Il credito d’imposta nella compravendita immobiliare ad uso abitativo è stato introdotto con l’articolo 7 della legge 448/1998.
Il quadro normativo in vigore prevede che una parte delle imposte corrisposte in occasione dell’acquisto della prima casa possano originare un credito di imposta utilizzabile in detrazione fiscale in caso di successivo acquisto.
In altri termini, chi vende un’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni fiscali entro un anno dal primo acquisto ha la possibilità di vantare nei confronti del Fisco un credito di imposta da sfruttare in sede di nuova compravendita o per altre compensazioni.
Cos’è il credito di imposta nella compravendita immobiliare a uso abitativo
La normativa in vigore, introdotta con decorrenza 1 gennaio 1999, disciplina un credito di imposta per tutti quei soggetti che entro un anno dalla vendita di un immobile precedentemente acquistato come prima casa, comprino un’altra abitazione non di lusso (non rileva se prima casa o con altro titolo).
In altri termini, chi possiede un immobile acquistato come prima casa, beneficiando delle agevolazioni fiscali previste dalla legge, per poi venderlo e acquistarne un altro entro un anno, può aver diritto al credito di imposta a patto che l’abitazione ceduta sia stata precedentemente oggetto di compravendita: il credito di imposta non sussiste se invece l’appartamento è stato ottenuto per successione mortis causa o per donazione.
Come usare il credito di imposta nella compravendita
Se è stata accertata la legittimità del credito di imposta così maturato, il contribuente potrà ben scegliere come utilizzare tale ammontare ben sapendo che – in ogni caso – non sono previsti rimborsi: il credito di imposta non può dunque essere monetizzato, ma utilizzato solamente per diminuire (o, nella migliore ipotesi, azzerare), alcune imposte come quelle ipotecarie, catastali, di registro, sulle donazioni, sulle successioni.
Si ricorda inoltre che il credito di imposta deve essere utilizzato integralmente, non potendo essere frazionato in più soluzioni.
Diminuire le imposte sulla nuova casa da acquistare con il credito d’imposta nella compravendita
Il modo più semplice per utilizzare il credito di imposta sorto nei termini sopra riassunti è certamente quello di ridurre le imposte sul nuovo acquisto.
Ricordiamo in tal senso che l’ammontare del credito di imposta è dato dal valore minore tra:
- l’imposta di registro o l’IVA sulla prima casa acquistata
- e l’imposta di registro o IVA della casa da acquistare.
Ne deriva che se l’importo della prima casa (venduta) è inferiore tra le due, si potrà utilizzare il credito di imposta per diminuire l’imposta di registro sull’appartamento che si sta ora acquistando.
Diminuire le altre imposte
Nel caso in cui invece non sia possibile o conveniente procedere con l’utilizzo del credito di imposta con la prima alternativa sopra rammentata, sarà pur sempre possibile utilizzare il credito di imposta per diminuire altre imposte come quelle:
- di registro
- catastali
- ipotecarie
- su successioni o donazioni.
È anche possibile utilizzare il credito di imposta per diminuire le imposte sui redditi delle persone fisiche o per altre compensazioni di somme dovute.
Si rammenta che, in ogni caso, il credito si prescrive in 10 anni. Il credito di imposta è inoltre personale, non potendo essere ceduto a terzi.
Il ruolo del Notaio
In questo ambito, un ruolo decisivo per la corretta qualificazione e fruizione del credito di imposta è certamente rappresentato dal Notaio. Con la sua consulenza, il professionista potrà infatti accompagnare il cliente verso la congrua definizione e utilizzo del credito.
Si tenga per esempio conto che nell’atto notarile dovranno formalmente figurare alcuni elementi ritenuti necessari, come:
- la conferma del possesso dei requisiti per ottenere il credito di imposta
- le modalità con cui si desidera utilizzarlo
- gli estremi relativi alla nuova compravendita, a quella precedente e alla vendita del primo immobile.
Senza la presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge non sarà possibile ottenere il riconoscimento del credito di imposta.