Definizione di fusione catastale
Prima di affrontare la tematica dell’agevolazione fiscale e la fusione catastale, occorre partire dalla definizione di fusione catastale.
In particolare, la fusione catastale consiste nell’accorpare catastalmente due o più unità immobiliari al fine di formarne un’unica unità immobiliare.
Quando è consentita la fusione catastale
La fusione catastale è consentita solo nel caso in cui le unità da accorpare siano contigue, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro.
È importante sottolineare che occorre, altresì, che le unità immobiliari siano intestate agli stessi proprietari e finalizzate alla stessa destinazione d’uso.
Occorre rilevare che dal punto di vista fiscale la fusione di unità immobiliari è concessa a condizione che vengano eseguiti i lavori necessari di adeguamento e venga successivamente effettuata l’iscrizione presso il catasto urbano con la categoria appropriata in relazione alle caratteristiche dell’unità immobiliare oggetto di fusione.
Tipologie di fusione catastale
La fusione catastale può essere di due tipologie:
- fusione catastale leggera, che si ha quando gli immobili da collegare sono posizionati in modo tale che per unirli sia sufficiente un intervento lieve o di minima entità;
- fusione catastale pesante, che si ha quando per collegare due o più unità immobiliari occorrono interventi più invasivi sulla struttura edilizia. In questo caso il titolo abilitativo necessario è la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) che comporta spese più elevate.
Come procedere alla fusione catastale
L’accorpamento di due o più unità immobiliari costituisce intervento di straordinaria amministrazione, pertanto, per porlo in essere occorre presentare al Comune:
- la CILA (Comunicazione di inizio lavori) nel caso in cui non vi siano interventi nelle parti strutturali dell’immobile;
- la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) nel caso in cui vi siano interventi nelle parti strutturali dell’immobile.
I vantaggi della fusione catastale
Una volta eseguita la fusione catastale sarà possibile classificare l’intera unità immobiliare risultante come residenza principale. Si potrà, pertanto, godere delle agevolazioni riservate alla prima casa.
Si potrà, pertanto, beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’imposta municipale unica (IMU) e dalla TARI, per l’unità immobiliare non considerata in precedenza come abitazione principale.
La fusione riduce anche la complessità burocratica che riguarda la gestione di più unità immobiliari.
Casi di inammissibilità
In relazione ai casi in cui non si può procedere alla fusione di immobili occorre rilevare che l’Agenzia delle Entrate nella Circolare AE n. 27/E del 13 giugno 2016 ha chiarito che:
“non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.
Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni“.
L’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, dopo la registrazione in banca dati catastale delle dichiarazioni di variazione, provvede a inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, una annotazione in cui viene indicata l’unione di fatto dei due subalterni e la rendita attribuita a ciascuna porzione di unità immobiliare ai fini fiscali.
Agevolazioni prima casa e acquisto contemporaneo di più unità immobiliari
La Suprema Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 20.07.2023 n. 21721, ha stabilito che, in tema di agevolazioni tributarie, i benefici prima casa possono essere riconosciuti anche nel caso in cui vi siano più unità immobiliari che vengano acquistate (anche in momenti distinti), destinate a costituire un’unica unità abitativa, purché ricorrano le seguenti condizioni:
- la destinazione da parte dell’acquirente, delle unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa;
- la qualificazione dell’immobile, così unificato, come non di lusso.
La Corte rileva, altresì, che l‘agevolazione presuppone che l’impegno di procedere all’unificazione dei locali assunto in sede di rogito, debba essere adempiuto entro tre anni dalla registrazione.
Al fine di ottenere l’agevolazione prima casa è irrilevante che gli immobili acquistati siano collocati su un unico livello o su distinti livelli, in quanto è sufficiente la contiguità materiale (adiacenza, sovrapposizione, ecc.), che consenta l’accorpamento mediante le necessarie opere in un’unica abitazione che non abbia complessive caratteristiche di lusso.
Dunque, l’unico dato che viene in rilievo si identifica con la realizzazione di un’unica unità abitativa; tale evento deve essere effettivo.
Inoltre, si osserva che in base ad una risalente giurisprudenza della Corte, se il legislatore non ha fissato in maniera specifica un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli.
Ciò per la contraddizione di dover considerare sempre inutili i controlli e così vanificarli, a fronte della possibilità per il contribuente di dichiarare sempre di volere successivamente realizzare la condizione quando oramai nessun controllo sarebbe più possibile.
I benefici fiscali sono naturalmente subordinati al raggiungimento dello scopo per cui vengono concessi.
Il Collegio rammenta altresì che “il dato relativo alla variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite), se può costituire (in chiave probatoria) adempimento rilevante, ai fini del riscontro dell’evento (accorpamento di unità immobiliari contigue) cui l’agevolazione deve ritenersi correlata, ciò non di meno non esaurisce, né risolve, ex se quello stesso evento che, come si è detto, deve identificarsi con l‘effettività dell’unificazione delle unità immobiliari quale finalizzata a realizzare l’unica abitazione del contribuente;
evento, questo, che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente;
e sotto quest’ultimo profilo possono, quindi, concorrere anche altri dati probatori che diano conto della realizzazione della finalità dichiarata nell’atto (accorpamento di unità immobiliari funzionale alla realizzazione dell’unica abitazione principale del contribuente), quale la documentazione di riscontro delle opere realizzate che offrono la prova della effettiva unione sia funzionale che impiantistica delle unità immobiliari oggetto di accorpamento (in termini: Cass., Sez. 5”, 12 giugno 2020, n. 11322).