L’acquisto di un immobile abitativo è un’operazione che se effettuata in possesso dei requisiti “prima casa” ai sensi della normativa fiscale può consentire un buon risparmio di imposte in sede di rogito notarile. L’atto notarile deve certificare l’esistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi per beneficiare dell’agevolazione. Qualora i requisiti non sussistano al momento della stipula dell’atto l’acquirente si impegna contestualmente ad ottenerli pena la decadenza dai benefici. L’agevolazione dunque consente di risparmiare sulla tassazione dell’acquisto di un immobile abitativo.
Introduzione alla tassazione dell’acquisto della prima casa
Per acquistare un’abitazione è necessario stipulare un atto di compravendita che viene redatto dal notaio il quale assicura la conformità dell’operazione di trasferimento della proprietà dell’immobile alla legge nonché l’esecuzione dei relativi adempimenti.
L’atto di trasferimento della proprietà di un’abitazione è soggetto a tassazione. Le imposte e le tasse da pagare sull’atto di compravendita sono diverse e destinate ai vari uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Il notaio, dopo aver calcolato le tasse e le imposte sul valore catastale o sul prezzo di vendita, riscuote le somme e le versa all’erario in qualità di sostituto d’imposta.
Se l’acquisto dell’abitazione si può considerare prima casa ai sensi della normativa fiscale l’acquirente può beneficiare di alcune agevolazioni fiscali.
L’abitazione può essere acquistata da un soggetto passivo iva o da un soggetto non soggetto passivo iva. La cessione del fabbricato può essere fatta da un privato, da un’impresa costruttrice o di ripristino o da altre imprese. Le imprese costruttrici o di ripristino possono essere soggetti passivi iva o esenti iva. L’assoggettamento o meno all’iva comporta un diverso regime di tassazione anche con riferimento alle agevolazioni prima casa.
Acquistare un’abitazione con le agevolazioni prima casa
In primo luogo il notaio verifica che l’immobile rientri in una delle categorie catastali che danno accesso all’ agevolazione prima casa. Le categorie predette sono: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi); C/2 (magazzini e locali di deposito); C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse); C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Non danno accesso all’agevolazione gli immobili classificati in catasto nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile); A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Dove si trova l’immobile
In secondo luogo il notaio verifica la collocazione geografica dell’immobile. Per usufruire dell’agevolazione l’immobile infatti deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la residenza. L’acquirente può tuttavia accedere alle agevolazioni anche se ha la residenza in un comune diverso da quello in cui si trova l’immobile oggetto di acquisto purché si impegni in sede di rogito entro 18 mesi dall’acquisto a trasferire la residenza nel comune in cui è situato l’immobile. Nell’atto di acquisto dev’essere espressamente previsto, tramite la dichiarazione della parte acquirente, l’impegno al cambio di residenza entro il termine stabilito. L’inadempimento comporta la decadenza dai benefici.
Il notaio inoltre deve verificare che l’acquirente:
- non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di un diritto di proprietà o altro diritto reale minore su un immobile situato nello stesso comune in cui è situato quello che si va acquistando usufruendo dell’agevolazione;
- non sia titolare di una quota di un diritto di proprietà, anche nuda, o di altro diritto reale minore in comproprietà o in comunione legale in tutto il territorio nazionale su un’altra abitazione acquistata personalmente o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.
Tali condizioni devono essere dichiarate nell’atto di acquisto per poter usufruire dell’agevolazione. In mancanza di dichiarazione contestuali all’atto di acquisto è possibile rimediare con un atto integrativo redatto nella stessa forma giuridica del precedente in cui venga dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire dell’agevolazione.
Quando si decade dalle agevolazioni
L’agevolazione viene provvisoriamente concessa dal momento della registrazione dell’atto. L’acquirente decade dai benefici goduti in sede di acquisto se:
- ha dichiarato il falso;
- non provvede entro 18 mesi a trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile acquistato;
- trasferisce l’immobile con atto a titolo oneroso o gratuito prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto salvo che entro un anno non ne acquisti un altro da adibire a propria abitazione principale. Non si decade dal beneficio, secondo quanto chiarito dall’agenzia delle entrate con risoluzione n. 44/E/2004, se si acquista entro un anno un terreno e si costruisce sopra tale terreno un immobile da adibire ad abitazione principale.
La decadenza dal beneficio dell’agevolazione comporta:
- il pagamento della differenza tra l’imposta agevolata e quella ordinaria;
- il pagamento degli interessi di mora e
- una sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.
Se era dovuta l’iva l’acquirente sarà tenuto a versare la differenza di iva non pagata all’atto del trasferimento, gli interessi di mora e una sanzione pari al 30% della differenza dell’iva non versata.
Agevolazioni prima casa: altri casi nella tassazione dell’acquisto della prima casa
Dal 2016 il comma 55 dell’articolo 1 della legge 208/2015 ha introdotto la possibilità di acquistare una seconda abitazione con le agevolazioni per l’acquisto prima casa purché la prima abitazione acquistata con le agevolazioni venga alienata entro un anno dall’acquisto della seconda. Perde il beneficio dell’aliquota agevolata l’acquirente che non rispetti tale prescrizione.
Ulteriori ipotesi in cui si ha diritto all’agevolazione quando la residenza dell’acquirente è situata in un comune diverso da quello in cui è situato l’immobile sono:
- l’immobile si trova nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, in qualsiasi forma essa sia, autonoma, dipendente, di studio, sportiva, di lavoro domestico e anche non remunerativa;
- l’acquirente svolge attività di lavoro dipendente e ha avuto la necessità di spostarsi all’estero per lavoro deve acquistare l’immobile nel territorio del comune dove ha la sede o svolge l’attività il suo datore di lavoro.
- l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero ed iscritto all’AIRE. È sufficiente che l’immobile venga acquistato nel territorio italiano.
Base imponibile nella tassazione dell’acquisto della prima casa
La tassazione degli atti notarili di norma avviene in base al prezzo di compravendita dell’immobile.
Nel caso di acquisto di immobili da adibire ad abitazione fra soggetti privati o tra un soggetto privato e un’impresa non soggetta ad iva la base di calcolo può essere costituita dal valore catastale dell’immobile. Tale sistema è chiamato prezzo-valore e può essere utilizzato sia nel caso di compravendita con le agevolazioni prima casa sia in regime ordinario.
Il valore catastale dell’immobile si determina moltiplicando la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% per un coefficiente. Con le agevolazioni prima casa il coefficiente di calcolo è 115,50 mentre senza agevolazioni è di 126. Si ricorda che la rendita catastale è un valore espresso in euro attribuito dal catasto a ciascun immobile ivi registrato e che viene spesso utilizzato come base di calcolo delle imposte.
Il sistema del prezzo valore non può essere utilizzato se l’acquisto viene fatto con un soggetto in regime iva. In tal caso la base imponibile di calcolo è il prezzo di compravendita dell’immobile.
Quali imposte e tasse prevede la tassazione dell’acquisto della prima casa
L’imposta di registro
L’atto di compravendita sconta l’imposta di registro in quanto è un atto soggetto a registrazione ai sensi della tariffa allegata al Testo unico sull’imposta di registro.
L’aliquota di calcolo dell’imposta è del 9% in regime ordinario per gli atti non soggetti ad iva. Con le agevolazioni prima casa l’aliquota è ridotta al 2%. In ogni caso è prevista una soglia minima di imposta di registro pari a 1000,00 euro. Per gli atti soggetti ad iva l’imposta di registro si paga nella misura fissa di 200,00 euro
Le imposte ipotecaria e catastale
L’imposta ipotecaria è l’imposta che ha ad oggetto le formalità di trascrizione, iscrizione e annotazione dell’atto notarile di compravendita immobiliare.
L’imposta catastale è l’imposta che si paga sulla voltura catastale, adempimento necessario e conseguente al trasferimento della proprietà immobiliare.
Per gli atti non soggetti ad IVA le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50,00 euro sia nel caso di acquisto con agevolazioni prima casa sia per altri fabbricati abitativi. Per gli atti soggetti ad IVA invece, e dunque, nel caso di immobile acquistato da un’impresa, in regime agevolato prima casa, le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 200,00 euro.
L’imposta sul valore aggiunto
L’IVA dev’essere corrisposta al venditore se il trasferimento immobiliare avviene con un soggetto passivo iva che può essere un’impresa costruttrice o di ripristino.
L’aliquota di calcolo dell’imposta in caso di cessione di fabbricato in regime ordinario è pari al 10%. Con le agevolazioni prima casa l’aliquota è ridotta al 4%.
L’imposta di bollo
L’imposta di bollo, disciplinata dal D.P.R. 642/1972 è l’imposta dovuta su atti documenti e registri indicati nella tariffa allegata al decreto. Gli atti rogati, ricevuti o autenticati dai notai, le note di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione nei registri delle conservatorie immobiliari, certificati, copie ed estratti, scontano l’imposta di bollo in misura fissa che varia di importo a seconda del tipo di atto o documento. Con le agevolazioni prima casa è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo nel caso di acquisto dell’immobile da un privato.
I tributi speciali catastali
I tributi speciali catastali sono i tributi che si pagano in dipendenza del rilascio di volture castali nonché della consultazione o richiesta di atti appartenenti agli uffici del catasto. Tali tributi sono determinati in misura fissa dall’agenzia del territorio a seconda del tipo di oggetto ma non sono dovuti nel caso di acquisto di immobile con le agevolazioni prima casa da un privato.
Le tasse ipotecarie
Le tasse ipotecarie sono previste dall’articolo 19 del decreto legislativo 347/1990 e sono dei tributi dovuti per le operazioni inerenti al servizio ipotecario. Sono determinate in misura fissa nella tabella allegata al decreto. Non sono dovute nel caso di acquisto di immobile con le agevolazioni prima casa da un privato.
Le agevolazioni sulla tassazione dell’acquisto della prima casa e le relative pertinenze
Le agevolazioni prima casa consentono dunque di ridurre notevolmente le imposte da pagare sull’atto notarile che può essere:
- non soggetto ad iva quando si acquista l’immobile da un privato o da un impresa non soggetto passivo iva;
- soggetto ad iva quando si acquista da un’impresa soggetto passivo iva che abbia eseguito lavori di ristrutturazione o edificazione dell’immobile.
Le agevolazioni sono fruibili sia sull’acquisto del fabbricato che delle relative pertinenze, una sola volta per ciascuna pertinenza della stessa categoria e purché tali pertinenze siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. L’acquisto delle pertinenze può essere contestuale all’acquisto del fabbricato o separata. In ogni caso è applicabile l’agevolazione prima casa.
Tassazione dell’acquisto della prima casa con acquisto da un privato o da un’impresa esente iva
Si ha la seguente tassazione dell’acquisto della prima casa se l’immobile viene acquistato da:
- un privato;
- imprese costruttrici o di ripristino dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori senza che sia esercitata l’opzione per l’imposizione ad iva;
- altre imprese diverse da quelle costruttrici o di rispristino in qualsiasi tempo.
Con l’atto non soggetto ad iva le imposte da pagare sono:
di registro nella misura del 2% con un minimo di imposta di 1000,00 euro;
ipotecaria nella misura fissa di 50,00 euro;
catastale nella misura fissa di 50,00 euro.
L’acquirente è esonerato dal pagamento dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie.
Tutte le imposte vengono corrisposte al notaio che in qualità di sostituto d’imposta è obbligato al versamento.
La base imponibile di calcolo delle imposte è il valore catastale dell’immobile come determinato nelle righe precedenti sulla base del sistema del prezzo-valore.
Con acquisto da un’impresa soggetto passivo iva
Si ha la seguente tassazione quando l’immobile viene acquistato da:
- imprese costruttrici o di ripristino entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori o anche successivamente qualora sia esercitata l’opzione per l’imposizione ad IVA.
Se l’atto è soggetto ad IVA le imposte da pagare sono:
l’IVA al 4%, anziché al 10%, che si paga direttamente al venditore;
di registro nella misura fissa di 200,00 euro;
ipotecaria nella misura fissa di 200,00 euro;
catastale nella misura fissa di 200,00 euro;
imposta di bollo in misura fissa di 230,00 euro;
tassa ipotecaria di 35,00 euro;
voltura catastale di 55,00 euro.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono corrisposte al notaio e da lui versate all’erario.
La base imponibile di calcolo delle imposte è il prezzo di vendita dell’immobile come determinato nell’atto di compravendita.