Cos’è l’Attestato di Prestazione Energetica (cd. APE)?
L’Attestato di Prestazione Energetica (cd. APE, che sostituisce il precedente Attestato di Certificazione Energetica, cd. ACE) è quel documento, redatto nel rispetto della normativa vigente, attestante la prestazione energetica di un edificio. Tale prestazione viene indicata mediante una classe energetica, oggi articolata in una scala da A4, classe di migliore prestazione, a G, classe di peggiore prestazione.
Il ruolo dell’Attestato di Prestazione Energetica negli atti di trasferimento immobiliare
Secondo quanto previsto dall’art. 6 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n. 192, nei contratti di compravendita immobiliare e negli altri atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso, l’APE deve essere allegato all’atto, salvo i casi di esclusione previsti dalla normativa. Nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione deve essere inserita la clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione energetica; l’allegazione dell’APE non è invece richiesta per la locazione di singole unità immobiliari.
In particolare, a norma del secondo comma della citata disposizione, nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità immobiliare non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a:
- avere ed essere disponibile a produrre l’attestato di prestazione energetica sin dal momento della messa in vendita/a disposizione dell’immobile (obbligo di dotazione);
- rendere disponibile l’attestato al potenziale acquirente (o al nuovo locatario) all’avvio delle rispettive trattative
- e consegnare l’attestato al potenziale acquirente (o al nuovo locatario) al termine delle citate trattative (obbligo di consegna)
Le dichiarazioni da rendere e l’obbligo di allegazione
Il terzo comma dell’art. 6 prevede altresì che, nei contratti di compravendita immobiliare e negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso (oltreché nei contratti di locazione immobiliare) soggetti a registrazione, dev’essere inserita un’apposita clausola con la quale l’acquirente (o il conduttore) dichiara di aver ricevuto le informazioni (obbligo di informativa) e la documentazione – comprensiva dell’attestato – in ordine all’Attestazione della Prestazione Energetica degli edifici.
Nei casi in cui la legge lo richiede, copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto; resta esclusa dall’obbligo di allegazione la locazione di singole unità immobiliari.
L’Agenzia delle Entrate, sulla base delle informazioni acquisite in sede di registrazione, individua i dati rilevanti ai fini del procedimento sanzionatorio e li trasmette, in via telematica, alla Regione o Provincia autonoma competente per l’accertamento e la contestazione della violazione.
Nei trasferimenti a titolo gratuito, come la donazione, permane l’obbligo di dotazione dell’APE, ove l’immobile non ne sia già dotato; non sussiste invece l’obbligo di allegazione previsto per le compravendite e per gli atti di trasferimento a titolo oneroso.
Le copie conformi dell’Attestato di Prestazione Energetica
La necessità dell’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica comporta che il notaio incaricato di redigere l’atto di trasferimento debba informare le parti sulla necessità di produrre l’Attestato in sede di stipula e di consegnarne un esemplare al notaio, che provvederà ad allegarlo all’atto, e un ulteriore esemplare all’acquirente, affinché vi siano tutti i presupposti per poter stipulare l’atto senza incorrere nelle sanzioni amministrative di seguito meglio individuate.
All’originale dell’APE da allegare all’atto notarile è equipollente la copia conforme all’originale, la cui conformità può essere attestata dal notaio previa verifica della sottoscrizione digitale del certificatore.
L’obbligo di consegna è distinto e autonomo rispetto all’obbligo di allegazione. Conseguentemente il venditore deve avere con sé due esemplari di APE firmati dal tecnico. Il primo per l’allegazione, il secondo per la consegna all’acquirente.
Nell’atto di vendita l’acquirente dovrà infatti “dichiarare di avere ricevuto la documentazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica dell’immobile”: si noti che l’acquirente deve ricevere dal venditore, oltre all’APE, la documentazione tecnica di corredo (che essenzialmente consiste nei cd. libretti degli impianti), indispensabile elemento per la verifica della perdurante validità dell’APE.
L’APE è oggi normalmente gestito secondo le procedure informatiche regionali. Il certificatore trasmette l’attestato alla Regione o Provincia autonoma competente e lo consegna al richiedente nei termini previsti dalla disciplina tecnica. In sede notarile potrà essere utilizzato l’originale informatico sottoscritto digitalmente ovvero una copia conforme, previa verifica della firma digitale e della riferibilità del documento.
Ciò comporta che l’APE non è utilizzabile in copia cartacea se non è stato anteriormente inviato alla banca dati regionale.
L’obbligo di allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica
Sono stati sinora distinti diversi “obblighi” in relazione all’APE; in particolare, circa l’obbligo di allegazione, si tiene a precisare che esso sussiste sempre nei casi:
- di vendita;
- di atti di trasferimento a titolo oneroso.
Al contrario, non è previsto l’obbligo di allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica per le donazioni e, in generale, per gli atti tra vivi e mortis causa aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari a titolo gratuito.
Si ricorda tuttavia che per tali atti a titolo gratuito è obbligatoria la dotazione di APE, anche se la mancata dotazione (diversamente quanto si vedrà nel successivo paragrafo) non comporta alcuna sanzione.
Sono esclusi dall’obbligo di dotazione dell’APE, tra gli altri, i fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 mq, determinati edifici industriali, artigianali, agricoli o rurali non residenziali privi di climatizzazione o climatizzati per esigenze produttive, i box, le cantine, le autorimesse, i depositi e gli altri immobili il cui uso standard non preveda l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici, nonché i ruderi e i fabbricati in costruzione o al rustico, purché tale stato sia espressamente dichiarato nell’atto notarile.
L’omessa allegazione e le sue conseguenze
In caso di omessa dichiarazione o allegazione dell’APE, quando dovute, le parti sono soggette, in solido e in parti uguali, alla sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 3.000 a Euro 18.000. Per i contratti di locazione di singole unità immobiliari, la sanzione è da Euro 1.000 a Euro 4.000, ridotta alla metà se la durata non eccede tre anni. Il pagamento della sanzione non esonera comunque dall’obbligo di presentare alla Regione o Provincia autonoma competente la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.
La validità dell’APE
L’APE ha validità massima di dieci anni dal rilascio, ma deve essere aggiornato ogni volta che interventi di ristrutturazione o riqualificazione modifichino la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare. La validità decennale presuppone inoltre il rispetto delle prescrizioni in materia di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare degli impianti termici.
Tale validità temporale massima è quindi subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio: l’immobile dev’essere in sostanza correttamente manutenuto con riguardo agli impianti termici anche attraverso, ove richiesti, interventi di adeguamento. Nel caso di mancato rispetto delle disposizioni in materia, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.
Proprio a tali fini, i libretti di impianto sono tendenzialmente allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.