Con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 22 gennaio 2008 n. 37 è stata riformulata la disciplina in materia di attività di installazione degli impianti all’interno di edifici, ed in particolare si è disposto che determinati impianti esistenti negli edifici, a prescindere dalla tipologia e dalla destinazione d’uso dei fabbricati e a prescindere dall’epoca di costruzione degli stessi, debbano essere sottoposti a idonee procedure intese a garantire la costruzione e l’installazione degli stessi impianti a regola d’arte, nonché l’utilizzazione di materiali dotati di meccanismi di sicurezza.
Tali garanzie sugli impianti devono riguardare, tra gli altri, gli impianti radiotelevisivi, elettrici, idrosanitari, termici, di protezione antincendio, per l’utilizzazione del gas, e tutti gli altri impianti elencati nel secondo comma dell’art. 1 del decreto suddetto. La normativa, nell’ambito alla disciplina in ordine a negozi immobiliari traslativi, è afferente alle garanzia del venditore, secondo la disciplina di cui agli articoli da 1490 a 1495 del codice civile.
La dichiarazione di conformità dell’impianto
La dichiarazione di conformità certifica che l’esecuzione dei lavori è avvenuta correttamente, e dunque a regola d’arte, ed equivale a tutti gli effetti all’omologazione dell’impianto.
Al termine dei lavori, previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell’impianto, l’impresa installatrice è tenuta a rilasciare al committente:
- la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati secondo la regola dell’arte (resa sulla base del modello di cui all’allegato I del D.M. 37/2008, come modificato dal D.M. 19 maggio 2010);
- la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati;
- il progetto impiantistico.
La dichiarazione di conformità può essere altresì rilasciata dai responsabili degli uffici tecnici interni di imprese non installatrici, purché in possesso dei requisiti tecnico-professionali, secondo il modello di cui all’allegato II del D.M. 37/2008, come modificato dal D.M. 19 maggio 2010).
Queste dichiarazioni di conformità rappresentano per i fabbricati di nuova costruzione la condizione indispensabile per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità (SCA).
Nel caso, invece, di immobili già costruiti e aventi impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, qualora la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile, la stessa è sostituita da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista o responsabile tecnico che eserciti da almeno cinque anni la professione nel settore impiantistico.
In caso di rifacimento parziale di impianti, il progetto, la dichiarazione di conformità e l’attestazione di collaudo ove previsto, si riferiscono alla sola parte degli impianti oggetto dell’opera di rifacimento, ma tengono conto della sicurezza e funzionalità dell’intero impianto. Nella dichiarazione di conformità e nel progetto, è espressamente indicata la compatibilità tecnica con le condizioni preesistenti dell’impianto.
Il deposito del progetto, della dichiarazione di conformità o certificato di collaudo
I documenti di cui sopra devono inoltre essere depositati presso il presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune ove ha sede l’impianto. L’impresa installatrice, infatti, è tenuta a depositarvi, entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori, la dichiarazione di conformità ed il progetto (o il certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto).
Per le opere di installazione, di trasformazione e di ampliamento di impianti che sono connesse ad interventi edilizi subordinati a permesso di costruire, è invece il soggetto titolare del permesso di costruire che è tenuto a depositare il progetto degli impianti da realizzare presso lo sportello unico per l’edilizia del comune ove deve essere realizzato l’intervento contestualmente al progetto edilizio.
Lo sportello unico inoltra poi copia della dichiarazione di conformità alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura. Sarà quest’ultima che provvederà alle opportune verifiche contestazioni e notifiche delle eventuali violazioni accertate, ed alla irrogazione delle sanzioni pecuniarie (ai sensi del d. lgs. 31 marzo 1998, n. 112).
Le sanzioni in caso di omesse garanzie sugli impianti
Qualora vengano violate le disposizioni in questione, infatti l’art. 15 del D.M. 37/2008 prevede diverse sanzioni amministrative (tanto per le imprese inadempienti, quanto per i professionisti tecnici ed i proprietari), a seconda della norma violata, dell’entità e complessità dell’impianto, del grado di pericolosità dello stesso e delle altre circostanze oggettive e soggettive della violazione.
Le garanzie sugli impianti nei trasferimenti immobiliari
Il rilascio delle dichiarazioni di conformità – e in genere la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza – non sono condizioni per la validità degli atti di compravendita aventi per oggetto fabbricati. Questi tuttavia – come sopra anticipato – rappresentano la condizione indispensabile per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità (SCA) nel caso di fabbricati di nuova costruzione.
Se da un lato tale conformità non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato (che dunque può senz’altro essere venduto anche in assenza di detta conformità), dall’altro, costituendo il presupposto per l’utilizzabilità degli impianti del fabbricato stesso incide in maniera rilevante sulla sua commerciabilità economica.
Il venditore è infatti tenuto a garantire che il bene non presenti vizi ed è quindi tenuto, in particolare, a garantire che gli impianti siano conformi alle norme in materia di sicurezza; egli ben potrà quindi essere chiamato a rispondere dei danni subìti dall’acquirente a causa della non conformità alle norme di sicurezza degli impianti in dotazione dell’immobile venduto.
Pertanto, fermo restando che la conformità degli impianti non incide sulla commerciabilità dei fabbricati e che è comunque possibile, con il consenso di tutte le parti, trasferire immobili con impianti non conformi o comunque “non garantiti conformi” bisogna distinguere alcune ipotesi.
Le garanzie sugli impianti nel contratto di compravendita – Casistica
Impianti conformi
Se gli impianti sono conformi (e la conformità va valutata con riferimento alla normativa in vigore all’epoca in cui gli impianti sono stati realizzati, rifatti ovvero adeguati), il venditore ne dà atto e presta, nell’interesse dell’acquirente, la relativa garanzia. In tale ipotesi, al momento della stipula dell’atto di compravendita, il venditore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente le dichiarazioni di conformità (nonché, se esistente, l’eventuale libretto di uso e manutenzione degli impianti).
Impianti non conformi
Se gli impianti non sono conformi, va verificato come le parti sul come intendano disciplinare e regolare i rispettivi rapporti. In tal caso:
- laddove il preliminare nulla stabilisca al riguardo, l’acquirente ha il diritto di pretendere la messa a norma degli impianti. Deve quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto (preliminare o definitivo) di compravendita a data successiva al completamento dei lavori di adeguamento. In tal modo, una volta attestata la loro conformità, si rientrerà nell’ipotesi del punto a);
- l’acquirente può, in alternativa, accettare l’acquisto dell’immobile anche con impianti non conformi, assumendo a proprio carico l’onere dell’adeguamento e tenendo ovviamente conto di ciò nella determinazione del prezzo. In questo caso chiaramente non ci sarà la garanzia del venditore.
Stato degli impianti non noto
Se il venditore non conosce lo stato degli impianti e quindi non è in grado di definire la conformità degli impianti:
- l’acquirente può pretendere la verifica dello stato degli impianti. In caso di loro conformità, può richiedere la dichiarazione di rispondenza (sostitutiva della dichiarazione di conformità) ovvero, in caso di accertata non conformità, la loro preventiva messa a norma e quindi di rinviare la stipula del rogito a data successiva alla verifica e completamento degli eventuali lavori di adeguamento;
- l’acquirente può, altrimenti, accettare l’acquisto dell’immobile anche con impianti non garantiti conformi, assumendo a proprio carico l’onere (e il rischio) della verifica e di un eventuale loro adeguamento, tenendone – anche in questo caso – ovviamente conto nella determinazione del prezzo. Come sopra, anche tale ipotesi non dà luogo alla garanzia del venditore.
Il proprietario dell’immobile, qualora possieda la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione dei vari impianti in esso presenti, è tenuto a conservarla e, in caso di trasferimento o vendita, a cederla all’avente diritto.
Certificazione degli impianti e APE: quali sono le differenze?
Anche il cd. APE (Attestato di Prestazione Energetica) rientra tra i documenti che devono essere allegati all’atto di vendita, ma – a differenza delle certificazioni di conformità degli impianti – esso e riguarda la valutazione del consumo energetico dell’immobile. Altra differenza tra i due sta nelle sanzioni cui soggiace il soggetto che non rispetta la disciplina in materia; sanzioni che, nel caso dell’APE, sono decisamente più gravose rispetto a quanto previsto per la garanzia di conformità degli impianti.