo decreto.

Deroghe al regime di esenzione

Il secondo comma dell’art. 15 D.P.R. 601/1973 prevede un’espressa deroga al regime di favore, stabilendo che:

• gli atti giudiziari relativi alle operazioni di finanziamento siano soggetti a imposta secondo il regime ordinario;
• le cambiali eventualmente emesse in relazione ai finanziamenti siano assoggettate a imposta di bollo nella misura fissa di euro 0,052 per ogni 516,46 Euro o frazione.

Le agevolazioni fiscali nei finanziamenti settoriali di qualunque durata

Dopo aver definito, all’art. 15 D.P.R. 601/1973 , un regime agevolativo per i finanziamenti a medio e lungo termine (ossia di durata superiore a diciotto mesi), l’art. 16 D.P.R. 601/1973 estende, altresì, le medesime esenzioni fiscali anche ai finanziamenti di qualunque durata, purché effettuati in settori espressamente indicati e in conformità a disposizioni normative, statutarie o amministrative.

Quanto all’oggetto dell’agevolazione l’art. 16 D.P.R. 601/1973 prevede che le agevolazioni stabilite dall’art. 15 D.P.R. 601/1973 (esenzione da imposta di registro, imposta di bollo, imposte ipotecarie e catastali, e imposta sulle concessioni governative) si applichino a:

• operazioni di finanziamento senza vincolo minimo di durata;
• effettuate da aziende e istituti di credito (incluse le loro sezioni o gestioni);
• poste in essere in conformità a disposizioni legislative, statutarie o amministrative;
• riconducibili a determinati settori di pubblico interesse o sviluppo economico.

Il legislatore ha elencato in modo tassativo i comparti ai quali si estende il beneficio.

Questi settori riflettono esigenze storiche e sociali di sostegno pubblico al credito:

1. Credito per il lavoro italiano all’estero, di cui al R.D.L. 15 dicembre 1923, n. 3148;
2. Credito all’artigianato, di cui al D.L. 15 dicembre 1947, n. 1418, e dalla L. 25 luglio 1952, n. 949;
3. Credito cinematografico, regolato dalle L. 4 novembre 1965, n. 1213, e L. 14 agosto 1971, n. 819,
4. Credito teatrale, di cui alla L. 14 agosto 1967, n. 800 (Legge sul Fondo unico per lo spettacolo);
5. Credito di rifinanziamento, a norma degli artt. 17, 18, 33 e 34 della L. 25 luglio 1952, n. 949;
6. Credito peschereccio d’esercizio.

L’imposta sostitutiva sui finanziamenti

L’art. 17 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, introduce uno dei meccanismi fiscali più rilevanti nel settore del credito, ossia la possibilità per determinati enti di corrispondere un’imposta sostitutiva in luogo di un insieme di imposte indirette normalmente applicabili alle operazioni di finanziamento.

Questa norma si innesta, quindi, nel più ampio sistema agevolativo delineato dagli articoli 15 e 16 del medesimo decreto, che esentano da imposte varie categorie di operazioni creditizie.

Tuttavia, a differenza delle esenzioni automatiche previste per determinati presupposti oggettivi (es. durata o finalità del finanziamento), l’art. 17 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 disciplina una facoltà di opzione per il contribuente, che consente la semplificazione e l’unificazione del carico fiscale mediante un’unica imposta forfettaria.

La norma in esame si applica agli enti e istituti di credito che pongono in essere le operazioni indicate negli artt. 15 e 16, vale a dire:

• finanziamenti a medio e lungo termine (oltre 18 mesi);
• finanziamenti settoriali di qualunque durata (es. credito all’artigianato, cinematografico, teatrale, ecc.).

L’imposta sostitutiva può essere applicata a seguito di opzione espressa per iscritto nell’atto di finanziamento.

L’opzione ha natura irrevocabile e produce effetti giuridici immediati.

Effetti dell’opzione: imposte sostituite

L’imposta sostitutiva prende il posto delle seguenti imposte e tasse normalmente applicabili alle operazioni:

• Imposta di registro
• Imposta di bollo
• Imposte ipotecarie e catastali
• Tasse sulle concessioni governative

L’effetto principale è quindi quello di semplificare gli adempimenti fiscali e ridurre l’onere complessivo, mediante un’unica imposta sostitutiva.

Il secondo comma dell’art. 17 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 amplia la portata dell’imposta sostitutiva in relazione a una specifica tipologia di enti creditizi.

In particolare, si fa riferimento a istituti costituiti o disciplinati da una serie di norme speciali, tra cui:

• decreti-legge del primo dopoguerra (es. D.L. n. 1627/1919, n. 3148/1923);
• leggi sul credito fondiario e sul credito speciale (es. L. n. 445/1950; L. n. 949/1952);
• enti operanti nel settore delle opere pubbliche o interventi straordinari (es. L. n. 108/1950, L. n. 1470/1961).

Per tali istituti, l’imposta sostitutiva si estende anche agli atti e operazioni ulteriori, non solo a quelli specificamente legati ai finanziamenti, purché funzionali al loro funzionamento istituzionale e conformi ai relativi statuti o alle disposizioni legislative di riferimento.

Tale previsione evidenzia la volontà del legislatore di favorire l’efficienza operativa degli enti pubblici o para-pubblici deputati al credito speciale, alleggerendone in modo strutturale il carico tributario.

L’art. 17 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 richiama espressamente la deroga già prevista dall’art. 15, comma 2: gli atti giudiziari relativi ai finanziamenti e le cambiali emesse restano soggetti al regime ordinario di imposizione.

L’imposta sostitutiva non copre quindi:

• le spese giudiziarie derivanti da contenzioso (es. decreti ingiuntivi);
• l’imposta di bollo sulle cambiali, applicata in misura proporzionale o fissa a seconda dell’importo.

altre operazioni ammesse a fruire dell’agevolazione

Le disposizioni agevolative degli articoli 15, 16 e 17 si estendono anche ad altre operazioni di finanziamento.

Le operazioni devono avere una durata contrattuale superiore a diciotto mesi.

Quanto ai soggetti beneficiari, occorre rilevare che le agevolazioni si applicano se il finanziamento è erogato da:

• Società di cartolarizzazione ex L. 30 aprile 1999, n. 130;
• Imprese di assicurazione costituite e autorizzate secondo le normative degli Stati membri dell’Unione Europea;
• OICR (Organismi di investimento collettivo del risparmio) costituiti:
  • negli Stati membri dell’Unione Europea;
  • negli Stati aderenti all’Accordo sullo Spazio Economico Europeo (SEE).

Condizione fiscale ulteriore è che le imprese e gli organismi esteri devono essere inclusi nella lista di cui al decreto del Ministro dell’economia e delle finanze emanato ai sensi dell’articolo 168-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

Imposta sostitutiva sui finanziamenti: aliquote e presupposti dichiarativi

L’art. 18 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 disciplina l’imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine, fissando in via generale due aliquote:

• 0,25% nei casi agevolati;
• 2% negli altri casi.

Con la Finanziaria 2008 (L. 24 dicembre 2007, n. 244, art. 1, comma 160) il legislatore ha modificato i presupposti di accesso all’aliquota ridotta nei mutui destinati ad immobili abitativi, introducendo un obbligo di dichiarazione a carico del mutuatario.

Regime previgente (fino al 31 dicembre 2007)

Prima della riforma, l’assetto era il seguente:

• 2% → mutui destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di abitazioni senza possibilità di agevolazione “prima casa”;
• 0,25% → in tutte le altre ipotesi (mutui “prima casa”, mutui di liquidità, mutui per immobili non abitativi, mutui delle imprese, mutui senza vincolo di destinazione, ecc.).

La riforma del 2008

Dal 1° gennaio 2008, per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, l’applicazione dell’aliquota ridotta dello 0,25% è subordinata a una dichiarazione del mutuatario resa nel contratto di mutuo.
Con tale dichiarazione il mutuatario deve attestare che, se l’immobile oggetto del finanziamento fosse acquistato, l’acquirente potrebbe fruire delle agevolazioni “prima casa”.

Quindi, ai mutui abitativi si applica:

• 2% → se l’immobile abitativo non ha i requisiti “prima casa”;
• 2% → se l’immobile avrebbe i requisiti, ma manca la dichiarazione del mutuatario nel contratto di mutuo;
• 0,25% → se l’immobile ha i requisiti “prima casa” e la dichiarazione è resa;
• 0,25% → se il mutuo è stipulato per costruire o ristrutturare un’abitazione che, se fosse acquistata, potrebbe beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, anche se non vi è compravendita;
• 0,25% → se il mutuo finanzia l’acquisto di un’abitazione con i requisiti “prima casa”, anche qualora l’acquirente scelga di non avvalersi delle agevolazioni in sede di compravendita (l’agevolazione riguarda comunque il mutuo).

Mutui non abitativi e mutui di liquidità

Restano assoggettati allo 0,25% tutti i mutui:

• destinati all’acquisto o alla ristrutturazione di immobili non abitativi (commerciali, industriali, uffici, ecc.);
• destinati a finalità diverse dall’acquisto/costruzione/ristrutturazione immobiliare, come i mutui di liquidità o quelli concessi alle imprese per esigenze finanziarie generali.

Sanzioni in caso di decadenza

La Finanziaria 2008 ha inoltre introdotto un regime sanzionatorio specifico:

si applica, in aggiunta, una sanzione amministrativa del 30% sulla differenza.

se l’Amministrazione finanziaria accerta l’assenza dei presupposti per l’aliquota ridotta dello 0,25%, viene recuperata la differenza con l’aliquota ordinaria (1,75%).

Finanziamenti speciali e imposta sostitutiva

L’articolo 19 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 stabilisce alcune esclusioni dalla base imponibile dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine:

• Esclusione totale per i finanziamenti erogati con fondi conferiti o gestiti per conto dello Stato o delle Regioni.
• Esclusione anche per:
  • finanziamenti previsti da leggi speciali a favore di zone colpite da calamità naturali;
  • finanziamenti concessi a enti pubblici (Stato, Regioni, Province, Comuni) o ad enti istituiti per funzioni statali o servizi pubblici in regime di monopolio.

È inoltre prevista una riduzione del 50% dell’imposta per i mutui concessi dagli istituti di credito fondiario agli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari) e alle cooperative edilizie, secondo quanto previsto dal Testo unico sull’edilizia popolare (R.D. n. 1165/1938).

Per i finanziamenti all’esportazione (legge n. 227/1977) di durata superiore ai 18 mesi, si applica l’aliquota ridotta prevista dall’art. 18, secondo comma (0,25%).

Infine, il regime agevolato dell’imposta di bollo previsto dall’art. 15, secondo comma, si estende anche agli effetti cambiari e titoli equivalenti di cui all’art. 32 della legge citata.

Adempimenti e modalità di versamento dell’imposta sostitutiva

L’art. 20 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 si occupa della dichiarazione e del pagamento dell’imposta sostitutiva.

Dichiarazione telematica

Gli enti che effettuano operazioni di finanziamento ai sensi degli articoli 15 e 16 devono presentare telematicamente, entro quattro mesi dalla chiusura dell’esercizio, una dichiarazione riepilogativa delle operazioni effettuate, utilizzando il modello approvato dall’Agenzia delle Entrate.

Entro lo stesso termine di presentazione della dichiarazione, gli enti devono:

1. Liquidare l’imposta dovuta e versarne il saldo;
2. versare un acconto pari al 95% dell’imposta dovuta l’anno precedente, in due rate:
   • 45% con la dichiarazione,
   • 50% entro sei mesi dal termine di presentazione.

Se l’acconto versato supera l’imposta dovuta, l’eccedenza può essere compensata con futuri versamenti o richiesta a rimborso.

Decadenza dai benefici “prima casa” e sanzioni

In caso di dichiarazione mendace o trasferimento dell’immobile acquistato con agevolazioni prima del termine quinquennale:

• L’Agenzia recupera la differenza d’imposta tra aliquote agevolate e ordinarie.
• È applicata una sanzione amministrativa del 30% sulla differenza, entro il termine decadenziale di tre anni.

Per rettifiche, accertamenti, sanzioni e riscossioni si applicano le norme sull’imposta di registro.
L’Amministrazione può notificare avvisi di liquidazione entro tre anni dalla scadenza della dichiarazione, con interessi e sanzioni.

Dichiarazione integrativa

È ammessa la possibilità di integrare la dichiarazione per correggere errori o omissioni mediante una nuova dichiarazione, entro i termini previsti dall’art. 76 del DPR 131/1986.

Modalità attuative

Infine, le modalità di applicazione saranno stabilite dal decreto del Ministro delle Finanze.

Operazioni di finanziamento strutturate

Le norme degli articoli da 15 a 20 del D.P.R. n. 601/1973 si applicano anche al di fuori dei finanziamenti tradizionali.

In particolare, si estendono alle garanzie di qualsiasi tipo, prestate in relazione a operazioni di finanziamento strutturate come emissioni di obbligazioni o titoli similari.

Rientrano nel campo di applicazione anche gli atti accessori a tali operazioni, inclusi:

• surroghe;
• sostituzioni;
• postergazioni;
• frazionamenti;
• cancellazioni (anche parziali);
• cessioni di credito collegate;
• trasferimenti di garanzie (anche legati alla cessione delle obbligazioni);
• modifiche o estinzioni delle stesse operazioni.

L’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva, prevista dall’articolo 17, deve pertanto essere esercitata espressamente nella delibera di emissione o in un analogo provvedimento autorizzativo.

Successivamente, l’imposta sostitutiva è dovuta dagli intermediari finanziari incaricati della promozione e del collocamento delle obbligazioni oppure, in mancanza di tali soggetti, dalle società emittenti. In ogni caso, il soggetto finanziato risponde in solido con gli intermediari o con l’emittente per il pagamento dell’imposta.

Inoltre, intermediari e società emittenti sono tenuti a dichiarare l’ammontare complessivo delle obbligazioni collocate, secondo le modalità previste dall’articolo 20 del presente decreto e dal decreto-legge 27 aprile 1990, n. 90.

Infine, si precisa che alle operazioni disciplinate dal presente articolo non si applicano alcune specifiche disposizioni dell’articolo 20, secondo comma, in particolare quelle relative agli acconti e ai versamenti.

L'articolo Imposta sostitutiva su finanziamenti a medio e lungo termine proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione di regime patrimoniale internazionale

Il regime patrimoniale delle coppie internazionali può essere definito come quell’insieme organico di norme giuridiche – di fonte interna, sovranazionale e convenzionale – che disciplinano i rapporti economici e patrimoniali tra coniugi o partner registrati nei casi in cui sia presente un elemento di internazionalità. Tale elemento ricorre, a titolo esemplificativo, quando i coniugi hanno cittadinanze diverse, risiedono stabilmente in Stati differenti, contraggono matrimonio o registrano la loro unione all’estero, oppure quando il loro patrimonio è costituito, anche solo in parte, da beni ubicati in più ordinamenti. In tali ipotesi, la disciplina mira a garantire certezza giuridica, coordinamento tra i diversi sistemi legislativi coinvolti e tutela effettiva delle parti, evitando conflitti di legge e incertezze applicative.

Riferimenti normativi

1. Legge n. 218/1995

La legge n. 218 del 31 maggio 1995, recante la riforma del sistema italiano di diritto internazionale privato, detta i principi generali volti a individuare la legge applicabile ai rapporti patrimoniali tra coniugi e partner registrati quando sussistano elementi di internazionalità.

Le disposizioni trovano applicazione sia ai matrimoni, sia alle unioni civili caratterizzate da collegamenti con più ordinamenti giuridici (ad esempio per la diversa cittadinanza dei coniugi, la residenza all’estero o la presenza di beni situati in altri Paesi).

La legge, in coerenza con il principio di autonomia privata riconosciuto dal legislatore, consente altresì ai coniugi o ai partner di effettuare una scelta espressa della legge applicabile al proprio regime patrimoniale, nei limiti previsti dalle norme di diritto internazionale privato e nel rispetto delle tutele inderogabili previste dall’ordinamento.

2. Regolamento (UE) n. 1103/2016

Il Regolamento (UE) n. 1103 del Consiglio, adottato il 24 giugno 2016, disciplina in maniera uniforme all’interno dell’Unione europea i conflitti di legge e di giurisdizione in materia di regimi patrimoniali tra coniugi.

Esso stabilisce i criteri per determinare la legge applicabile, individuata, in via prioritaria, sulla base della scelta effettuata dai coniugi; in mancanza, in base alla residenza abituale comune al momento del matrimonio, alla cittadinanza comune o, in ultima istanza, al criterio del collegamento più stretto con un determinato ordinamento giuridico.

Il Regolamento, oltre a fissare le regole sulla legge applicabile, contiene anche disposizioni in materia di giurisdizione competente per dirimere le controversie patrimoniali tra coniugi e disciplina il riconoscimento e la esecuzione delle decisioni rese in altri Stati membri, favorendo la certezza giuridica e la libera circolazione delle decisioni all’interno dell’Unione.

3. Regolamento (UE) 1104/2016

Il Regolamento (UE) n. 1104 del Consiglio, anch’esso del 24 giugno 2016, è dedicato specificamente alla disciplina dei regimi patrimoniali delle unioni registrate, con particolare riferimento alle unioni civili tra persone dello stesso sesso, secondo i diversi riconoscimenti giuridici previsti nei vari Stati membri.

Analogamente al Regolamento n. 1103/2016 relativo ai coniugi, esso definisce i criteri per la determinazione della legge applicabile ai rapporti patrimoniali, la giurisdizione competente in caso di controversie e le regole per il riconoscimento e la esecuzione delle decisioni adottate dalle autorità giurisdizionali di altri Stati membri.

La disciplina, tuttavia, trova applicazione esclusivamente con riguardo alle unioni registrate o istituti equivalenti riconosciuti a livello nazionale, senza estendersi al matrimonio, e copre anche le conseguenze patrimoniali connesse a eventi quali la separazione, lo scioglimento dell’unione o la successione di uno dei partner, garantendo così uniformità e certezza giuridica nel contesto europeo.

La Legge 218/1995: Diritto Internazionale Privato Italiano

Disposizioni generali

Gli articoli 1 e 2 della legge n. 218/1995 rappresentano le disposizioni introduttive e fondamentali della riforma del diritto internazionale privato italiano, fissando i principi cardine che regolano l’applicazione della normativa e il rapporto con gli ordinamenti stranieri.

L’articolo 1 definisce l’ambito e le finalità della disciplina, stabilendo i criteri generali relativi a tre profili essenziali:

• la giurisdizione italiana, individuando i casi in cui le autorità giudiziarie e amministrative italiane sono competenti a conoscere di controversie o situazioni giuridiche con elementi di internazionalità;
• la determinazione della legge applicabile, fissando le regole di collegamento necessarie a stabilire quale ordinamento (nazionale o straniero) regoli una determinata fattispecie;
• l’efficacia delle decisioni e degli atti stranieri, delineando i criteri in base ai quali sentenze, provvedimenti e atti giuridici provenienti da altri ordinamenti possono produrre effetti in Italia.

L’articolo 2, invece, disciplina il rapporto tra la legge nazionale e le convenzioni internazionali ratificate dall’Italia. Esso afferma la prevalenza delle norme convenzionali rispetto a quelle interne, precisando che l’applicazione della legge 218/1995 non può in alcun modo pregiudicare l’operatività delle convenzioni internazionali vigenti. Nella loro interpretazione, occorre inoltre tener conto del carattere internazionale degli strumenti convenzionali e dell’esigenza di garantire un’applicazione uniforme negli Stati aderenti.

Tali disposizioni introduttive costituiscono la cornice generale entro cui si collocano le norme specifiche in materia di regime personale e di regime patrimoniale delle coppie internazionali, che saranno oggetto della successiva analisi.

A. Articolo 29 della Legge 218/1995

L’articolo 29 della legge n. 218 del 1995 disciplina i rapporti personali tra i coniugi nelle situazioni caratterizzate da elementi di internazionalità, stabilendo i criteri per l’individuazione della legge applicabile.

• Legge nazionale comune: la regola generale prevede che i rapporti personali siano regolati dalla legge nazionale comune dei coniugi al momento della celebrazione del matrimonio.
• Assenza di cittadinanza comune: qualora i coniugi abbiano cittadinanze diverse, ovvero più cittadinanze comuni, trova applicazione la legge dello Stato nel quale la vita matrimoniale risulta prevalentemente localizzata, secondo una valutazione di fatto che tiene conto del centro principale degli interessi della coppia.

La norma, pertanto, mira a garantire certezza e coerenza nell’individuazione della legge applicabile, evitando conflitti normativi e valorizzando, in mancanza di una cittadinanza comune, il criterio del collegamento più stretto con la realtà effettiva della vita familiare.

B. Articolo 30 della Legge 31 maggio 1995, n. 218

L’articolo 30 disciplina i rapporti patrimoniali tra coniugi in presenza di elementi di internazionalità, fissando i criteri per l’individuazione della legge applicabile e le condizioni di opponibilità ai terzi.

1. Legge applicabile
   • In via generale, i rapporti patrimoniali seguono la legge individuata per i rapporti personali tra coniugi (art. 29).
   • Tuttavia, i coniugi possono convenire per iscritto che i loro rapporti patrimoniali siano regolati dalla legge di uno Stato di cui almeno uno di essi sia cittadino o nel quale almeno uno di essi abbia residenza.
   • Si introduce così un margine di autonomia privata, che consente ai coniugi di scegliere consapevolmente l’ordinamento giuridico più rispondente alle proprie esigenze.
2. Validità dell’accordo
   • L’accordo sulla legge applicabile è valido se riconosciuto come tale sia dalla legge dello Stato prescelto, sia dalla legge del luogo in cui l’accordo è stato stipulato.
   • Questo criterio di doppia validità garantisce sicurezza giuridica, prevenendo incertezze sull’efficacia dell’accordo nei diversi ordinamenti coinvolti.
3. Opponibilità ai terzi
   • Qualora i coniugi abbiano optato per un regime patrimoniale regolato da legge straniera, tale scelta è opponibile ai terzi solo se questi ne erano a conoscenza o se l’ignoranza è imputabile a colpa.
   • Con riguardo ai beni immobili, vige un principio di specialità: l’opponibilità ai terzi è subordinata alla pubblicità del regime patrimoniale, da effettuarsi secondo le modalità previste dalla legge dello Stato in cui i beni si trovano.

In tal modo, la norma concilia l’autonomia privata dei coniugi con l’esigenza di tutela dell’affidamento dei terzi e con i principi di certezza giuridica nei rapporti internazionali.

Regolamento (UE) n. 1103/2016 e n. 1104/2016

A decorrere dal 29 gennaio 2019, i Regolamenti (UE) n. 1103/2016 e n. 1104/2016 sono entrati in piena applicazione negli Stati membri che hanno aderito alla cooperazione rafforzata, tra cui l’Italia. Approvati il 24 giugno 2016, tali strumenti mirano a semplificare la gestione dei conflitti di legge e di giurisdizione nelle relazioni patrimoniali delle coppie internazionali, fornendo regole uniformi in materia di:

• determinazione della legge applicabile,
• competenza giurisdizionale,
• riconoscimento ed esecuzione delle decisioni.

Ambito di applicazione

• Regolamento (UE) n. 1103/2016: riguarda i coniugi e si applica nei seguenti casi:
  • matrimoni celebrati dopo il 29 gennaio 2019;
  • scelta della legge applicabile al regime patrimoniale effettuata dopo tale data.
• Regolamento (UE) n. 1104/2016: concerne le unioni registrate (in particolare le unioni civili tra persone dello stesso sesso, laddove riconosciute dagli ordinamenti nazionali) e si applica quando:
  • l’unione sia stata registrata dopo il 29 gennaio 2019;
  • la scelta della legge applicabile agli effetti patrimoniali sia avvenuta dopo tale data.

Esclusioni

Le disposizioni dei due regolamenti non si applicano alle coppie di fatto, ossia a quelle non formalmente legate da matrimonio o unione registrata, che rimangono disciplinate dalle norme interne di ciascun ordinamento.

Conseguenze operative

La data di celebrazione del matrimonio o di registrazione dell’unione civile costituisce il discrimine temporale fondamentale:

• dopo il 29 gennaio 2019 → si applicano i Regolamenti UE n. 1103/2016 e n. 1104/2016;
• prima del 29 gennaio 2019 → continuano a trovare applicazione gli artt. 29 e 30 della Legge n. 218/1995.

In tal modo, il legislatore europeo ha introdotto una disciplina armonizzata per le nuove unioni, lasciando invece ai sistemi nazionali la regolamentazione dei rapporti sorti anteriormente.

Regolamento (UE) n. 1103/2016

Articolo 22 del Regolamento (UE) n. 1103/2016 – Designazione della legge applicabile

L’articolo 22 introduce il principio di autonomia delle parti. Riconosce infatti ai coniugi o ai nubendi la facoltà di scegliere, o successivamente modificare, la legge applicabile al loro regime patrimoniale mediante accordo espresso.

• Scelte possibili: la legge designata deve appartenere a uno dei seguenti ordinamenti:
  1. lo Stato della residenza abituale dei coniugi o di uno di essi al momento della conclusione dell’accordo;
  2. lo Stato di cui almeno uno dei coniugi o nubendi possiede la cittadinanza al momento della conclusione dell’accordo.
• Effetti temporali: salvo diversa pattuizione, la modifica della legge applicabile durante il matrimonio produce effetti solo per il futuro, con esclusione della retroattività.
• Tutela dei terzi: qualora i coniugi prevedano un effetto retroattivo, tale scelta non può in alcun modo ledere i diritti già acquisiti da terzi in base alla legge precedentemente applicabile.

Articolo 26 del Regolamento (UE) n. 1103/2016 – Legge applicabile in mancanza di scelta

In assenza di un accordo tra i coniugi, la legge applicabile al regime patrimoniale viene determinata secondo una gerarchia di criteri oggettivi:

a) la legge dello Stato della prima residenza abituale comune dei coniugi successiva al matrimonio;
b) in mancanza, la legge dello Stato della cittadinanza comune al momento della celebrazione del matrimonio;
c) in mancanza anche di tale elemento, la legge dello Stato con cui i coniugi hanno il collegamento più stretto, valutato in base a tutte le circostanze del caso.

Esclusione: l’eccezione non è invocabile quando i coniugi abbiano già stipulato una convenzione matrimoniale prima di fissare la loro ultima residenza abituale comune in quello Stato.

Cittadinanze multiple: qualora i coniugi abbiano più cittadinanze comuni, trovano applicazione soltanto i criteri sub a) e c).

Eccezione al criterio ordinario: su richiesta di uno dei coniugi, l’autorità giurisdizionale può disporre l’applicazione della legge di un altro Stato, diverso da quello individuato in base alla prima residenza abituale comune, a condizione che:

i coniugi abbiano avuto in tale Stato la loro ultima residenza abituale comune per un periodo significativamente più lungo;

entrambi abbiano fatto affidamento su quella legge per la pianificazione dei loro rapporti patrimoniali.

Decorrenza della nuova legge:

in via generale, essa si applica dalla data di celebrazione del matrimonio;

in caso di disaccordo tra i coniugi, la legge si applica dal momento in cui è stata stabilita l’ultima residenza abituale comune in quello Stato.

Tutela dei terzi: anche in questo caso, la modifica della legge applicabile non può pregiudicare i diritti dei terzi sorti sulla base della legge determinata dal criterio principale (prima residenza abituale comune).

Regolamento (UE) n. 1104/2016

Articolo 22 del Regolamento (UE) n. 1104/2016 – Designazione della legge applicabile

L’articolo 22 riconosce ai partner o futuri partner di un’unione registrata la possibilità di scegliere, o successivamente modificare, la legge applicabile agli effetti patrimoniali della loro unione mediante accordo comune.

• Requisiti della legge designata: la legge scelta deve essere tra quelle che attribuiscono effetti patrimoniali all’unione registrata ed essere una delle seguenti:
  a) la legge dello Stato della residenza abituale di uno o entrambi i partner al momento della conclusione dell’accordo;
  b) la legge dello Stato della cittadinanza di uno dei partner al momento della conclusione dell’accordo;
  c) la legge dello Stato in cui l’unione è stata costituita.
• Effetti temporali: salvo diversa previsione, la modifica della legge durante l’unione produce effetti solo per il futuro.
• Retroattività e tutela dei terzi: un cambiamento retroattivo non può pregiudicare i diritti dei terzi fondati sulla legge precedentemente applicabile.

Articolo 26 del Regolamento (UE) n. 1104/2016 – Legge applicabile in mancanza di scelta

In assenza di accordo, la legge applicabile agli effetti patrimoniali dell’unione registrata è, in via generale, quella dello Stato in cui l’unione è stata costituita.

Esclusione: l’eccezione non è invocabile quando i partner abbiano già stipulato una convenzione patrimoniale prima di aver fissato la loro ultima residenza abituale comune nello Stato diverso.

Eccezione giudiziale: su richiesta di uno dei partner, l’autorità giudiziaria può disporre l’applicazione della legge di un altro Stato. Tale legge si applicherà laddove riconosca effetti patrimoniali all’unione registrata e siano soddisfatte le seguenti condizioni:
a) i partner abbiano avuto la loro ultima residenza abituale comune in quello Stato per un periodo significativamente più lungo;
b) entrambi abbiano fatto affidamento su quella legge nella pianificazione dei loro rapporti patrimoniali.

Decorrenza della nuova legge:

in via generale, la legge dell’altro Stato si applica dalla costituzione dell’unione;

in caso di disaccordo tra i partner, la nuova legge produce effetti dalla data di stabilimento dell’ultima residenza abituale comune in quello Stato.

Tutela dei terzi: anche in questo caso, l’applicazione della nuova legge non può ledere i diritti già acquisiti da terzi sulla base della legge designata in via principale.

Portata Universale dei Regolamenti (UE) n. 1103/2016 e n. 1104/2016

L’articolo 20 di entrambi i regolamenti stabilisce espressamente che le loro disposizioni hanno portata universale.

• Applicazione della legge designata: la legge individuata ai sensi dei criteri di collegamento o in virtù della scelta delle parti si applica anche se non appartiene ad uno Stato membro dell’Unione Europea. In tal modo, viene superata ogni limitazione territoriale, estendendo l’efficacia dei regolamenti anche a situazioni che coinvolgano ordinamenti di Stati terzi.
• Ambito soggettivo: le norme trovano applicazione non solo ai matrimoni e alle unioni registrate tra cittadini dell’Unione, ma anche quando una o entrambe le parti siano cittadini di Paesi terzi, a condizione che sussista un collegamento con lo spazio giuridico europeo (ad esempio per la residenza, la localizzazione dei beni o la scelta della legge applicabile).

Questa impostazione garantisce coerenza e certezza del diritto nelle relazioni patrimoniali internazionali in senso ampio. I regolamenti sono quindi strumenti idonei a disciplinare fattispecie globalizzate e non limitate al solo contesto europeo.

L'articolo Regime patrimoniale delle coppie internazionali: le norme proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione di permuta, art. 1552 e ss., c.c.

L’art. 1552 del codice civile definisce la permuta come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro.

Si tratta di un contratto consensuale ad effetti reali, che si perfeziona con il semplice consenso delle parti e produce immediatamente l’effetto traslativo, salvo che l’oggetto riguardi beni futuri o altrui.

La permuta è disciplinata dalle norme sulla compravendita, in quanto compatibili (art. 1555 c.c.).

Precisazioni normative

• Evizione: se uno dei beni oggetto di permuta subisce evizione e il permutante non intende riavere la cosa originariamente data, egli ha diritto al valore del bene evicto, oltre al risarcimento del danno (art. 1553 c.c.).
• Spese: le spese della permuta e quelle accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali (art. 1554 c.c.).

La differenza principale fra permuta e vendita risiede nel corrispettivo: nella permuta, entrambe le prestazioni consistono nel trasferimento di beni o diritti, nella vendita, una prestazione ha sempre per oggetto una somma di denaro;

Una questione dibattuta riguarda la permuta con conguaglio: la giurisprudenza prevalente la riconduce comunque alla permuta, purché il conguaglio in denaro non sia prevalente rispetto al valore del bene ceduto.

Occorre evidenziare che, cosi come la vendita, anche la permuta può avere efficacia meramente obbligatoria quando l’effetto traslativo non è immediato e conseguenza del semplice consenso delle parti, bensì è differito e dipendente da ulteriori eventi, come la venuta ad esistenza della cosa medesima (c.d. permuta di cosa futura) o l’acquisto della cosa da parte di un permutante (c.d. permuta di cosa altrui).

L’art. 1555 del codice civile opera un rinvio pressochè totale alla disciplina della vendita e in forza di siffatto rinvio si è risolta positivamente la problematica dell’applicabilità dell’art. 1472 del codice civile (vendita di cose future) per cui si ritiene lecita e ammissibile una permuta di cosa presente con cosa futura.

Tale possibilità la si ricava anche da dall’art. 1348 del codice civile che ritiene ammissibile le prestazioni di cose future come oggetto di contratto.

Permuta di bene presente con bene futuro

La permuta di bene presente con bene futuro è frequente in edilizia:

• il proprietario di un’area edificabile la trasferisce ad un costruttore,
• in cambio di unità immobiliari che verranno edificate in futuro.

In tal caso:

• il trasferimento del bene presente (area) produce effetti immediati,
• il trasferimento del bene futuro (appartamenti) ha effetti obbligatori fino alla loro venuta ad esistenza.

Normalmente, viene redatto un verbale di consegna al momento dell’immissione in possesso.

Il negozio, produce pertanto effetti immediati in relaizone al bene esistente ed effetti obbligatori in relazione al bene futuro.

Art. 6 del decreto Legislativo n. 122 del 2005

La disciplina di cui al D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”, non riguarda unicamente la compravendita, ma trova applicazione a tutti i contratti che abbiano come effetto o scopo il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire. Rientra pertanto anche la permuta di bene presente con bene futuro, laddove una parte (il privato) trasferisca immediatamente un bene già esistente (tipicamente un’area edificabile) e l’altra (il costruttore) si obblighi a trasferire in futuro un bene ancora da edificare (unità immobiliari da costruire sull’area).

Presupposti oggettivi

L’applicazione della disciplina è giustificata da una serie di basi normative:

1. Art. 1, comma 1, lett. a), D.Lgs. 122/2005: è considerato “immobile da costruire” quello per il quale sia stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire, ma la cui costruzione non risulti ancora ultimata. Pertanto, l’oggetto della prestazione futura in una permuta rientra a pieno titolo nella nozione di immobile da costruire.
2. Art. 1, comma 1, lett. d), D.Lgs. 122/2005: sono attratti nella disciplina tutti i “contratti che hanno come effetto l’obbligo di trasferire non immediatamente la proprietà di un immobile da costruire”, senza limitazione tipologica. Di conseguenza, anche la permuta con effetti differiti vi rientra.
3. Art. 1555 c.c.: il rinvio alla disciplina della compravendita consente di estendere alla permuta le regole speciali dettate per la vendita di cosa futura.
4. Ratio legis: il decreto mira a garantire la protezione del contraente debole che si obbliga a trasferire un bene presente o somme di denaro in cambio di un bene futuro, evitando che la veste contrattuale della permuta possa essere utilizzata come strumento elusivo.

Presupposti soggettivi

Accanto al profilo oggettivo, è necessario che ricorrano precisi presupposti soggettivi. La normativa, infatti, non tutela indistintamente tutti i contraenti, ma solo quelli che versano in una condizione di debolezza contrattuale.

1. Soggetto obbligato alla costruzione e al trasferimento dell’immobile futuro: deve essere un imprenditore o comunque un soggetto che agisce nell’esercizio di attività d’impresa o professionale. Il D.Lgs. 122/2005 è concepito per regolare l’attività edificatoria imprenditoriale e non quella meramente privata.
2. Acquirente o permutante cessionario dell’immobile futuro: deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività imprenditoriale o professionale, ovvero un soggetto che destina l’immobile ad esigenze abitative proprie o dei familiari. È dunque escluso dall’ambito applicativo chi acquisti in veste di imprenditore o società, salvo che la destinazione sia comunque riconducibile a finalità abitative e di tutela personale.
3. Squilibrio strutturale tra le parti: la ratio della legge è proteggere il soggetto che si trova in posizione di inferiorità contrattuale ed economica rispetto al costruttore. Da ciò deriva l’obbligo di fideiussione, la consegna della polizza decennale postuma e la forma solenne degli atti.

Contenuto degli obblighi ex art. 6 D.Lgs. 122/2005

Una volta accertati i presupposti soggettivi e oggettivi, il contratto di permuta di bene presente con bene futuro deve rispettare quanto previsto dall’art. 6 del decreto:

• allegazione del capitolato, contenente le caratteristiche dei materiali, delle finiture e degli accessori;
• allegazione degli elaborati progettuali relativi agli immobili oggetto del contratto, comprensivi delle parti comuni e delle pertinenze;
• stipula con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Rimangono fermi, inoltre, gli obblighi generali del costruttore:

• consegna della fideiussione a garanzia delle somme o delle utilità ricevute fino al trasferimento;
• consegna della polizza assicurativa decennale postuma a garanzia dei gravi difetti costruttivi.

Atto di identicazione catastale

Una volta completata la costruzione, è necessario stipulare un atto di identificazione catastale, avente natura ricognitiva.
Tale atto consente:

• di rendere opponibile ai terzi l’acquisto mediante la pubblicità immobiliare.

• di identificare catastalmente l’immobile.

Tutele per il soggetto acquirente

La posizione dell’acquirente-permutante merita una disciplina rafforzata, poiché il trasferimento della proprietà del bene futuro si realizza solo al momento della sua venuta ad esistenza. In tale lasso temporale si annidano diversi rischi: il mancato completamento dell’opera, l’inadempimento del costruttore, la sua eventuale insolvenza o fallimento.

Rimedi civilistici generali

In assenza di disciplina speciale, l’acquirente è già tutelato dagli strumenti codicistici generali:

• Risoluzione per inadempimento (artt. 1453 ss. c.c.), con diritto alla restituzione delle prestazioni eseguite e al risarcimento del danno;
• Diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.), che accelera la possibilità di sciogliere il contratto;
• Eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.), utile a sospendere la consegna o la prestazione concordata fino a quando l’altra parte non adempia;
• Garanzia per vizi e difformità (artt. 1490 ss. c.c., applicabili per rinvio), che operano dopo la consegna del bene.

Tali rimedi, pur efficaci, non sono però sufficienti a proteggere realmente l’acquirente, che si trova ad anticipare prestazioni (bene presente o denaro) in cambio di un immobile ancora inesistente.

Le tutele speciali del D.Lgs. 122/2005

Per colmare questa asimmetria contrattuale, il legislatore ha introdotto una disciplina specifica a protezione dell’acquirente di immobile da costruire, applicabile anche alla permuta di bene presente con bene futuro.

Le principali garanzie sono:

1. Fideiussione obbligatoria (art. 2 D.Lgs. 122/2005)
   Il costruttore è tenuto a consegnare all’acquirente, al momento della stipula del contratto, una fideiussione bancaria o assicurativa che garantisca la restituzione di tutte le somme incassate (o dell’equivalente valore del bene presente ricevuto in permuta) fino al trasferimento della proprietà.
   Ciò tutela l’acquirente dal rischio di insolvenza o fallimento dell’impresa.
2. Polizza assicurativa decennale postuma (art. 4 D.Lgs. 122/2005)
   Al momento del trasferimento della proprietà dell’immobile futuro, il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza indennitaria di durata decennale, che copra i danni materiali e diretti derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi.
   Questa garanzia prosegue oltre il trasferimento, assicurando una tutela effettiva nel tempo.
3. Forma solenne degli atti (art. 6 D.Lgs. 122/2005)
   Il contratto preliminare e ogni altro contratto diretto al successivo acquisto (compresa la permuta) devono essere stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
   Tale requisito formale ha la funzione di rafforzare la certezza e la trasparenza degli accordi, imponendo il controllo notarile sul contenuto.
4. Obblighi di informazione e allegati contrattuali (art. 6, commi 2 e 3)
   Devono essere allegati il capitolato e gli elaborati progettuali, così da garantire la conoscibilità delle caratteristiche dell’immobile, delle finiture e degli accessori.
5. Trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c. in combinato con art. 6 D.Lgs. 122/2005)
   La trascrizione dell’atto preliminare (o della permuta) attribuisce all’acquirente un diritto di prelazione e opponibilità erga omnes, rafforzando la sua posizione in caso di fallimento del costruttore o di alienazioni a terzi.
6. Diritto di recesso per mancata consegna della fideiussione (art. 3 D.Lgs. 122/2005)
   L’acquirente ha facoltà di recedere dal contratto qualora il costruttore non consegni la fideiussione prevista. In tal caso, può ottenere la restituzione delle somme o dei beni trasferiti.
7. Fondo di solidarietà (art. 7 ss. D.Lgs. 122/2005)
   In caso di crisi dell’impresa costruttrice, gli acquirenti possono essere indennizzati dal Fondo di solidarietà istituito presso il Ministero dell’economia, che interviene in presenza di procedure concorsuali a carico del costruttore.

Specificità nella permuta

Nella permuta di bene presente con bene futuro, le tutele assumono un rilievo ancora maggiore:

• il valore della fideiussione deve coprire non soltanto eventuali somme in denaro, ma anche il valore economico del bene presente ceduto;
• la trascrizione assume importanza decisiva per garantire che l’acquirente non subisca pregiudizi in caso di pignoramenti o ipoteche successive;
• la polizza decennale postuma si applica integralmente anche agli immobili ricevuti in permuta, garantendo che non vi siano disparità rispetto alla disciplina della vendita.

Regime tributario

Cessione del bene presente (area edificabile): soggetta alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria, se posta in essere da persona fisica;

Cessione del bene futuro (unità immobiliare): soggetta a IVA, trattandosi di cessione posta in essere da impresa costruttrice.

Se l’acquirente possiede i requisiti di cui alla nota II-bis, art. 1, Tariffa, Parte Prima, T.U.R., potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa.

La verifica della sussistenza effettiva dei requisiti dovrà avvenire al momento della venuta ad esistenza del bene.

Il trasferimento delle unità immobiliari è soggetto alla disciplina degli atti sottoposti a condizione sospensiva.

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Introduzione

L’Italia vanta uno tra i più vasti patrimoni artistici al mondo, inclusi numerosi beni immobili riconosciuti di particolare interesse storico, artistico e culturale. Molti di essi appartengono allo Stato, che provvede alla loro conservazione e ne garantisce la fruibilità alla cittadinanza; altri, invece, sono di proprietà privata.

Il D.lgs. 42/2004 è stato introdotto per disciplinare, a livello nazionale, la gestione degli immobili sottoposti a vincolo storico-artistico-culturale, al fine di assicurarne una più efficace tutela e conservazione su tutto il territorio italiano. Esso stabilisce, in particolare, regole specifiche per la compravendita di questi beni.

L’apposizione del vincolo comporta per il proprietario una serie di obblighi (quali il diritto di prelazione dello Stato, i doveri di manutenzione e conservazione), ma comporta anche alcune agevolazioni, soprattutto di natura fiscale, per compensare i costi derivanti da tali obblighi.

Gli immobili con vincolo di interesse storico, artistico e culturale

Ai sensi dell’art. 10, comma 3, del D.lgs. 42/2004, si qualificano come “beni culturali” – e quindi possono essere sottoposti a vincolo – tutti quegli immobili riconosciuti di interesse culturale tramite un provvedimento motivato dell’amministrazione competente. Solo tale provvedimento formale determina l’apposizione del vincolo e attribuisce ufficialmente al bene il relativo status.

Il vincolo ha lo scopo di garantire la migliore tutela e conservazione del bene e può essere di due tipi:

• Vincolo diretto: apposto ai sensi dell’art. 10 del D.lgs. 42/2004, si riferisce a beni aventi specifica rilevanza culturale autonoma.
• Vincolo indiretto: apposto ai sensi degli artt. 45 e seguenti dello stesso decreto, riguarda beni che, pur non possedendo un autonomo valore culturale, sono situati in prossimità di immobili già vincolati e contribuiscono a conservarne il contesto.

Il vincolo viene imposto tramite decreto motivato del Ministro della Cultura, notificato al proprietario e, salvo eccezioni, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Poiché il vincolo non emerge dalle visure catastali, una delle possibilità per accertarne la presenza è verificarne la trascrizione presso la Conservatoria.

I paragrafi seguenti si riferiscono esclusivamente agli immobili con vincolo diretto, poiché solo per questi è previsto lo specifico regime in materia di compravendita.

Il diritto di prelazione dello Stato nella compravendita di immobili vincolati

È possibile acquistare un immobile vincolato, ma la legge prevede una procedura particolare, a tutela del valore culturale del bene per la collettività.

In caso di trasferimento della proprietà, lo Stato ha diritto di prelazione, ovvero il diritto ad acquistare il bene con precedenza rispetto a qualsiasi altro acquirente, alle medesime condizioni.

Il titolare della prelazione – in questo caso lo Stato – deve essere preferito qualora il proprietario decida di vendere l’immobile. Per esercitare tale diritto, è necessario notificare alla Soprintendenza (ufficio territoriale del Ministero) l’atto di trasferimento, ai sensi dell’art. 59 del D.lgs. 42/2004.

Una volta effettuata la notifica, la Soprintendenza ha 60 giorni per esercitare il diritto. Durante questo periodo, il contratto stipulato tra le parti è valido ma inefficace, in quanto sospensivamente condizionato al mancato esercizio della prelazione. Solo allo scadere dei 60 giorni, in assenza di esercizio da parte dello Stato, il contratto diventa definitivamente efficace.

Comunicazione alla Soprintendenza e termini procedurali

La denuncia del trasferimento di un bene culturale è un adempimento obbligatorio previsto dall’art. 59 del D.lgs. 42/2004, volto a consentire allo Stato l’eventuale esercizio del diritto di prelazione sui beni di interesse storico-artistico. L’obbligo nasce in presenza di un bene dichiarato culturale ai sensi degli artt. 10-13 del medesimo decreto.

Soggetti obbligati

Sono tenuti a presentare la denuncia:

• L’alienante o il cedente la detenzione (in caso di trasferimento a titolo oneroso o gratuito);
• L’acquirente (nel caso di trasferimento avvenuto tramite procedura esecutiva, fallimentare o sentenza equipollente);
• L’erede o legatario (in caso di successione mortis causa).

Termine

La denuncia va effettuata entro 30 giorni dalla stipula dell’atto. In caso di omissione, è ammessa una denuncia tardiva, che consente comunque allo Stato di esercitare la prelazione entro un termine esteso a 180 giorni dalla ricezione (art. 61, comma 2, D.lgs. 42/2004).

Forma

La denuncia deve essere scritta, sottoscritta dal soggetto obbligato (o dal suo delegato), e contenere:

• i dati delle parti;
• la descrizione del bene trasferito;
• la copia dell’atto o gli elementi essenziali dello stesso.

Deve essere notificata al Ministero della Cultura (o alla Soprintendenza territorialmente competente) tramite PEC, raccomandata o consegna diretta con ricevuta di protocollo.

L’adempimento ha natura costitutiva della procedura di prelazione, e l’omissione può comportare inefficacia dell’atto verso lo Stato, sanzioni penali (art. 173).

La condizione sospensiva

Negli atti che trasferiscono la proprietà (o la nuda proprietà) di beni culturali dichiarati tali ex art. 13 D.lgs. 42/2004, è necessario inserire una condizione sospensiva legata al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato o degli enti pubblici territoriali. Tale previsione è stabilita dall’art. 61, comma 4, che impone la sospensione dell’efficacia dell’atto fino al decorso del termine per l’eventuale esercizio della prelazione, cioè sessanta giorni dalla ricezione della denuncia da parte del Ministero (o centottanta giorni in caso di denuncia tardiva). La condizione ha natura legale, non è frutto di libera pattuizione tra le parti, ed è volta a garantire allo Stato la possibilità di acquisire il bene a parità di condizioni. In pratica, l’atto è valido ma non produce effetti reali (trasferimento della proprietà) finché non si verifica la condizione, ovvero il silenzio o il rifiuto espresso della prelazione. La condizione sospensiva deve essere esplicitata nel testo dell’atto e la sua esistenza deve risultare anche dalla trascrizione nei registri immobiliari, per garantire la tutela dei terzi. Trascorso il termine, è prassi stipulare un atto ricognitivo di avveramento della condizione, annotato a margine della nota di trascrizione, che certifica l’efficacia piena e definitiva del trasferimento. L’omessa previsione della condizione sospensiva non rende nullo l’atto, ma può generare inefficacia verso lo Stato, con conseguenze rilevanti anche per eventuali ritrasferimenti futuri. La violazione del divieto di consegna del bene prima dell’avveramento della condizione è, inoltre, penalmente sanzionata (art. 173, lett. c) D.lgs. 42/2004).

Le sanzioni per la mancata o tardiva denuncia

La mancata denuncia del trasferimento di un bene culturale, obbligatoria ai sensi dell’art. 59 del D.lgs. 42/2004, comporta conseguenze rilevanti sotto diversi profili. In primo luogo, il vincolo culturale resta pienamente efficace anche se non trascritto o notificato, in quanto ha valore costitutivo ex art. 13. L’atto di trasferimento, in mancanza della denuncia, è soggetto a una sanzione la cui natura giuridica è oggetto di dibattito. Secondo la dottrina e giurisprudenza prevalenti, non si tratta di nullità assoluta, ma di nullità relativa (invocabile solo dallo Stato) o, più diffusamente, di inefficacia relativa, cioè di inopponibilità dell’atto nei confronti della Pubblica Amministrazione. Pertanto, l’atto è valido tra le parti, ma inefficace nei confronti dello Stato che, in assenza di denuncia, conserva la facoltà di esercitare la prelazione artistica anche in ritardo, entro 180 giorni dalla ricezione della denuncia tardiva. Se tale denuncia non viene mai effettuata, l’atto può essere ritenuto nullo nei confronti dell’Amministrazione pubblica. Rimane comunque salva la possibilità di sanare l’omissione con una denuncia tardiva, che proroga i termini per l’esercizio della prelazione. Tuttavia, la mancata osservanza delle formalità (denuncia e/o autorizzazione preventiva) comporta anche sanzioni penali (art. 173), tra cui reclusione e multa. La situazione si complica ulteriormente nel caso di ritrasferimento del bene, poiché eventuali omissioni nei titoli precedenti devono anch’esse essere sanate prima della nuova alienazione. In sintesi, la mancata denuncia non invalida automaticamente l’atto tra le parti, ma lo rende inefficace verso lo Stato, che può bloccarne gli effetti attraverso l’esercizio della prelazione. L’atto, per diventare pienamente efficace, necessita quindi della regolarizzazione postuma.

L’art. 518-nonies, del Codice Penale stabilisce:

“È punito con la reclusione da sei mesi a due anni e con la multa da euro 2.000 a euro 80.000:

1. chiunque, senza la prescritta autorizzazione, aliena o immette sul mercato beni culturali;
2. chiunque, essendovi tenuto, non presenta, nel termine di trenta giorni, la denuncia degli atti di trasferimento della proprietà o della detenzione di beni culturali;
3. l’alienante di un bene culturale soggetto a prelazione che effettua la consegna della cosa in pendenza del termine di sessanta giorni dalla data di ricezione della denuncia di trasferimento.”“

Rapporto tra l’art. 173 D.lgs. 42/2004 e l’art. 518-nonies c.p.

Il sistema di tutela penale dei beni culturali in Italia si articola su due livelli distinti ma complementari: da un lato, le sanzioni specifiche del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004), dall’altro, le disposizioni penali ordinarie, recentemente riformate con l’introduzione dei nuovi delitti contro il patrimonio culturale nel Codice Penale (Legge 22/2022).

L’art. 173 del D.lgs. 42/2004 sanziona penalmente le violazioni delle formalità previste per la circolazione dei beni culturali, come:

• la mancata richiesta di autorizzazione (art. 55),
• l’omessa denuncia dell’atto di trasferimento (art. 59),
• la consegna anticipata del bene prima della scadenza del termine di prelazione (art. 61).

Si tratta di reati di pericolo formale, finalizzati a garantire il controllo pubblico sulla circolazione dei beni culturali. La pena è la reclusione fino a un anno e multa.

Con la riforma del 2022, è stato introdotto nel Codice Penale l’art. 518-nonies, che prevede l’aggravamento di pena (“fino alla metà”) per qualsiasi reato commesso ai danni di beni culturali, anche se non specificamente previsto nelle nuove fattispecie penali (es. furto, danneggiamento, ricettazione).

In sintesi, mentre l’art. 173 colpisce condotte omissive legate alla normativa culturale, l’art. 518-nonies opera come aggravante trasversale, rafforzando il sistema sanzionatorio penale generale. Le due norme possono coesistere nel medesimo caso, qualora vi sia sia una violazione formale, sia un reato contro il bene stesso.

Fonti:

• Codice dei Beni Culturali – Art. 173:
  Normattiva – Art. 173 D.lgs. 42/2004
• Codice Penale – Art. 518-nonies (L. 22/2022):
  Gazzetta Ufficiale – L. 22/2022

L’adempimento tardivo

L’art. 61, comma 2, del D.lgs. 42/2004 consente di sanare l’omissione tramite denuncia tardiva; in tal caso La denuncia tardiva costituisce uno strumento fondamentale per sanare l’omessa comunicazione del trasferimento di un bene culturale, prevista dall’art. 59 del D.lgs. 42/2004. In caso di mancata denuncia entro i 30 giorni dalla stipula dell’atto traslativo, la legge consente un adempimento postumo, il quale, pur non escludendo eventuali responsabilità penali (art. 173), evita la nullità o l’inefficacia permanente dell’atto.

L’art. 61, comma 2, e l’art. 62 del Codice prevedono che, nei casi di denuncia omessa, tardiva o incompleta, il termine per l’esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato o degli enti pubblici territoriali venga prolungato a 180 giorni dalla ricezione della denuncia stessa. In questi casi, l’efficacia dell’atto di trasferimento resta sospesa per tutta la durata del termine esteso.

Questa possibilità ha lo scopo di riequilibrare gli interessi pubblici e privati: da un lato si salvaguarda il diritto dello Stato alla tutela del patrimonio culturale, dall’altro si evita che un mero errore procedurale possa annullare gli effetti di un contratto valido tra le parti. Tuttavia, l’omessa denuncia non può essere ignorata: fino al compimento della sanatoria, lo Stato può ancora intervenire esercitando la prelazione, sottraendo il bene al proprietario successivo.

Inoltre, la denuncia tardiva può essere presentata anche da soggetti diversi dall’alienante originario, come l’attuale proprietario interessato alla regolarizzazione dell’atto, in base a un’interpretazione funzionale dell’art. 59, data la frequente irreperibilità dell’alienante iniziale.

Tuttavia, non esclude le sanzioni penali eventualmente maturate per l’omissione iniziale. Inoltre, il decorso del termine di 180 giorni rappresenta l’unico limite temporale certo, superato il quale – in caso di silenzio dell’Autorità – l’atto acquista piena efficacia anche verso lo Stato, consolidando la posizione del proprietario.

L'articolo La compravendita di immobili con vincolo storico artistico: il D.Lgs 42/2004 proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione di conferimenti

Prima di porre l’attenzione sui conferimenti non proporzionali, occorre partire dalla nozione di conferimenti.

I conferimenti sono le prestazioni cui le parti del contratto di società si obbligano.

Essi costituiscono i contributi dei soci alla formazione del patrimonio iniziale della società.

La funzione dei conferimenti è quella di dotare la società del capitale di rischio iniziale per lo svolgimento dell’attività d’impresa.

Oggetto di conferimento possono essere (a seconda del tipo di società) beni, servizi, denaro, beni in natura trasferiti in proprietà o anche concessi in semplice godimento alla società, prestazioni di attività lavorativa sia manuale, sia intellettuale.

In sintesi, può costituire oggetto di conferimento ogni entità che sia suscettibile di valutazione economica.

Conferimenti non proporzionali

Fatte queste premesse, si hanno conferimenti non proporzionali nel caso in cui ad uno o più soci siano assegnate azioni il cui valore nominale o patrimoniale è superiore all’importo conferito.

Pertanto, al fine di compensare tale differenza, ad uno o più altri soci sono assegnate delle azioni o partecipazioni che hanno un valore inferiore ai conferimenti eseguiti.

La legge delega n. 366/2001 ha affidato al legislatore delegato il compito di permettere ai soci di regolare l’incidenza delle rispettive partecipazioni sociali sulla base di scelte contrattuali. Tale previsione ha dato origine agli articoli 2346 (comma 4) per le S.p.A. e 2468 (comma 2) per le S.r.l., che introducono la possibilità, rispettivamente, di assegnare azioni o quote non in proporzione ai conferimenti.

Questa innovazione è coerente con la logica di flessibilità della riforma e con la volontà di “socializzare” quegli accordi, fino ad allora confinati nel terreno dei patti parasociali, attraverso la loro inclusione nello statuto o atto costitutivo.

Principio della proporzionalità

Occorre, fin da subito, rilevare che la regola generale è quella della proporzionalità tra il valore delle quote o azioni sottoscritte e i conferimenti eseguiti.

Principio di proporzionalità e società per azioni

Il principio di proporzionalità nelle società per azioni è previsto dall’articolo 2346 del codice civile.

In particolare al suo quarto comma, si afferma che:

“A ciascun socio è assegnato un numero di azioni proporzionale alla parte del capitale sociale sottoscritta e per un valore non superiore a quello del suo conferimento. Lo statuto può prevedere una diversa assegnazione delle azioni”.

Dalla lettura del comma quarto dell’articolo 2346 del codice civile, si evince, pertanto, al suo primo periodo, che a ciascun socio viene assegnato un numero di azioni proporzionale alla parte del capitale sociale sottoscritta e per un valore che non è superiore a quello del suo conferimento.

Tuttavia, al suo secondo periodo, dispone che lo statuto può prevedere una diversa assegnazione delle azioni, ossia un’assegnazione delle azioni non proporzionale ai conferimenti.

Principio di proporzionalità e società a responsabilità limitata

Il principio di proporzionalità nelle società a responsabilità limitata è previsto dall’articolo 2468 del codice civile, secondo comma in base al quale:

“Salvo quanto disposto dal terzo comma del presente articolo, i diritti sociali spettano ai soci in misura proporzionale alla partecipazione da ciascuno posseduta. Se l’atto costitutivo non prevede diversamente, le partecipazioni dei soci sono determinate in misura proporzionale al conferimento.

Resta salva la possibilità che l’atto costitutivo preveda l’attribuzione a singoli soci di particolari diritti riguardanti l’amministrazione della società o la distribuzione degli utili”.

Anche per le società a responsabilità limitata vige il principio di proporzionalità, in quanto l’articolo 2468 del codice civile, al suo secondo comma dispone che i diritti sociali spettano ai soci in misura proporzionale alla partecipazione da ciascuno posseduta.

Tuttavia, anche in tal caso, l’atto costitutivo può prevedere diversamente.

Modifica del meccanismo proporzionale

Sia l’articolo 2346 del codice civile per le società per azioni che l’articolo 2468 del codice civile per le società a responsabilità limitata, prevedono la possibilità di modificare il meccanismo proporzionale, in quanto lo statuto e l’atto costitutivo possono creare un meccanismo diverso.

Lo statuto deve essere chiaro nel prevedere e regolamentare l’assegnazione non proporzionale. Le problematiche applicative comprendono:

• Chi è obbligato a versare il conferimento: non il beneficiario della quota, ma colui che si è impegnato economicamente a coprirla.
• Effetti della mora nel versamento: la diffida dovrebbe coinvolgere anche il beneficiario, mentre il diritto al voto può essere sospeso solo a lui, in quanto intestatario della partecipazione.
• Trasferimento delle partecipazioni: l’acquirente non può essere obbligato a versare importi non dovuti dal venditore.

Conferimenti non proporzionali e contratto a favore del terzo

Si rileva che i conferimenti non proporzionali si distinguono dal contratto a favore del terzo, dal momento che con il contratto a favore del terzo:

• i conferimenti sono proporzionali alla partecipazione assegnata;
• il terzo beneficiario normalmente è assente alla stipula del contratto tra stipulante e promittente.

Nei conferimenti non proporzionali è necessaria la presenza dei soci.

Conferimenti non proporzionali e adempimento del terzo

Si rileva che i conferimenti non proporzionali si distinguono dall’adempimento del terzo. L’adempimento del terzo che consiste infatti nell’esecuzione della prestazione da parte di un soggetto diverso dal debitore, senza incidere sulla proporzione tra conferimenti e partecipazioni. In questo caso quindi:

• i conferimenti sono proporzionali alla partecipazione assegnata;
• il terzo esegue il pagamento, non limitandosi a promettere l’adempimento dell’obbligo del terzo.

Il socio non conferente

Una delle questioni più discusse riguarda la figura del socio non conferente, ovvero colui che riceve una partecipazione pur non avendo effettuato alcun conferimento.

Una parte della dottrina è contraria, ritenendo che ciò violi:

• Il divieto di patto leonino (art. 2265 c.c.).
• Il principio che ogni socio debba partecipare ai conferimenti (art. 2247 c.c.).

Tuttavia, altri autori – e l’autore dello studio – ritengono che:

• Il capitale sociale risulta comunque integralmente sottoscritto e versato.
• Non si verifica alcuna lesione del capitale o della causa societatis.
• Il socio non conferente partecipa comunque al rischio d’impresa, quindi non beneficia di alcuna esclusione ingiustificata.

Inoltre, il sistema già conosce figure analoghe, come il dipendente a cui vengono assegnate azioni (art. 2349 c.c.), o il donatario di una quota già liberata da altri.

Il conferente non socio

Il conferente non socio è un soggetto che effettua (o si impegna a effettuare) un conferimento a favore della società ma non acquisisce la qualità di socio. Questa figura si affianca all’opposto concetto del socio non conferente, cioè colui che diventa socio pur non effettuando alcun conferimento.

Il conferente non socio:

• Non partecipa al contratto sociale.
• Non acquisisce alcun diritto sociale (voto, utili, quota di liquidazione).
• Effettua la prestazione a vantaggio della società, che attribuisce la partecipazione a un altro soggetto (beneficiario).

Dal punto di vista tecnico-giuridico, il suo apporto viene ricondotto a schemi di diritto comune, come:

• Adempimento del terzo (art. 1180 c.c.);
• Delegazione di pagamento;
• Promessa dell’obbligazione o del fatto del terzo.

Il legislatore non vieta esplicitamente che un soggetto diverso dal socio esegua il conferimento, purché:

• Il capitale sia integralmente sottoscritto e versato;
• La ripartizione delle partecipazioni sia conforme allo statuto;
• Sia rispettato il principio di integrità e effettività del capitale sociale.

Aumento oneroso con assegnazione di partecipazioni sociali non proporzionali ai conferimenti

L’articolo 2346, quarto comma del codice civile stabilisce che:

“A ciascun socio è assegnato un numero di azioni proporzionale alla parte del capitale sociale sottoscritta e per un valore non superiore a quello del suo conferimento. Lo statuto può prevedere una diversa assegnazione delle azioni”.

Da ciò si evince che è possibile che ad alcuni soci siano assegnate partecipazioni sociali di valore superiore ai conferimenti effettuati dagli stessi.

Ciò può avvenire solo nel caso in cui vi siano altri soci che si accollano l’onere di sottoscrivere azioni ad un prezzo superiore in modo da compensare il versamento inferiore effettuato dagli altri soci.

Si rileva, altresì, che occorre rispettare il principio inderogabile di cui al quinto comma dell’articolo 2346 del codice civile in base al quale “in nessun caso il valore dei conferimenti può essere complessivamente inferiore all’ammontare globale del capitale sociale”.

I conferimenti non proporzionali sono ammessi in sede di costituzione.

Dottrina e prassi notarile estendono le assegnazioni di azioni o quote in misura non proporzionale anche agli aumenti onerosi di capitale.

La delibera può essere adottata all’unanimità oppure, secondo parte della dottrina, anche a maggioranza. Tuttavia, in quest’ultimo caso, è condizione imprescindibile che i soci tenuti a versare un importo superiore rispetto al valore delle partecipazioni loro assegnate prestino espresso consenso.
(In tal senso, le posizioni dottrinali richiamate nello Studio CNN n. 148/2008/I del 19 marzo 2009)..

Generalmente si ritiene che la delibera possa essere inscindibile, tuttavia, l’inscindibilità non appare indispensabile, dal momento che l’unico elemento necessario è dato dall’imprescindibilità che i soci, obbligati a versare di più, sottoscrivano le loro partecipazioni.

Possono ipotizzarsi tre categorie di soci, ossia i soci che sono obbligati a effettuare dei conferimenti inferiori al valore nominale delle azioni di nuova emissione; soci che sono obbligati a effettuare conferimenti in maniera superiore e soci che sono obbligati a effettuare conferimenti alla pari.

Il versamento del 25% deve essere commisurato all’importo che il socio si è obbligato a conferire precisando che una parte è a liberazione delle proprie azioni e l’altra parte è a liberazione delle azioni altrui.

L'articolo I conferimenti non proporzionali alle assegnazioni di quote proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione

Il contratto a favore del terzo è disciplinato dall’art. 1411 c.c., il quale dispone che: “È valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse”.

Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente di volerne profittare.

In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto”.

Il contratto a favore del terzo costituisce uno schema generale contraddistinto dalla produzione di un effetto giuridico in favore di un terzo estraneo al negozio (beneficiario).

Relatività del contratto

Poiché, ai sensi dell’art. 1372 c.c., il contratto non produce effetti rispetto ai terzi salvo nei casi previsti dalla legge, solo eccezionalmente può determinare effetti diretti nei confronti di un terzo.

La regola della relatività del contratto riguarda esclusivamente gli effetti immediati prodotti da esso e i cui naturali destinatari sono le parti.

L’art. 1372 c.c., al suo secondo comma, dispone che: “Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge”.

Diversi dagli effetti diretti sono gli effetti non giuridici, ossia quegli effetti che promanano de facto dall’esistenza del contratto e che sono, pertanto, sottratti al principio di relatività.

I corollari del principio di relatività sono, pertanto, i seguenti:

• il contratto non può imporre obblighi a carico di chi non è stato parte del negozio;
• il contratto non può impedire al terzo di acquistare diritti;
• il contratto può in via eccezionale produrre effetti favorevoli nei confronti del terzo, salva restando la possibilità per il terzo di opporre il suo rifiuto.

Parti del contratto

Parti del contratto a favore del terzo sono:

• Promittente, ossia il soggetto che assume l’impegno di effettuare la prestazione nei confronti del soggetto terzo beneficiario;
• Stipulante, ossia il soggetto che deve avere interesse, a pena di invalidità del negozio, all’attribuzione del diritto in favore del terzo.

Il contratto a favore del terzo presuppone l’esistenza di un interesse, anche di natura non economica, da parte dello stipulante.

Diritto alla prestazione

Salvo che non sia stato pattuito diversamente, il terzo acquista il diritto alla prestazione nei confronti del promittente per effetto della mera stipulazione. Non è necessaria l’accettazione del terzo.

In caso di inadempimento della prestazione, il terzo ha azione diretta verso il promittente che risponde a titolo di responsabilità contrattuale.

Revoca e modifica

Con il contratto a favore del terzo il soggetto terzo acquista il diritto per effetto della stipulazione, tuttavia, lo stipulante può revocare o modificare la stipulazione del contratto:

• finché il terzo non abbia dichiarato al soggetto stipulante e al soggetto promittente di volerne profittare;
• anche con il testamento, a prescindere dalla volontà del terzo di volerne profittare, se si tratta di prestazione da eseguire dopo la morte dello stipulante. La revoca testamentaria (art. 1411, comma 3 c.c.) è possibile solo se la prestazione è da eseguire dopo la morte dello stipulante, e il terzo non abbia ricevuto formale rinuncia alla revoca da parte dello stipulante.

Conseguenze in caso di revoca o rifiuto

Il terzo può sempre rifiutare l’effetto della stipulazione (art. 1411, comma 4, c.c.).

A seguito del rifiuto o della revoca da parte del terzo, l’acquisto dello stesso viene cancellato retroattivamente salvo che:

• il contratto preveda diversamente;
• la prestazione a favore del terzo, per la natura stessa del contratto abbia carattere personale.

A seguito del rifiuto o della revoca da parte del terzo, la prestazione rimane acquisita dallo stipulante.

Eccezioni

Ai sensi dell’art. 1412 c.c., “Il promittente può opporre al terzo le eccezioni fondate sul contratto dal quale il terzo deriva il suo diritto, ma non quelle fondate su altri rapporti tra promittente e stipulante”.

Prestazione fatta al terzo dopo la morte dello stipulante

L’art. 1412 c.c., dispone che: “Se la prestazione deve essere fatta al terzo dopo la morte dello stipulante, questi può revocare il beneficio anche con una disposizione testamentaria e quantunque il terzo abbia dichiarato di volerne profittare, salvo che, in quest’ultimo caso, lo stipulante abbia rinunciato per iscritto al potere di revoca.

La prestazione deve essere eseguita a favore degli eredi del terzo se questi premuore allo stipulante, purché il beneficio non sia stato revocato o lo stipulante non abbia disposto diversamente”.

Dalla norma sopra menzionata, si evince che il contratto può prevedere che la prestazione debba essere fatta al terzo dopo la morte dello stipulante.

In tal caso:

lo stipulante può revocare il beneficio anche con una disposizione testamentaria e quantunque il terzo abbia dichiarato di volerne profittare, salvo che, in quest’ultimo caso, lo stipulante abbia rinunciato per iscritto al potere di revoca;

se il terzo premuore al soggetto stipulante, la prestazione deve essere eseguita a favore dei suoi eredi, purché il beneficio non sia stato revocato o lo stipulante non abbia disposto diversamente.

Contratto a favore di terzo e regime tributario

Il contratto a favore del terzo è soggetto a trattamento tributario in base all’effetto che produce sia tra le parti contraenti che nei confronti del terzo.

Effetti finali del contratto

L’art. 20 del testo unico dell’imposta di registro fa riferimento agli effetti finali del contratto.

A tal proposito la suddetta norma dispone che: “L’imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici, dell’atto presentato alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall’atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati, salvo quanto disposto dagli articoli successivi“.

In relazione agli effetti occorre rilevare che:

• il primo effetto di norma si determina immediatamente nella sfera del terzo;
• mentre l’effetto in capo allo stipulante è un effetto meramente eventuale, pertanto, la produzione di quest’ultimo effetto è ascrivibile agli eventi successivi, se del caso inquadrabile tra quelli indicati nell’art. 19 T.U.R..

L’art. 19 del testo unico dell’imposta di registro, dispone che:

“L’avveramento della condizione sospensiva apposta ad un atto, l’esecuzione di tale atto prima dell’avveramento della condizione e il verificarsi di eventi che, a norma del presente testo unico, diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta devono essere denunciati entro trenta giorni, previa autoliquidazione e pagamento del relativo importo, a cura delle parti contraenti o dei loro aventi causa e di coloro nel cui interesse e` stata richiesta la registrazione, all’ufficio che ha registrato l’atto al quale si riferiscono.

Il termine di cui al comma 1 è elevato a sessanta giorni se l’evento dedotto in condizione è connesso alla nascita o alla sopravvivenza di una persona”.

Se ciò è vero, dunque, la tassazione si basa sui requisiti soggettivi del terzo, salvo rifiuto dello stesso.

Occorre rilevare che:

• l’imposizione deve tenere conto dei requisiti soggettivi del terzo, anche prima dell’adesione, a condizione che l’effetto in favore del terzo non sia condizionato all’adesione;
• nel caso, in cui l’effetto a favore del terzo sia condizionato all’adesione, in un primo momento deve essere dovuta l’imposta fissa e solo a seguito di adesione quella correlata agli effetti finali, a carico del terzo che accetta gli effetti patrimoniali e tributari;
• nel caso in cui il terzo non intervenga all’atto, esso assumerà le obbligazioni tributarie per le imposte indirette solo in rapporto all’eventuale, separato, atto di rifiuto o adesione in forma scritta.

Si evidenzia che il terzo rimane estraneo al contratto e non assume la veste di contraente definita dalla normativa tributaria.

Di conseguenza, salvo quanto si dirà in seguito, non rientra nel novero dei soggetti obbligati a richiedere la registrazione e non è obbligato “solidalmente” al pagamento dell’imposta, a meno che non assuma in maniera volontaria il ruolo di richiedente la registrazione.

L’art. 10 del testo unico dell’imposta di registro dispone che:

“Sono obbligati a richiedere la registrazione:

a) le parti contraenti per le scritture private non autenticate per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all’estero nonché i rappresentanti delle società o enti esteri, ovvero uno dei soggetti che rispondono delle obbligazioni della società o ente, per le operazioni di cui all’art. 4;

b) i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati;

c) i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli altri atti degli organi giurisdizionali alla cui formazione hanno partecipato nell’esercizio delle loro funzioni;

d) gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al Corpo della guardia di finanza per gli atti da registrare d’ufficio a norma dell’art. 15.

d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”.

L’art. 57 del testo unico dell’imposta di registro stabilisce che:

“I soggetti indicati nell’art. 10, lettere b) e c), che hanno pagato l’imposta, si surrogano in tutte le ragioni, azioni e privilegi spettanti all’amministrazione finanziaria e possono, esibendo un certificato dell’ufficio dell’Agenzia delle entrate attestante la somma pagata, richiedere al giudice del luogo in cui ha sede il loro ufficio ingiunzione di pagamento nei confronti dei soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione.

L’ingiunzione è provvisoriamente esecutiva a norma dell’art. 642 del codice di procedura civile. Non è ammissibile l’opposizione fondata sul motivo che le imposte pagate non erano dovute o erano dovute in misura minore”.

Ove sia convenuto che gli effetti si producano solo dopo la dichiarazione di volerne profittare, si applicano, in tal caso i principi degli atti sottoposti a condizione sospensiva.

L’art. 27, primo comma, del testo unico dell’imposta di registro dispone che:

“Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa”.

Dichiarazione di voler profittare e regime tributario

La dichiarazione di voler profittare rientra nella categoria degli atti che non hanno un contenuto patrimoniale.

Atto pubblico o scrittura privata autenticata

Nel caso in cui tale dichiarazione venga formata mediante atto pubblico o per scrittura privata autenticata, essa è soggetta a:

• registrazione in termine fisso
• imposta di registro in misura fissa.

Nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto diritti immobiliari, la dichiarazione è soggetta, inoltre, a:

• imposta ipotecaria in misura fissa;
• tassa d’iscrizione.

La dichiarazione è soggetta:

• imposta di bollo residuale;
• imposta di bollo per atti soggetti a formalità immobiliari diversi da quelli aventi effetti traslativi, costitutivi o dichiarativi di diritti reali, nel caso in cui il contratto in favore del terzo abbia ad oggetto diritti soggetti a pubblicità immobiliare.

Dichiarazione di rifiuto e regime tributario

Il rifiuto è soggetto ad imposta di registro in misura fissa.

Nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto diritti immobiliari, la dichiarazione è soggetta, inoltre, a:

• imposta ipotecaria in misura fissa;
• tassa d’iscrizione;
• 55 euro (formalità con efficacia anche di voltura catastale).

La dichiarazione di rifiuto è soggetta a:

• imposta di bollo residuale;
• imposta di bollo per atti soggetti a formalità immobiliari diversi da quelli aventi effetti traslativi, costitutivi o dichiarativi di diritti reali, nel caso in cui il contratto in favore del terzo abbia ad oggetto diritti soggetti a pubblicità immobiliare.

Contratto a favore del terzo e agevolazione prima casa

Occorre rilevare che in relazione alle agevolazioni prima casa, è sorta la questione della possibilità di fruire delle agevolazioni prima casa quando per l’acquisto dell’immobile si fa ricorso al contratto a favore di terzo.

Con la risposta ad interpello n. 145 del 4 luglio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la disciplina prevista dalla Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito T.U.R.), prevede l’applicazione dell’aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9, e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse in presenza delle condizioni previste alla medesima disposizione.

L’Agenzia delle Entrate ha specificato che le agevolazioni previste nella norma in commento richiedono la certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell’agevolazione fin dalla stipulazione dell’atto, assumendone i relativi obblighi.

Nel caso in cui l’immobile sia acquistato a favore di un terzo minore, le dichiarazioni volte all’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” possono essere rese dal genitore per conto del minore, in qualità di legale rappresentante (debitamente autorizzato dal giudice tutelare).

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che l’acquisto immobiliare stipulato con “contratto a favore di terzo” conferisce al terzo la titolarità dell’immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, tale acquisto si rende definitivo solo quando il terzo dichiara di “volerne profittare”.

Nel caso in cui il terzo intenda fruire delle agevolazioni ”prima casa”, deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II-­bis, anche la dichiarazione di ”voler profittare” della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.

L'articolo Contratto a favore del terzo: effetti giuridici e regime tributario proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione di fusione catastale

La fusione catastale consiste nell’accorpamento, ai fini catastali, di due o più unità immobiliari contigue, al fine di costituire un’unica unità immobiliare.

Quando è consentita la fusione catastale

La fusione è ammessa solo se:

• Le unità sono contigue, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro;
• Sono intestate agli stessi proprietari;
• Hanno la medesima destinazione d’uso.

Dal punto di vista fiscale, la fusione è consentita a condizione che siano effettuati gli interventi edilizi necessari, e che l’unità risultante venga iscritta presso il Catasto Urbano con categoria coerente.

Tipologie di fusione catastale

La fusione catastale può essere di due tipologie:

• fusione catastale leggera, che si ha quando gli immobili da collegare sono posizionati in modo tale che per unirli sia sufficiente un intervento lieve o di minima entità;
• fusione catastale pesante, che si ha quando per collegare due o più unità immobiliari occorrono interventi più invasivi sulla struttura edilizia. In questo caso il titolo abilitativo necessario è la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) che comporta spese più elevate.

Come procedere alla fusione catastale

L’accorpamento di due o più unità immobiliari costituisce intervento di straordinaria amministrazione, pertanto, per porlo in essere occorre presentare al Comune:

• la CILA (Comunicazione di inizio lavori) nel caso in cui non vi siano interventi nelle parti strutturali dell’immobile;
• la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) nel caso in cui vi siano interventi nelle parti strutturali dell’immobile.

I vantaggi della fusione catastale

Una volta eseguita la fusione catastale sarà possibile classificare l’intera unità immobiliare risultante come residenza principale. Si potrà, pertanto, godere delle agevolazioni riservate alla prima casa.

Si potrà, pertanto, beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’imposta municipale unica (IMU) e dalla TARI, per l’unità immobiliare non considerata in precedenza come abitazione principale.

La fusione riduce anche la complessità burocratica che riguarda la gestione di più unità immobiliari.

Casi di inammissibilità

In relazione ai casi in cui non si può procedere alla fusione di immobili occorre rilevare che l’Agenzia delle Entrate nella Circolare AE n. 27/E del 13 giugno 2016 ha chiarito che:

“non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.

Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni“.

L’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, dopo la registrazione in banca dati catastale delle dichiarazioni di variazione, provvede a inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, una annotazione in cui viene indicata l’unione di fatto dei due subalterni e la rendita attribuita a ciascuna porzione di unità immobiliare ai fini fiscali.

Agevolazioni prima casa e acquisto contemporaneo di più unità immobiliari

La Suprema Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 20.07.2023 n. 21721, ha stabilito che, in tema di agevolazioni tributarie, i benefici prima casa possono essere riconosciuti anche nel caso in cui vi siano più unità immobiliari che vengano acquistate (anche in momenti distinti), destinate a costituire un’unica unità abitativa, purché ricorrano le seguenti condizioni:

1. la destinazione da parte dell’acquirente, delle unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa;
2. la qualificazione dell’immobile, così unificato, come non di lusso.

La Corte rileva, altresì, che l‘agevolazione presuppone che l’impegno di procedere all’unificazione dei locali assunto in sede di rogito, debba essere adempiuto entro tre anni dalla registrazione.
Al fine di ottenere l’agevolazione prima casa è irrilevante che gli immobili acquistati siano collocati su un unico livello o su distinti livelli, in quanto è sufficiente la contiguità materiale (adiacenza, sovrapposizione, ecc.), che consenta l’accorpamento mediante le necessarie opere in un’unica abitazione che non abbia complessive caratteristiche di lusso.

Dunque, l’unico dato che viene in rilievo si identifica con la realizzazione di un’unica unità abitativa; tale evento deve essere effettivo.

Inoltre, si osserva che in base ad una risalente giurisprudenza della Corte, se il legislatore non ha fissato in maniera specifica un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli.

Ciò per la contraddizione di dover considerare sempre inutili i controlli e così vanificarli, a fronte della possibilità per il contribuente di dichiarare sempre di volere successivamente realizzare la condizione quando oramai nessun controllo sarebbe più possibile.

I benefici fiscali sono naturalmente subordinati al raggiungimento dello scopo per cui vengono concessi.

Il Collegio rammenta altresì che “il dato relativo alla variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite), se può costituire (in chiave probatoria) adempimento rilevante, ai fini del riscontro dell’evento (accorpamento di unità immobiliari contigue) cui l’agevolazione deve ritenersi correlata, ciò non di meno non esaurisce, né risolve, ex se quello stesso evento che, come si è detto, deve identificarsi con l‘effettività dell’unificazione delle unità immobiliari quale finalizzata a realizzare l’unica abitazione del contribuente;

evento, questo, che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente;

e sotto quest’ultimo profilo possono, quindi, concorrere anche altri dati probatori che diano conto della realizzazione della finalità dichiarata nell’atto (accorpamento di unità immobiliari funzionale alla realizzazione dell’unica abitazione principale del contribuente), quale la documentazione di riscontro delle opere realizzate che offrono la prova della effettiva unione sia funzionale che impiantistica delle unità immobiliari oggetto di accorpamento (in termini: Cass., Sez. 5”, 12 giugno 2020, n. 11322).

L'articolo Agevolazione prima casa e fusione catastale: le modalità proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Divisione cosiddetta parziale

Prima di affrontare la disamina in tema di stralcio divisionale e divisione oggettivamente parziale occorre premettere che oltre alla tipica forma di divisione, vi sono delle forme di divisione cosiddetta parziale, in quanto

• esse sono finalizzate ad attribuire beni solo ad alcuni dei condividenti (cosiddetta divisione soggettivamente parziale o stralcio di quota)
• oppure perché hanno ad oggetto solo alcuni dei beni che fanno parte della comunione.

Ciò premesso, affronteremo ora il tema dello stralcio divisionale e divisione oggettivamente parziale e le relative differenze.

Lo stralcio divisionale

Attraverso lo stralcio divisionale, i condividenti estromettono, in maniera definitiva uno dei condividenti, che quindi viene stralciato dalla massa comune, lasciando pertanto invariata la comunione tra gli altri soggetti non assegnatari.

Si faccia il seguente esempio:

Tizio, Caio e Sempronio sono contitolari per quota di un terzo ciascuno di tre appartamenti di identico valore;

se Tizio, Caio e Sempronio stipulano uno stralcio divisionale per assegnare in proprietà esclusiva uno degli appartamenti a Sempronio, Tizio e Caio, resteranno, quindi, contitolari degli altri due appartamenti.

In tal caso, Tizio e Caio saranno contitolari per la quota di un mezzo ciascuno, anziché della quota di un terzo.

Il condividente che viene stralciato pertanto è soddisfatto in tutti i suoi diritti sulla comunione, con la conseguenza che le quote degli altri si espandono in maniera proporzionale sui beni residui, che restano in comunione tra loro.

La comunione originaria permane tra i soggetti residui, benché la sua composizione soggettiva e oggettiva cambi.

Quando la divisione ha ad oggetto soltanto alcuni dei beni che fanno parte della comunione, bisogna invece distinguere, tra divisione oggettivamente parziale e assegno in conto futura divisione.

La Cassazione civile, con sentenza n. 16376/2015, ha affermato che:

«Si ha divisione parziale (soggettiva o oggettiva) ogni qualvolta la comunione si scioglie limitatamente ad alcuni beni ovvero ad alcuni partecipanti, purché vi sia l’intento condiviso di dar luogo ad uno scioglimento parziale, senza pregiudicare la futura divisione definitiva dei beni o quote residui.»

In dottrina, si sottolinea che lo stralcio divisionale costituisce una forma di scioglimento parziale e definitivo, con effetto reale immediato per il condividente estromesso, mentre nella divisione oggettivamente parziale l’effetto dichiarativo è limitato ai beni divisi, restando inalterata la comunione per i beni residui (v. G. Capozzi, Successioni e donazioni, UTET, ult. ed.).

Divisione oggettivamente parziale

Si ha divisione oggettivamente parziale quando i condividenti si assegnano solo alcuni dei beni che fanno parte della massa comune.

Gli altri beni che non sono stati assegnati resteranno pertanto in comunione tra i medesimi compartecipi nelle medesime quote di diritto.

Assegno in conto futura divisione

Nell’assegno in conto futura divisione i condividenti si assegnano solo alcuni dei beni che fanno parte della massa comune, ma in tal caso, all’assegnazione si accompagna l’accordo tra i condividenti in base al quale il valore dei beni assegnati sarà computato in occasione della divisione definitiva.

Da ciò ne consegue che il condividente a cui vengono assegnati i beni in conto futura divisione non viene completamente estromesso dalla comunione.

La giurisprudenza, in particolare Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2006, n. 18350, ha precisato che:

«L’assegnazione in conto futura divisione non realizza un effetto traslativo immediato e definitivo, ma costituisce un’attribuzione provvisoria, rilevante solo in vista del conguaglio finale, a differenza della divisione parziale vera e propria che comporta effetti dichiarativi immediati.»

Differenze tra divisione oggettivamente parziale e assegno in conto futura divisione

La divisione oggettivamente parziale è caratterizzata dal fatto che i condividenti pervengono allo scioglimento della comunione attraverso divisioni successive nel tempo: ognuna di queste però produce effetti reali immediati sui beni assegnati.

Con l’assegno in conto futura divisione, invece, i condividenti anticipano l’assegnazione di alcuni beni comuni.

Aspetti fiscali

Stralcio di quota divisionale

Dal punto di vista fiscale lo stralcio di quota divisionale è soggetto al regime della divisione.

Di conseguenza, sussistendo i requisiti dell’unicità del titolo e della corrispondenza tra la quota di fatto e quota di diritto, (art. 34 T.U.R.) avrà natura dichiarativa.

Sarà quindi soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale, con aliquota 1% (art. 3, Tariffa, Parte Prima, T.U.R.).

Nel caso in cui i beni che vengono assegnati superino il valore della quota del condividente che viene stralciato, opereranno i principi in tema di divisione con conguaglio.

Si riporta il testo dell’art. 34 T.U.R., che dispone che:

“La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente.

La massa comune è costituita nelle comunioni ereditarie dal valore, riferito alla data della divisione, dell’asse ereditario netto determinato a norma dell’imposta di successione.

Ai soli fini della determinazione della massa comune e delle quote di diritto, nelle comunioni ereditarie si tiene conto anche dei beni donati in vita dal defunto ai soggetti tenuti alla collazione ai sensi degli articoli 737 e seguenti del codice civile;

tali beni non sono soggetti all’imposta di registro in sede di divisione.

Nelle altre comunioni, la massa comune è costituita dai beni risultanti da precedente atto che abbia scontato l’imposta propria dei trasferimenti.

I conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto, ancorché attuati mediante accollo di debiti della comunione, sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza.

Quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti determinato a norma dell’art. 52 è superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio.

Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte”.

Assegnazione in conto futura divisione

Dal punto di vista fiscale l’assegnazione in conto futura divisione è soggetta al regime della divisione.

Di conseguenza, sussistendo i requisiti dell’unicità del titolo e della corrispondenza tra la quota di fatto e quota di diritto, (art. 34 T.U.R.) avrà natura dichiarativa.

Sarà quindi soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale, con aliquota 1% (art. 3, Tariffa, Parte Prima, T.U.R.).

Si applicano, all’assegnazione in conto futura divisione, i principi in tema di divisione senza conguaglio.

Solo in sede definitiva potrà eventualmente verificarsi l’esistenza di conguagli.

L'articolo Stralcio divisionale e divisione oggettivamente parziale proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione di fusione

Prima di porre l’attenzione sulla disciplina delle c.d. fusioni semplificate, occorre partire dai caratteri generali della fusione.

Ai sensi dell’articolo 2501, primo comma del codice civile “La fusione di più società può eseguirsi mediante la costituzione di una nuova società, o mediante l’incorporazione in una società di una o più altre”.

Dalla norma in esame, si evince che la fusione si distingue in:

1. Fusione in senso stretto (o propria), che si ha quando le società si fondono dando vita ad un’unica società nuova e perdono la propria individualità.
2. Fusione per incorporazione, che si esegue mediante l’incorporazione in una società di una o più altre. In tal caso, le società preesistenti si estinguono salvo una che resta in vita. Questa è la fusione più frequente nella prassi.

Finalità della fusione

La finalità di una fusione può essere:

• Economica, attraverso un incremento dimensionale del soggetto giuridico che esercita attività di impresa per realizzare migliori condizioni di efficienza sia nell’assetto produttivo, sia nelle relazioni con il mercato.
• Di governo, quando le società sono in rapporto di dipendenza e sono già rette da una direzione unitaria.
• Fusione omogenea, che si ha tra società dello stesso tipo.
• Fusione eterogenea, che si ha tra società ed enti non societari nei limiti previsti dalla disciplina della trasformazione eterogenea.

Le fusioni semplificate

Le fusioni semplificate sono quelle fusioni che sono previste dagli articoli 2505, 2505 bis e 2505 quater del codice civile che prevedono un procedimento semplificato rispetto a quello ordinario.

Incorporazione di società interamente possedute (articolo 2505 c.c.)

Il primo caso in cui il procedimento di fusione segue l’iter delle fusioni semplificate e previsto dall’articolo 2505 del codice civile.

In particolare, l’articolo 2505 del codice civile dispone al suo primo comma che: “Alla fusione per incorporazione di una società in un’altra che possiede tutte le azioni o le quote della prima non si applicano le disposizioni dell’articolo 2501 ter, primo comma, numeri 3), 4) e 5) e degli articoli 2501 quinquies e 2501 sexies.”.

La fusione per incorporazione di società interamente posseduta è disciplinata dall’articolo 2505, primo comma, del codice civile, per il quale alla fusione per incorporazione di una società in un’altra che possiede tutte le azioni o le quote della prima non si applicano le seguenti disposizioni:

• articolo 2501 ter, primo comma, numeri 3) 4) e 5) (ossia assegnazione di azioni o quote e rapporto di cambio);
• articolo 2501 quinquies (ossia relazione degli organi amministrativi sul rapporto di cambio);
• articolo 2501 sexies (ossia relazione degli esperti sul rapporto di cambio)

Massima n. 22 del Consiglio notarile di Milano

Occorre a tal proposito evidenziare che in relazione ai presupposti della procedura semplificata della fusione, il Consiglio Notarile di Milano con la massima n. 22, ha osservato che:

“Il presupposto affinché operi la c.d. procedura semplificata della fusione ex art. 2505 c.c.

– ossia la disapplicazione degli artt. 2501-ter, primo comma, numeri 3), 4) e 5) c.c. (indicazioni circa il rapporto di cambio delle azioni o quote, le modalità di assegnazione delle azioni o quote, nonché la data di godimento delle azioni o quote assegnate), 2501-quinquies c.c. (relazione illustrativa degli amministratori) e 2501-sexies c.c. (relazione degli esperti sulla congruità del rapporto di cambio) –

consiste nel possesso di tutte le azioni o quote dell’incorporata da parte dell’incorporante e deve necessariamente sussistere al momento del perfezionamento dell’atto di fusione.

È pertanto legittima l’assunzione di una decisione di fusione, secondo tale procedura semplificata, anche qualora il presupposto del possesso totalitario non sussista al momento dell’approvazione del progetto di fusione, né al momento della decisione di fusione; l’attuazione della fusione è in tal caso subordinata ad un evento futuro (acquisizione del possesso totalitario) l’avveramento del quale deve essere accertato in sede di stipulazione dell’atto di fusione.

In analogia a quanto disposto dall’art. 2505, comma 1, c.c. (e dall’art. 2506-ter, comma 3, c.c.) non deve ritenersi applicabile l’art. 2501-sexies c.c. – e non è pertanto richiesta la relazione di stima degli esperti sulla congruità del rapporto di cambio – allorché la fusione, pur potendo dar luogo ad un cambio di azioni, non possa comunque dar luogo ad alcuna variazione di valore della partecipazione dei soci; il che si verifica almeno nelle seguenti situazioni:

a) fusione di due (o più) società interamente possedute da una terza (o comunque da un unico soggetto);

b) fusione di due (o più) società, una delle quali interamente posseduta da una terza, e l’altra posseduta in parte da quest’ultima e per la restante parte dalla prima;

c) fusione di tre (o più) società interamente possedute “a cascata” (A possiede il 100% di B, la quale possiede il 100% di C);

d) fusione di due (o più) società i cui soci siano gli stessi, con identiche percentuali e diritti;

e) fusione per incorporazione (c.d. “inversa”) della società controllante nella controllata interamente posseduta“.

L’articolo 2505, secondo comma del codice civile dispone che:

“L’atto costitutivo o lo statuto può prevedere che la fusione per incorporazione di una società in un’altra che possiede tutte le azioni o le quote della prima sia decisa, con deliberazione risultante da atto pubblico, dai rispettivi organi amministrativi, sempre che siano rispettate, con riferimento a ciascuna delle società partecipanti alla fusione, le disposizioni:

• dell’articolo 2501 ter, terzo e quarto comma,
• nonché, quanto alla società incorporante, quelle dell’articolo 2501 septies”.

Incorporazione di società possedute al novanta per cento (articolo 2505 bis c.c.)

Il secondo caso in cui il procedimento di fusione segue l’iter delle fusioni semplificate è previsto dall’articolo 2505 bis del codice civile.

In particolare, l’articolo 2505 bis del codice civile stabilisce che:

“Alla fusione per incorporazione di una o più società in un’altra che possiede almeno il novanta per cento delle loro azioni o quote non si applicano le disposizioni degli articoli 2501 quater, 2501 quinquies, 2501 sexies e 2501 septies, qualora venga concesso agli altri soci della società incorporata il diritto di far acquistare le loro azioni o quote dalla società incorporante per un corrispettivo determinato alla stregua dei criteri previsti per il recesso“.

A differenza delle semplificazioni previste dall’articolo 2505 del codice civile, in questo caso la semplificazione riguarda:

• la situazione patrimoniale dell’articolo 2501 quater;
• la relazione dell’organo amministrativo dell’articolo 2501 quinquies;
• la relazione degli esperti dell’articolo 2501 sexies;
• il deposito della documentazione dell’articolo 2501 septies.

Inoltre, è previsto al secondo comma dell’articolo 2505-bis che:
«L’atto costitutivo o lo statuto possono prevedere che la fusione per incorporazione di una o più società in un’altra che possiede almeno il novanta per cento delle loro azioni o quote sia decisa, quanto alla società incorporante, dal suo organo amministrativo, con deliberazione risultante da atto pubblico, sempre che siano rispettate le disposizioni dell’articolo 2501-septies, e che l’iscrizione o la pubblicazione prevista dall’articolo 2501-ter, terzo comma, sia fatta, per la società incorporante, almeno trenta giorni prima della data fissata per la decisione di fusione da parte della società incorporata».

Infine, va ricordato che, ai sensi del terzo comma dell’articolo 2505-bis, le disposizioni di cui al primo e secondo comma si applicano soltanto se la società incorporante esercita il controllo sulle società da incorporare, ai sensi dell’articolo 2359, primo comma, n. 1, del codice civile.

Fusioni alle quali non partecipano società con capitale rappresentato da azioni (articolo 2505 quater c.c.)

Il terzo caso in cui il procedimento di fusione segue un iter semplificato è disciplinato dall’articolo 2505-quater del codice civile.

Tale norma si applica quando alla fusione non partecipano società per azioni, società in accomandita per azioni o società cooperative per azioni, ovvero società regolate dai capi V e VI del titolo V del libro V del codice civile.

In tal caso, la norma dispone che:

«Se alla fusione non partecipano società regolate dai capi V e VI del presente titolo, né società cooperative per azioni, non si applicano le disposizioni degli articoli 2501, secondo comma, e 2501-ter, secondo comma; i termini di cui agli articoli 2501-ter, quarto comma, 2501-septies, primo comma, e 2503, primo comma, sono ridotti alla metà».

Pertanto, quando la fusione coinvolge esclusivamente società di persone o società a responsabilità limitata, si prevede:

l’opposizione dei creditori (art. 2503, comma 1 c.c.).

l’inapplicabilità dell’obbligo di indicare nella deliberazione di fusione gli elementi richiesti dagli articoli 2501, comma 2, e 2501-ter, comma 2 c.c.;

la riduzione alla metà dei termini previsti per:

il deposito del progetto di fusione (art. 2501-ter, comma 4 c.c.);

il deposito della documentazione di cui all’art. 2501-septies, comma 1 c.c.;

L'articolo Le fusioni semplificate: cosa prevede l’iter e quando proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione di masse plurime nella divisione

La fattispecie delle masse plurime nella divisione si verifica ogniqualvolta, nella divisione, due o più soggetti che sono contitolari, in quote uguali, di una molteplicità di beni, in virtù di titoli diversi, decidono di dividere tutto quanto hanno in comune con un unico negozio, mediante attribuzione a ciascun compartecipe di beni in proprietà esclusiva.

L’esempio classico è rappresentato dal caso in cui Tizio e Caio acquistino un immobile in comproprietà (prima massa) e successivamente, attraverso un diverso atto di compravendita, acquistino congiuntamente un secondo immobile (seconda massa).

In tal caso, in presenza di più titoli originari con i quali Tizio e Caio acquistano diversi beni, instaurandosi una comunione pro indiviso e per quote uguali, si avranno, tante comunioni quanti sono i titoli di provenienza dei beni stessi, corrispondendo alla pluralità di titoli una pluralità di masse, ciascuna delle quali costituisce un’entità patrimoniale a sé stante.

Occorre rilevare che in tutti i casi in cui vi siano delle masse plurime, sotto il profilo civilistico, la divisione delle varie masse integra un negozio di permuta.

Per comprendere le ragioni per le quali la divisione di più masse, integri una permuta si faccia il seguente esempio:

Tizio e Caio acquistano in un primo momento, con un unico atto, in parti uguali tra loro, un primo terreno di 1.000 mq.

Nel caso in cui Tizio e Caio procedessero con la divisione, potrebbero attribuire ad esempio 500 mq a Tizio e 500 mq a Caio o viceversa.

Successivamente, Tizio e Caio acquistano in un secondo momento, con un unico atto, in parti uguali tra loro, un secondo terreno di 1.000 mq.

Nel caso in cui Tizio e Caio procedessero con la divisione, potrebbero attribuire ad esempio 500 mq a Tizio e 500 mq a Caio o viceversa.

Nel caso in cui Tizio e Caio volessero attribuire il primo terreno a Tizio e il secondo terreno a Caio, risulta evidente che l’atto ha natura traslativa.

Aspetti fiscali

In relazione all’aspetto fiscale la materia è disciplinata dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (T.U.R.)

Per atti traslativi

Gli atti aventi natura traslativa sono soggetti all’applicazione dell’aliquota che attualmente è del 9% ai sensi dell’art. 1, tariffa, parte I all. al T.U.R..

Per atti dichiarativi

Gli atti aventi natura dichiarativa, compresi gli atti di divisione, sono soggetti all’applicazione dell’aliquota che attualmente è del 1% ai sensi dell’art. 3, tariffa, parte I all. al T.U.R..

Art. 34 del d.P.R. n. 131 del 1986 (TUR)

Occorre rilevare che nell’ambito di ciascuna massa dovrà trovare soluzione la questione relativa all’esatta corrispondenza tra quota di fatto e quota di diritto sia in termini quantitativi che qualitativi.

Ne consegue che nel caso in cui le singole assegnazioni di beni non corrispondano esattamente alle quote spettanti a ciascun condividente in ogni singola comunione, la divisione non avrà natura esclusivamente dichiarativa.

In tal caso, per l’eccedenza, in relazione a ciascuna massa, si determinerà l’applicazione del primo inciso del primo comma dell’art. 34 T.U.R., in quanto ricorrono gli elementi tipici del negozio traslativo.

L’art. 34 T.U.R., nel primo inciso del suo comma primo dispone che:

“La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente […]”.

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 18 del 29 maggio 2013 ha precisato, a tal proposito che:

“Nella divisione simultanea della comunione plurima, le assegnazioni ai condividenti non possono essere considerate dichiarative qualora non corrispondano esattamente alle quote spettanti a ciascun condividente sulla singola massa comune”.

Agevolazione fiscale art. 34 del T.U.R., al suo ultimo comma

L’art. 34 del T.U.R., al suo ultimo comma, pone una eccezione al principio di cui sopra, quando, nonostante ci siano più titoli, l’ultimo acquisto deriva da successione a causa di morte.

In particolare, la norma in commento dispone che:

“Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che derivano da più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte”.

La norma dispone che le comunioni sono considerate come una sola se:

• esse siano costituite dai medesimi soggetti;
• se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte.

Conseguentemente, seppur l’atto produca effetto traslativo, per la parte assegnata a titolo di permuta, sarà, in via eccezionale, tassato con l’applicazione dell’aliquota ex art. 3, tariffa parte I all. al T.U.R., che è tipica degli atti dichiarativi.

Ai fini dell’operatività dell’agevolazione di cui all’art. 34 T.U.R. è necessario che i condividenti fossero comproprietari per quote uguali sulle varie masse.

Divisione di masse plurime e quote diseguali

L’Agenzia delle Entrate ha ritenuto ammissibile la divisione di masse plurime ex art. 34 T.U.R. anche nel caso in cui vi siano quote disuguali.

In particolare, l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 60/2022, ha affermato che:

“Nella fattispecie in esame, si ritiene che per effetto della successione, dunque, rispetto alle masse comuni precedenti, gli attuali comunisti ereditari subentrano nella titolarità delle quote, sostituendosi agli originari comunisti, con ciò realizzando una mera variazione soggettiva di quote.

In relazione ai titoli fondativi, dette comunioni sono rimaste sempre le stesse. Il figlio ha incrementato le sue quote originarie dei beni e la figlia è subentrata pro-quota nella posizione del de cuius.

Con l’acquisto mortis causa delle quote dei beni originariamente di proprietà esclusiva del padre, inoltre, si è realizzata la riunificazione delle masse, ai sensi dell’articolo 34, comma 4, del TUR, in considerazione della perfetta identità tra coloro che procederanno alla divisione ereditaria e i partecipanti alla comunione delle singole masse da dividere.

Si ritiene, pertanto, di condividere la soluzione prospettata dal notaio istante secondo cui, nel caso prospettato, possa trovare applicazione la norma di cui all’articolo 34, comma 4, precedentemente citata, in quanto la successione mortis causa (ultima provenienza) accomuna l’intero compendio in un’unica massa, senza la formazione di “masse plurime””.

Conclusioni

Per poter usufruire dell’applicazione dell’aliquota agevolata è necessario, dunque, perfezionare un atto di divisione perché nel caso in cui si scelga di perfezionare espressamente un atto di permuta è pacifico che non potrà trovare applicazione l’agevolazione prevista dall’art. 34, comma 4, T.U.R..

L'articolo Le masse plurime nella divisione: presupposti e conseguenze proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Per trattare il tema della prelazione agraria, appare in primo luogo fondamentale chiarire il significato del termine “prelazione”. La prelazione è il diritto di un soggetto, a parità di condizioni, ad essere preferito ad un altro nella stipulazione di un negozio giuridico — come una compravendita (in primis), ma anche un contratto di enfiteusi — in forza di una disposizione normativa (la cosiddetta prelazione legale) oppure in forza di un patto contrattuale (prelazione convenzionale).

La definizione

La prelazione agraria è un particolare tipo di prelazione legale che trova la sua disciplina principalmente nell’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e nell’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817. Le due disposizioni regolano due distinti casi: da un lato, il diritto di prelazione spettante al coltivatore diretto conduttore del fondo in affitto; dall’altro, il diritto di prelazione riconosciuto al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante. Entrambe le figure sono accomunate dallo scopo sotteso alla normativa: favorire l’acquisto della terra da parte di chi la coltiva direttamente, al fine di promuovere una più efficiente utilizzazione dei terreni agricoli e di salvaguardare la continuità dell’attività agricola familiare.

Prelazione agraria: i destinatari

Tradizionalmente, il diritto di prelazione agraria spetta al coltivatore diretto. La legge individua due situazioni in cui il diritto si manifesta:

• Affittuario coltivatore diretto del fondo oggetto di vendita, come previsto dall’art. 8 della legge n. 590/1965;
• Coltivatore diretto proprietario del fondo confinante, come previsto dall’art. 7 della legge n. 817/1971.

Va precisato che il diritto di prelazione spettante al confinante sorge solo qualora non esistano affittuari coltivatori diretti del fondo medesimo. In presenza di un affittuario coltivatore diretto, infatti, il diritto del confinante viene pretermesso. Inoltre, è importante osservare che la contiguità tra fondi non è esclusivamente fisica ma anche funzionale, secondo quanto affermato dalla giurisprudenza. La coltivazione deve essere continuativa e in concreto diretta dal soggetto avente diritto.

Successivamente, il legislatore ha ampliato il novero dei soggetti legittimati alla prelazione. La riforma dell’impresa agricola ha infatti previsto che anche le società agricole di persone — ossia le società semplici, le S.n.c. e le S.a.s. — possano esercitare la prelazione, purché almeno la metà dei soci siano coltivatori diretti, ai sensi del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, modificato dal d.lgs. 27 maggio 2005, n. 101.

Con la legge 28 luglio 2016, n. 154, il legislatore ha ulteriormente esteso il diritto di prelazione agraria agli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella gestione previdenziale agricola dell’INPS, purché siano proprietari del fondo confinante. In tale ipotesi, la titolarità dell’affitto non rileva: il soggetto, per poter esercitare il diritto, deve necessariamente essere proprietario del fondo adiacente.

I Requisiti

L’art. 8 della legge n. 590/1965 stabilisce che oggetto della prelazione agraria è il fondo rustico, termine che la giurisprudenza e la dottrina tendono a far coincidere con il fondo agricolo. Si tratta, dunque, di un terreno con destinazione agricola, destinato a coltivazione, allevamento o silvicoltura, eventualmente corredato da fabbricati rurali funzionali alla conduzione dell’attività agricola stessa. È tuttavia necessario che tali immobili siano effettivamente funzionali al fondo. In caso contrario, la presenza di un fabbricato prevalente esclude l’esercizio della prelazione agraria.

Affinché il diritto possa essere validamente esercitato, è necessario il rispetto di precisi requisiti soggettivi e oggettivi:

• Destinazione agricola del fondo: il terreno oggetto della vendita deve avere effettivamente una destinazione agricola, risultante dagli strumenti urbanistici o dalle modalità di utilizzo. La semplice classificazione catastale non è sufficiente, ma deve rispecchiare l’uso effettivo del bene.
• Coltivazione diretta e abituale da almeno due anni: chi intende esercitare il diritto deve dimostrare di coltivare direttamente e abitualmente il fondo in affitto (se affittuario) o il fondo confinante (se proprietario) da almeno due anni, senza soluzione di continuità, e non deve aver alienato altri fondi rustici di valore imponibile superiore a lire mille (oggi simbolicamente interpretato) nel biennio precedente.
• Possesso della qualifica di coltivatore diretto o IAP: il beneficiario deve rivestire la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP), risultante dall’iscrizione presso gli appositi registri previdenziali INPS. Per le società agricole, la qualifica è riferita ai soci, in misura di almeno la metà.
• Superficie non superiore al triplo della capacità lavorativa: il terreno che si intende acquistare, sommato a quelli già in possesso del prelazionario (in proprietà o in enfiteusi), non deve eccedere il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

I casi di esclusione

La legge stabilisce in maniera tassativa alcuni casi in cui il diritto di prelazione agraria non può essere esercitato, o si considera decaduto. In particolare:

• Contratto di affitto non rinnovato o cessato: l’affittuario non può esercitare la prelazione se ha comunicato la volontà di non rinnovare il contratto, oppure se l’affitto è cessato per recesso, scadenza o grave inadempimento (come l’omessa coltivazione).
• Vendita di fondo non agricolo: non si può esercitare la prelazione se il fondo ha una destinazione edilizia, anche solo in forza di un piano regolatore adottato ma non approvato definitivamente.
• Vendita per atto diverso dalla compravendita: la prelazione non si applica nei casi di permuta, vendita forzata (esecuzione, fallimento), liquidazione coatta, donazione o esproprio per pubblica utilità.

Lo scopo della prelazione agraria

La prelazione agraria ha una chiara finalità pubblicistica. Lo scopo della disciplina non è solo quello di tutelare il diritto individuale del coltivatore, ma anche — e soprattutto — quello di preservare il tessuto produttivo agricolo nazionale. Si vuole incentivare la permanenza sul fondo di chi già lo coltiva, garantire la continuità dell’attività agricola e contrastare l’abbandono dei terreni coltivabili. In tal modo si rafforza il legame tra coltivatore e terra, favorendo la formazione di un’impresa agricola più stabile e strutturata, spesso a conduzione familiare, e si agevola la crescita di soggetti professionalmente dedicati alla produzione primaria, garantendo un uso razionale del suolo.

La procedura

L’esercizio del diritto di prelazione agraria segue una procedura articolata e scandita da termini perentori. Essa si compone di tre fasi principali: la notifica della proposta di vendita, la dichiarazione di volontà di esercitare il diritto e il versamento del prezzo. Ognuna di queste fasi ha requisiti formali ben precisi, la cui inosservanza comporta l’inefficacia dell’esercizio del diritto o, viceversa, il sorgere di un diritto di riscatto a favore del coltivatore leso.

La notifica

Il primo passo spetta al proprietario del fondo, il quale, prima di concludere il contratto di vendita con un terzo acquirente, è obbligato a notificare all’avente diritto alla prelazione la proposta di alienazione. Tale notifica deve contenere: l’indicazione dell’acquirente, il prezzo pattuito e le condizioni essenziali del contratto. La comunicazione deve avvenire a mezzo di raccomandata A/R o tramite ufficiale giudiziario.

La notifica ha lo scopo di consentire al coltivatore diretto (o altro soggetto legittimato) di valutare l’esercizio del diritto di prelazione alle medesime condizioni. Il termine di trenta giorni decorre dal momento in cui l’avente diritto riceve la comunicazione. In difetto di notifica, il contratto di vendita resta valido tra le parti, ma è suscettibile di riscatto.

L’esercizio

Una volta ricevuta la notifica, l’avente diritto ha trenta giorni per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione. La manifestazione deve avvenire per iscritto e dev’essere espressa in modo chiaro, diretto e inequivoco. Non sono ammesse forme tacite o implicite. La dichiarazione vincola il coltivatore, che da quel momento si obbliga ad acquistare alle stesse condizioni comunicate nella notifica.

Successivamente, il pagamento del prezzo deve avvenire entro sei mesi nel caso dell’affittuario coltivatore diretto (termine esteso dal D.L. 34/2020, art. 224, comma 4) o tre mesi nel caso del proprietario confinante. Il termine decorre non dalla manifestazione di volontà, ma dal trentesimo giorno dalla notifica (in pratica, si somma ai 30 giorni già trascorsi). La decadenza è automatica in caso di mancato pagamento nei termini.

In alcuni casi, la legge prevede la sospensione del termine per il pagamento: ciò accade quando il prelazionario dimostra di aver fatto richiesta di mutuo per finanziare l’acquisto. Il termine è sospeso fino alla conclusione della procedura di concessione, per un periodo massimo di un anno.

La rinuncia ed il riscatto (retratto)

Il titolare del diritto di prelazione può anche rinunciare all’esercizio dello stesso. Tale rinuncia, tuttavia, deve essere espressa, scritta e inequivoca. La giurisprudenza esclude la validità di dichiarazioni verbali, telefoniche o implicite (Cass. 3313/1996). Per gli affittuari, la rinuncia deve avvenire alla presenza e con l’assistenza dell’associazione di categoria a cui appartengono, come richiesto dall’art. 23 della legge n. 11/1971.

Riscatto

Nel caso in cui il venditore non abbia provveduto alla notifica o l’abbia effettuata in modo viziato (es. indicando un prezzo inferiore), il titolare del diritto può esercitare il diritto di riscatto, anche noto come “retratto agrario”. Il riscatto si esercita con una comunicazione che deve pervenire entro un anno dalla trascrizione dell’atto di compravendita. In mancanza, il diritto si estingue.

Il riscatto ha effetto retroattivo, con subentro del retraente nella posizione giuridica dell’acquirente fin dalla data della trascrizione dell’atto. Il coltivatore deve corrispondere lo stesso prezzo pagato dall’acquirente originario. Se quest’ultimo si oppone, sarà necessario proporre un’azione giudiziale. In caso di esito favorevole, il giudice ordinerà il trasferimento del fondo al retrattante.

Conclusione

La prelazione agraria rappresenta uno degli strumenti più significativi per la tutela dell’agricoltura e per il rafforzamento delle imprese agricole a carattere familiare. Attraverso di essa, il legislatore intende promuovere l’accesso alla terra da parte di chi la coltiva abitualmente, contribuendo così alla valorizzazione del patrimonio rurale, alla stabilità del reddito agricolo e alla salvaguardia dell’ambiente. La sua efficacia dipende, tuttavia, dalla corretta applicazione dei requisiti soggettivi e oggettivi, nonché dal rispetto rigoroso della procedura prevista. È pertanto essenziale che sia venditori che potenziali beneficiari del diritto di prelazione conoscano in maniera approfondita i meccanismi, le forme e i termini entro cui tale diritto può essere esercitato o tutelato in via giudiziale.

L'articolo La prelazione agraria: quando spetta, il diritto ed il retratto proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione di divisione

Prima di porre l’attenzione sul contratto di divisione, occorre definire la nozione di divisione.

Con il termine divisione si fa riferimento all’insieme di operazioni giuridiche attraverso il quale i condividenti sciolgono la comunione mediante l’assegnazione a carico di ciascuno di valori corrispondenti alla loro quota.

La dottrina individua l’elemento che caratterizza la divisione non tanto nello scioglimento della comunione che in alcune ipotesi può anche mancare (si pensi ad esempio alla divisione fatta dal testatore, art. 734 del codice civile), ma nella distribuzione realizzata attraverso apporzionamenti.

Disciplina

La divisione è disciplinata dalle norme:

• sulla divisione ordinaria (articoli 1111-1116 del codice civile);
• sulla divisione ereditaria (articoli 713-736 del codice civile).

Queste norme si applicano alla divisione ordinaria ex art. 1116 c.c. in via sussidiaria, e solo quando non siano in contrasto con le disposizioni specificamente previste per la comunione ordinaria.

L’art. 1116 del codice civile dispone infatti che: “Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite”.

Diritto di chiedere la divisione

Il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione ha natura potestativa e carattere imprescrittibile, benchè possa essere sospeso:

Per volontà del testatore

Ai sensi dell’art. 713, comma 2 del codice civile, “Quando però tutti gli eredi istituiti o alcuni di essi sono minori di età, il testatore può disporre che la divisione non abbia luogo prima che sia trascorso un anno dalla maggiore età dell’ultimo nato.

Ai sensi dell’art. 713, comma 3 del codice civile, “Egli può anche disporre che la divisione dell’eredità o di alcuni beni di essa non abbia luogo prima che sia trascorso dalla sua morte un termine non eccedente il quinquennio”.

Per provvedimento giudiziale

Ai sensi dell’art. 717 del codice civile “L’autorità giudiziaria, su istanza di uno dei coeredi, può sospendere, per un periodo di tempo non eccedente i cinque anni, la divisione dell’eredità o di alcuni beni, qualora l’immediata sua esecuzione possa recare notevole pregiudizio al patrimonio ereditario”.

Per disposizione di legge

Ai sensi dell’art. 715 del codice civile “Se tra i chiamati alla successione vi è un concepito la divisione non può aver luogo prima della nascita del medesimo. Parimenti la divisione non può aver luogo durante la pendenza di un giudizio sulla filiazione di colui che, in caso di esito favorevole del giudizio, sarebbe chiamato a succedere, né può aver luogo durante lo svolgimento della procedura amministrativa per l’ammissione del riconoscimento previsto dal quarto comma dell’art. 252 o per il riconoscimento dell’ente istituito erede.

L’autorità giudiziaria può tuttavia autorizzare la divisione, fissando le opportune cautele.

La disposizione del comma precedente si applica anche se tra i chiamati alla successione vi sono nascituri non concepiti.

Se i nascituri non concepiti sono istituiti senza determinazione di quote, l’autorità giudiziaria può attribuire agli altri coeredi tutti i beni ereditari o parte di essi, secondo le circostanze, disponendo le opportune cautele nell’interesse dei nascituri“.

Forme

La divisione può essere realizzata mediante una pluralità di procedimenti:

• contratto di divisione, fondato sull’accordo dei condividenti;
• la divisione giudiziale, che può essere promossa da uno dei condividenti aventi diritto.

L’attività notarile in materia di divisione concerne, oltre che la divisione del testatore in materia testamentaria, anche la divisione contrattuale, la divisione giudiziale nel caso in cui il giudice deleghi il compimento delle operazioni divisorie e la divisione notarile.

La divisione notarile è contemplata dall’art. 730 del codice civile intitolata “deferimento delle operazioni ad un notaio”. In particolare la norma menzionata dispone che:

“Le operazioni indicate negli articoli precedenti possono essere, col consenso di tutti i coeredi, deferite a un notaio. La nomina di questo, in mancanza di accordo, è fatta con decreto dal tribunale del luogo dell’aperta successione.

Qualora sorgano contestazioni nel corso delle operazioni, esse sono riservate e rimesse tutte insieme alla cognizione dell’autorità giudiziaria competente, che provvede con unica sentenza”.

Occorre rilevare che la divisione notarile può realizzarsi attraverso più modalità ossia attraverso sorteggio o stralcio di quota ecc., ma si tratta pur sempre di divisione contrattuale.

Divisione oggettivamente e soggettivamente parziale

La divisione, con il consenso unanime dei condividenti, può essere oggettivamente o soggettivamente parziale.

Oggettivamente parziale

La divisione oggettivamente parziale dà luogo allo scioglimento della comunione relativamente soltanto ad alcuni beni; l’assegnazione, in tal caso, comporta un acconto, rimanendo la comunione su tutti gli altri beni.

Soggettivamente parziale

La divisione soggettivamente parziale, c.d. stralcio divisionale, determina lo scioglimento della comunione solo nei confronti di alcuni condividenti, attraverso assegnazioni di valori che corrispondono alle quote, determinando, pertanto, sui beni che residuano, l’attribuzione proporzionale della quota spettante agli altri condividenti.

Il contratto di divisione

Caratteri

Il contratto di divisione presenta i seguenti caratteri:

• contratto necessariamente a più parti, dal momento che occorre la partecipazione di tutti i soggetti titolari del diritto in comunione, a pena di nullità;
• atto di straordinaria amministrazione, in quanto produce una sostanziale modifica del patrimonio dei condividenti;
• contratto tipico con efficacia retroattiva inter partes, in quanto, l’art. 757 del codice civile stabilisce che “Ogni coerede è reputato solo e immediato successore in tutti i beni componenti la sua quota o a lui pervenuti dalla successione, anche per acquisto all’incanto, e si considera come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari”.
• Nel caso in cui il contratto di divisione abbia ad oggetto beni immobili o mobili registrati deve avere necessariamente la forma scritta ad substantiam.

Natura giuridica

In relazione alla natura giuridica, occorre rilevare che è ancora discussa la natura giuridica della divisione, dal momento che sussistono sostenitori sia dell’efficacia dichiarativa che sostenitori dell’efficacia costitutiva.

Tesi della natura dichiarativa

I sostenitori della tesi dichiarativa invocano l’art. 757 del codice civile, secondo cui “Ogni coerede è reputato solo e immediato successore in tutti i beni componenti la sua quota o a lui pervenuti dalla successione, anche per acquisto all’incanto, e si considera come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari”.

In particolare, secondo questa tesi la divisione si limita ad eliminare una situazione di incertezza circa l’oggetto del diritto di proprietà.

Inoltre, secondo i sostenitori della natura dichiarativa, anche l’art 2646 del codice civile, sembra confermare tale natura, dal momento che la trascrizione della divisione viene disciplinata con effetti diversi da quelli previsti dall’art 2644 del codice civile, che reca la disciplina sulla trascrizione degli atti traslativi.

Anche alcuni precedenti giurisprudenziali hanno affermato la natura dichiarativa della divisione, quantomeno in assenza di conguagli.

Tesi sulla natura costitutiva

Secondo i sostenitori di questa tesi, il fatto che la legge attribuisca effetti retroattivi alla divisione non implica necessariamente che essa abbia natura dichiarativa; al contrario, secondo i sostenitori della tesi costitutiva, la retroattività è una finzione giuridica che serve a mascherare un effetto in realtà costitutivo, ossia idoneo a produrre un nuovo assetto proprietario tra i condividenti.

L’art. 757 del codice civile confermerebbe la tesi costitutiva, in quanto la norma dice che il condividente è reputato (non è) e, quindi, si considera, unico proprietario fin da quel momento.

Una recente pronuncia delle Sezioni Unite, n. 25021 del 7 ottobre 2019, accoglie la tesi della natura costitutiva e giunge ad assimilare, in maniera forzata, l’effetto costitutivo a un effetto traslativo vero e proprio.

Occorre altresì rilevare che secondo l’orientamento prevalente sostenuto dalla sentenza a Sezioni Unite n. 25021 del 2019, la divisione ereditaria è un atto inter vivos e, di conseguenza, trova applicazione l’art 46 comma 1 D.P.R. 380/2001.

Regime tributario

La recente pronuncia a Sezioni Unite, favorevole alla natura costitutiva, non sembra incidere sul trattamento tributario, che pertanto, rimane soggetto alla disciplina prevista dal T.U.R. per gli atti di natura dichiarativa, salvo che l’assegnazione ecceda i limiti della quota di spettanza, nel qual caso trova applicazione l’art. 34 con tassazione parziale come vendita.

Nell’art. 34 del D.P.R. 131/1986, si dispone che è considerata vendita, “limitatamente alla parte eccedente”, la divisione con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune. Pertanto, l’assegnazione di una quota di valore inferiore al valore della quota spettante di diritto manterrebbe natura dichiarativa con applicazione dell’imposta all’1%.

L'articolo Il contratto di divisione: funzione, effetti giuridici ed inquadramento proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

La definizione di contratto preliminare

Prima di porre l’attenzione sulla disciplina in tema di contratto preliminare di immobile da costruire, occorre innanzitutto soffermarsi sulla nozione di contratto preliminare.

Con il contratto preliminare le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo, i cui elementi fondamentali sono già fissati nello stesso contratto preliminare.

Il contratto preliminare è tipicamente un contratto preparatorio ad effetti obbligatori.

Il contratto preliminare può essere bilaterale, nel caso in cui entrambe le parti assumano l’obbligo di stipulare il contratto definitivo; può essere, altresì, unilaterale, nel caso in cui l’obbligo di prestare il consenso per il contratto definitivo è assunto solo da una delle parti, mentre l’altra parte rimane libera di consentire o meno.

La disciplina del contratto preliminare

Occorre rilevare che il codice civile non dà una definizione su cosa debba intendersi per contratto preliminare, tuttavia, vi sono una serie di norme essenziali in tema di contratto preliminare:

Norme essenziali

L’art. 1351 c.c. dispone che il contratto preliminare deve rivestire a pena di nullità la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo.

Il preliminare immobiliare è trascrivibile, purchè risulti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

La trascrizione ha effetti prenotativi contenuti entro specifici limiti temporali:

• ossia 1 anno dalla data prevista per la stipula del contratto definitivo o,
• in ogni caso, 3 anni dalla data di trascrizione del contratto preliminare (art. 2645-bis c.c.).

In caso di inadempimento del contratto preliminare trascritto, i crediti consequenziali del promissario acquirente hanno privilegio speciale sull’immobile promesso (art. 2775 bis c.c.).

Secondo la Cassazione detto privilegio soccombe comunque di fronte alle ipoteche iscritte sull’immobile prima della trascrizione del preliminare, in deroga (implicita) al principio sancito dall’art. 2748 co 2 c.c. (Cass. SS.UU. 21045 del 2009)

In caso di inadempimento del contratto preliminare, l’altra parte può ottenere una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso, a condizione che:

• il titolo non lo escluda espressamente;
• tale rimedio sia possibile;
• vi sia stato adempimento od offerta dell’adempimento da parte dell’attore.

Il rimedio di cui all’art. 2932 c.c., si affianca ai rimedi generali contro l’inadempimento.

Il preliminare di immobile da costruire

Occorre ora rilevare che particolari prescrizioni sono dettate dalla legge (decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, modificato recentemente dal decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14) per il caso in cui il contratto preliminare, stipulato da un promissario acquirente che sia una persona fisica, abbia ad oggetto un immobile da costruire da parte del venditore nell’ambito della sua attività di impresa.

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 è stato modificato recentemente dal decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14.

Novità del decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14 e preliminare di immobile da costruire

Le novità che sono state introdotte dal decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14 sono le seguenti:

1. Obbligo dell’atto pubblico e/o della scrittura privata autenticata

L’obbligo per le parti di concludere il contratto preliminare con atto pubblico o per scrittura privata autenticata (quindi con un atto notarile che venga registrato e trascritto) per i contratti preliminari e per tutti i contratti comunque diretti al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale su immobili da costruire.

L’obbligo di indicare in detti contratti gli estremi della fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello standard da approvarsi con decreto ministeriale.

2. Fideiussione

La fideiussione potrà essere rilasciata solo da banche ed assicurazioni.

Con la fideiussione si tutela l’acquirente:

• per il caso di situazione di crisi del venditore/costruttore;
• nel caso di mancata consegna della polizza assicurativa decennale (a condizione che vi sia attestazione del notaio di non aver ricevuto, per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa e che l’acquirente abbia comunicato al venditore la propria volontà di recedere dal contratto).

La sua efficacia è fissata sino al momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da altro contraente copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento o dell’atto definitivo di assegnazione, contenenti gli estremi della polizza assicurativa decennale e della sua conformità al decreto ministeriale.

Essa dovrà essere predisposta in conformità al modello standard da determinarsi con decreto del Ministero della Giustizia.

3. Polizza assicurativa decennale

Si prevede, a pena di nullità, la consegna della polizza al momento del trasferimento della proprietà.

Sono determinati il contenuto, le caratteristiche e il modello standard della polizza assicurativa con Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico.

Nell’atto traslativo, vi è altresì l’obbligo di menzionare gli estremi identificativi della polizza assicurativa con l’attestazione della sua conformità al decreto ministeriale.

È stata confermata la possibilità di escutere la fideiussione nel caso di mancata consegna della polizza assicurativa.

Entrata in vigore del decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14

Coesistenza di un doppio regime

Il decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14, è entrato in vigore il 16 marzo 2019, tuttavia le modifiche dallo stesso introdotte trovano applicazione per i soli contratti aventi per oggetto gli immobili il cui titolo edilizio abilitativo sia stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019 in poi.

Dal 16 marzo 2019 si ha, pertanto, la coesistenza di due distinti regimi normativi:

• La disciplina originaria, nella formulazione contenuta nel D.Lgs. 122/2005, che continua ad applicarsi per gli immobili il cui titolo abilitativo sia stato richiesto o presentato prima del 16 marzo 2019;
• La nuova disciplina che si applica solo alle compravendite aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019.

Presupposti di applicazione

L’applicazione della disciplina in esame presuppone il ricorrere di due requisiti, ossia un requisito soggettivo e uno oggettivo:

Requisito soggettivo

In relazione al requisito soggettivo esso riguarda le parti del contratto.

È richiesto che a promettere di vendere sia un costruttore che agisca nell’esercizio di un’impresa e che a promettere di acquistare sia una persona fisica.

Requisito oggettivo

Quanto al requisito oggettivo, esso deve riguardare immobili da costruire, ossia immobili per i quali sia già stato richiesto il permesso di costruire, ma che siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in uno stadio tale da non consentire ancora l’attestazione dell’agibilità mediante la presentazione della segnalazione certificata di agibilità.

Tutela irrinunciabile e preliminare di immobile da costruire

L’articolo 5, comma 1 bis, del decreto legislativo n 122 del 2005, introdotto dall’articolo 10 quater, comma 1, del decreto legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con legge 23 maggio 2014, n. 80, dispone espressamente che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal decreto, e che, di conseguenza, ogni clausola contraria è nulla e deve, pertanto, intendersi come non apposta.

Il contratto preliminare e art. 6 del dlgs n. 122/2005

Occorre evidenziare che, in relazione al contenuto del contratto preliminare, l’art. 6 del dlgs n. 122 del 2005, come modificato dal decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14, prevede, al suo primo comma, che:

“Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell’articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata devono contenere:

a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;

b) la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;

e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;

g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis;

h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;

i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi”.

In relazione agli allegati, il secondo comma dell’art. 6 del dlgs n. 122 del 2005, dispone che “Agli stessi contratti devono essere allegati:

a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali”.

Il terzo comma dell’art. 6 del dlgs n. 122 del 2005 stabilisce, da ultimo che: “Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499”.

La garanzia fideiussoria e preliminare di immobile da costruire

La garanzia fideiussoria è disciplinata dall’art. 2 del dlgs n. 122 del 2005. In particolare, si prevede al primo comma che:

“All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia”.

Rilascio della fideiussione

Ai sensi dell’art. 3, comma primo, del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, modificato recentemente dal decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14, la fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni.

Le garanzie

La fideiussione deve garantire la restituzione all’acquirente delle somme da questo effettivamente versate al costruttore e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata:

• nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi prevista dall’art. 3, comma secondo del decreto legislativo n. 122 del 2005.

Ai sensi dell’art. 3 comma secondo, del decreto legislativo n. 122 del 2005,

“La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:

a) di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;

b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;

c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;

d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria”.

• nel caso di inadempimento da parte del costruttore, dell’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile, la polizza assicurativa indennitaria decennale di cui all’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005.

Quest’ultima previsione è stata aggiunta dal decreto legislativo n. 14 del 2019.

Escussione della fideiussione

L’art. 3, terzo comma del decreto legislativo n. 122 del 2005, come modificato dal decreto legislativo n. 14 del 2019, in relazione all’escussione della fideiussione prevede che la fideiussione può essere escussa:

“a) a decorrere dalla data in cui si e’ verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l’ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volonta’ di subentrare nel contratto preliminare;

b) a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell’atto di trasferimento della proprieta’ la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale di cui all’articolo 4, quando l’acquirente ha comunicato al costruttore la propria volonta’ di recedere dal contratto di cui all’articolo 6“.

Il contenuto della fideiussione

Quanto al contenuto, la fideiussione, ai sensi del quarto comma dell’art. 3 del decreto legislativo n. 122 del 2005:

“deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento”.

Il comma quinto dello stesso articolo, prevede espressamente, altresì, che il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all’acquirente.

Il comma sesto della norma in esame, prevede, inoltre, che: “Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore è tenuto a rimborsare all’acquirente le spese da quest’ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi”.

L’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione il quale contenga la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard (art. 3, comma settimo del decreto legislativo n. 122 del 2005, come modificato dal decreto legislativo n. 14 del 2019)

Il comma 7-bis dell’art. 3, del decreto legislativo n. 122 del 2005, come modificato dal decreto legislativo n. 14 del 2019 prevede che. “Con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dal 1° settembre 2021, e’ determinato il modello standard della fideiussione”.

La polizza assicurativa indennitaria decennale

L’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005, come modificato dal decreto legislativo n. 14 del 2019, dispone che:

“1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

1-bis. Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dal 1° settembre 2021, sono determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard.

1-ter. In caso di inadempimento all’obbligo previsto dal comma 1, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volonta’ di recedere dal contratto di cui all’articolo 6 ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell’articolo 3, comma 3, lettera b).

1-quater. L’atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformita’ al decreto previsto dal comma 1-bis“.

Riforma in tema di imposta di registro, caparre e acconti prezzo

Con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 139/2024, l’imposta di registro sugli acconti di compravendita scende dal 3% allo 0,5%, uniformandosi, dunque, all’aliquota prevista per la caparra confirmatoria.

La modifica non concerne la tassa fissa di 200 euro che resta, pertanto, invariata.

Occorre, innzitutto, evidenziare che l’imposta di registro è un tributo richiesto per la registrazione di specifici atti giuridici, tra cui i preliminari di compravendita.

Il citato decreto legislativo recante “Disposizioni per la razionalizzazione dell’imposta di registro, dell’imposta sulle successioni e donazioni, dell’imposta di bollo e degli altri tributi indiretti diversi dall’IVA“, all’articolo 2 prevede “Modifiche alle disposizioni concernenti l’imposta di registro” e tra queste assumono rilievo quelle relative alla nota dell’art. 10, Tariffa/I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, con oggetto la tassazione delle caparre confirmatorie e degli acconti pattuiti nei contratti preliminari.

“…2) all’articolo 10, la nota è sostituita dalla seguente: «Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria o il pagamento di acconti di prezzo non soggetti all’imposta sul valore aggiunto ai sensi degli articoli 5, comma 2, e 40 del testo unico, si applica l’aliquota dello 0,5 per cento o la minore imposta applicabile per il contratto definitivo. In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo»”.

Nel caso in cui vi siano contratti preliminari che riguardano transazioni che sono soggette a IVA, la normativa al momento non ha apportato variazioni, pertanto, i versamenti previsti devono considerarsi invariati, fatta eccezione per il limite massimo di euro 200,00 nell’applicazione dell’aliquota dello 0,5% sugli importi versati a titolo di caparra.

Quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a IVA, si prevede che nel caso di acconti che sono soggetti a IVA, l’acconto, deve essere fatturato con l’applicazione dell’IVA. L’imposta di registro è dovuta in misura fissa (euro 200).

Nel caso di caparra confirmatoria, alla stessa non è applicabile l’IVA, ma è soggetta all’imposta di registro proporzionale dello 0,5%, e, nel caso di preliminare relativo ad atto ad IVA, il limite di imposta sarà di euro 200,00​.

L'articolo Il contratto preliminare di immobile da costruire proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Cosa si intende per accordo di reintegrazione di legittima

Con il termine “accordo di reintegrazione della legittima” si fa riferimento ad un negozio giuridico atipico volto a reintegrare i diritti del legittimario leso nella sua quota di legittima.

La reintegrazione della legittima può avvenire oltre che in forma giudiziale, anche in forma stragiudiziale, attraverso un accordo tra legittimari lesi o pretermessi e beneficiari di atti dispositivi riducibili (donatari, eredi o legatari).

E’ opinione diffusa in dottrina che l’art. 554 c.c., nella parte in cui dispone che, le disposizioni testamentarie eccedenti la quota di cui il defunto poteva disporre, sono soggette a riduzione nei limiti della quota medesima, si riferisca:

• non solo all’azione di riduzione attribuita al legittimario, da esercitarsi in sede giudiziaria, ma anche
• ad ogni operazione con la quale si procede a ridurre quantitativamente i lasciti e/o le donazioni che eccedono il limite della disponibile.

E’, pertanto, pacifico che tale operazione non è riservata in maniera esclusiva al giudice; si ritiene che rientri nell’autonomia contrattuale anche la possibilità di porre in essere negozi aventi ad oggetto la regolamentazione dei rapporti giuridici patrimoniali in senso conforme alla riduzione, che la legge prevede a tutela di determinati soggetti.

Sono considerati, dunque, perfettamente legittimi gli accordi fra privati nei quali la riduzione si attua non a seguito della proposizione e dell’accoglimento di domande giudiziali, ma per volontà delle parti.

Viene data, pertanto, la facoltà, ai legittimari e ai soggetti beneficiati, tra i quali sia sorto un conflitto di valutazione in ordine all’esistenza o allo specifico contenuto delle rispettive situazioni giuridiche soggettive, di comporre tale conflitto in via convenzionale, senza la necessità di ricorrere all’autorità giudiziaria e in modo da fissare in maniera definitiva l’an e il quomodo del rapporto nato in dipendenza del testamento o della donazione lesiva.

Riferimenti normativi

L’accordo di reintegrazione di legittima è un istituto di provenienza dottrinale, dal momento che tali accordi non sono né descritti né disciplinati dal legislatore civile.

L’accordo di reintegrazione di legittima, pertanto, è privo di una specifica regolamentazione normativa salvo un diretto riferimento contenuto nel Testo unico sull’imposta sulle successioni – decreto legislativo n. 346 del 31 ottobre 1990 – agli articoli 30 e 43. 

Articolo 30 del decreto legislativo n. 346 del 31 ottobre 1990

L’art. 30, nell’elencare i documenti che devono essere allegati alla Dichiarazione di successione, indica alla lett. d)

“la copia autentica dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata dai quali risulta l’eventuale accordo delle parti per l’integrazione dei diritti di legittima lesi“.

Articolo 43 del decreto legislativo n. 346 del 31 ottobre 1990

L’art. 43, nel disciplinare l’imposta in caso di disposizioni testamentarie impugnate, equipara l’ipotesi di impugnativa giudiziale agli accordi diretti a reintegrare i diritti dei legittimari, risultanti da atto pubblico o scrittura privata autenticata;

“nelle successioni testamentarie l’imposta si applica in base alle disposizioni contenute nel testamento, anche se impugnate giudizialmente, nonché agli eventuali accordi diretti a reintegrare i diritti dei legittimari, risultanti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata […]”

Il presupposto di tali accordi è la lesione dei diritti di legittima, così come disciplinati negli artt. 536 ss. cc.

Tipi di accordo

Transazione

Si tratta di un accordo tra il legittimario leso o pretermesso e gli altri successori, che, al fine di evitare l’azione di riduzione, si fanno reciproche concessioni, con la conseguenza che il legittimario accetta di ricevere meno di quanto si sarebbe spettato per legge.

Accordo con corrispettivo in denaro

Il legittimario rinuncia a ogni pretesa in cambio di una somma di denaro o beni ereditari.

Accordo puro di reintegrazione

Il legittimario viene riconosciuto come tale e la sua quota di eredità viene correttamente assegnata.

Struttura dell’accordo di reintegrazione di legittima

Atto notarile

L’accordo di reintegrazione della legittima, innanzitutto, deve risultare da atto notarile, nella forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

L’accordo ha come parti:

• da un lato, il legittimario leso o pretermesso, e
• dall’altro gli eredi o i donatari, beneficiari delle disposizioni che hanno provocato la lesione.

Presenza dei testimoni non necessaria

L’accordo di reintegrazione della legittima non necessita della presenza dei testimoni, in quanto l’erede non riconosce al legittimario la quota riservata dalla legge “per spirito di liberalità”.

In tal caso, non trovano, pertanto, applicazione le norme in tema di forma della donazione.

Inapplicabilità delle menzioni obbligatorie

Dal momento che l’atto non produce effetti traslativi dal patrimonio dell’erede istituito al patrimonio del legittimario pretermesso, non occorre osservare alcuna delle menzioni che sono previste per i trasferimenti immobiliari, ossia:

• menzioni ed allegazioni urbanistiche (art. 46 e art. 30 d.p.r. n. 380/2001);
• alla dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto (art. 29, comma 1-bis legge n. 52/1985);
• all’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (art. 6 d.lgs. n. 192/2005).

Trascrivibilità

La mancanza di effetti traslativi determina, altresì, la non trascrivibilità dell’accordo di reintegrazione di legittima ai sensi dell’art. 2643 c.c.

L’accordo dovrà, tuttavia, essere trascritto ai sensi dell’art. 2648 c.c. come acquisto mortis causa nel caso in cui determini l’acquisto in capo al legittimario di un diritto reale su un immobile (o bene mobile registrato), in via esclusiva o in comunione con gli altri eredi.

Con la sottoscrizione dell’accordo di reintegrazione di legittima si produce accettazione tacita dell’eredità per l’erede che riconosce la legittima, il quale non abbia precedentemente accettato espressamente l’eredità.

Di conseguenza, tale accordo, andrà trascritto ai sensi dell’art. 2648, comma 3, c.c.

Riduzione di donazione lesiva della legittima

Nel caso in cui vi sia riduzione di una donazione lesiva della legittima, l’accordo di reintegrazione di legittima comporterà l’inefficacia successiva, parziale o totale, della donazione lesiva e, pertanto, andrà annotato a margine della trascrizione della donazione, ai sensi dell’art. 2655 c.c., per evidenziare l’inefficacia successiva della donazione trascritta.

Riduzione di disposizioni testamentarie lesive della legittima

Nel caso in cui vi sia riduzione di disposizioni testamentarie lesive della legittima, l’accordo di reintegrazione di legittima andrà a modificare la delazione ereditaria e, di conseguenza, qualora l’erede abbia già accettato l’eredità, l’accordo di reintegrazione di legittima andrà annotato a margine della trascrizione per evidenziare l’inefficacia successiva parziale della delazione ereditaria.

L'articolo Accordo di reintegra di legittima: la disciplina proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione di Testamento

Prima di porre l’attenzione su “come trovare un Testamento” occorre partire dalla definizione di Testamento.

L’art. 587 c.c., stabilisce che:“Il Testamento è un atto revocabile con il quale taluno dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere, di tutte le proprie sostanze o di parte di esse.

Le disposizioni di carattere non patrimoniale, che la legge consente siano contenute in un testamento, hanno efficacia, se contenute in un atto che ha la forma del testamento, anche se manchino disposizioni di carattere patrimoniale”.

Si tratta, dunque, di un atto unilaterale non recettizio con il quale l’autore determina la sorte del proprio patrimonio per il tempo in cui avrà cessato di vivere.

Può contenere:

• disposizioni di carattere patrimoniale (istituzione di erede e legato);
• (anche solo) disposizioni di carattere non patrimoniale (es. riconoscimento del figlio, riabilitazione dell’indegno).

Il testamento deve avere una delle seguenti forme previste ad substantiam dalla legge: testamento olografo, pubblico, segreto, speciale, internazionale (Convenzione di Washington).

Di seguito si porrà l’attenzione sul testamento olografo, pubblico e segreto.

Testamento olografo

L’art. 602 c.c., dispone che: “Il Testamento olografo deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto di mano del testatore.

La sottoscrizione deve essere posta alla fine delle disposizioni. Se anche non è fatta indicando nome e cognome, è tuttavia valida quando designa con certezza la persona del testatore.

La data deve contenere l’indicazione del giorno, mese e anno.

La prova della non verità della data è ammessa soltanto quando si tratta di giudicare della capacità del testatore, della priorità di data tra più testamenti o di altra questione da decidersi in base al tempo del testamento”.

Testamento pubblico

L’art. 602 c.c., stabilisce che: “Il testamento pubblico è ricevuto dal notaio in presenza di due testimoni.

Il testatore, in presenza dei testimoni, dichiara al notaio la sua volontà, la quale è ridotta in iscritto a cura del notaio stesso.

Questi dà lettura del testamento al testatore in presenza dei testimoni.

Di ciascuna di tali formalità è fatta menzione nel testamento. Il testamento deve indicare il luogo, la data del ricevimento e l’ora della sottoscrizione, ed essere sottoscritto dal testatore, dai testimoni e dal notaio.

Se il testatore non può sottoscrivere, o può farlo solo con grave difficoltà, deve dichiararne la causa, e il notaio deve menzionare questa dichiarazione prima della lettura dell’atto.

Per il testamento del muto, sordo o sordomuto si osservano le norme stabilite dalla legge notarile per gli atti pubblici di queste persone .

Qualora il testatore sia incapace anche di leggere, devono intervenire quattro testimoni”.

Testamento segreto

L’art. 604 c.c. dispone che: “Il testamento segreto può essere scritto dal testatore o da un terzo.

Se è scritto dal testatore, deve essere sottoscritto da lui alla fine delle disposizioni; se è scritto in tutto o in parte da altri, o se è scritto con mezzi meccanici, deve portare la sottoscrizione del testatore anche in ciascun mezzo foglio, unito o separato.

Il testatore che sa leggere ma non sa scrivere, o che non ha potuto apporre la sottoscrizione quando faceva scrivere le proprie disposizioni, deve altresì dichiarare al notaio, che riceve il testamento, di averlo letto ed aggiungere la causa che gli ha impedito di sottoscriverlo: di ciò si fa menzione nell’atto di ricevimento.

Chi non sa o non può leggere non può fare testamento segreto”.

L’art. 605 c.c. stabilisce che: “La carta su cui sono stese le disposizioni o quella che serve da involto deve essere sigillata con una impronta, in guisa che il testamento non si possa aprire né estrarre senza rottura o alterazione.

Il testatore, in presenza di due testimoni, consegna personalmente al notaio la carta così sigillata, o la fa sigillare nel modo sopra indicato in presenza del notaio e dei testimoni, e dichiara che in questa carta è contenuto il suo testamento. Il testatore, se è muto o sordomuto, deve scrivere tale dichiarazione in presenza dei testimoni e deve pure dichiarare per iscritto di aver letto il testamento, se questo è stato scritto da altri.

Sulla carta in cui dal testatore è scritto o involto il testamento, o su un ulteriore involto predisposto dal notaio e da lui debitamente sigillato, si scrive l’atto di ricevimento nel quale si indicano il fatto della consegna e la dichiarazione del testatore, il numero e l’impronta dei sigilli, e l’assistenza dei testimoni a tutte le formalità.

L’atto deve essere sottoscritto dal testatore, dai testimoni e dal notaio.

Se il testatore non può, per qualunque impedimento, sottoscrivere l’atto della consegna, si osserva quel che è stabilito circa il testamento per atto pubblico. Tutto ciò deve essere fatto di seguito e senza passare ad altri atti”.

Come si fa a sapere se una persona ha fatto Testamento

Occorre innanzitutto sottolineare che l’art. 67 della legge notarile sancisce che il notaio non può fornire alcuna informazione in relazione a testamenti che sono redatti da soggetto ancora vivente.

Di conseguenza è possibile sapere se una persona ha fatto testamento solo successivamente al suo decesso.

Come trovare un testamento

Per capire come trovare un testamento occorre vedere se il testatore ha lasciato o meno indicazioni al riguardo.

Il Testatore ha lasciato indicazioni

Innanzitutto, per capire come trovare un testamento occorre vedere se il testatore ha depositato presso un notaio:

• un “testamento pubblico”,
• un “testamento segreto”,
• un “testamento olografo depositato presso un notaio”,

allora si può interpellare:

• il notaio depositario (nel caso in cui se ne conosca il nominativo),
• l‘Archivio Notarile dove sono stati riversati i suoi atti, nel caso in cui il notaio abbia cessato l’attività.

Nel caso dei notai del Collegio di Padova, l’Archivio Notarile di competenza è a Padova in via degli Scrovegni n. 5.

Il Testatore non ha lasciato indicazioni

Se il testatore non ha lasciato indicazioni sul nome del notaio depositario del testamento (ciò che si rende evidentemente consigliabile), la ricerca del notaio può essere effettuata presso il Consiglio Notarile competente per territorio nella località in cui operava il notaio presso il quale presumibilmente il testatore si è recato.

Per i notai padovani, il Consiglio notarile di appartenenza è a Padova in via Berchet n. 17.

Registro Generale dei testamenti

Un altro sistema di ricerca per capire come trovare un testamento è quello di consultare in modalità esclusivamente telematica il “Registro Generale dei Testamenti“.

Il Registro Generale dei testamenti consente di conoscere se una persona deceduta ha fatto testamento, in Italia o all’estero.

Convenzione Internazionale di Basilea

Attraverso il Registro generale dei Testamenti può essere chiesto al competente organismo di uno Stato estero aderente alla “Convenzione internazionale di Basilea” il rilascio di un certificato degli atti di ultima volontà iscritti in quell’organismo, relativi alla persona deceduta.

Stati aderenti alla Convenzione Internazionale di Basilea

Gli Stati che sino ad oggi hanno ratificato la Convenzione sono, oltre l’Italia: Francia, Cipro, Turchia, Belgio, Paesi Bassi, Portogallo, Lussemburgo, Spagna, Estonia, Lituania, Ucraina.

Gli interessati possono richiedere al Registro generale dei testamenti la certificazione delle iscrizioni risultanti a nome della persona defunta e l’indicazione dell’archivio notarile distrettuale presso il quale gli atti iscritti sono depositati, qualora il notaio sia cessato.

Registro generale dei Testamenti e Testamento olografo

Occorre evidenziare che il Registro Generale dei Testamenti può dare notizia solo dell’esistenza dei “testamenti pubblici”, dei “testamenti segreti” e dei “testamenti olografi depositati” (formalmente) presso un notaio (quest’ultimo è il caso piuttosto raro nella pratica, in cui l’autore di un testamento olografo chieda al notaio la redazione di un “atto di deposito” di detto testamento);

Il Registro Generale dei Testamenti non fornisce notizia dell’esistenza di altri “testamenti” olografi, e quindi:

• sia di quelli depositati “fiduciariamente” a un notaio;
• sia di quelli che il testatore abbia tenuto presso di sé.

Cosa è consigliabile

E’ opportuno che chiunque abbia redatto un testamento, in qualunque forma esso sia, dia notizia ai propri cari dell’esistenza del testamento (non del contenuto) e ai soggetti beneficiari per agevolarne in futuro la reperibilità, fermo restando che sarebbe sempre opportuno rivolgersi ad un notaio prima di redigere le proprie “ultime volontà” anche per poter procedere in modo corretto ed opportunamente informati.

In conclusione si può dire che non si può avere sempre certezza sull’esistenza o meno di un testamento.

L'articolo Come trovare un testamento e dove rivolgersi per pubblicarlo proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

La tutela dei legittimari (artt. 553-564 c.c.)

I legittimari sono determinati soggetti cui il codice civile attribuisce una specifica forma di tutela in sede successoria. Sono legittimari rispetto al defunto i figli ed i loro discendenti in linea retta, il coniuge, e, laddove non vi siano discendenti, gli ascendenti. La quota di legittima è tutelata tanto laddove si apra la successione testamentaria quanto laddove si tratti di successione legittima (ove per successione legittima si intende la successione aperta in difetto di disposizioni testamentarie, ma è cosa ben diversa dalla quota di legittima e dalla tutela dei legittimari).

La tutela dei legittimari è garantita attraverso due rimedi:

• il divieto di porre pesi e condizioni sulla quota loro spettante, pena la nullità della disposizione testamentaria lesiva (salvo che si tratti di legati posti a carico dell’intera eredità – e gravanti, quindi, anche sulla disponibile – o del legittimario istituito erede in una quota superiore a quella di riserva);
• l‘azione di riduzione (cui consegue l’azione di restituzione).

Il codice civile agli articoli da 553 a 564, si occupa della tutela dei legittimari, intitolando la relativa sezione come “della reintegrazione della quota riservata ai legittimari”.

La forma di tutela identificata come l’azione di riduzione, consta in realtà, come ha rilevato la dottrina più attenta, di tre azioni autonome, ancorché strettamente connesse:

• l’azione di riduzione in senso stretto;
• l’azione di restituzione contro i beneficiari delle disposizioni ridotte;
• l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti.

La prima azione ha lo scopo di fare accertare l’an e il quantum della lesione e conseguentemente di far dichiarare l’inefficacia (totale o parziale) delle disposizioni testamentarie e delle donazioni, le quali eccedano la quota di cui il testatore poteva disporre.

La seconda azione e la terza azione, successive alla prima, hanno lo scopo di recuperare al patrimonio del legittimario i beni oggetto delle disposizioni lesive rese inefficaci dall’azione di riduzione.

L’azione di riduzione (art. 553 c.c. ss)

L’azione di riduzione è un’azione volta a:

• accertare l’esistenza della lesione della legittima;
• far dichiarare l’inefficacia delle disposizioni testamentarie e delle donazioni lesive della legittima;
• ottenere la restituzione dei beni oggetto della disposizione ridotta.

Caratteristiche

L’azione di riduzione per la tutela dei legittimari

Non è un’azione di nullità

Le disposizioni testamentarie e donative riducibili sono, quindi, per definizione valide, considerato che lo scopo dell’azione di riduzione è di renderle inefficaci solo nei confronti del legittimario attore.

Al contrario, in caso di invalidità (nullità o annullabilità), esse devono essere impugnate con le relative azioni, che, se esercitate vittoriosamente, non si limitano a rendere le disposizioni impugnate semplicemente inefficaci nei confronti dell’attore, ma fanno sì che l’oggetto delle disposizioni rientri per intero nell’asse.

Non è un’azione di rescissione o di risoluzione

• Gli istituti della rescissione e della risoluzione colpiscono direttamente il negozio per un vizio originario o sopravvenuto;
• l’azione di riduzione non tocca le disposizioni lesive, ma si limita, quindi, a renderle inoperanti nei confronti del legittimario che ha esperito vittoriosamente l’azione.

Si tratta di un’azione di accertamento costitutivo

L’azione di riduzione accerta l’esistenza della lesione di legittima e delle altre condizioni dell’azione e, dall’accertamento, consegue, pertanto, automaticamente la modificazione giuridica del contenuto del diritto del legittimario.

Si tratta di un’azione di inefficacia relativa e sopravvenuta

L’opinione della dottrina è nel senso che l’azione di riduzione rappresenta un fenomeno di inefficacia successiva (totale o parziale), dell’atto di disposizione colpito dalla riduzione.

La sentenza di riduzione, pertanto, non attua un nuovo trasferimento dei beni al patrimonio del defunto, ma opera in modo che il trasferimento, posto in essere dal defunto con le disposizioni lesive, si consideri non avvenuto nei confronti del legittimario.

Si tratta di un’azione personale

Non è diretta erga omnes o verso qualsiasi possessore o proprietario dei beni oggetto delle disposizioni riducibili, ma solo contro i destinatari delle disposizioni medesime (donatario, erede, legatario).

Si tratta di un’azione con effetti retroattivi reali

I suoi effetti retroagiscono, quindi, al momento dell’apertura della successione, non solo fra le parti, ma anche nei confronti dei terzi, salvo eccezioni e salvo i temperamenti derivanti dalla riforma degli artt. 561 e 563 realizzata dalla L. 14 maggio 2005, n. 80.

Ciò è confermato dall’art. 561 c.c. che affranca gli immobili restituiti al legittimario da ogni peso e ipoteca.

Prescrizione

L’azione di riduzione è un’azione che si prescrive in 10 anni dall’apertura della successione.

Condizioni per l’esercizio dell’azione di riduzione

L’azione di riduzione (a tutela dei legittimari) è sottoposta a due condizioni a carico dell’attore legittimario, previste dall’art. 564 c.c..

Accettazione con beneficio d’inventario (art. 564 c.c. comma 1)

La prima tutela per i legittimari è prevista dal primo comma dell’art. 564 c.c., che stabilisce che: “Il legittimario che non ha accettato l’eredità col beneficio d’inventario non può chiedere la riduzione delle donazioni e dei legati, salvo che le donazioni e i legati siano stati fatti a persone chiamate come coeredi, ancorché abbiano rinunziato all’eredità.

Questa disposizione non si applica all’erede che ha accettato col beneficio d’inventario e che ne è decaduto”

La prima condizione per poter esperire l’azione di riduzione è che vi sia accettazione con beneficio d’inventario da parte del legittimario leso (salvo che si tratti di legittimario pretermesso).

Essa è necessaria solo in presenza di legittimari e donatari non istituiti eredi, assolvendo la funzione di garantire i legatari e donatari estranei all’eredità in ordine all’effettiva entità del patrimonio.

Imputazione del legittimario (art. 564 c.c. comma 2)

La seconda tutela per i legittimari è prevista al secondo comma dell’art. 564 c.c., che dispone che: “In ogni caso il legittimario, che domanda la riduzione di donazioni o di disposizioni testamentarie, deve imputare alla sua porzione legittima le donazioni e i legati a lui fatti, salvo che ne sia stato espressamente dispensato”.

La seconda condizione per poter esperire l’azione di riduzione è che vi sia imputazione ex se di tutte le liberalità ricevute dal defunto, siano esse donazioni (che non siano esenti da collazione ex art. 564 comma 5 c.c.), legati o lasciti testamentari a titolo universale, salvo che ne sia stato espressamente dispensato.

Procedimento di riduzione

Il procedimento di riduzione avviene mediante le seguenti fasi:

1. Determinazione della disponibile (art. 556 c.c.)

L’art. 556 c.c. dispone che: “Per determinare l’ammontare della quota di cui il defunto poteva disporre si forma una massa di tutti i beni che appartenevano al defunto al tempo della morte, detraendone i debiti.

Si riuniscono quindi fittiziamente i beni di cui sia stato disposto a titolo di donazione, secondo il loro valore determinato in base alle regole dettate negli articoli 747 a 750, e sull’asse così formato si calcola la quota di cui il defunto poteva disporre”.

Ai sensi dell’art. 556 c.c., quindi, per il suo esperimento occorre in via prioritaria procedere al calcolo del patrimonio del de cuius, che si ottiene sottraendo i debiti al patrimonio ereditario ed aggiungendovi le donazioni fatte in vita dal de cuius (secondo la formula relictum-debiti+donatum).

È necessario anzitutto formare la massa ereditaria, facendo riferimento al valore che avevano al momento dell’apertura della successione.

Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione a Sezione Unite, con sentenza 12 giugno 2006 n. 13524 ha statuito che:

Ai fini dell’individuazione della quota di riserva spettante alle singole categorie di legittimari e ai singoli legittimari nell’ambito della stessa categoria, occorre fare riferimento alla situazione esistente al momento dell’apertura della successione e non a quella che si viene a determinare per effetto del mancato esperimento (per rinuncia o prescrizione) dell’azione di riduzione da parte di qualcuno dei legittimari.

2) Riduzione delle disposizioni lesive

Il legislatore stabilisce un ordine affinché si possa procedere alla riduzione delle fattispecie lesive della legittima:

• prima si deve, quindi, procedere alla riduzione delle quote legali ab intestato (art. 553 c.c.);
• poi, si passa alla riduzione delle disposizioni testamentarie (artt. 554 e 558 c.c.);
• infine, se neanche con questa riduzione si riesce ad integrare la legittima, si procede alla riduzione delle donazioni (artt. 555 e 559 c.c.).

A) Riduzione delle quote ab intestato

L’art. 553 c.c. dispone che: “Quando sui beni lasciati dal defunto si apre in tutto o in parte la successione legittima, nel concorso di legittimari con altri successibili, le porzioni che spetterebbero a questi ultimi si riducono proporzionalmente nei limiti in cui è necessario per integrare la quota riservata ai legittimari, i quali però devono imputare a questa, ai sensi dell’articolo 564, quanto hanno ricevuto dal defunto in virtù di donazioni o di legati”.

B) Riduzione delle disposizioni testamentarie

L’art. 554 c.c. dispone che: “Le disposizioni testamentarie eccedenti la quota di cui il defunto poteva disporre sono soggette a riduzione nei limiti della quota medesima”.

L’art. 558 c.c. prevede che: “La riduzione delle disposizioni testamentarie avviene proporzionalmente, senza distinguere tra eredi e legatari.
Se il testatore ha dichiarato che una sua disposizione deve avere effetto a preferenza delle altre, questa disposizione non si riduce, se non in quanto il valore delle altre non sia sufficiente a integrare la quota riservata ai legittimari”.

C) Riduzione delle donazioni

L’art. 555 c.c. sancisce che: “Le donazioni, il cui valore eccede la quota della quale il defunto poteva disporre, sono soggette a riduzione fino alla quota medesima.
Le donazioni non si riducono se non dopo esaurito il valore dei beni di cui è stato disposto per testamento”.

L’art. 559 c.c. dispone che: “Le donazioni si riducono cominciando dall’ultima e risalendo via via alle anteriori”.

3) Restituzione (a tutela dei legittimari)

È l’azione con cui il legittimario, che abbia vittoriosamente esperito l’azione di riduzione, mira a recuperare il bene oggetto dell’atto di liberalità, reso inefficace nei suoi confronti, libero da ogni peso o ipoteca nei limiti di cui all’art. 2652 n. 8 c.c.

Trattasi, pertanto, di azione reale, potendo essere esperita:

• contro il beneficiario dell’atto colpito da riduzione;
• contro i suoi aventi causa che possono liberarsi dall’obbligo della restituzione in natura pagando l’equivalente in denaro.

L’azione di restituzione contro gli aventi causa del beneficiario della disposizione lesiva, salvi gli effetti del possesso in buona fede per i beni mobili, è esperibile al ricorrere delle seguenti condizioni:

• il bene oggetto dell’attribuzione ridotta deve essere stato alienato dal donatario, legatario o erede;
• il donatario, legatario o l’erede devono essere stati preventivamente e infruttuosamente escussi dal legittimario;
• in caso di donazione avente ad oggetto un bene immobile, non devono essere trascorsi più di 20 anni dalla trascrizione dell’atto di liberalità al momento della proposizione dell’azione di riduzione (art. 563 c.c.);
• in caso di acquisti immobiliari a titolo oneroso da donatario, legatario o erede in base a un atto trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di riduzione, non devono essere trascorsi più di 10 anni dall’apertura della successione al momento della trascrizione della domanda stessa ex art. 2652 n. 8 c.c.
• l’azione deve proporsi secondo l’ordine cronologico delle alienazioni, cominciando dall’ultima.

Opposizione alla donazione

L’art. 563, comma 4, c.c. dispone che: “Salvo il disposto del numero 8) dell’articolo 2652, il decorso del termine di cui al primo comma e di quello di cui all’articolo 561, primo comma, è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.

Il diritto dell’opponente è personale e rinunziabile. L’opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione”.

Il quarto comma dell’art. 563 c.c., quindi, riconoscendo al coniuge e ai parenti in linea retta del donante la possibilità di fare opposizione alla donazione, prevede uno strumento di tutela delle attese di futuri, potenziali legittimari, eccezionalmente utilizzabile prima ancora che la successione sia aperta.

Si tratta dunque di atto stragiudiziale, che deve essere trascritto nei registri immobiliari, con il quale i coniugi e i parenti in linea retta del donante (ossia i potenziali legittimari) notificano al donatario e ai suoi aventi causa al fine di ottenere la sospensione del termine ventennale di cui all’art. 563 comma 1, c.c., salva la sua rinnovazione prima che tale termine sia trascorso.

In questo modo, i potenziali legittimari si tutelano contro l’acquirente del bene donato, il quale potrebbe consolidare il suo acquisto qualora il donante sopravviva per venti anni alla donazione (l’azione di riduzione, infatti, non è proponibile quando il de cuius è in vita).

Azione di simulazione a tutela del legittimario

Si tratta di un’azione con cui il legittimario, che intenda agire per la riduzione di una donazione lesiva della sua quota di riserva, mira a far accertare la reale natura donativa dell’attribuzione dissimulata dietro l’apparenza di un contratto a titolo oneroso.

L'articolo La tutela dei legittimari: i presupposti e le azioni proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione

L’istituto della collazione viene disciplinato dall’art. 737 del codice civile.

La norma in esame stabilisce che: “I figli e i loro discendenti ed il coniuge che concorrono alla successione devono conferire ai coeredi tutto ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione direttamente o indirettamente, salvo che il defunto non li abbia da ciò dispensati.
La dispensa da collazione non produce effetto se non nei limiti della quota disponibile”.

Dalla lettura dell’art. 737 c.c. si evince che la collazione è l’atto con il quale determinati soggetti (figli, loro discendenti e coniuge), che hanno accettato l’eredità, conferiscono alla massa ereditaria, le liberalità, sia dirette che indirette, ricevute in vita dal defunto, salvo che il defunto non li abbia da ciò dispensati.

La dispensa produce effetti solo nei limiti della quota disponibile.

L’obbligazione di conferire le liberalità rientra fra le c.d. obbligazioni restitutorie e si attua attraverso il conferimento che costituisce un atto di adempimento.

Il valore dei beni da collazionare è quello del tempo dell’apertura della successione (artt. 747, 750 e 751 c.c.)

Presupposti

I presupposti affinché sorga l’obbligazione collatizia sono costituiti:

• dalla qualità di donatario del soggetto tenuto alla collazione;
• dalla qualità di discendente o di coniuge o di unito civilmente al de cuius del soggetto tenuto alla collazione;
• dalla qualità di coerede, legittimario o testamentario, del soggetto tenuto alla collazione;
• dall’esistenza di un relictum da dividere;
• dall’assenza di una dispensa da collazione.

Fondamento

La dottrina ha particolarmente approfondito la ragione giustificatrice dell’istituto della collazione, proponendo una serie di teorie.

Tra le tante teorie sembra preferibile la teoria che, con realistico riferimento allo scopo dell’istituto in esame, parla di anticipazione di eredità.

Secondo tale teoria, pertanto, la ratio dell’istituto, risiederebbe nel fatto che le donazioni fatte ai soggetti destinati a rivestire la qualifica di eredi costituirebbero un’anticipazione dell’eredità, sicché il computo di esse, ai fini della divisione del patrimonio ereditario, andrebbe a rimuovere la disparità di trattamento che le donazioni fatte in vita dal de cuius altrimenti potrebbero determinare tra i coeredi.

Forme

La legge prevede due forme di collazione: in natura e per imputazione.

In natura

La collazione in natura avviene attraverso un vero e proprio atto di trasferimento del bene che è stato donato nella massa ereditaria da dividere.

Questa forma di collazione può avere luogo nel solo caso che i beni donati da restituire siano beni immobili e non siano stati alienati dal donatario né ipotecati.

Anche in tale ultima ipotesi, tuttavia, il coerede-donatario ha la facoltà di scegliere la collazione per imputazione (art. 746 c.c.)

Per imputazione

La collazione, può avvenire anche per imputazione, ossia calcolando il valore di quanto donato e riducendo della misura corrispondente la quota del coerede donatario.

Eccezioni

Non sono soggette all’istituto della collazione, per espressa disposizione di legge:

• le spese per il mantenimento, l’educazione, la malattia e le nozze

Ai sensi dell’art. 742 c.c.: “Non sono soggette a collazione le spese di mantenimento e di educazione e quelle sostenute per malattia, né quelle ordinarie fatte per abbigliamento o per nozze.

Le spese per il corredo nuziale e quelle per l’istruzione artistica o professionale sono soggette a collazione solo per quanto eccedono notevolmente la misura ordinaria, tenuto conto delle condizioni economiche del defunto.

Non sono soggette a collazione le liberalità previste dal secondo comma dell’articolo 770″.

• Donazioni di modico valore

Ai sensi dell’art. 738 c.c., non sono soggette a collazione le donazioni di modico valore fatte al coniuge.

Dispensa

La dispensa dalla collazione è espressamente prevista dall’art. 737 c.c.. Si tratta di un negozio giuridico con il quale il donante esonera il donatario dall’obbligo di conferire ai coeredi ciò che ha ricevuto dal defunto per donazione.

Ai sensi dell’art. 737, secondo comma, c.c., la collazione non produce effetto se non nei limiti della quota disponibile.

La norma vuole solo riconfermare il principio dell’intangibilità della quota di riserva.

Struttura della dispensa

Quanto alla struttura della dispensa da collazione, occorre rilevare che si tratta di un negozio a causa di morte. Non vi è alcun dubbio che la dispensa rappresenti una deroga al principio per cui il negozio a causa di morte si identifica con il negozio testamentario.

La collazione è, destinata a produrre i suoi effetti soltanto dopo la morte del de cuius, andando ad incidere solo allora nel rispettivo assetto successorio – patrimoniale dei coeredi discendenti.

E’ un negozio mortis causa sia pure a struttura inter vivos, se contenuta in un atto inter vivos (donazione o atto posteriore).

Si tratta di un regolamento destinato a disciplinare situazioni conseguenti in modo originario e tipico alla morte di una persona, ma destinato ad operare nella sfera giuridica dei soggetti interessati prima ed indipendentemente dall’apertura della successione.

L’istituto della collazione costituisce l’unico esempio (accanto alla dispensa dall’imputazione ex se, che è una condizione per l’esercizio dell’azione di riduzione) offerto dal nostro diritto positivo di negozio mortis causa a struttura inter vivos.

La dispensa costituisce una liberalità supplementare e può essere contenuta:

• nella stessa donazione;
• in un successivo testamento;
• in un successivo atto tra vivi.

Natura giuridica della dispensa

Discusso se la dispensa da collazione costituisca una clausola accessoria al contratto di donazione ovvero un negozio autonomo ancorchè ad esso collegato:

• nel primo caso la forma richiesta sarebbe quella della donazione;
• nel secondo caso la forma sarebbe libera.

Istituti affini

La collazione è caratterizzata dall’attrazione, nella successione a causa di morte, di atti di disposizione compiuti dal defunto in vita (donazioni).

Ci sono anche altri istituti che riguardano la successione dei legittimari e sono caratterizzati da una forza attrattiva, più o meno intensa, che va dal puro calcolo aritmetico senza spostamenti patrimoniali (riunione fittizia e imputazione sulla legittima) fino all’impugnativa per fare dichiarare l’inefficacia di liberalità (riduzione delle donazioni).

Riduzione delle donazioni

L’istituto della riduzione delle donazioni si distingue dall’istituto della collazione sotto vari aspetti.

• Fondamento

La collazione mira ad assicurare tra i soggetti tenuti a conferire la parità di trattamento con altri coeredi, i quali abbiano beneficiato, durante la vita del de cuius, di donazioni disposte da quest’ultimo;

La riduzione delle donazioni, che segue alla c.d. riunione fittizia, ha lo scopo di rendere inefficaci le liberalità del de cuius che abbiano leso il diritto del legittimario, in modo da reintegrare la quota di riserva.

• Oggetto

La collazione mira a riportare alla massa tutti i beni donati dal de cuius;

La riduzione delle donazioni ha lo scopo di recuperare quella parte dei beni donati necessari per reintegrare la quota di riserva.

• Legittimazione

L’azione di riduzione spetta al legittimario leso nella quota di legittima contro qualunque donatario sia pure non erede del defunto;

Il diritto alla collazione è attribuito reciprocamente ai discendenti e al coniuge o all’unito civilmente contro il coerede che ha ricevuto una donazione del de cuius e non sia stato espressamente dispensato.

Riunione fittizia

L’istituto della riunione fittizia si distingue dall’istituto della collazione in quanto:

La Collazione

• opera solo in presenza di una comunione ereditaria;
• mira a mantenere un certo equilibrio tra le porzioni ereditarie;
• è disciplinata da norme derogabili;
• interessa solo le donazioni fatte ai soggetti tenuti alla collazione.

La riunione fittizia, invece:

• opera solo in presenza di legittimari;
• mira a determinare la quota disponibile;
• è disciplinata da norme inderogabili;
• interessa tutte le donazioni fatte in vita dal de cuius.

Imputazione sulla legittima

Diversa dall’imputazione, quale modo di conferimento, è l’imputazione prevista dal secondo comma dell’art. 564, detta anche imputazione ex se.

Essa costituisce un onere per il legittimario il quale se vuole agire in riduzione, deve “imputare” alla sua porzione di legittima le donazioni e i legati a lui fatti, salvo che ne sia stato espressamente dispensato.

L’affinità si riduce solo al fatto che anche l’imputazione in tema di collazione comporta un’operazione contabile e non un effettivo trasferimento del bene.

Per il resto la differenza è nettissima, salvo un riferimento all’oggetto: ogni cosa che è esente da collazione è pure esente da imputazione ex se (art. 564, quinto comma c.c.).

La collazione volontaria

La prevalente dottrina e la giurisprudenza della Corte di Cassazione considerano derogabile il regime della collazione, nel senso che il donante può imporre la collazione fuori dei limiti oggettivi e soggettivi espressamente previsti dalla legge, vale a dire tra soggetti diversi dai propri discendenti o coniuge o l’unito civilmente ovvero per le donazioni che non devono essere conferite.

L’ammissibilità della collazione volontaria si basa sul carattere dispositivo delle norme che disciplinano l’istituto della collazione e sulla correlativa mancanza di un divieto giuridico.

Sul punto si segnala una pronuncia della Cassazione, 3 gennaio, 1997 n. 1 che ha statuito che: “se il fondamento della collazione sta nella presunta volontà del testatore, ne consegue che, come questi può dispensare l’erede dall’eseguirla, così può estenderla oltre i casi previsti dalla legge, imponendola anche per quelle liberalità e spese che ai sensi dell’art. 742 c.c. non vi sarebbero normalmente soggette.

Questa norma non contiene infatti un principio inderogabile che ponga un limite alla volontà del testatore, posto che la legge gli riconosce il diritto potestativo di disporre dei suoi beni dopo la morte (art. 787 c.c.). L’imposizione della collazione anche a quelle erogazioni che normalmente ne sono esenti costituisce infatti uno strumento attraverso il quale il testatore può incidere sulla misura delle attribuzioni patrimoniali“.

L'articolo La collazione: presupposti giuridici ed effetti – La dispensa proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Il patto di famiglia è un istituto che è stato introdotto con la legge 14 febbraio 2006, n. 55 (in vigore dal 16 marzo 2006), recante “le modifiche al codice civile in materia di patto di famiglia” che ha inserito, nel Titolo IV del Libro II del codice civile, il nuovo Capo V-bis, suddiviso in sette articoli che vanno dal 768 bis all’art. 768-octies.

Definizione

L’art. 768-bis, offre la nozione di patto di famiglia disponendo che:

“È patto di famiglia il contratto con cui, compatibilmente con le disposizioni in materia di impresa familiare e nel rispetto delle differenti tipologie societarie, l’imprenditore trasferisce, in tutto o in parte, l’azienda, e il titolare di partecipazioni societarie trasferisce, in tutto o in parte, le proprie quote, ad uno o più discendenti”.

Dalla norma in esame si evince che si tratta di un contratto con cui, compatibilmente con le disposizioni in materia di impresa familiare e nel rispetto delle differenti tipologie societarie,

• l’imprenditore trasferisce, in tutto o in parte, l’azienda e
• il titolare di partecipazioni societarie trasferisce, in tutto o in parte, le proprie quote, ad uno o più discendenti.

Funzione del patto di famiglia

Consente al titolare di un’attività economica di dare, essendo ancora in vita, una destinazione stabile all’impresa a favore dei propri discendenti prevedendo eventuali dispute successorie e il rischio che queste conducano ad una frammentazione della titolarità del complesso aziendale.

Caratteri del patto di famiglia

Il patto di famiglia ha le seguenti caratteristiche:

• è un contratto, dal che ne discende l’applicabilità della normativa generale in tema di contratto (artt. 1321 e ss c.c.);
• è un contratto nominato in quanto viene espressamente disciplinato dal legislatore;
• è un contratto a forma solenne per la cui conclusione è necessaria la forma dell’atto pubblico, a pena di nullità, del medesimo patto;
• è un contratto consensuale, in quanto il semplice consenso legittimamente manifestato dalle parti produce immediatamente il trasferimento dei diritti relativi all’azienda e/o partecipazioni societarie in capo all’assegnatario;
• è un contratto inter vivos e non mortis causa, in quanto i suoi effetti sono immediati e non già subordinati all’evento della morte del disponente;
• è un contratto a titolo gratuito avvenendo il trasferimento dei beni e dei diritti da parte del disponente senza corrispettivo;
• è un contratto con finalità divisionale e di regolamentazione preventiva dei rapporti successori: secondo la tesi maggioritaria, esso consente al disponente già durante la sua vita l’estromissione dell’azienda o delle partecipazioni sociali dalla futura comunione ereditaria con ciò favorendo e semplificando le operazioni divisionali e realizzando, in tale modo, una eccezione al divieto dei patti successori sancito dall’articolo 458 c.c. peraltro ammessa per espressa previsione legislativa.

Presupposti

Il patto di famiglia presuppone la conclusione in forma di atto pubblico, a pena di nullità, ai sensi dell’art. 768-ter c.c..

Si tratta, pertanto, di un contratto formale, in quanto esso deve rivestire la forma dell’atto pubblico (art. 2699 c.c.): il requisito formale è richiesto testualmente, sotto pena di nullità, quindi la forma, ad substantiam, integra un elemento essenziale del contratto (artt. 1325, 1418 c.c.).

Il legislatore, nel prescrivere la forma dell’atto pubblico, ha riconosciuto la necessità dell’intervento di un soggetto qualificato, il notaio, in un ambito così particolare, come è quello dei rapporti familiari, avente la finalità di assicurare una corretta composizione dei reciproci interessi, in attuazione di quelli che sono gli intenti che le parti hanno in animo di perseguire.

Altro presupposto fondamentale è la partecipazione del coniuge e di tutti coloro che sarebbero legittimari ove in quel momento si aprisse la successione nel patrimonio dell’imprenditore, ai sensi dell’art. 768-quater c.c..

Contenuto

Quanto al contenuto, ai sensi dell’art. 768-quater c.c., il patto di famiglia deve prevedere che i discendenti assegnatari dell’azienda o delle partecipazioni societarie liquidino gli altri partecipanti al contratto ove questi non vi rinunzino con il pagamento di una somma corrispondente (o di beni in natura, il cui valore equivale) al valore delle quote riservate ai legittimari.

L’art. 768-quater c.c., prosegue al suo terzo comma, affermando che i beni assegnati in liquidazione vengono imputati alle quote di legittima loro spettanti a titolo di anticipata successione.

Quanto ricevuto dai partecipanti al patto non è soggetto a collazione o a riduzione (art. 768-quater c.c.)

L’assegnazione dei beni può essere disposta anche con successivo contratto che sia espressamente dichiarato collegato al primo.

Quanto ricevuto dai non assegnatari è imputato alla quota di legittima del ricevente.

Gli elementi accidentali apposti al patto di famiglia

Il patto di famiglia è un contratto necessariamente traslativo: il trasferimento a favore dell’assegnatario, dell’azienda o delle partecipazioni sociali è immediato e si configura come successione, nella titolarità del bene produttivo, per atti tra vivi.

Proprio la natura contrattuale del patto di famiglia giustifica l’apponibilità di elementi accidentali, quali la condizione e il termine.

Anche il patto di famiglia non si sottrae, entro i limiti di legge, alla possibilità di dare ingresso alle ragioni individuali per cui esso è compiuto, arricchendo il contenuto negoziale con elementi che non sono previsti dalla legge, definiti accidentali.

Le parti, ad esempio, potranno prevedere che l’effetto traslativo dell’azienda o delle partecipazioni societarie si produca solo nel momento in cui i destinatari di siffatte attribuzioni avranno interamente liquidato le quote degli altri legittimari non assegnatari , secondo le stime previste in contratto.

Nondimeno, sarà possibile pattuire, ad esempio, che la nascita di un nuovo legittimario determinerà in maniera automatica il venir meno degli effetti del patto di famiglia.

Impugnazione del patto di famiglia

Il patto di famiglia può essere impugnato per:

• vizi del consenso, a opera dei partecipanti a esso, entro un anno a norma degli artt. 1427 e s.s.;
• inosservanza dell’obbligo di pagamento cui sono tenuti gli assegnatari nei confronti dei legittimari sopravvenuti al patto all’epoca dell’apertura della successione ex art. 768 sexies c.c., primo comma,, a opera dei non partecipanti a esso, entro un anno dalla messa in mora ai sensi dell’art. 1206 c.c.

Scioglimento

Il patto di famiglia può essere sciolto o modificato dalle stesse persone che l’hanno concluso mediante:

• diverso contratto, avente le stesse caratteristiche e gli stessi presupposti del precedente;
• recesso, se espressamente previsto nel patto, attraverso dichiarazione resa agli altri contraenti e certificata da un notaio.

L'articolo Il patto di famiglia: la disciplina dell’istituto e lo scopo perseguito proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 22 gennaio 2008 n. 37 è stata riformulata la disciplina in materia di attività di installazione degli impianti all’interno di edifici, ed in particolare si è disposto che determinati impianti esistenti negli edifici, a prescindere dalla tipologia e dalla destinazione d’uso dei fabbricati e a prescindere dall’epoca di costruzione degli stessi, debbano essere sottoposti a idonee procedure intese a garantire la costruzione e l’installazione degli stessi impianti a regola d’arte, nonché l’utilizzazione di materiali dotati di meccanismi di sicurezza.

Tali garanzie sugli impianti devono riguardare, tra gli altri, gli impianti radiotelevisivi, elettrici, idrosanitari, termici, di protezione antincendio, per l’utilizzazione del gas, e tutti gli altri impianti elencati nel secondo comma dell’art. 1 del decreto suddetto. La normativa, nell’ambito alla disciplina in ordine a negozi immobiliari traslativi, è afferente alle garanzie del venditore, secondo la disciplina di cui agli articoli da 1490 a 1495 del codice civile.

La dichiarazione di conformità dell’impianto

La dichiarazione di conformità certifica che l’esecuzione dei lavori è avvenuta correttamente, e dunque a regola d’arte, ed equivale a tutti gli effetti all’omologazione dell’impianto.

Al termine dei lavori, previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell’impianto, l’impresa installatrice è tenuta a rilasciare al committente:

• la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati secondo la regola dell’arte (resa sulla base del modello di cui all’allegato I del D.M. 37/2008, come modificato dal D.M. 19 maggio 2010); 
• la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati;
• il progetto impiantistico.

La dichiarazione di conformità può essere altresì rilasciata dai responsabili degli uffici tecnici interni di imprese non installatrici, purché in possesso dei requisiti tecnico-professionali, secondo il modello di cui all’allegato II del D.M. 37/2008, come modificato dal D.M. 19 maggio 2010).

Queste dichiarazioni di conformità rappresentano per i fabbricati di nuova costruzione la condizione indispensabile per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità (SCA).

Nel caso, invece, di immobili già costruiti e aventi impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, qualora la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile, la stessa è sostituita da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista o responsabile tecnico che eserciti da almeno cinque anni la professione nel settore impiantistico.

In caso di rifacimento parziale di impianti, il progetto, la dichiarazione di conformità e l’attestazione di collaudo ove previsto, si riferiscono alla sola parte degli impianti oggetto dell’opera di rifacimento, ma tengono conto della sicurezza e funzionalità dell’intero impianto. Nella dichiarazione di conformità e nel progetto, è espressamente indicata la compatibilità tecnica con le condizioni preesistenti dell’impianto.

Il deposito del progetto, della dichiarazione di conformità o certificato di collaudo

I documenti di cui sopra devono inoltre essere depositati presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune ove ha sede l’impianto. L’impresa installatrice, infatti, è tenuta a depositarvi, entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori, la dichiarazione di conformità ed il progetto (o il certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto).

Per le opere di installazione, di trasformazione e di ampliamento di impianti che sono connesse ad interventi edilizi subordinati a permesso di costruire, è invece il soggetto titolare del permesso di costruire che è tenuto a depositare il progetto degli impianti da realizzare presso lo sportello unico per l’edilizia del comune ove deve essere realizzato l’intervento contestualmente al progetto edilizio.

Lo sportello unico inoltra poi copia della dichiarazione di conformità alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura. Sarà quest’ultima che provvederà alle opportune verifiche, contestazioni e notifiche delle eventuali violazioni accertate, ed alla irrogazione delle sanzioni pecuniarie (ai sensi del d. lgs. 31 marzo 1998, n. 112).

Le sanzioni in caso di omesse garanzie sugli impianti

Qualora vengano violate le disposizioni in questione, infatti l’art. 15 del D.M. 37/2008 prevede diverse sanzioni amministrative (tanto per le imprese inadempienti, quanto per i professionisti tecnici ed i proprietari), a seconda della norma violata, dell’entità e complessità dell’impianto, del grado di pericolosità dello stesso e delle altre circostanze oggettive e soggettive della violazione.

Le garanzie sugli impianti nei trasferimenti immobiliari

Il rilascio delle dichiarazioni di conformità – e in genere la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza – non sono condizioni per la validità degli atti di compravendita aventi per oggetto fabbricati. Questi tuttavia – come sopra anticipato – rappresentano la condizione indispensabile per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità (SCA) nel caso di fabbricati di nuova costruzione.

Se da un lato tale conformità non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato (che dunque può senz’altro essere venduto anche in assenza di detta conformità), dall’altro, costituendo il presupposto per l’utilizzabilità degli impianti del fabbricato stesso incide in maniera rilevante sulla sua commerciabilità economica.

Il venditore è infatti tenuto a garantire che il bene non presenti vizi ed è quindi tenuto, in particolare, a garantire che gli impianti siano conformi alle norme in materia di sicurezza; egli ben potrà quindi essere chiamato a rispondere dei danni subìti dall’acquirente a causa della non conformità alle norme di sicurezza degli impianti in dotazione dell’immobile venduto.

Pertanto, fermo restando che la conformità degli impianti non incide sulla commerciabilità dei fabbricati e che è comunque possibile, con il consenso di tutte le parti, trasferire immobili con impianti non conformi o comunque “non garantiti conformi” bisogna distinguere alcune ipotesi.

Le garanzie sugli impianti nel contratto di compravendita – Casistica

Impianti conformi

Se gli impianti sono conformi (e la conformità va valutata con riferimento alla normativa in vigore all’epoca in cui gli impianti sono stati realizzati, rifatti ovvero adeguati), il venditore ne dà atto e presta, nell’interesse dell’acquirente, la relativa garanzia. In tale ipotesi, al momento della stipula dell’atto di compravendita, il venditore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente le dichiarazioni di conformità (nonché, se esistente, l’eventuale libretto di uso e manutenzione degli impianti).

Impianti non conformi

Se gli impianti non sono conformi, va verificato come le parti su come intendano disciplinare e regolare i rispettivi rapporti. In tal caso:

• laddove il preliminare nulla stabilisca al riguardo, l’acquirente ha il diritto di pretendere la messa a norma degli impianti. Deve quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto (preliminare o definitivo) di compravendita a data successiva al completamento dei lavori di adeguamento. In tal modo, una volta attestata la loro conformità, si rientrerà nell’ipotesi del punto a);
• l’acquirente può, in alternativa, accettare l’acquisto dell’immobile anche con impianti non conformi, assumendo a proprio carico l’onere dell’adeguamento e tenendo ovviamente conto di ciò nella determinazione del prezzo. In questo caso chiaramente non ci sarà la garanzia del venditore.

Stato degli impianti non noto

Se il venditore non conosce lo stato degli impianti e quindi non è in grado di definire la conformità degli impianti:

• l’acquirente può pretendere la verifica dello stato degli impianti. In caso di loro conformità, può richiedere la dichiarazione di rispondenza (sostitutiva della dichiarazione di conformità) ovvero, in caso di accertata non conformità, la loro preventiva messa a norma e quindi di rinviare la stipula del rogito a data successiva alla verifica e completamento degli eventuali lavori di adeguamento;
• l’acquirente può, altrimenti, accettare l’acquisto dell’immobile anche con impianti non garantiti conformi, assumendo a proprio carico l’onere (e il rischio) della verifica e di un eventuale loro adeguamento, tenendone – anche in questo caso – ovviamente conto nella determinazione del prezzo. Come sopra, anche tale ipotesi non dà luogo alla garanzia del venditore.

Il proprietario dell’immobile, qualora possieda la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione dei vari impianti in esso presenti, è tenuto a conservarla e, in caso di trasferimento o vendita, a cederla all’avente diritto.

Certificazione degli impianti e APE: quali sono le differenze?

Anche il cd. APE (Attestato di Prestazione Energetica) rientra tra i documenti che devono essere allegati all’atto di vendita, ma – a differenza delle certificazioni di conformità degli impianti – esso e riguarda la valutazione del consumo energetico dell’immobile. Altra differenza tra i due sta nelle sanzioni cui soggiace il soggetto che non rispetta la disciplina in materia; sanzioni che, nel caso dell’APE, sono decisamente più gravose rispetto a quanto previsto per la garanzia di conformità degli impianti.

L'articolo Le garanzie sugli impianti nei trasferimenti immobiliari proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Legato in sostituzione di legittima: cos’è

Il legato in sostituzione di legittima è disciplinato dall’art. 551 c.c.. La norma in commento dispone che: “Se a un legittimario è lasciato un legato in sostituzione della legittima, egli può rinunziare al legato e chiedere la legittima.

Se preferisce di conseguire il legato, perde il diritto di chiedere un supplemento, nel caso che il valore del legato sia inferiore a quello della legittima, e non acquista la qualità di erede. Questa disposizione non si applica quando il testatore ha espressamente attribuito al legittimario la facoltà di chiedere il supplemento.

Il legato in sostituzione della legittima grava sulla porzione indisponibile. Se però il valore del legato eccede quello della legittima spettante al legittimario, per l’eccedenza il legato grava sulla disponibile”.

La disposizione in commento fa parte degli strumenti posti a tutela del legittimario ed è espressione del principio di intangibilità della legittima.

Il principio di intangibilità della legittima è il principio secondo il quale i diritti riservati dalla legge ai legittimari non possono essere pregiudicati dalle disposizioni testamentarie.

Il diritto alla quota di legittima, non può essere leso in alcun modo dalla volontà del de cuius. L’applicazione più notevole di questo principio è contenuta nell’art. 549 c.c., nel quale è sancito il divieto di apporre pesi e condizioni di qualunque genere sulla quota di legittima. Si ritiene tuttavia, che nell’ambito del legato in sostituzione di legittima, questo principio trovi una deroga. Al testatore che disponga di un legato in sostituzione di legittima sarà dunque possibile apporre pesi o condizioni sul legato, avendo il legatario la possibilità di rinunciare al legato e conseguire la legittima.

Altra applicazione consiste nell’attribuzione dell’azione di riduzione accordata ai legittimarti allo scopo di far ridurre le disposizioni con le quali il de cuius, con donazione o nel testamento, abbia leso le loro quote di riserva.

Tale principio, tuttavia, subisce alcune eccezioni previste dalla legge:

• i diritti di abitazione sulla casa familiare e di uso sui mobili che la corredano, ai sensi dell’art. 540, secondo comma, c.c., i quali possono gravare anche sulla quota di legittima spettante al coniuge o ai figli;
• la sostituzione fedecommissaria, che può avere ad oggetto anche beni costituenti la legittima dell’istituito, ai sensi dell’art. 692 c.c.;
• la c.d. cautela sociniana;
• il legato in sostituzione di legittima, dei quali si parlerà immediatamente.

Con il legato in sostituzione di legittima il testatore priva il legittimario della quota ad esso riservata, sostituendola con una vocazione a titolo particolare, attributiva di beni determinati (legato di specie) o di un diritto di credito (legato obbligatorio), disponendo allo stesso tempo a titolo universale di tutto l’asse ereditario in favore esclusivo di altri.

Con lo strumento del legato in sostituzione di legittima il testatore, pertanto, sortisce l’effetto di escludere uno dei legittimari dalla comunione ereditaria.

Esso si considera espressione dell’autonomia testamentaria in quanto esso ha la funzione di soddisfare interessi del de cuius sia soggettivi che oggettivi, consententogli, dunque, di attribuire, ad uno o più legittimari, particolari beni dei quali evita l’eccessivo frazionamento.

Caratteri del legato in sostituzione di legittima

Il legato in sostituzione di legittima, ricorre quando il testatore, al fine di evitare che il legittimario acquisti la qualità di erede e di conseguenza entri a far parte della comunione ereditaria, dispone a favore del legittimario, un lascito a titolo particolare.

Tale lascito, se viene accettato, serve a soddisfare il legittimario di tutti i suoi diritti successori, impedendogli di chiedere beni ulteriori nel caso in cui il valore del legato sia inferiore a quello della quota di eredità che viene riservata a lui per legge.

L’art. 551 c.c. attribuisce al legatario un diritto di scelta, ossia può:

• decidere di conseguire il legato, aderendo, pertanto, alla disposizione testamentaria. In tal caso perde il diritto di chiedere un supplemento nel caso in cui il valore del legato sia inferiore a quello della legittima non acquistando, in tal caso, la qualità di erede. Di conseguenza esso rimane estraneo alla comunione ereditaria.

• rinunciare al legato e, divenuto pretermesso, esperire l’azione di riduzione, acquistando in caso di esito positivo, la qualità di erede.

Diverso è il caso del Legato con diritto al supplemento, che si ha quando il testatore, attribuisce espressamente al legittimario-legatario la facoltà di chiedere un supplemento nel caso in cui il valore del legato sia inferiore a quello della legittima.

La richiesta del supplemento da parte del legittimario-beneficiario deve avvenire, non con l’azione di riduzione, bensì con la petizione di eredità.

Occorre evidenziare che il legato in sostituzione di legittima può essere ritenuto tale solo se risulta una chiara e univoca manifestazione di volontà del testatore in tal senso, altrimenti il legato si intende fatto in conto di legittima.

Accettazione

L’acquisto del legato in sostituzione di legittima avviene senza bisogno di accettazione come per ogni altro legato.

L’art. 649 c.c., dispone, infatti che il legato si acquista senza bisogno di accettazione, salva la facoltà di rinuncia.

L’accettazione risulta necessaria solo al fine di rendere definitivo l’acquisto che si è già prodotto.

Forma dell’accettazione

L’accettazione del legato in sostituzione di legittima, tranne nel caso in cui venga fatta dagli incapaci, non richiede l’osservanza di particolari formalità, anche nel caso in cui essa abbia ad oggetto beni immobili e, pertanto, può essere effettuata espressamente o tacitamente.

Forma della rinuncia e termine di prescrizione

La rinuncia al legato in sostituzione di legittima, è un negozio unilaterale dismissivo di un diritto reale o obbligatorio, il cui acquisto si è verificato ipso iure al momento dell’apertura della successione.

Il legittimario che rinuncia al legato si ritrova nella stessa situazione giuridica del legittimario pretermesso.

Egli, pertanto, non diventa erede e non partecipa alla comunione ereditaria se non dopo avere chiesto e conseguito la legittima che gli spetta esperendo vittoriosamente l’azione di riduzione, dal momento che fino a tale momento restano valide ed efficaci le disposizioni che violano i diritti correlati alla quota di riserva.

Non si esclude che, una volta effettuata la rinuncia, il legittimario, ormai pretermesso, e il beneficiario delle disposizioni lesive, al fine di evitare l’esperimento dell’azione di riduzione, si accordino reintegrando la legittima spettante al legittimario.

Per quanto concerne il termine di prescrizione del diritto a rinunciare al legato in sostituzione di legittima è dubbio quale sia il termine di prescrizione.

In giurisprudenza si è osservato che il termine per rinunciare al legato in sostituzione di legittima è connesso al termine per l’esercizio dell’azione di riduzione. La rinuncia, pertanto, non avrebbe una sua autonomia, ma sarebbe connessa all’azione di riduzione.

Altro aspetto da prendere in considerazione in tema di rinuncia al legato in sostituzione di legittima riguarda il suo rapporto con il diritto di rappresentazione.

Sul punto occorre rilevare che in tal caso non può operare il meccanismo di cui agli artt. 467 s.s. c.c., ossia l’istituto della rappresentazione.

Nel momento in cui il soggetto legittimario-legatario rinuncia al legato in sostituzione di legittima, non si assiste ad una vera e propria rinuncia, ma ad un negozio di scelta con propri effetti.

Il rinunciante, in caso di rinuncia non viene privato del suo diritto, ma riceve in cambio, l’azione di riduzione.

Occorre ora chiedersi quale forma debba rivestire la rinuncia al legato in sostituzione di legittima nel caso in cui la rinuncia abbia ad oggetto un bene immobile:

Sul punto, come chiarito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 7098/2011, poichè la disciplina generale in materia di legato, estensibile anche alla species in discussione, prevede che il legato si acquisti automaticamente al momento in cui si apre la successione, senza la necessità di accettazione e salva la facoltà di rinuncia, la rinunzia al legato, avente ad oggetto, beni immobili assume la veste di atto dismissivo di un diritto già acquistato.

Conseguentemente, la rinuncia deve rivestire la forma scritta a pena di nullità, ai sensi dell’art. 1350 n. 5.

Oggetto del legato in sostituzione di legittima

In relazione all’oggetto del legato si ritiene che esso possa avere ad oggetto tutto ciò che può costituire oggetto di un normale legato, pertanto, il legislatore può disporre:

• un legato ad efficacia reale;
• un legato di cosa determinata;
• un legato di genere;
• un legato di cosa propria o altrui;
• rendita vitalizia;
• usufrutto di determinati beni.

Il peso

Il terzo comma dell’art. 551, c.c., dispone che: Il legato in sostituzione della legittima grava sulla porzione indisponibile. Se però il valore del legato eccede quello della legittima spettante al legittimario, per l’eccedenza il legato grava sulla disponibile”.

Dal terzo comma dell’art. 551 c.c., si evince, innanzitutto, che sono gli eredi legittimari ad essere tenuti alla prestazione del legato e, devono essi stessi profittare dell’eventuale differenza di valore fra la quota che spetta al legittimario e il legato stesso.

L'articolo Il legato in sostituzione di legittima: principi e funzionamento proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Il divieto di patti successori è quel principio che viene disciplinato dall’art. 458 c.c., secondo cui:

“Fatto salvo quanto disposto dagli articoli 768 bis e seguenti, è nulla ogni convenzione con cui taluno dispone della propria successione. È del pari nullo ogni atto col quale taluno dispone dei diritti che gli possono spettare su una successione non ancora aperta, o rinunzia ai medesimi“.

Nel nostro ordinamento la successione a causa di morte può avvenire solo per legge o per testamento, mai per contratto.

Sono, pertanto, sanzionati con la nullità i patti successori, ossia gli accordi (o i negozi unilaterali inter vivos) che hanno ad oggetto una successione non ancora aperta.

Le ragioni di tale divieto, per quanto attiene ai patti istitutivi sono la tutela della libertà testamentaria, ovverosia quel principio in forza del quale è consentito al testatore di poter sempre revocare il proprio testamento “usque ad vitae supremum exitum” (fino all’ultimo istante di vita). La ragione del divieto trae invece ragion d’essere, per quanto attiene ai patti dispositivi e rinunziativi, nella tutela di soggetti prodighi e nell’impedire il desiderio altrui di morte del de cuius, il cosiddetto “votum captandae mortis“.

Le tre figure di patti successori

Esistono tre tipi di patti successori identificati testualmente dall’articolo 458 del codice civile:

Il patto successorio istitutivo

che si configura come un vero e proprio contratto successorio e si ha quando il de cuius dispone della propria successione con atto tra vivi: Tizio propone a Caio, che accetta, di nominarlo erede o legatario.

Il patto successorio dispositivo

che ricorre nel caso in cui un soggetto disponga dei diritti che prevede di acquistare dalla successione mortis causa di un altro soggetto: Tizio vende i beni che dovrebbe ereditare in seguito alla morte di Caio.

Bisogna osservare sul punto, che non ogni atto con cui si disponga in concreto di una futura eredità, comporta la nullità per il divieto dei patti successori.

Come ha affermato anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione, nel caso in cui l’oggetto del contratto non sia stato considerato dalle parti come entità di una futura successione, si può avere una valida vendita di cosa altrui:

Tizio vende a Caio il fondo Tusculano di Sempronio, con il quale egli ha già stipulato un contratto preliminare, e Sempronio, magari senza che Tizio se l’aspetti, muore nominandolo erede; in tal caso, si è in presenza di una normale vendita di cosa altrui, non nulla ai sensi dell’art. 458 c.c..

Il patto successorio rinunziativo o abdicativo

che si ha nel caso in cui un soggetto rinuncia ai diritti che gli spetteranno su una successione non ancora aperta: Tizio conviene con Caio di rinunciare all’eredità di Sempronio, sebbene questi sia ancora in vita.

Il divieto di tali ultimi patti viene sancito indirettamente anche dal secondo comma dell’art. 557 c.c., secondo cui i legittimari non possono, finché è in vita il donante, rinunciare all’azione di riduzione.

I patti successori obbligatori e il problema dell’atto esecutivo successivo

Nel divieto di patti successori sancito dall’art. 458 c.c., rientrano:

• non solo i patti successori cosiddetti reali, ossia quelli con cui taluno dispone immediatamente della propria successione o di un’eredità che prevede di ricevere o rinunzia a quest’ultima, ma anche

• i patti successori obbligatori, con i quali taluno non dispone immediatamente della propria successione o di un’eredità altrui o a rinunziare ad un’eredità non ancora aperta ma si obbliga a farlo.

In tali ipotesi, ferma restando la nullità del patto successorio, ci si chiede quale sarà la sorte dell’atto successivo esecutivo di tale obbligo: testamento, alienazione di eredità o legato, rinunzia.

È evidente che l’atto successivo rimane pienamente valido quando taluno compie l’atto successivo senza sentirsi obbligato dal patto successorio precedente.

La questione riguarda, invece, il caso in cui taluno compia l’atto successivo in adempimento di un obbligo che ha assunto con il patto successorio.

Occorre, a tal fine, distinguere tra i vari tipi di atti esecutivi e, più precisamente tra atti esecutivi di patti successori:

• istitutivi: in tal caso sembra preferibile la tesi di chi ritiene tale atto nullo per illiceità del motivo, (art. 626 c.c.);
• dispositivi obbligatori: in tal caso essi sono annullabili per errore di diritto in base all’art. 1429, n. 4, trattandosi di atti inter vivos e non mortis causa.
• rinunziativi: in tal caso esso non potrà essere impugnato dal momento che, ai sensi dell’art. 526, la rinuncia all’eredità può essere impugnata solo se l’effetto di violenza o dolo , non anche per errore.

Figure controverse di patti successori

Esistono delle figure delle quali si discute, sia in dottrina che in giurisprudenza, circa la riconducibilità nell’ambito dei patti successori.

Donazione a causa di morte

La giurisprudenza è:

• concorde nel ritenere che una vera e propria donazione mortis causa sarebbe nulla per contrasto con l’art. 458 c.c.;
• discute sull’ammissibilità della donazione con termine iniziale dalla morte del donante o sotto condizione sospensiva della premorienza del donante.

Contratto a favore di terzo con effetti dalla morte dello stipulante

L’art. 1412 c.c., dispone che se la prestazione deve essere fatta al terzo dopo la morte dello stipulante, questi può revocare il beneficio anche con una disposizione testamentaria e quantunque il terzo abbia dichiarato di volerne profittare.

• secondo alcuni si tratta di un atto in contrasto con il divieto di patti successori eccezionalmente consentito dalla legge;
• secondo altri non si tratta di un atto mortis causa ma di un atto inter vivos immediatamente efficace a favore del terzo.

Attribuzione “se erediterò”

secondo l’orientamento maggioritario è valida in quanto non contrasta con il divieto dei patti successori. In questo caso infatti il disponente si riferisce a beni che non fanno parte dell’eredità.

Mandato post mortem

Per mandato post mortem si intende, il negozio con cui un soggetto (mandante) conferisce ad un altro soggetto (mandatario) un incarico da eseguirsi dopo la sua morte.

Tale negozio è valido se ed in quanto si tratti di un normale mandato concluso in vita dal mandante che, secondo gli accordi, debba essere eseguito dopo la sua morte.

Sarebbe invece nullo nel caso in cui sia uno strumento per attribuire beni del mandante a terzi.

L'articolo Il divieto dei patti successori: le ragioni e le conseguenze proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

L’art. 747 c.p.c. è una norma del diritto processuale civile che si occupa dell’autorizzazione alla vendita di beni ereditari per casi particolari previsti dal diritto sostanziale. L’autorizzazione alla vendita di beni ereditari, ai sensi dell’art. 747 c.p.c., si chiede con ricorso diretto al tribunale del luogo in cui si è aperta la successione.

La successione, ai sensi dell’art. 456 c.c. si apre al momento della morte, nel luogo di ultimo domicilio del defunto. Nel caso in cui i beni appartengano a incapaci deve essere sentito il giudice tutelare che rilascerà il proprio parere.

Il giudice provvede sul ricorso con decreto, contro il quale è ammesso reclamo a norma dell’art.739 c.p.c.. Se l’istanza di autorizzazione alla vendita riguarda l’oggetto d’un legato di specie, il ricorso deve essere notificato al legatario.

Definizione di beni ereditari

Il concetto di beni ereditari afferisce ai beni oggetto di vocazione e/o delazione a titolo ereditario che soggiacciono a particolari regole, limitazioni e vincoli di varia natura, tra la fase iniziale dell’apertura della successione e la fase finale del definitivo acquisto al patrimonio personale del delato.

La legge in questi casi riconosce in capo a determinati soggetti il potere di disporre in vista della realizzazione di una determinata funzione conservativa, liquidativa, assistenziale, ecc..

Solo in tali casi è prevista l’autorizzazione giudiziale alla vendita di beni ereditari ex articolo 747 codice di procedura civile che realizza:

• la funzione di tutelare gli interessi di soggetti terzi che partecipano delle sorti del compendio ereditario (creditori dell’eredità, legatari obbligati, vocati non ancora delati);
• una forma di controllo sul corretto esercizio dell’ufficio di cui è investito il disponente.

Ambito di applicazione del procedimento di autorizzazione

L’erede che ha accettato con beneficio di inventario, prima di alienare, al fine di non decadere dal beneficio di inventario, deve prima chiedere l’autorizzazione prevista dall’articolo 747 c.p.c..

L’accettazione con beneficio di inventario ha quale effetto giuridico di tenere separato il patrimonio dell’erede dal patrimonio del defunto, con la conseguenza che l’erede risponde dei debiti ereditari non oltre quanto ricevuto, ossia solo con il patrimonio del defunto.

L’accettazione con beneficio di inventario è obbligatoria se l’erede è:

• minore;
• interdetto;
• inabilitato;
• sottoposto ad amministrazione di sostegno (in questo caso tuttavia è discusso);
• persona giuridica, o più precisamente persone giuridiche, associazioni, fondazioni ed enti non riconosciuti purché non societari.

In questi casi, al fine di poter accettare validamente l’eredità, è necessario acquisire prima l’autorizzazione del giudice tutelare.

Vendita di beni ereditari senza autorizzazione

Ciò premesso, occorre ora richiamare l’art. 493 c.c. che in tema di vendita di beni ereditari senza autorizzazione dispone che:

L’erede decade dal beneficio d’inventario, se aliena o sottopone a pegno o ipoteca beni ereditari, o transige relativamente a questi beni senza l’autorizzazione giudiziaria e senza osservare le forme prescritte dal codice di procedura civile.

Laddove però il soggetto beneficiato non possa decadere dal beneficio d’inventario, laddove ad esempio si tratti di minore o di persone giuridiche o associazioni, fondazioni ed enti non riconosciuti non societarii, si discute di quali siano le conseguenze dell’atto posto in essere senza autorizzazione.

Generalmente si ritiene che l’atto non sia inesistente o nullo ma annullabile, e non trovi però applicazione in questo caso quanto stabilito dall’articolo 493 c.c. in tema di decadenza dal beneficio d’inventario.

Per i beni mobili l’autorizzazione non è necessaria trascorsi cinque anni dalla dichiarazione di accettare con beneficio d’inventario.

Per comprendere la ragione dell’art. 493 c.c. occorre evidenziare che, con la separazione dei patrimoni, determinata dall’accettazione beneficiata, il patrimonio del defunto rimane vincolato al soddisfacimento dei creditori ereditari e dei legatari e, per tale motivo, viene assoggettato ad un’amministrazione volta alla liquidazione.

Ipotesi in cui l’art. 747 c.p.c. trova applicazione

È pacifico in dottrina e in giurisprudenza che l’autorizzazione ex art.747 c.p.c. trova applicazione anche per le seguenti ipotesi:

1. chiamato all’eredità che, voglia farsi autorizzare, prima dell’accettazione, ai sensi dell’articolo 460, secondo comma, del codice civile, a vendere i beni che non si possono conservare o la cui conservazione importa grave dispendio;
2. erede beneficiato che, ai sensi dell’articolo 486 c.c., primo comma, attraverso il rinvio all’articolo 460 c.c., intenda vendere in pendenza del termine per erigere l’inventario;
3. curatore dell’eredità giacente che intenda procedere alle vendite di cui all’articolo 529 c.c. attraverso l’implicito rinvio all’articolo 747 c.p.c. dell’articolo 783 c.p.c.;
4. istituzione condizionale e istituzione dei nascituri, ex articolo 644 c.c.;
5. alienazione dei beni oggetto di sostituzione fedecommissaria, ex articolo 694 c.c.;
6. esecutore testamentario che, ai sensi dell’articolo 703, quarto comma, secondo periodo, nel procedere alla vendita dei beni ereditari deve adire l’autorità giudiziaria in applicazione della norma in commento;
7. vendita dei beni per il pagamento dei debiti ereditari ai sensi dell’articolo 719 c.c.

Casi in cui non occorre l’autorizzazione alla vendita di beni ereditari

La necessità di chiedere l’autorizzazione alla vendita di beni ereditari di cui all’art. 747 c.p.c. viene meno dal momento che i beni ereditari perdono tale loro natura, nei seguenti casi:

• In caso di accettazione pura e semplice da parte del chiamato;
• per essere venuta meno la situazione che determina la curatela speciale;
• per decadenza dell’erede dal beneficio di inventario;
• per il compimento della liquidazione singolare o concorsuale;
• per la nascita del concepturus o per la certezza che non potrà verificarsi;
• per la cessazione delle funzioni da parte dell’esecutore testamentario;
• per essere terminata la fase ereditaria.

Art. 747 c.p.c. e legatario

L’art. 747 c.p.c. non trova applicazione nei confronti del legatario dal momento che il legatario (sia esso maggiorenne, minorenne o incapace) ha acquistato in maniera definitiva la proprietà del bene.

Il legatario, pertanto, sarà libero di disporre della proprietà del bene come crede analogamente all’erede che abbia accettato puramente e semplicemente oppure all’erede che sia decaduto dal beneficio di inventario.

Nel caso in cui legatario fosse incapace esso dovrà essere debitamente rappresentato e autorizzato.

L’autorizzazione in tal caso sarà, pertanto, la normale autorizzazione per disporre dei beni e non sarà mai l’art. 747 c.p.c. che, in caso di legato, non si applica neanche ai soggetti capaci.

Per queste situazioni, la tutela che viene prevista dal legislatore, per i creditori ereditari e legatari è rappresentata dalla generica responsabilità stabilita dall’articolo 2740 del c.c., in base al quale il debitore risponde dell’adempimento dell’obbligazione con tutti i suoi beni presenti e futuri.

Il legatario non risponde dei debiti ereditari se non nei limiti della cosa che gli è stata legata.

Pertanto, eredi pure semplici e legatario di specie vengono trattati nello stesso modo rispetto ai creditori dell’eredità, in quanto entrambi:

• non devono chiedere l’autorizzazione di cui al 747 c.p.c.;
• rispondono con tutto il loro patrimonio ai sensi del 2740 c.c.

con la sola differenza che gli eredi rispondono illimitatamente mentre i legatari rispondono solo nei limiti del valore del bene ricevuto.

Una specifica ipotesi di autorizzazione è prevista dallo stesso articolo 747 c.p.c., che il suo quarto comma menziona la vendita dell’oggetto di un legato di specie nel qual caso il ricorso deve essere notificato al legatario.

Atti soggetti ad autorizzazione

Per quanto riguarda gli atti soggetti ad autorizzazione, la dottrina osserva che la nozione di alienazione è più ampia di quella della vendita utilizzata dal legislatore nell’articolo 747 c.p.c. e comprende anche:

• la permuta;
• la rinuncia traslativa;
• la costituzione di servitù o di altri diritti reali.

Oltre agli atti di alienazione, l’art. 493 c.c. prevede espressamente la costituzione di pegno ed ipoteca sui beni ereditari.

Per quanto riguarda le transazioni, la dottrina ricorda che il codice abrogato prevedeva che le transazioni fossero successivamente approvate dal giudice, sicché il codice vigente ha meglio armonizzato la disciplina della materia.

Sono sottratte all’art. 493 le transazioni tra coeredi sul loro diritto alla successione, non pregiudicando creditori ereditari e legatari.

Occorre evidenziare che la Suprema Corte di Cassazione, ha affermato che la divisione ereditaria compiuta dal minore accettante con beneficio d’inventario deve essere autorizzata ex art. 747 c.p.c. e non ex art. 320 c.c., essendo l’autorizzazione ivi prevista necessaria per tutti gli «atti di straordinaria amministrazione».

La Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 2994 del 1997 ha stabilito che:

“La competenza ad autorizzare la vendita di beni immobili ereditati dal minore soggetto alla potestà dei genitori appartiene al giudice tutelare del luogo di residenza del minore stesso unicamente per i beni che si possono considerare definitivamente acquisiti al patrimonio di questi, mentre appartiene al tribunale del luogo dell’apertura della successione allorché l’acquisto iure hereditatis non sia ancora perfezionato, come quando penda procedura di accettazione con beneficio di inventario, poiché, in tal caso, l’indagine del giudice adito non è limitata alla tutela del minore – alla quale soltanto è circoscritta dall’art. 320 c.c. – ma si estende a quella degli altri soggetti interessati alla liquidazione dell’eredità.

Tale esigenza di tutela – che costituisce la “ratio” dell’art. 747 c.p.c. – sussiste, nei casi in cui il procedimento dell’acquisto iure hereditario non si sia ancora perfezionato, non soltanto con riferimento all’autorizzazione agli atti di “vendita” in senso stretto degli immobili ereditari, bensì anche con riferimento all’autorizzazione a tutti gli atti di straordinaria amministrazione che possano direttamente o indirettamente incidere sulla proprietà degli immobili ereditari, rendendo necessaria anche una valutazione relativa ad interessi diversi da quelli del minore.

Ne consegue che, in ipotesi di beni immobili provenienti da eredità accettata con beneficio di inventario, competente ad autorizzare il minore a promuovere azione di divisione è il tribunale ai sensi dell’art. 747 c.p.c., e non il giudice tutelare ai sensi dell’art. 320 c.c.” (Fonte: Giust. civ. Mass. 1997, 546)
 

Vendita di beni ereditari pervenuti all’incapace e parere del giudice tutelare

L’art. 747 c.p.c. al suo secondo comma afferma che nel caso in cui i beni appartengono a incapaci deve essere sentito il giudice tutelare.

L’alienazione di beni ereditari che appartengono ad incapaci va autorizzata secondo l’art. 747 c.p.c. dal tribunale previo parere del giudice tutelare. L’articolo 320 c.c., invece, fa riferimento all’autorizzazione del giudice tutelare.

Con riguardo ai dubbi interpretativi in ordine all’applicazione, per il caso di alienazione di beni ereditari in capo a minori, dell’articolo 320 c.c. oppure dell’articolo 747 c.p.c., stante l’antinomia da comporre con riguardo alle predette norme, le Sezioni Unite con la sentenza n. 1543 del 1981 hanno chiarito che:

“Anche dopo la riforma del diritto di famiglia, la competenza ad autorizzare la vendita di beni immobili ereditari del minore soggetto alla potestà dei genitori appartiene al giudice tutelare del luogo di residenza del minore, a norma del comma 3 dell’art. 320 c.c., unicamente per i beni che, provenendo da una successione ereditaria, si possano considerare acquisiti definitivamente al patrimonio del minore; l’autorizzazione spetta invece – sentito il giudice tutelare – al tribunale del luogo dell’apertura della successione, in virtù del comma 1 dell’art. 747 c.p.c., tutte le volte in cui il procedimento dell’acquisto “iure hereditario” non si sia ancora esaurito, come quando sia pendente la procedura di accettazione con il beneficio dell’inventario, e ciò sia perché in tal caso l’indagine del giudice non è limitata alla tutela del minore, alla quale è soltanto circoscritta dall’art. 320 cit., ma si estende a quella degli altri soggetti interessati alla liquidazione dell’eredità, sia perché altrimenti si determinerebbe una disparità di trattamento tra minori “in potestate” e minori sotto tutela, sotto il profilo della diversa competenza a provvedere in detta ipotesi per i primi (giudice tutelare, ai sensi dell’art. 320 c.c.) e per i secondi (tribunale quale giudice delle successioni, in base all’art. 747 c.p.c.).” (Fonte: Giust. civ. Mass. 1981, fasc. 3. Riv. notariato 1981, 143. Vita not. 1981, 556 (nota). Giust. civ. 1981, I,2277).

Con riguardo però alla perdita di qualifica “ereditaria” dei beni e diritti da alienare:

• Per i beni mobili la qualifica di ereditaria, come visto, è persa col decorso dei cinque anni dalla dichiarazione dell’erede di accettare con beneficio di inventario, secondo quanto disposto dal secondo comma dell’articolo 493 c.c.;
• Per i beni immobili, viceversa, non è previsto alcun termine decorso il quale sarebbe persa la qualifica di beni ereditari. Si renderà quindi, prudenzialmente, in questo caso sempre necessaria l’autorizzazione all’alienazione secondo la disciplina di cui all’articolo 747 c.p.c..

L'articolo Autorizzazione alla vendita di beni ereditari: la disciplina proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Nel nostro ordinamento il chiamato all’eredità, per diventare erede a tutti gli effetti (in forza di legge e/o per testamento), e dunque poter disporre dei beni ereditari, deve accettare l’eredità. L’accettazione, a norma del codice civile, può avvenire in due modi: “con beneficio d’inventario” o “pura e semplice”. Quest’ultima, a sua volta, può essere “espressa” o “tacita”. Nel presente articolo si approfondirà l’ultima di queste ipotesi, vale a dire l’accettazione tacita pura e semplice. Nello specifico, la finalità e la necessità della sua trascrizione nei registri immobiliari. Sarà dunque analizzata la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, con particolare riferimento a come essa avviene, al perché è fondamentale e a cosa la stessa comporta.

L’accettazione tacita dell’eredità

Si ha accettazione tacita dell’eredità quando manca un atto formale (atto pubblico o scrittura privata) contenente una dichiarazione espressa di essere eredi o di accettare espressamente l’eredità, ma allo stesso tempo si assume un comportamento che fa presupporre la volontà di accettare l’eredità. Ciò avviene compiendo atti che non potrebbero essere realizzati se non nella qualità di erede. È il caso, ad esempio, del soggetto chiamato all’eredità che vende, dona o aliena a qualsiasi titolo uno o più beni ereditari. Così facendo il suo comportamento determina l’accettazione tacita dell’eredità di cui i beni fanno parte.

L’accettazione in tali casi avviene dunque per fatti concludenti. Più specificatamente sono richiesti due requisiti. Il primo è un comportamento giuridicamente rilevante. Il secondo è la consapevolezza in chi lo compie della propria delazione ereditaria (indipendentemente dalla sussistenza o meno della volontà di accettare l’eredità stessa).  

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità

I principi generali in ambito di pubblicità immobiliare stabiliscono chiaramente che l’accettazione di un’eredità comprendente beni immobili debba essere trascritta. Ciò poiché, data l’impostazione personale dei registri immobiliari, per poter ricostruire la legittimazione di chi si afferma proprietario è essenziale verificare i singoli passaggi di proprietà di ciascun bene. Solitamente la ricostruzione arriva fino a risalire al primo acquisto avvenuto oltre vent’anni prima (termine previsto per l’usucapione, che consente di affermare con certezza la sussistenza della proprietà). Qualora l’atto di accettazione non venisse trascritto, al pari di qualsiasi altro atto di trasferimento di proprietà, verrebbe a interrompersi la “catena” dei passaggi di proprietà, la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari. Non sarebbe dunque possibile completare direttamente la ricostruzione, a mezzo dei predetti registri immobiliari, circa la sussistenza della proprietà stessa del bene.

Nel caso di accettazione espressa di eredità non vi sono particolari problemi. La stessa è sempre eseguita dal notaio che riceve l’atto di accettazione.

La trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità

Diversamente da quanto sopra, la trascrizione dell’accettazione tacita discende da un atto (spesso la vendita, la divisione o la donazione di un bene immobile ereditario) scollegato dalla vicenda ereditaria. Lo stesso atto può essere compiuto anche a parecchi anni di distanza dalla successione. L’erede dà quindi ormai per scontato il suo diritto di proprietà su quei beni.

In assenza di una precedente trascrizione di accettazione dell’eredità, bisognerà procedere a detta trascrizione in base allo stesso atto di vendita. La legge e i principi impongono – sempre – l’onere di trascrivere.

La trascrizione, peraltro, è in primis nell’interesse dell’acquirente. In assenza della stessa, l’acquisto di quest’ultimo sarà meno tutelato, almeno sino a quando non verrà trascritta anche l’accettazione tacita dell’eredità da parte del venditore. L’acquirente, ad esempio, potrebbe vedersi privato dell’acquisto nel caso in cui dovesse risultare che il venditore non era il vero erede (o non era l’unico erede), magari in seguito alla scoperta di un testamento o al suo annullamento. La tutela è legata all’azione di petizione ereditaria da parte dell’erede vero contro l’erede apparente alienante. Al contrario, se la trascrizione viene regolarmente eseguita, l’acquirente in buona fede non potrà essere pregiudicato da vicende di tal sorta.

Il costo della trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità

L’accettazione dell’eredità dal notaio comporta una serie di spese, anche in termini di imposte. Gli importi variano a seconda della nota di trascrizione da porre in essere. Per quanto riguarda l’accettazione tacita bisogna considerare che,  come anticipato, non c’è un vero e proprio atto da cui emerga la volontà del chiamato all’eredità di accettare.

Nonostante l’assenza di un atto di accettazione vero e proprio, e vista, invece, la presenza di quel rilevante comportamento concludente di cui si è detto, legato a un altro – diverso – atto (che talvolta può assumere la forma di una vendita, talaltra quella di una donazione, etc… di un immobile ereditario) ci sono dei costi di cui farsi carico per poter disporre dei beni (immobili) facenti parte dell’eredità. L’esborso si assesta all’incirca sui 700€ inclusa l’attività del notaio e le imposte. Sarà infatti necessario versare, per ciascuna nota di trascrizione, l’imposta di bollo (pari a 59€), l’imposta ipotecaria (200€), e la tassa ipotecaria (di 35€).

Le imposte non variano in funzione del numero di eredi, ma delle successioni di cui trattasi. Qualora gli eredi siano più d’uno e scelgano di avvalersi di un unico atto per accettare, allora i costi verranno divisi per quote (corrispondenti a quelle per le quali sono stati chiamati ad ereditare il patrimonio del defunto) e ciascuno dovrà dunque sobbarcarsi solo una parte del totale. Laddove le successioni siano più d’una, laddove ad esempio i beni ereditari provengano per la quota di un mezzo a testa da due coniugi defunti, i costi vanno moltiplicati per il numero di successioni (nel caso dei due coniugi dell’esempio di cui sopra, per due).

La finalità della trascrizione dell’accettazione

La trascrizione dell’accettazione di eredità, obbligatoria per legge nel nostro ordinamento, ai fini della continuazione della pubblicità immobiliare, assolve a svariate funzioni e soddisfa differenti esigenze di tutela:

• garantisce il rispetto del principio di continuità delle trascrizioni (art. 2650 del codice civile). In mancanza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, come si è detto, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente saranno prive di tale presupposto. La conseguenza è che quest’ultimo non potrà opporre il proprio acquisto a terzi;
• garantisce l’effetto cd. di “pubblicità sanante” (art. 2652 n. 6 del codice civile) in caso di atto invalido. La legge infatti consente a colui che acquista in buona fede un bene immobile di far salvo il proprio acquisto se, decorsi cinque anni dalla trascrizione dell’atto nullo, non è trascritta una domanda giudiziale di impugnazione dell’atto medesimo. A tal fine, in caso di acquisto ereditario non trascritto, il c.d. “effetto sanante” non si produce, in applicazione del (e coerentemente col) summenzionato principio di continuità delle trascrizioni;
• garantisce la “tutela del credito” nel caso di esecuzioni immobiliari. Secondo un orientamento condiviso in giurisprudenza e dottrina, il Giudice delle Esecuzioni, rilevando l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore del debitore – erede, dovrebbe invero dichiarare l’improcedibilità della procedura e ordinare la cancellazione del pignoramento;
• inoltre, nel caso di acquisto da erede solo “apparente”, laddove l’acquirente acquisti da chi si riveli un “non proprietario”, rischierebbe di subire un’azione di rivendicazione della proprietà da parte del vero erede (o suoi aventi causa). Se però viene trascritta l’accettazione (tacita) dell’eredità a favore dell’erede apparente, chi acquista in buona fede da quest’ultimo fa comunque salvo il proprio acquisto (artt. 534 e 2652 n. 7 del codice civile).
   

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L’introduzione del d. lgs. 122/2005 e gli immobili da costruire

Tramite l’introduzione del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 è stato predisposto, per la prima volta, un regime di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. Lo scopo della normativa (e delle successive modifiche ad essa apportate) è quello di rimediare alle cosiddette “asimmetrie contrattuali” che spesso si registrano nelle situazioni in cui è possibile individuare una parte che riveste una posizione di forza, contrapposta al cd. “contraente debole”.

Secondo la legge in questione tale situazione sussiste – e dunque il decreto si applica – in tutti quei casi in cui il venditore è o un costruttore (e dunque un imprenditore, indipendentemente dal fatto che tale ruolo sia ricoperto individualmente o in forma societaria o che abbia affidato la costruzione ad un terzo) o una cooperativa edilizia, e l’acquirente è una persona fisica (anche qualora ricopra la veste di socio della cooperativa edilizia in questione).

Si è ritenuto meritevole di una specifica tutela tale ultimo soggetto acquirente, in capo al quale ricade tutta quella serie di rischi naturalmente connessi all’acquisto di un immobile in corso di costruzione. Il decreto citato – detto anche TAIC (in quanto contenente disposizioni per la Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire) – impone dunque una serie di regole al fine di garantire l’instaurarsi di rapporti contrattuali equi, tutelando la posizione del contraente che si ritiene, appunto, possa trovarsi in una condizione di disparità contrattuale.

La riforma del d. lgs. 14/2019

Nonostante le migliori intenzioni alla base della disciplina del 2005, ci si è ben presto resi conto che le norme in questione a tutela degli acquirenti di immobili da costruire potevano essere facilmente disapplicate o raggirate. Il legislatore così, nella stesura del “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza” del 2019, ha tentato di arginare il problema inserendovi anche una serie di modifiche al d. lgs. del 2005. Lo spirito della riforma è stato improntato a migliorare non solo le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

Il concetto di “immobili da costruire”

Corrisponde al significato di “immobile da costruire”, secondo la disciplina in esame, quello per il quale sia stato almeno richiesto il permesso di costruire. L’immobile si deve inoltre trovare in uno stadio tale da non poter presentare la segnalazione certificata di agibilità. Semplificando, si potrebbe dire che si tratta di quegli edifici da costruire ex novo.

Si ritiene tuttavia, nell’ottica di dare reale attuazione alla ratio di tutela sottesa alla normativa in esame, che quest’ultima possa trovare applicazione anche nei casi di ristrutturazione edilizia, almeno laddove si tratti di interventi di ristrutturazione cd. “maggiore”, vale a dire di interventi incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali del fabbricato, tali da determinare una vera e propria “trasformazione” dell’edificio preesistente.

Va inoltre precisato che presupposto necessario per l’applicazione della tutela in questione è che l’operazione di acquisto di immobile da costruire deve sostanziarsi in un contratto preliminare o comunque in un contratto diretto al successivo acquisto della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) secondo le prescrizioni di cui all’articolo 6 del d. lgs. 122/2005.

La tutela degli acquirenti di immobili da costruire: gli obblighi a carico del costruttore

Il d. lgs. 122/2005, ha introdotto in particolare una serie di obblighi in capo al costruttore, quali:

• l’obbligo di rilasciare all’acquirente una fideiussione (artt. 2 e 3), a pena di nullità del contratto, la quale deve essere conforme al modello standard previsto dal Ministero (cfr. paragrafo successivo) e deve garantire
  • sia la restituzione delle somme versate al costruttore prima del trasferimento della proprietà, nel caso in cui quest’ultimo versi ancora in una situazione di crisi,
  • che il mancato rilascio della polizza assicurativa decennale di cui al punto successivo, il cui obbligo di consegna deve essere adempiuto al momento del trasferimento della proprietà;
• l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa di durata decennale per i danni derivanti da vizi di costruzione dell’immobile (art. 4), che dev’essere conforme al modello standard. Nel caso in cui la polizza non venga consegnata alla stipula del definitivo la sanzione sarà, ancora, quella della nullità del contratto;
• l’obbligo (in questo caso tanto per il costruttore quanto per l’acquirente) di stipulare il contratto preliminare, o il diverso contratto diretto al successivo acquisto della proprietà dell’immobile da costruire o di altro diritto reale su esso, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e conformarlo al contenuto minimo fissato dal legislatore (art. 6);
• l’obbligo di provvedere al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca prima della stipula del rogito (e dunque dell’atto ad effetti reali), rogito che il notaio non potrà redigere prima di detto adempimento (art. 8).

L’obbligo di fideiussione nell’acquisto di “immobili da costruire”

Quanto a tale aspetto, vi è da specificare che la fideiussione perde efficacia nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore copia dell’atto di trasferimento della proprietà contenente la menzione degli estremi della polizza decennale e della sua conformità al modello standard ministeriale. Detto modello, da stipulare contestualmente alla compravendita dell’immobile, è introdotto con il decreto del Ministero di Grazia e Giustizia n. 125/2022. 

L’art. 1 del decreto detta le prescrizioni generali per la predisposizione dell’atto, e in particolare è stabilito che la fideiussione relativa ad immobili da costruire:

• può essere rilasciata congiuntamente da più soggetti garanti dell’impresa costruttrice. Il rilascio può avvenire sia con atti separati per ciascun garante e per la propria quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote. In tal caso la suddivisione per quote opererà nei rapporti interni ai garanti, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti dell’acquirente dell’immobile;
• deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito. Lo stesso deve corrispondere alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie.

Gli ulteriori elementi del contratto fideiussorio sono delineati nel modello standard di cui agli allegati A e B del decreto ministeriale, con la precisazione che le clausole previste dalla Sezione I del modello possono essere modificate su accordo delle parti ma solo in senso più favorevole al beneficiario-acquirente.

Le altre forme di tutela previste

È al contempo previsto che, nel caso di vendita all’asta dell’immobile a seguito di pignoramento eseguito dai creditori dell’impresa (art. 9), qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per il proprio coniuge o per un proprio  parente  in  primo  grado, a quest’ultimo soggetto (quand’anche egli abbia escusso la  fideiussione) è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto  nell’incanto (art. 9).

Nelle successive disposizioni è prevista inoltre l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per gli immobili che l’acquirente (o suoi parenti ed affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare, se trasferiti a “giusto prezzo” (art. 10). È altresì prevista la possibilità per l’acquirente di escutere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto (art. 11).

Infine, con gli articoli 12 e seguenti del d. lgs. 122/2005, è istituito, presso il Ministero dell’economia e delle finanze, il “Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire”. Lo scopo del Fondo è assicurare un indennizzo agli acquirenti che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito quanto era stato oggetto di accordo negoziale con il costruttore (vale a dire la proprietà dell’immobile, o altro diritto reale di godimento, …). L’accesso alle prestazioni del Fondo è consentito ogniqualvolta per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire, purché sussistano i requisiti di cui all’art. 13.

Il ruolo del notaio nell’acquisto di “immobili da costruire”

Il notaio è esplicitamente citato dalla normativa all’articolo 8. L’articolo 8 dispone: “il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia del pignoramento gravante l’immobile”.

Al di là della previsione in esame, la cui ragion d’essere è evidentemente quella di assicurare all’acquirente un acquisto stabile e sicuro dal pericolo di inadempimenti di terzi, l’attività del notaio in realtà pervade complessivamente la disciplina sin qui esaminata dal momento che a lui spetta un generale controllo di legalità circa:

• il contenuto del contratto redatto dalle parti in sede di contrattazione preliminare;
• l’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione;
• l’adempimento dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria decennale.

In tale ottica, il notaio dovrà indicare, rispettivamente, nel contratto preliminare e nell’atto definitivo di compravendita, gli estremi di detti ultimi due atti nonché l’attestazione di conformità degli stessi ai modelli standard previsti ministerialmente.

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Cos’è il Certificato di Destinazione Urbanistica

Viene comunemente chiamato CDU il Certificato di Destinazione Urbanistica: un documento che riepiloga alcuni dati rilevanti relativamente a un terreno.
In particolare, esso indica:

• i riferimenti catastali (foglio e particella);
• la destinazione urbanistica;
• alcuni parametri urbanistici (quali ad esempio l’indice di fabbricabilità, l’indice del dissesto dei versanti, l’indice di inondabilità);
• nel caso vi siano, l’indicazione dell’esistenza di vincoli sul bene (ad esempio vincoli paesaggistici, idrogeologici).
  In sostanza si tratta di un documento amministrativo che certifica quale sia la destinazione urbanistica del bene, sulla base dei piani regolatori locale e regionale.

Come si ottiene il Certificato di Destinazione Urbanistica?

Esso deve essere necessariamente richiesto – presso gli uffici comunali o per modalità telematica o tramite la presentazione di apposita istanza all’ufficio comunale preposto – dal proprietario del terreno o dal comproprietario. È possibile altresì che sia un terzo a presentare la richiesta, che tuttavia dovrà consegnare, oltre ai documenti richiesti, anche la delega e una copia dei documenti di identità proprio e del delegante/proprietario.
Il Certificato di Destinazione Urbanistica sarà poi rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune in cui si trova il terreno, che in tal modo certificherà la categoria urbanistica (agricola o edificabile) della particella di terreno per cui è stata presentata la richiesta.
Assieme alla domanda, sarà necessario presentare:

• fotocopia del documento di identità del richiedente (in caso di delega, assieme a quella del delegante e alla delega stessa);
• i dati catastali del bene per cui si richiede il CDU (Comune, Provincia, Foglio e Particella).
  Va infine considerato che il rilascio non è immediato: la legge stabilisce infatti che esso deve essere rilasciato entro 30 giorni dalla presentazione della richiesta.

La durata del Certificato di Destinazione Urbanistica

Proprio perché attesta l’attuale situazione del bene sulla base del piano regolatore locale e regionale, la sua validità è limitata: di norma, infatti, esso ha validità di un anno dal momento del rilascio, ma nel caso in cui vi siano state modifiche agli strumenti urbanistici locali è necessario chiederne uno nuovo aggiornato.
Il CDU, infatti, certifica la destinazione urbanistica che il terreno ha nel momento del suo rilascio e non in un momento successivo (chiaramente, una volta rilasciato, esso non vincola il Comune a mantenere la stessa destinazione urbanistica che ha certificato).

Da questo punto di vista, il notaio incaricato della vendita saprà certamente indicare in quale momento delle trattative sia meglio avanzare la richiesta, affinché la richiesta e le spese affrontati per ottenere il CDU non risultino vani (in linea di massima è preferibile che la data del rilascio sia prossima a quella della stipula dell’atto).
Ad ogni modo, se la stipula dell’atto di compravendita del terreno avvenisse trascorso un certo periodo di tempo dal rilascio del CDU, ma comunque entro un anno da tale data, all’obbligo di allegazione del CDU si aggiungerebbe anche l’obbligo di dichiarazione da parte dell’alienante del fatto che nel frattempo non sia intervenuta nessuna modifica degli strumenti urbanistici relativa al terreno oggetto del contratto.

Il trasferimento di terreni e l’obbligo di allegazione del CDU

Con l’art. 30 del D.P.R. n. 380/2001 (cd. T.U. edilizia) il legislatore ha introdotto l’obbligo di allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica nel caso di trasferimenti di proprietà di diritti reali relativi a terreni.
La norma infatti prevede che gli atti tra vivi con cui si trasferisce un diritto di proprietà o di altro tipo relativo ad un terreno sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti qualora non vi sia l’allegazione del CDU contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata.

Oltre a tale divieto e alla previsione della nullità dell’atto, la normativa prevede tuttavia una rilevante eccezione, per il caso in cui il terreno non sia altro che una pertinenza di un fabbricato. In particolare, è previsto che non è necessaria l’allegazione del CDU quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici, ma a condizione che la superficie complessiva di tale area di pertinenza sia inferiore a 5.000 metri quadrati. Quindi, in definitiva, non è necessario il Certificato di Destinazione Urbanistica: quando il terreno è di pertinenza di un edificio e quando abbia una superficie inferiore a cinquemila metri quadrati.

La Ratio dell’obbligo

È evidente, dunque, la ragione per cui il Certificato di Destinazione Urbanistica è previsto tra i documenti richiesti dalla legge in caso di compravendita di terreni: è grazie a quest’ultimo che risulta chiaramente qual è la normativa applicabile al bene venduto e quali saranno i diritti e doveri che ricadranno su chi ne diventerà il proprietario (come, ad esempio, il divieto di edificare nel caso di terreno agricolo). Invero, detto documento restituisce un quadro ben dettagliato delle potenzialità edificatorie, così come delle eventuali problematiche collegate al terreno (quale ad esempio l’esistenza di certi vincoli). L’obiettivo del documento è, pertanto, quello di evitare abusi nell’utilizzo – ed in particolare nella vendita – del terreno, informando l’acquirente sull’eventuale presenza di limiti e/o sulla possibilità di costruire.

Gli altri atti in cui è necessario il CDU

Si è visto che nel caso di compravendita di terreni la legge dispone uno specifico obbligo di allegazione del CDU; tuttavia, questa non è l’unica ipotesi in cui vi è una previsione del genere. Invero, detto obbligo sussiste per ogni atto (tra vivi) di costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali e di trasferimento di questi ultimi, tanto a titolo oneroso (è il caso della divisione del terreno tra i vari comproprietari in ragione delle proprie quote di appartenenza) quanto a titolo gratuito (come, ad esempio, nell’ipotesi di donazione o cessione in godimento di un terreno).
Riassumendo, è dunque possibile dire che l’allegazione del CDU è necessaria, a pena di nullità dell’atto posto in essere, nelle seguenti tre ipotesi:

• in quei casi in cui la stipula è relativa a un atto pubblico di compravendita, divisione o donazione, avente ad oggetto un terreno di qualsiasi superficie che non sia pertinenza di un edificio;
• nelle medesime ipotesi del punto precedente, qualora l’atto sia relativo a terreni che siano pertinenza di un edificio censito dal catasto, ma che abbiano una superficie superiore ai cinquemila metri quadrati;

Gli atti in cui non è necessario il CDU

Diversamente dai casi appena esaminati, l’allegazione del CDU non è invece richiesta nelle ipotesi di:

• divisioni che abbiano ad oggetto beni ereditari;
• donazioni fra coniugi e parenti in linea retta;
• disposizioni testamentarie (cosiddetti atti mortis causa):
• stipula di atti tesi a costituire, modificare o ad estinguere diritti reali di garanzia e di servitù.

A riguardo si precisa che, nonostante la normativa in questione non trovi applicazione nei casi suddetti, per prassi, tuttavia, spesso si suole allegare comunque il CDU (sebbene, lo si ribadisce, ciò non sia espressamente previsto dalla legge).
È consigliabile quindi, laddove intenzionati a stipulare un atto avente ad oggetto un terreno, chiedere consiglio ad un Notaio per sapere se sia o meno necessaria l’allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica. Il consiglio vale sia quando l’atto debba essere stipulato nella forma dell’atto pubblico, sia quale scrittura privata, visto che l’obbligo, laddove è presente, è previsto in entrambi i casi.

L'articolo Il Certificato di Destinazione Urbanistica nei trasferimenti proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Cos’è l’Attestato di Prestazione Energetica (cd. APE)?

L’Attestato di Prestazione Energetica (cd. APE, che sostituisce il precedente Attestato di Certificazione Energetica, cd. ACE) è quel documento, redatto nel rispetto della normativa vigente, attestante la prestazione energetica di un edificio. Tale prestazione viene indicata utilizzando una specifica classe energetica, che può variare da A+ a G.

Il ruolo dell’Attestato di Prestazione Energetica negli atti di trasferimento immobiliare

Secondo quanto previsto dall’art. 6 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n. 192, l’Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato obbligatoriamente ai contratti di compravendita (ma anche di locazione).

In particolare, a norma del secondo comma della citata disposizione, nel caso di vendita o di trasferimento di immobili a titolo gratuito, il proprietario è tenuto a:

• avere ed essere disponibile a produrre l’attestato di prestazione energetica sin dal momento della messa in vendita/a disposizione dell’immobile (obbligo di dotazione);
• rendere disponibile l’attestato al potenziale acquirente (o al nuovo locatario) all’avvio delle rispettive trattative
• e consegnare l’attestato al potenziale acquirente (o al nuovo locatario) al termine delle citate trattative (obbligo di consegna)

Inoltre, il terzo comma dell’art. 6 prevede altresì che, nei contratti di compravendita immobiliare e negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso (oltreché nei contratti di locazione immobiliare) soggetti a registrazione, dev’essere inserita un’apposita clausola con la quale l’acquirente (o il conduttore) dichiara di aver ricevuto le informazioni (obbligo di informativa) e la documentazione – comprensiva dell’attestato – in ordine all’Attestazione della Prestazione Energetica degli edifici.

Infine, come anticipato in apertura del presente articolo, copia dell’Attestazione della Prestazione Energetica deve essere altresì allegata al contratto (obbligo di allegazione).

I relativi controlli sono affidati all’attività di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.

Le copie conformi dell’Attestato di Prestazione Energetica

La necessità dell’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica comporta che il notaio incaricato di redigere l’atto di trasferimento debba informare le parti sulla necessità di produrre l’Attestato in sede di stipula e di consegnarne un originale sia a lui (che provvederà ad allegarla all’atto) sia all’acquirente, affinché vi siano tutti i presupposti per poter stipulare l’atto senza incorrere nelle sanzioni amministrative di seguito meglio individuate.

All’originale dell’attestato di prestazione energetica da allegare all’atto notarile è considerata equipollente la copia certificata conforme all’originale (tale è certificata mediante verifica della sottoscrizione digitale di chi la ha apposta da parte del notaio).

L’obbligo di consegna è distinto e autonomo rispetto all’obbligo di allegazione. Conseguentemente il venditore deve avere con sé due esemplari di APE firmati dal tecnico. Il primo per l’allegazione, il secondo per la consegna all’acquirente.

Nell’atto di vendita l’acquirente dovrà infatti “dichiarare di avere ricevuto la documentazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica dell’immobile”: si noti che l’acquirente deve ricevere dal venditore, oltre all’APE, la documentazione tecnica di corredo (che essenzialmente consiste nei cd. libretti degli impianti), indispensabile elemento per la verifica della perdurante validità dell’APE.

Entrando nel dettaglio di come devono essere dette copie: il tecnico incaricato di redigere l’Attestato, una volta che lo ha ultimato, invia il file digitale (sempre digitalmente) alla Regione competente per territorio. Entro 15 giorni dal deposito telematico alla Regione, il tecnico estrae copia del certificato (il documento “originale” è quello digitale) e, dopo averlo firmato, lo consegna al cliente/proprietario/venditore. Se il notaio rogante riceve l’Attestato firmato dal tecnico potrà formarne una copia conforme.

Ciò comporta che l’APE non è utilizzabile in copia cartacea se non è stato anteriormente inviato alla banca dati regionale.

L’obbligo di allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica

Sono stati sinora distinti diversi “obblighi” in relazione all’APE; in particolare, circa l’obbligo di allegazione, si tiene a precisare che esso sussiste sempre nei casi:

• di vendita;
• di atti di trasferimento a titolo oneroso.

Al contrario, non è previsto l’obbligo di allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica per le donazioni e, in generale, per gli atti tra vivi e mortis causa aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari a titolo gratuito.

Si ricorda tuttavia che per tali atti a titolo gratuito è obbligatoria la dotazione di APE, anche se la mancata dotazione (diversamente quanto si vedrà nel successivo paragrafo) non comporta alcuna sanzione.

La legge prevede inoltre che, ai fini della loro vendita, non è necessario che siano dotati dell’Attestato di Prestazione Energetica:

• i fabbricati isolati con superficie utile inferiore ai 50 mq.;
• i fabbricati industriali o artigianali, nel caso in cui gli ambienti siano climatizzati per esigenze del processo produttivo o tramite reflui energetici del processo produttivo medesimo o, infine, quando l’attività produttiva non preveda climatizzazione;
• i fabbricati agricoli non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
• i box, le cantine, le autorimesse, i depositi;
• i ruderi (e in taluni casi i fabbricati in corso di costruzione), qualora sia indubbia la loro qualificazione come tali e a condizione che della mancata dotazione dell’APE sia fatta menzione nell’atto di vendita;
• i fabbricati muniti di attestazione comunale di inagibilità;
• gli edifici adibiti a luogo di culto.  

L’omessa allegazione e le sue conseguenze

Qualora negli atti di trasferimento immobiliare sia omessa l’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, così come nel caso di omessa dichiarazione dello stesso nel contratto (nei casi in cui esse sono dovute chiaramente), le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria che può spaziare dai 3.000 ai 18.000 euro. (La sanzione è invece minore per i contratti di locazione).

Si evidenzia che il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare alla Regione o Provincia autonoma competente la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.

La validità dell’APE

L’attestato di prestazione energetica ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

Tale validità temporale massima è tuttavia subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio: l’immobile dev’essere in sostanza correttamente manutenuto con riguardo agli impianti termici anche attraverso, ove richiesti, interventi di adeguamento. Nel caso di mancato rispetto delle disposizioni in materia, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.

Proprio a tali fini, i libretti di impianto sono tendenzialmente allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.

L'articolo L’Attestato di Prestazione Energetica negli atti immobiliari proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

La sede legale (o sede sociale) è il luogo in cui l’organizzazione amministrativa della società è collocata. La sua scelta è fondamentale per una lunga serie di finalità giuridiche, a cominciare dalla competenza del foro, fino all’individuazione della Camera di Commercio e del Registro delle Imprese presso cui presentare le formalità pubblicitarie prescritte dalla legge.

Premesso quanto sopra, può ben capitare che durante la vita della società la stessa si trovi nella necessità di modificare la sede sociale. Si pensi all’ipotesi in cui l’impresa necessiti di locali più grandi o, magari, trasferisca i propri processi organizzativi in un’altra località.

In tutti questi casi è fondamentale procedere a espletare le incombenze previste dalla legge, con adempimenti che dipendono principalmente a seconda di dove venga trasferita la sede sociale.

Il trasferimento della sede sociale all’interno dello stesso Comune

La prima ipotesi è relativa al cambio della sede sociale all’interno dello stesso Comune. Con la riforma del diritto societario del 2003 i trasferimenti di sede che ricadono all’interno di questa ipotesi non richiedono più la modifica dell’atto costitutivo o dello statuto poiché non è più obbligatoria l’indicazione dell’indirizzo e del numero civico negli statuti societari delle società di capitali e nei patti sociali delle società di persone.

Per modificare la sede sociale all’interno dello stesso Comune non è dunque più necessaria una delibera da parte dei soci: il cambiamento può essere effettuato dallo stesso organo amministrativo, a cui spetta anche l’onere di curare i relativi adempimenti pubblicitari.

Così stabilito dalla riforma, non sarà nemmeno necessario coinvolgere il notaio per la verbalizzazione della delibera, fermo restando che se invece nello statuto societario o nei patti sociali è presente l’indicazione dell’indirizzo e del numero civico, allora l’intervento del notaio sarà comunque determinante in quanto sarà necessario dare seguito alla modifica dello statuto.

Il trasferimento della sede legale in un altro Comune

Le cose cambiano se invece la modifica della sede sociale avviene in un altro Comune. In questo caso è infatti obbligatorio procedere con la modifica dello statuto (laddove la società ne sia provvista e quindi si tratti di S.R.L., di S.P.A., in subordine dell’atto costitutivo) e, a tal fine, è essenziale l’intervento del notaio che, oltre a ricevere l’atto, dovrà curare la relativa pubblicità nel Registro delle Imprese o – nel caso in cui il trasferimento della sede sociale riguardi un diverso Registro delle Imprese, le pubblicità nel registro delle imprese “di arrivo”.

Il trasferimento all’estero

Vi è poi una terza ipotesi: il trasferimento della sede sociale al di fuori dei confini nazionali.

In questo caso sarà fondamentale seguire le regole dell’ordinamento giuridico del Paese di destinazione e, dunque, il ruolo del notaio non potrà che assumere una funzione essenziale sia in termini di consulenza che in termini operativi, mediante la cura degli adempimenti presso il Registro delle Imprese italiano per la cancellazione della società, sia per gli adempimenti presso la giurisdizione estera.

Il costo del trasferimento della sede legale della società

Gli oneri fiscali per il trasferimento della sede legale dipendono dalla tipologia di trasferimento, salvo che sia necessario l’intervento del notaio o meno.

Se per esempio l’adempimento deve essere effettuato dall’organo amministrativo, poiché il trasferimento è all’interno dello stesso Comune e non vi sono modifiche nello statuto e nei patti sociali, il costo del notaio è nullo, considerato che non vi è necessità di tale intervento (potrebbe tuttavia rendersi opportuno procedere al contatto con il notaio al fine di ottenere una consulenza professionale su come procedere per tutelare gli interessi della società).

Dunque, se l’adempimento può essere interamente svolto dall’organo amministrativo, la modifica della sede sociale sconterà unicamente l’imposta di bollo per 65 euro e i diritti di segreteria per 30 euro.

Nel caso in cui invece la sede sia trasferita presso altro Comune, allora i costi saranno relativi all’onorario del notaio, a imposta di registro pari a 200 euro e imposta di bollo per 156 euro per l’atto notarile e diritti di segreteria per 90 euro, oltre a 9 euro e 10 centesimi di tassa archivio. Nel complesso il costo dell’operazione si aggira attorno ai 1250 euro oltre a ritenuta d’acconto, comprensiva di onorario.

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