Nozione

L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e degli altri diritti reali di godimento, che prescinde dall’esistenza di un precedente titolo traslativo valido.

L’istituto è disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile e si fonda sull’esercizio di un possesso qualificato, idoneo a manifestare l’esercizio del diritto in modo pieno ed effettivo.

In particolare, l’usucapione si realizza quando il soggetto esercita un possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico, per il periodo di tempo stabilito dalla legge, variabile in relazione alla natura del bene e del diritto oggetto di acquisto.

Attraverso tale meccanismo, l’ordinamento attribuisce rilevanza giuridica alla situazione di fatto protrattasi nel tempo, premiando chi si comporta come effettivo titolare del diritto e, correlativamente, sanzionando l’inerzia del proprietario o del titolare originario, che abbia omesso di esercitare le facoltà connesse al proprio diritto.

Requisiti

Affinché l’usucapione possa perfezionarsi, è necessario che ricorrano congiuntamente i seguenti requisiti:

1. Possesso continuato e ininterrotto
Il possesso deve protrarsi per l’intero periodo di tempo previsto dalla legge, senza soluzioni di continuità, né interruzioni naturali o civili, e senza che intervengano atti idonei a privarne l’efficacia giuridica.

2. Possesso pacifico e pubblico
Il possesso deve essere esercitato senza violenza e senza clandestinità, in modo tale da risultare esteriormente percepibile e non occulto, così da consentire al titolare del diritto di reagire tempestivamente.

3. Possesso “uti dominus” o “uti titularis”
Il soggetto deve comportarsi come proprietario o titolare del diritto reale, esercitando sul bene i poteri corrispondenti al diritto che si intende usucapire, con esclusione delle ipotesi di mera detenzione o di possesso riconosciuto come dipendente dall’altrui diritto.

4. Decorso del termine di legge
Il perfezionamento dell’usucapione richiede il decorso di un termine variabile in funzione della natura del bene e del diritto, e in particolare:

• venti anni per i beni immobili e per i diritti reali di godimento sugli stessi (art. 1158 c.c.), nonché per le universalità di mobili e per i diritti reali sulle stesse (art. 1160 c.c.);
• dieci anni per i beni mobili e per i diritti reali sugli stessi, quando il possesso sia stato acquistato in buona fede;
• venti anni per i beni mobili e per i diritti reali sugli stessi, quando il possesso sia stato acquistato in mala fede;
• dieci anni per i beni mobili iscritti in pubblici registri e per i diritti reali sugli stessi, ricorrendo le condizioni previste dalla legge.

In presenza di tutti i requisiti indicati, l’usucapione si perfeziona ipso iure, producendo l’acquisto del diritto a titolo originario, con efficacia retroattiva al momento iniziale del possesso utile.

Differenze con l’usucapione abbreviata

L’usucapione abbreviata, prevista dall’art. 1159 c.c., riguarda alcune ipotesi speciali di acquisto a titolo originario per le quali il legislatore ritiene sufficiente un decorso del tempo inferiore rispetto a quello richiesto per l’usucapione ordinaria, purché ricorrano ulteriori requisiti qualificanti.

Usucapione abbreviata dei beni immobili
In relazione ai beni immobili, il termine di usucapione è di dieci anni, a condizione che sussistano congiuntamente:

• un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o il diritto reale;
• la buona fede del possessore al momento dell’acquisto;
• la trascrizione del titolo nei registri immobiliari.

La ratio dell’istituto è quella di tutelare l’affidamento del terzo che, in buona fede, abbia acquistato il bene da un soggetto privo di legittimazione, confidando nell’apparenza giuridica derivante da un titolo formalmente valido e regolarmente trascritto.

Usucapione abbreviata dei beni mobili iscritti in pubblici registri
Per i beni mobili iscritti in pubblici registri, il termine di usucapione è di tre anni, qualora ricorrano:

• un titolo astrattamente idoneo al trasferimento del diritto;
• la buona fede del possessore al momento dell’acquisto;
• la trascrizione del titolo nel pubblico registro competente.

Usucapione dell’universalità di mobili
Per l’universalità di mobili, il termine di usucapione è di dieci anni. In tale ipotesi non è richiesta la trascrizione del titolo, non essendo detta categoria di beni assoggettata a forme di pubblicità legale.

In tutte le ipotesi di usucapione abbreviata, la presenza di un titolo astrattamente idoneo e della buona fede iniziale consente una riduzione del termine prescrizionale, rafforzando l’esigenza di certezza dei traffici giuridici e la tutela dell’affidamento.

Cosa può essere oggetto di usucapione

Possono essere oggetto di usucapione:

• il diritto di proprietà, sia su beni immobili sia su beni mobili;
• i diritti reali di godimento, quali superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù, con esclusione delle servitù non apparenti e delle servitù coattive, in quanto incompatibili con un possesso idoneo ai fini dell’usucapione;
• il diritto di sepolcro, in quanto diritto reale atipico suscettibile di possesso continuato e qualificato;
• i diritti reali nudi, quali la nuda proprietà, quando il possesso sia esercitato in modo autonomo e non riconducibile all’altrui diritto, ad esempio in presenza di un usufruttuario;
• i beni mobili, purché il possesso sia continuo, pacifico e non interrotto per il tempo stabilito dalla legge;
• le universalità di mobili, a condizione che il possesso presenti carattere unitario, ossia riferito all’insieme dei beni considerato come complesso organizzato e non ai singoli elementi isolatamente.

Non sono invece suscettibili di usucapione, a titolo esemplificativo:

• le universalità di diritto, in quanto entità giuridiche astratte e non oggetto di un possesso materiale unitario;
• i beni non suscettibili di possesso, ossia quei beni che, per loro natura o per disposizione di legge, non possono formare oggetto di un potere di fatto esercitabile in modo continuativo.

Accertamento dell’usucapione tramite mediazione

Fino a pochi anni fa, nella prassi, l’accertamento dell’usucapione veniva quasi sempre perseguito mediante giudizio ordinario di accertamento davanti al tribunale.
Ciò avveniva nonostante l’usucapione maturi ipso iure e la sentenza che la riconosce abbia natura dichiarativa.

Questa impostazione trovava fondamento in un risalente orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui la vendita di un bene asseritamente usucapito, in mancanza di una preventiva sentenza di accertamento, non garantiva la certezza dell’oggetto del contratto. In tale prospettiva, il diritto acquistato per usucapione non era ritenuto immediatamente spendibile nei traffici giuridici. In questo senso si colloca Cass. civ., Sez. II, 12 novembre 1996, n. 9884, spesso richiamata per affermare la necessità dell’accertamento giudiziale ai fini della piena circolazione del bene.

Successivamente, la giurisprudenza di legittimità ha progressivamente superato tale orientamento.
La Cassazione ha chiarito che l’usucapione determina l’acquisto della proprietà automaticamente, al ricorrere dei presupposti di legge, e che la sentenza ha funzione meramente dichiarativa. Ne consegue che la vendita del bene già usucapito è valida anche in assenza di una sentenza di accertamento, restando quest’ultima rilevante solo sul piano probatorio e dell’opponibilità ai terzi. In questo senso si esprime chiaramente Cass. civ., Sez. II, 5 febbraio 2007, n. 2485, che esclude la nullità della compravendita di un immobile vantato come usucapito, pur in assenza di previo accertamento giudiziale.

Parallelamente, sul piano normativo, è intervenuta la riforma introdotta dal cosiddetto Decreto del Fare (D.L. 69/2013, convertito con modificazioni nella L. 98/2013).
Tale riforma non ha inciso sulla commerciabilità dei beni usucapiti, ma ha ampliato gli strumenti di accertamento dell’usucapione, includendo le controversie in materia di diritti reali tra quelle soggette a mediazione obbligatoria.

Oggi, quindi, l’accertamento dell’usucapione può avvenire sia mediante giudizio ordinario sia in sede di mediazione. Resta fermo l’orientamento giurisprudenziale che riconosce la piena validità della vendita del bene usucapito anche prima dell’accertamento, pur permanendo, nella prassi notarile, l’esigenza di assicurare certezza, prova e continuità delle trascrizioni.

Trascrivibilità dell’accordo di mediazione

L’art. 2643, n. 12-bis, del Codice Civile prevede espressamente la trascrivibilità nei registri immobiliari degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione.
La trascrizione è ammessa a condizione che il verbale di mediazione sia sottoscritto dalle parti e che le firme siano autenticate da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, quale il notaio.

La trascrizione dell’accordo di mediazione consente di rendere opponibile ai terzi l’accertamento dell’usucapione e di garantire la certezza giuridica dell’acquisto del diritto, assolvendo una funzione analoga a quella della sentenza dichiarativa sotto il profilo pubblicitario.

In tal modo, l’ordinamento assicura che l’accertamento dell’usucapione avvenuto in sede di mediazione possa essere utilmente speso nei traffici giuridici, salvaguardando la continuità delle trascrizioni e l’affidamento dei terzi.

Profili pratici: menzioni obbligatorie

Nel redigere un atto di accertamento dell’usucapione, anche a formazione unilaterale, è fondamentale rispettare alcune regole operative per garantirne la validità, la trascrivibilità e la tenuta nei confronti dei terzi.

L’atto deve contenere le menzioni obbligatorie previste per i trasferimenti immobiliari, pur trattandosi di un acquisto a titolo originario. Per ragioni di prudenza notarile, tali indicazioni vengono spesso inserite ad abundantiam, al fine di prevenire eccezioni di nullità o contestazioni in sede di controllo o di circolazione del bene.

Le dichiarazioni urbanistiche richieste dalla normativa vigente devono essere rese dall’usucapiente, ossia dal soggetto che ha esercitato il possesso utile e prolungato sul bene. Esse non possono invece provenire dal precedente titolare del diritto, che ha perso la proprietà per effetto dell’usucapione.

Analogamente, per le unità immobiliari urbane, è necessaria la dichiarazione di conformità catastale oggettiva, relativa alla corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria catastale depositata.
Non è invece richiesta la conformità catastale soggettiva, trattandosi di un acquisto che non deriva da un precedente titolo traslativo.

Il rispetto di tali accorgimenti consente di redigere un atto di accertamento dell’usucapione pienamente conforme alla normativa, idoneo alla trascrizione e utilizzabile senza criticità nei successivi passaggi negoziali.

Conclusioni

La mediazione rappresenta oggi uno strumento efficace, rapido e meno oneroso per l’accertamento dell’usucapione, in alternativa al giudizio ordinario.

Affinché l’accordo di mediazione produca però piena efficacia giuridica e possa essere validamente trascritto nei registri immobiliari, è imprescindibile l’intervento del notaio.

Il notaio svolge una funzione essenziale di garanzia e controllo di legalità. Verifica la validità del titolo, l’identità delle parti e la conformità dell’accordo alla normativa vigente. Cura inoltre gli adempimenti di registrazione e di trascrizione.

Grazie all’intervento notarile, l’accordo raggiunto in mediazione viene trasformato in un titolo giuridico opponibile ai terzi, idoneo a garantire la circolazione del bene e a tutelare il nuovo proprietario. In tal modo si rafforza la certezza del diritto e l’affidabilità dei traffici immobiliari.

L'articolo L’accertamento dell’usucapione fra processo e mediazione civile proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Premessa

Nel quadro delle agevolazioni “prima casa”, il legislatore è intervenuto prorogando da un anno a due anni il termine entro cui il contribuente, che acquista un nuovo immobile con i benefici “prima casa” pur possedendone già uno, deve alienare l’immobile pre-posseduto per non decadere dall’agevolazione.

La modifica non si limita agli acquisti futuri: opera anche per i rogiti stipulati nel 2024, a condizione che al 31 dicembre 2024 non fosse ancora scaduto il precedente termine annuale; in tal caso, il conteggio prosegue con la nuova finestra biennale.

Resta inteso che la proroga riguarda solo l’ipotesi in cui il nuovo acquisto preceda la vendita del bene pre-posseduto; non incide invece sui termini previsti per lo scenario opposto, in cui la vendita precede il successivo acquisto, che restano fissati in dodici mesi secondo la disciplina ordinaria.

Il sistema consente quindi di completare la dismissione con un orizzonte più ampio quando il termine non era già spirato alla fine del 2024. Ciò evita effetti punitivi su operazioni in corso e rendendo più gestibile la pianificazione della vendita dell’immobile “vecchio” a fronte del nuovo acquisto agevolato.

Esempi pratici:

• Acquisto prima / vendita dopo (biennio applicabile): acquisto agevolato il 15 marzo 2024 ⇒ la vendita del pre-posseduto può avvenire fino al 15 marzo 2026.
• Acquisto antecedente al 2024 con termine già scaduto (nessuna proroga): acquisto agevolato il 10 novembre 2023 ⇒ termine rimasto fermo al 10 novembre 2024, senza beneficiare dell’estensione.
• Vendita prima / nuovo acquisto dopo (termine che resta di un anno): vendita dell’immobile il 20 febbraio 2025 ⇒ il nuovo acquisto dovrà intervenire entro il 20 febbraio 2026 (12 mesi). In questa sequenza, il termine rimane annuale e non subisce l’allungamento a due anni.

Il caso sottoposto a interpello

L’istante, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” nel 2018, ha stipulato un secondo acquisto agevolato nel gennaio 2024, assumendo l’impegno di alienare l’immobile pre-posseduto entro un anno. Per sopravvenuti ritardi di natura bancaria, la dismissione non è stata perfezionata entro il termine annuale.

Nel frattempo, la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) è intervenuta estendendo da uno a due anni il termine per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto ai fini della conservazione del beneficio. L’istante chiede quindi di confermare l’applicabilità del nuovo termine anche agli atti stipulati nel 2024, a condizione che al 31 dicembre 2024 non fosse ancora spirato l’originario termine annuale.

L’interpretazione prospettata dal contribuente e avallata dall’Agenzia delle Entrate

Il contribuente ha sostenuto che, in coerenza con la modifica di cui all’art. 1, comma 116, L. 207/2024, i rogiti stipulati nel 2024 possano usufruire del nuovo termine biennale per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto, purché l’originario termine annuale non fosse già scaduto al 31 dicembre 2024.
In tale prospettiva, si eviterebbe la decadenza dall’agevolazione “prima casa” e si beneficerebbe dell’estensione a due anni per completare la dismissione dell’immobile già posseduto.

Il nuovo termine di rivendita agevolata

L’agevolazione fiscale “prima casa” è disciplinata dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al T.U. Registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131). Essa prevede, per gli atti di acquisto di abitazioni diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9, l’applicazione dell’aliquota del 2% dell’imposta di registro (in presenza dei requisiti di legge).

I principali requisiti sono:

1. Residenza: l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto;
2. Assenza di altra abitazione nel Comune: l’acquirente non deve essere titolare — neppure con il coniuge — di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa situata nel medesimo Comune;
3. Assenza di precedente “prima casa”. L’acquirente non deve essere titolare, neanche pro-quota, di diritti di proprietà o altri diritti reali su altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni in qualunque Comune del territorio nazionale.

La modifica al comma 4 bis della Nota II bis

Con l’art. 1, comma 116, della Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025) è stato modificato il comma 4-bis della Nota II-bis. La nuova formulazione consente di mantenere l’aliquota agevolata anche quando l’acquirente, al momento del nuovo atto, sia ancora titolare di un precedente immobile acquistato con i benefici “prima casa”, purché provveda alla alienazione del bene pre-posseduto entro il termine ora esteso da uno a due anni dalla data del nuovo acquisto.

In sostanza, il periodo utile per dismettere l’immobile “vecchio” raddoppia, passando da 12 a 24 mesi. Si offre quindi maggiore flessibilità ai contribuenti che, pur fruendo dell’agevolazione sul nuovo acquisto, necessitano di tempi più ampi per completare la vendita del precedente immobile.

L’Amministrazione finanziaria ha inoltre precisato che l’estensione biennale non riguarda soltanto gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma si applica anche a quelli conclusi nel 2024, a condizione che al 31 dicembre 2024 non fosse ancora decorso l’originario termine annuale per l’alienazione. Ciò consente, in pratica, a chi ha effettuato un secondo acquisto agevolato nel 2024 e si trovava ancora entro l’anno alla fine del 2024, di beneficiare del nuovo termine di due anni. Tale interpretazione è stata resa nota dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello interpello n.197/E/2025.

Conseguenze pratiche per i contribuenti

L’intervento normativo, unitamente ai chiarimenti applicativi, amplia la tutela del contribuente. Consente di conservare l’agevolazione “prima casa” sul secondo acquisto anche quando la dismissione dell’immobile pre-posseduto richiede tempi più lunghi. Si evita così la decadenza purché l’alienazione avvenga entro due anni dal nuovo atto.
Nel caso concreto, chi ha comprato a gennaio 2024 con i benefici “prima casa” — e il cui termine annuale non era scaduto al 31 dicembre 2024 — potrà vendere entro gennaio 2026.

Credito d’imposta per il riacquisto dell’abitazione principale e coordinamento con il termine biennale

Il credito d’imposta di cui all’art. 7, L. 448/1998 spetta al contribuente che, dopo aver alienato un’abitazione già agevolata, riacquista un’altra casa di abitazione da destinare a propria abitazione principale.
Il credito è pari all’imposta di registro (o IVA) corrisposta in occasione del precedente acquisto, nei limiti dell’imposta dovuta per il nuovo atto.

La riforma del comma 4-bis della Nota II-bis al T.U. Registro (Legge di Bilancio 2025) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui alienare l’immobile pre-posseduto quando si procede a un nuovo acquisto con regime di favore, per evitare la decadenza. Con Risposta n. 197 del 30 luglio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il nuovo termine biennale si applica anche alla spettanza del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998 quando l’acquisto precede la vendita: il credito è riconosciuto (in via provvisoria) e diventa definitivo se la vendita del precedente immobile avviene entro 24 mesi dalla data del nuovo acquisto; in difetto, scatta la decadenza sia dall’agevolazione sia dal credito.

Ne discende la seguente distinzione operativa:

• Acquisto prima / vendita dopo (vendita “postuma”) → il termine è di 24 mesi per alienare il pre-posseduto; entro tale biennio si conserva l’agevolazione e si consolida il credito d’imposta.
• Vendita prima / riacquisto dopo (riacquisto “classico”) → rimane fermo il termine di 12 mesi entro il quale effettuare il riacquisto per fruire del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998; questo termine annuale non è stato modificato dalla Legge di Bilancio 2025.

Restano invariate le ordinarie condizioni del credito (criteri di quantificazione, limiti e modalità di utilizzo).

L'articolo Prima Casa: due anni per l’alienazione dell’immobile preposseduto proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

I Finanziamenti a medio e lungo termine

L’imposta sostitutiva sui finanziamenti è prevista dal D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601.

In particolare, ai sensi dell’art. 15 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, le operazioni relative a finanziamenti a medio e lungo termine – ossia di durata superiore a diciotto mesi – sono esenti:

1. da imposta di registro,
2. dall’imposta di bollo,
3. dalle imposte ipotecarie e catastali,
4. dall’imposta sulle concessioni governative.

L’esenzione si estende, pertanto, non solo al contratto principale di finanziamento, ma anche a una pluralità di atti e formalità ad esso collegati, tra cui:

• provvedimenti, contratti e documenti inerenti all’esecuzione, modificazione o estinzione del finanziamento;
• garanzie, di qualsiasi tipo e prestate da chiunque, in qualsiasi momento;
• surroghe, sostituzioni, postergazioni, frazionamenti e cancellazioni, anche parziali;
• cessioni di credito e trasferimenti delle relative garanzie.

Il beneficio è altresì riconosciuto alle operazioni poste in essere da soggetti abilitati al credito a medio-lungo termine e da società di cartolarizzazione ai sensi dell’art. 5, comma 7, lett. b), D.L. 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla L. 24 novembre 2003, n. 326, purché sia stata esercitata l’opzione di cui all’art. 17 del medesimo decreto.

Deroghe al regime di esenzione

Il secondo comma dell’art. 15 D.P.R. 601/1973 prevede un’espressa deroga al regime di favore, stabilendo che:

• gli atti giudiziari relativi alle operazioni di finanziamento siano soggetti a imposta secondo il regime ordinario;
• le cambiali eventualmente emesse in relazione ai finanziamenti siano assoggettate a imposta di bollo nella misura fissa di euro 0,052 per ogni 516,46 Euro o frazione.

Le agevolazioni fiscali nei finanziamenti settoriali di qualunque durata

Dopo aver definito, all’art. 15 D.P.R. 601/1973 , un regime agevolativo per i finanziamenti a medio e lungo termine (ossia di durata superiore a diciotto mesi), l’art. 16 D.P.R. 601/1973 estende, altresì, le medesime esenzioni fiscali anche ai finanziamenti di qualunque durata, purché effettuati in settori espressamente indicati e in conformità a disposizioni normative, statutarie o amministrative.

Quanto all’oggetto dell’agevolazione l’art. 16 D.P.R. 601/1973 prevede che le agevolazioni stabilite dall’art. 15 D.P.R. 601/1973 (esenzione da imposta di registro, imposta di bollo, imposte ipotecarie e catastali, e imposta sulle concessioni governative) si applichino a:

• operazioni di finanziamento senza vincolo minimo di durata;
• effettuate da aziende e istituti di credito (incluse le loro sezioni o gestioni);
• poste in essere in conformità a disposizioni legislative, statutarie o amministrative;
• riconducibili a determinati settori di pubblico interesse o sviluppo economico.

Il legislatore ha elencato in modo tassativo i comparti ai quali si estende il beneficio.

Questi settori riflettono esigenze storiche e sociali di sostegno pubblico al credito:

1. Credito per il lavoro italiano all’estero, di cui al R.D.L. 15 dicembre 1923, n. 3148;
2. Credito all’artigianato, di cui al D.L. 15 dicembre 1947, n. 1418, e dalla L. 25 luglio 1952, n. 949;
3. Credito cinematografico, regolato dalle L. 4 novembre 1965, n. 1213, e L. 14 agosto 1971, n. 819,
4. Credito teatrale, di cui alla L. 14 agosto 1967, n. 800 (Legge sul Fondo unico per lo spettacolo);
5. Credito di rifinanziamento, a norma degli artt. 17, 18, 33 e 34 della L. 25 luglio 1952, n. 949;
6. Credito peschereccio d’esercizio.

L’imposta sostitutiva sui finanziamenti

L’art. 17 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, introduce uno dei meccanismi fiscali più rilevanti nel settore del credito, ossia la possibilità per determinati enti di corrispondere un’imposta sostitutiva in luogo di un insieme di imposte indirette normalmente applicabili alle operazioni di finanziamento.

Questa norma si innesta, quindi, nel più ampio sistema agevolativo delineato dagli articoli 15 e 16 del medesimo decreto, che esentano da imposte varie categorie di operazioni creditizie.

Tuttavia, a differenza delle esenzioni automatiche previste per determinati presupposti oggettivi (es. durata o finalità del finanziamento), l’art. 17 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 disciplina una facoltà di opzione per il contribuente, che consente la semplificazione e l’unificazione del carico fiscale mediante un’unica imposta forfettaria.

La norma in esame si applica agli enti e istituti di credito che pongono in essere le operazioni indicate negli artt. 15 e 16, vale a dire:

• finanziamenti a medio e lungo termine (oltre 18 mesi);
• finanziamenti settoriali di qualunque durata (es. credito all’artigianato, cinematografico, teatrale, ecc.).

L’imposta sostitutiva può essere applicata a seguito di opzione espressa per iscritto nell’atto di finanziamento.

L’opzione ha natura irrevocabile e produce effetti giuridici immediati.

Effetti dell’opzione: imposte sostituite

L’imposta sostitutiva prende il posto delle seguenti imposte e tasse normalmente applicabili alle operazioni:

• Imposta di registro
• Imposta di bollo
• Imposte ipotecarie e catastali
• Tasse sulle concessioni governative

L’effetto principale è quindi quello di semplificare gli adempimenti fiscali e ridurre l’onere complessivo, mediante un’unica imposta sostitutiva.

Il secondo comma dell’art. 17 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 amplia la portata dell’imposta sostitutiva in relazione a una specifica tipologia di enti creditizi.

In particolare, si fa riferimento a istituti costituiti o disciplinati da una serie di norme speciali, tra cui:

• decreti-legge del primo dopoguerra (es. D.L. n. 1627/1919, n. 3148/1923);
• leggi sul credito fondiario e sul credito speciale (es. L. n. 445/1950; L. n. 949/1952);
• enti operanti nel settore delle opere pubbliche o interventi straordinari (es. L. n. 108/1950, L. n. 1470/1961).

Per tali istituti, l’imposta sostitutiva si estende anche agli atti e operazioni ulteriori, non solo a quelli specificamente legati ai finanziamenti, purché funzionali al loro funzionamento istituzionale e conformi ai relativi statuti o alle disposizioni legislative di riferimento.

Tale previsione evidenzia la volontà del legislatore di favorire l’efficienza operativa degli enti pubblici o para-pubblici deputati al credito speciale, alleggerendone in modo strutturale il carico tributario.

L’art. 17 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 richiama espressamente la deroga già prevista dall’art. 15, comma 2: gli atti giudiziari relativi ai finanziamenti e le cambiali emesse restano soggetti al regime ordinario di imposizione.

L’imposta sostitutiva non copre quindi:

• le spese giudiziarie derivanti da contenzioso (es. decreti ingiuntivi);
• l’imposta di bollo sulle cambiali, applicata in misura proporzionale o fissa a seconda dell’importo.

altre operazioni ammesse a fruire dell’agevolazione

Le disposizioni agevolative degli articoli 15, 16 e 17 si estendono anche ad altre operazioni di finanziamento.

Le operazioni devono avere una durata contrattuale superiore a diciotto mesi.

Quanto ai soggetti beneficiari, occorre rilevare che le agevolazioni si applicano se il finanziamento è erogato da:

• Società di cartolarizzazione ex L. 30 aprile 1999, n. 130;
• Imprese di assicurazione costituite e autorizzate secondo le normative degli Stati membri dell’Unione Europea;
• OICR (Organismi di investimento collettivo del risparmio) costituiti:
  • negli Stati membri dell’Unione Europea;
  • negli Stati aderenti all’Accordo sullo Spazio Economico Europeo (SEE).

Condizione fiscale ulteriore è che le imprese e gli organismi esteri devono essere inclusi nella lista di cui al decreto del Ministro dell’economia e delle finanze emanato ai sensi dell’articolo 168-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

Imposta sostitutiva sui finanziamenti: aliquote e presupposti dichiarativi

L’art. 18 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 disciplina l’imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine, fissando in via generale due aliquote:

• 0,25% nei casi agevolati;
• 2% negli altri casi.

Con la Finanziaria 2008 (L. 24 dicembre 2007, n. 244, art. 1, comma 160) il legislatore ha modificato i presupposti di accesso all’aliquota ridotta nei mutui destinati ad immobili abitativi, introducendo un obbligo di dichiarazione a carico del mutuatario.

Regime previgente (fino al 31 dicembre 2007)

Prima della riforma, l’assetto era il seguente:

• 2% → mutui destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di abitazioni senza possibilità di agevolazione “prima casa”;
• 0,25% → in tutte le altre ipotesi (mutui “prima casa”, mutui di liquidità, mutui per immobili non abitativi, mutui delle imprese, mutui senza vincolo di destinazione, ecc.).

La riforma del 2008

Dal 1° gennaio 2008, per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, l’applicazione dell’aliquota ridotta dello 0,25% è subordinata a una dichiarazione del mutuatario resa nel contratto di mutuo.
Con tale dichiarazione il mutuatario deve attestare che, se l’immobile oggetto del finanziamento fosse acquistato, l’acquirente potrebbe fruire delle agevolazioni “prima casa”.

Quindi, ai mutui abitativi si applica:

• 2% → se l’immobile abitativo non ha i requisiti “prima casa”;
• 2% → se l’immobile avrebbe i requisiti, ma manca la dichiarazione del mutuatario nel contratto di mutuo;
• 0,25% → se l’immobile ha i requisiti “prima casa” e la dichiarazione è resa;
• 0,25% → se il mutuo è stipulato per costruire o ristrutturare un’abitazione che, se fosse acquistata, potrebbe beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, anche se non vi è compravendita;
• 0,25% → se il mutuo finanzia l’acquisto di un’abitazione con i requisiti “prima casa”, anche qualora l’acquirente scelga di non avvalersi delle agevolazioni in sede di compravendita (l’agevolazione riguarda comunque il mutuo).

Mutui non abitativi e mutui di liquidità

Restano assoggettati allo 0,25% tutti i mutui:

• destinati all’acquisto o alla ristrutturazione di immobili non abitativi (commerciali, industriali, uffici, ecc.);
• destinati a finalità diverse dall’acquisto/costruzione/ristrutturazione immobiliare, come i mutui di liquidità o quelli concessi alle imprese per esigenze finanziarie generali.

Sanzioni in caso di decadenza

La Finanziaria 2008 ha inoltre introdotto un regime sanzionatorio specifico:

si applica, in aggiunta, una sanzione amministrativa del 30% sulla differenza.

se l’Amministrazione finanziaria accerta l’assenza dei presupposti per l’aliquota ridotta dello 0,25%, viene recuperata la differenza con l’aliquota ordinaria (1,75%).

Finanziamenti speciali e imposta sostitutiva

L’articolo 19 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 stabilisce alcune esclusioni dalla base imponibile dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine:

• Esclusione totale per i finanziamenti erogati con fondi conferiti o gestiti per conto dello Stato o delle Regioni.
• Esclusione anche per:
  • finanziamenti previsti da leggi speciali a favore di zone colpite da calamità naturali;
  • finanziamenti concessi a enti pubblici (Stato, Regioni, Province, Comuni) o ad enti istituiti per funzioni statali o servizi pubblici in regime di monopolio.

È inoltre prevista una riduzione del 50% dell’imposta per i mutui concessi dagli istituti di credito fondiario agli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari) e alle cooperative edilizie, secondo quanto previsto dal Testo unico sull’edilizia popolare (R.D. n. 1165/1938).

Per i finanziamenti all’esportazione (legge n. 227/1977) di durata superiore ai 18 mesi, si applica l’aliquota ridotta prevista dall’art. 18, secondo comma (0,25%).

Infine, il regime agevolato dell’imposta di bollo previsto dall’art. 15, secondo comma, si estende anche agli effetti cambiari e titoli equivalenti di cui all’art. 32 della legge citata.

Adempimenti e modalità di versamento dell’imposta sostitutiva

L’art. 20 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 si occupa della dichiarazione e del pagamento dell’imposta sostitutiva.

Dichiarazione telematica

Gli enti che effettuano operazioni di finanziamento ai sensi degli articoli 15 e 16 devono presentare telematicamente, entro quattro mesi dalla chiusura dell’esercizio, una dichiarazione riepilogativa delle operazioni effettuate, utilizzando il modello approvato dall’Agenzia delle Entrate.

Entro lo stesso termine di presentazione della dichiarazione, gli enti devono:

1. Liquidare l’imposta dovuta e versarne il saldo;
2. versare un acconto pari al 95% dell’imposta dovuta l’anno precedente, in due rate:
   • 45% con la dichiarazione,
   • 50% entro sei mesi dal termine di presentazione.

Se l’acconto versato supera l’imposta dovuta, l’eccedenza può essere compensata con futuri versamenti o richiesta a rimborso.

Decadenza dai benefici “prima casa” e sanzioni

In caso di dichiarazione mendace o trasferimento dell’immobile acquistato con agevolazioni prima del termine quinquennale:

• L’Agenzia recupera la differenza d’imposta tra aliquote agevolate e ordinarie.
• È applicata una sanzione amministrativa del 30% sulla differenza, entro il termine decadenziale di tre anni.

Per rettifiche, accertamenti, sanzioni e riscossioni si applicano le norme sull’imposta di registro.
L’Amministrazione può notificare avvisi di liquidazione entro tre anni dalla scadenza della dichiarazione, con interessi e sanzioni.

Dichiarazione integrativa

È ammessa la possibilità di integrare la dichiarazione per correggere errori o omissioni mediante una nuova dichiarazione, entro i termini previsti dall’art. 76 del DPR 131/1986.

Modalità attuative

Infine, le modalità di applicazione saranno stabilite dal decreto del Ministro delle Finanze.

Operazioni di finanziamento strutturate

Le norme degli articoli da 15 a 20 del D.P.R. n. 601/1973 si applicano anche al di fuori dei finanziamenti tradizionali.

In particolare, si estendono alle garanzie di qualsiasi tipo, prestate in relazione a operazioni di finanziamento strutturate come emissioni di obbligazioni o titoli similari.

Rientrano nel campo di applicazione anche gli atti accessori a tali operazioni, inclusi:

• surroghe;
• sostituzioni;
• postergazioni;
• frazionamenti;
• cancellazioni (anche parziali);
• cessioni di credito collegate;
• trasferimenti di garanzie (anche legati alla cessione delle obbligazioni);
• modifiche o estinzioni delle stesse operazioni.

L’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva, prevista dall’articolo 17, deve pertanto essere esercitata espressamente nella delibera di emissione o in un analogo provvedimento autorizzativo.

Successivamente, l’imposta sostitutiva è dovuta dagli intermediari finanziari incaricati della promozione e del collocamento delle obbligazioni oppure, in mancanza di tali soggetti, dalle società emittenti. In ogni caso, il soggetto finanziato risponde in solido con gli intermediari o con l’emittente per il pagamento dell’imposta.

Inoltre, intermediari e società emittenti sono tenuti a dichiarare l’ammontare complessivo delle obbligazioni collocate, secondo le modalità previste dall’articolo 20 del presente decreto e dal decreto-legge 27 aprile 1990, n. 90.

Infine, si precisa che alle operazioni disciplinate dal presente articolo non si applicano alcune specifiche disposizioni dell’articolo 20, secondo comma, in particolare quelle relative agli acconti e ai versamenti.

L'articolo Imposta sostitutiva su finanziamenti a medio e lungo termine proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione di permuta, art. 1552 e ss., c.c.

L’art. 1552 del codice civile definisce la permuta come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro.

Si tratta di un contratto consensuale ad effetti reali, che si perfeziona con il semplice consenso delle parti e produce immediatamente l’effetto traslativo, salvo che l’oggetto riguardi beni futuri o altrui.

La permuta è disciplinata dalle norme sulla compravendita, in quanto compatibili (art. 1555 c.c.).

Precisazioni normative

• Evizione: se uno dei beni oggetto di permuta subisce evizione e il permutante non intende riavere la cosa originariamente data, egli ha diritto al valore del bene evicto, oltre al risarcimento del danno (art. 1553 c.c.).
• Spese: le spese della permuta e quelle accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali (art. 1554 c.c.).

La differenza principale fra permuta e vendita risiede nel corrispettivo: nella permuta, entrambe le prestazioni consistono nel trasferimento di beni o diritti, nella vendita, una prestazione ha sempre per oggetto una somma di denaro;

Una questione dibattuta riguarda la permuta con conguaglio: la giurisprudenza prevalente la riconduce comunque alla permuta, purché il conguaglio in denaro non sia prevalente rispetto al valore del bene ceduto.

Occorre evidenziare che, cosi come la vendita, anche la permuta può avere efficacia meramente obbligatoria quando l’effetto traslativo non è immediato e conseguenza del semplice consenso delle parti, bensì è differito e dipendente da ulteriori eventi, come la venuta ad esistenza della cosa medesima (c.d. permuta di cosa futura) o l’acquisto della cosa da parte di un permutante (c.d. permuta di cosa altrui).

L’art. 1555 del codice civile opera un rinvio pressochè totale alla disciplina della vendita e in forza di siffatto rinvio si è risolta positivamente la problematica dell’applicabilità dell’art. 1472 del codice civile (vendita di cose future) per cui si ritiene lecita e ammissibile una permuta di cosa presente con cosa futura.

Tale possibilità la si ricava anche da dall’art. 1348 del codice civile che ritiene ammissibile le prestazioni di cose future come oggetto di contratto.

Permuta di bene presente con bene futuro

La permuta di bene presente con bene futuro è frequente in edilizia:

• il proprietario di un’area edificabile la trasferisce ad un costruttore,
• in cambio di unità immobiliari che verranno edificate in futuro.

In tal caso:

• il trasferimento del bene presente (area) produce effetti immediati,
• il trasferimento del bene futuro (appartamenti) ha effetti obbligatori fino alla loro venuta ad esistenza.

Normalmente, viene redatto un verbale di consegna al momento dell’immissione in possesso.

Il negozio, produce pertanto effetti immediati in relaizone al bene esistente ed effetti obbligatori in relazione al bene futuro.

Art. 6 del decreto Legislativo n. 122 del 2005

La disciplina di cui al D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”, non riguarda unicamente la compravendita, ma trova applicazione a tutti i contratti che abbiano come effetto o scopo il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire. Rientra pertanto anche la permuta di bene presente con bene futuro, laddove una parte (il privato) trasferisca immediatamente un bene già esistente (tipicamente un’area edificabile) e l’altra (il costruttore) si obblighi a trasferire in futuro un bene ancora da edificare (unità immobiliari da costruire sull’area).

Presupposti oggettivi

L’applicazione della disciplina è giustificata da una serie di basi normative:

1. Art. 1, comma 1, lett. a), D.Lgs. 122/2005: è considerato “immobile da costruire” quello per il quale sia stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire, ma la cui costruzione non risulti ancora ultimata. Pertanto, l’oggetto della prestazione futura in una permuta rientra a pieno titolo nella nozione di immobile da costruire.
2. Art. 1, comma 1, lett. d), D.Lgs. 122/2005: sono attratti nella disciplina tutti i “contratti che hanno come effetto l’obbligo di trasferire non immediatamente la proprietà di un immobile da costruire”, senza limitazione tipologica. Di conseguenza, anche la permuta con effetti differiti vi rientra.
3. Art. 1555 c.c.: il rinvio alla disciplina della compravendita consente di estendere alla permuta le regole speciali dettate per la vendita di cosa futura.
4. Ratio legis: il decreto mira a garantire la protezione del contraente debole che si obbliga a trasferire un bene presente o somme di denaro in cambio di un bene futuro, evitando che la veste contrattuale della permuta possa essere utilizzata come strumento elusivo.

Presupposti soggettivi

Accanto al profilo oggettivo, è necessario che ricorrano precisi presupposti soggettivi. La normativa, infatti, non tutela indistintamente tutti i contraenti, ma solo quelli che versano in una condizione di debolezza contrattuale.

1. Soggetto obbligato alla costruzione e al trasferimento dell’immobile futuro: deve essere un imprenditore o comunque un soggetto che agisce nell’esercizio di attività d’impresa o professionale. Il D.Lgs. 122/2005 è concepito per regolare l’attività edificatoria imprenditoriale e non quella meramente privata.
2. Acquirente o permutante cessionario dell’immobile futuro: deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività imprenditoriale o professionale, ovvero un soggetto che destina l’immobile ad esigenze abitative proprie o dei familiari. È dunque escluso dall’ambito applicativo chi acquisti in veste di imprenditore o società, salvo che la destinazione sia comunque riconducibile a finalità abitative e di tutela personale.
3. Squilibrio strutturale tra le parti: la ratio della legge è proteggere il soggetto che si trova in posizione di inferiorità contrattuale ed economica rispetto al costruttore. Da ciò deriva l’obbligo di fideiussione, la consegna della polizza decennale postuma e la forma solenne degli atti.

Contenuto degli obblighi ex art. 6 D.Lgs. 122/2005

Una volta accertati i presupposti soggettivi e oggettivi, il contratto di permuta di bene presente con bene futuro deve rispettare quanto previsto dall’art. 6 del decreto:

• allegazione del capitolato, contenente le caratteristiche dei materiali, delle finiture e degli accessori;
• allegazione degli elaborati progettuali relativi agli immobili oggetto del contratto, comprensivi delle parti comuni e delle pertinenze;
• stipula con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Rimangono fermi, inoltre, gli obblighi generali del costruttore:

• consegna della fideiussione a garanzia delle somme o delle utilità ricevute fino al trasferimento;
• consegna della polizza assicurativa decennale postuma a garanzia dei gravi difetti costruttivi.

Atto di identicazione catastale

Una volta completata la costruzione, è necessario stipulare un atto di identificazione catastale, avente natura ricognitiva.
Tale atto consente:

• di rendere opponibile ai terzi l’acquisto mediante la pubblicità immobiliare.

• di identificare catastalmente l’immobile.

Tutele per il soggetto acquirente

La posizione dell’acquirente-permutante merita una disciplina rafforzata, poiché il trasferimento della proprietà del bene futuro si realizza solo al momento della sua venuta ad esistenza. In tale lasso temporale si annidano diversi rischi: il mancato completamento dell’opera, l’inadempimento del costruttore, la sua eventuale insolvenza o fallimento.

Rimedi civilistici generali

In assenza di disciplina speciale, l’acquirente è già tutelato dagli strumenti codicistici generali:

• Risoluzione per inadempimento (artt. 1453 ss. c.c.), con diritto alla restituzione delle prestazioni eseguite e al risarcimento del danno;
• Diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.), che accelera la possibilità di sciogliere il contratto;
• Eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.), utile a sospendere la consegna o la prestazione concordata fino a quando l’altra parte non adempia;
• Garanzia per vizi e difformità (artt. 1490 ss. c.c., applicabili per rinvio), che operano dopo la consegna del bene.

Tali rimedi, pur efficaci, non sono però sufficienti a proteggere realmente l’acquirente, che si trova ad anticipare prestazioni (bene presente o denaro) in cambio di un immobile ancora inesistente.

Le tutele speciali del D.Lgs. 122/2005

Per colmare questa asimmetria contrattuale, il legislatore ha introdotto una disciplina specifica a protezione dell’acquirente di immobile da costruire, applicabile anche alla permuta di bene presente con bene futuro.

Le principali garanzie sono:

1. Fideiussione obbligatoria (art. 2 D.Lgs. 122/2005)
   Il costruttore è tenuto a consegnare all’acquirente, al momento della stipula del contratto, una fideiussione bancaria o assicurativa che garantisca la restituzione di tutte le somme incassate (o dell’equivalente valore del bene presente ricevuto in permuta) fino al trasferimento della proprietà.
   Ciò tutela l’acquirente dal rischio di insolvenza o fallimento dell’impresa.
2. Polizza assicurativa decennale postuma (art. 4 D.Lgs. 122/2005)
   Al momento del trasferimento della proprietà dell’immobile futuro, il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza indennitaria di durata decennale, che copra i danni materiali e diretti derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi.
   Questa garanzia prosegue oltre il trasferimento, assicurando una tutela effettiva nel tempo.
3. Forma solenne degli atti (art. 6 D.Lgs. 122/2005)
   Il contratto preliminare e ogni altro contratto diretto al successivo acquisto (compresa la permuta) devono essere stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
   Tale requisito formale ha la funzione di rafforzare la certezza e la trasparenza degli accordi, imponendo il controllo notarile sul contenuto.
4. Obblighi di informazione e allegati contrattuali (art. 6, commi 2 e 3)
   Devono essere allegati il capitolato e gli elaborati progettuali, così da garantire la conoscibilità delle caratteristiche dell’immobile, delle finiture e degli accessori.
5. Trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c. in combinato con art. 6 D.Lgs. 122/2005)
   La trascrizione dell’atto preliminare (o della permuta) attribuisce all’acquirente un diritto di prelazione e opponibilità erga omnes, rafforzando la sua posizione in caso di fallimento del costruttore o di alienazioni a terzi.
6. Diritto di recesso per mancata consegna della fideiussione (art. 3 D.Lgs. 122/2005)
   L’acquirente ha facoltà di recedere dal contratto qualora il costruttore non consegni la fideiussione prevista. In tal caso, può ottenere la restituzione delle somme o dei beni trasferiti.
7. Fondo di solidarietà (art. 7 ss. D.Lgs. 122/2005)
   In caso di crisi dell’impresa costruttrice, gli acquirenti possono essere indennizzati dal Fondo di solidarietà istituito presso il Ministero dell’economia, che interviene in presenza di procedure concorsuali a carico del costruttore.

Specificità nella permuta

Nella permuta di bene presente con bene futuro, le tutele assumono un rilievo ancora maggiore:

• il valore della fideiussione deve coprire non soltanto eventuali somme in denaro, ma anche il valore economico del bene presente ceduto;
• la trascrizione assume importanza decisiva per garantire che l’acquirente non subisca pregiudizi in caso di pignoramenti o ipoteche successive;
• la polizza decennale postuma si applica integralmente anche agli immobili ricevuti in permuta, garantendo che non vi siano disparità rispetto alla disciplina della vendita.

Regime tributario

Cessione del bene presente (area edificabile): soggetta alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria, se posta in essere da persona fisica;

Cessione del bene futuro (unità immobiliare): soggetta a IVA, trattandosi di cessione posta in essere da impresa costruttrice.

Se l’acquirente possiede i requisiti di cui alla nota II-bis, art. 1, Tariffa, Parte Prima, T.U.R., potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa.

La verifica della sussistenza effettiva dei requisiti dovrà avvenire al momento della venuta ad esistenza del bene.

Il trasferimento delle unità immobiliari è soggetto alla disciplina degli atti sottoposti a condizione sospensiva.

L'articolo La permuta di bene presente con bene futuro: disciplina e tutele proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Introduzione

L’Italia vanta uno tra i più vasti patrimoni artistici al mondo, inclusi numerosi beni immobili riconosciuti di particolare interesse storico, artistico e culturale. Molti di essi appartengono allo Stato, che provvede alla loro conservazione e ne garantisce la fruibilità alla cittadinanza; altri, invece, sono di proprietà privata.

Il D.lgs. 42/2004 è stato introdotto per disciplinare, a livello nazionale, la gestione degli immobili sottoposti a vincolo storico-artistico-culturale, al fine di assicurarne una più efficace tutela e conservazione su tutto il territorio italiano. Esso stabilisce, in particolare, regole specifiche per la compravendita di questi beni.

L’apposizione del vincolo comporta per il proprietario una serie di obblighi (quali il diritto di prelazione dello Stato, i doveri di manutenzione e conservazione), ma comporta anche alcune agevolazioni, soprattutto di natura fiscale, per compensare i costi derivanti da tali obblighi.

Gli immobili con vincolo di interesse storico, artistico e culturale

Ai sensi dell’art. 10, comma 3, del D.lgs. 42/2004, si qualificano come “beni culturali” – e quindi possono essere sottoposti a vincolo – tutti quegli immobili riconosciuti di interesse culturale tramite un provvedimento motivato dell’amministrazione competente. Solo tale provvedimento formale determina l’apposizione del vincolo e attribuisce ufficialmente al bene il relativo status.

Il vincolo ha lo scopo di garantire la migliore tutela e conservazione del bene e può essere di due tipi:

• Vincolo diretto: apposto ai sensi dell’art. 10 del D.lgs. 42/2004, si riferisce a beni aventi specifica rilevanza culturale autonoma.
• Vincolo indiretto: apposto ai sensi degli artt. 45 e seguenti dello stesso decreto, riguarda beni che, pur non possedendo un autonomo valore culturale, sono situati in prossimità di immobili già vincolati e contribuiscono a conservarne il contesto.

Il vincolo viene imposto tramite decreto motivato del Ministro della Cultura, notificato al proprietario e, salvo eccezioni, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Poiché il vincolo non emerge dalle visure catastali, una delle possibilità per accertarne la presenza è verificarne la trascrizione presso la Conservatoria.

I paragrafi seguenti si riferiscono esclusivamente agli immobili con vincolo diretto, poiché solo per questi è previsto lo specifico regime in materia di compravendita.

Il diritto di prelazione dello Stato nella compravendita di immobili vincolati

È possibile acquistare un immobile vincolato, ma la legge prevede una procedura particolare, a tutela del valore culturale del bene per la collettività.

In caso di trasferimento della proprietà, lo Stato ha diritto di prelazione, ovvero il diritto ad acquistare il bene con precedenza rispetto a qualsiasi altro acquirente, alle medesime condizioni.

Il titolare della prelazione – in questo caso lo Stato – deve essere preferito qualora il proprietario decida di vendere l’immobile. Per esercitare tale diritto, è necessario notificare alla Soprintendenza (ufficio territoriale del Ministero) l’atto di trasferimento, ai sensi dell’art. 59 del D.lgs. 42/2004.

Una volta effettuata la notifica, la Soprintendenza ha 60 giorni per esercitare il diritto. Durante questo periodo, il contratto stipulato tra le parti è valido ma inefficace, in quanto sospensivamente condizionato al mancato esercizio della prelazione. Solo allo scadere dei 60 giorni, in assenza di esercizio da parte dello Stato, il contratto diventa definitivamente efficace.

Comunicazione alla Soprintendenza e termini procedurali

La denuncia del trasferimento di un bene culturale è un adempimento obbligatorio previsto dall’art. 59 del D.lgs. 42/2004, volto a consentire allo Stato l’eventuale esercizio del diritto di prelazione sui beni di interesse storico-artistico. L’obbligo nasce in presenza di un bene dichiarato culturale ai sensi degli artt. 10-13 del medesimo decreto.

Soggetti obbligati

Sono tenuti a presentare la denuncia:

• L’alienante o il cedente la detenzione (in caso di trasferimento a titolo oneroso o gratuito);
• L’acquirente (nel caso di trasferimento avvenuto tramite procedura esecutiva, fallimentare o sentenza equipollente);
• L’erede o legatario (in caso di successione mortis causa).

Termine

La denuncia va effettuata entro 30 giorni dalla stipula dell’atto. In caso di omissione, è ammessa una denuncia tardiva, che consente comunque allo Stato di esercitare la prelazione entro un termine esteso a 180 giorni dalla ricezione (art. 61, comma 2, D.lgs. 42/2004).

Forma

La denuncia deve essere scritta, sottoscritta dal soggetto obbligato (o dal suo delegato), e contenere:

• i dati delle parti;
• la descrizione del bene trasferito;
• la copia dell’atto o gli elementi essenziali dello stesso.

Deve essere notificata al Ministero della Cultura (o alla Soprintendenza territorialmente competente) tramite PEC, raccomandata o consegna diretta con ricevuta di protocollo.

L’adempimento ha natura costitutiva della procedura di prelazione, e l’omissione può comportare inefficacia dell’atto verso lo Stato, sanzioni penali (art. 173).

La condizione sospensiva

Negli atti che trasferiscono la proprietà (o la nuda proprietà) di beni culturali dichiarati tali ex art. 13 D.lgs. 42/2004, è necessario inserire una condizione sospensiva legata al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato o degli enti pubblici territoriali. Tale previsione è stabilita dall’art. 61, comma 4, che impone la sospensione dell’efficacia dell’atto fino al decorso del termine per l’eventuale esercizio della prelazione, cioè sessanta giorni dalla ricezione della denuncia da parte del Ministero (o centottanta giorni in caso di denuncia tardiva). La condizione ha natura legale, non è frutto di libera pattuizione tra le parti, ed è volta a garantire allo Stato la possibilità di acquisire il bene a parità di condizioni. In pratica, l’atto è valido ma non produce effetti reali (trasferimento della proprietà) finché non si verifica la condizione, ovvero il silenzio o il rifiuto espresso della prelazione. La condizione sospensiva deve essere esplicitata nel testo dell’atto e la sua esistenza deve risultare anche dalla trascrizione nei registri immobiliari, per garantire la tutela dei terzi. Trascorso il termine, è prassi stipulare un atto ricognitivo di avveramento della condizione, annotato a margine della nota di trascrizione, che certifica l’efficacia piena e definitiva del trasferimento. L’omessa previsione della condizione sospensiva non rende nullo l’atto, ma può generare inefficacia verso lo Stato, con conseguenze rilevanti anche per eventuali ritrasferimenti futuri. La violazione del divieto di consegna del bene prima dell’avveramento della condizione è, inoltre, penalmente sanzionata (art. 173, lett. c) D.lgs. 42/2004).

Le sanzioni per la mancata o tardiva denuncia

La mancata denuncia del trasferimento di un bene culturale, obbligatoria ai sensi dell’art. 59 del D.lgs. 42/2004, comporta conseguenze rilevanti sotto diversi profili. In primo luogo, il vincolo culturale resta pienamente efficace anche se non trascritto o notificato, in quanto ha valore costitutivo ex art. 13. L’atto di trasferimento, in mancanza della denuncia, è soggetto a una sanzione la cui natura giuridica è oggetto di dibattito. Secondo la dottrina e giurisprudenza prevalenti, non si tratta di nullità assoluta, ma di nullità relativa (invocabile solo dallo Stato) o, più diffusamente, di inefficacia relativa, cioè di inopponibilità dell’atto nei confronti della Pubblica Amministrazione. Pertanto, l’atto è valido tra le parti, ma inefficace nei confronti dello Stato che, in assenza di denuncia, conserva la facoltà di esercitare la prelazione artistica anche in ritardo, entro 180 giorni dalla ricezione della denuncia tardiva. Se tale denuncia non viene mai effettuata, l’atto può essere ritenuto nullo nei confronti dell’Amministrazione pubblica. Rimane comunque salva la possibilità di sanare l’omissione con una denuncia tardiva, che proroga i termini per l’esercizio della prelazione. Tuttavia, la mancata osservanza delle formalità (denuncia e/o autorizzazione preventiva) comporta anche sanzioni penali (art. 173), tra cui reclusione e multa. La situazione si complica ulteriormente nel caso di ritrasferimento del bene, poiché eventuali omissioni nei titoli precedenti devono anch’esse essere sanate prima della nuova alienazione. In sintesi, la mancata denuncia non invalida automaticamente l’atto tra le parti, ma lo rende inefficace verso lo Stato, che può bloccarne gli effetti attraverso l’esercizio della prelazione. L’atto, per diventare pienamente efficace, necessita quindi della regolarizzazione postuma.

L’art. 518-nonies, del Codice Penale stabilisce:

“È punito con la reclusione da sei mesi a due anni e con la multa da euro 2.000 a euro 80.000:

1. chiunque, senza la prescritta autorizzazione, aliena o immette sul mercato beni culturali;
2. chiunque, essendovi tenuto, non presenta, nel termine di trenta giorni, la denuncia degli atti di trasferimento della proprietà o della detenzione di beni culturali;
3. l’alienante di un bene culturale soggetto a prelazione che effettua la consegna della cosa in pendenza del termine di sessanta giorni dalla data di ricezione della denuncia di trasferimento.”“

Rapporto tra l’art. 173 D.lgs. 42/2004 e l’art. 518-nonies c.p.

Il sistema di tutela penale dei beni culturali in Italia si articola su due livelli distinti ma complementari: da un lato, le sanzioni specifiche del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004), dall’altro, le disposizioni penali ordinarie, recentemente riformate con l’introduzione dei nuovi delitti contro il patrimonio culturale nel Codice Penale (Legge 22/2022).

L’art. 173 del D.lgs. 42/2004 sanziona penalmente le violazioni delle formalità previste per la circolazione dei beni culturali, come:

• la mancata richiesta di autorizzazione (art. 55),
• l’omessa denuncia dell’atto di trasferimento (art. 59),
• la consegna anticipata del bene prima della scadenza del termine di prelazione (art. 61).

Si tratta di reati di pericolo formale, finalizzati a garantire il controllo pubblico sulla circolazione dei beni culturali. La pena è la reclusione fino a un anno e multa.

Con la riforma del 2022, è stato introdotto nel Codice Penale l’art. 518-nonies, che prevede l’aggravamento di pena (“fino alla metà”) per qualsiasi reato commesso ai danni di beni culturali, anche se non specificamente previsto nelle nuove fattispecie penali (es. furto, danneggiamento, ricettazione).

In sintesi, mentre l’art. 173 colpisce condotte omissive legate alla normativa culturale, l’art. 518-nonies opera come aggravante trasversale, rafforzando il sistema sanzionatorio penale generale. Le due norme possono coesistere nel medesimo caso, qualora vi sia sia una violazione formale, sia un reato contro il bene stesso.

Fonti:

• Codice dei Beni Culturali – Art. 173:
  Normattiva – Art. 173 D.lgs. 42/2004
• Codice Penale – Art. 518-nonies (L. 22/2022):
  Gazzetta Ufficiale – L. 22/2022

L’adempimento tardivo

L’art. 61, comma 2, del D.lgs. 42/2004 consente di sanare l’omissione tramite denuncia tardiva; in tal caso La denuncia tardiva costituisce uno strumento fondamentale per sanare l’omessa comunicazione del trasferimento di un bene culturale, prevista dall’art. 59 del D.lgs. 42/2004. In caso di mancata denuncia entro i 30 giorni dalla stipula dell’atto traslativo, la legge consente un adempimento postumo, il quale, pur non escludendo eventuali responsabilità penali (art. 173), evita la nullità o l’inefficacia permanente dell’atto.

L’art. 61, comma 2, e l’art. 62 del Codice prevedono che, nei casi di denuncia omessa, tardiva o incompleta, il termine per l’esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato o degli enti pubblici territoriali venga prolungato a 180 giorni dalla ricezione della denuncia stessa. In questi casi, l’efficacia dell’atto di trasferimento resta sospesa per tutta la durata del termine esteso.

Questa possibilità ha lo scopo di riequilibrare gli interessi pubblici e privati: da un lato si salvaguarda il diritto dello Stato alla tutela del patrimonio culturale, dall’altro si evita che un mero errore procedurale possa annullare gli effetti di un contratto valido tra le parti. Tuttavia, l’omessa denuncia non può essere ignorata: fino al compimento della sanatoria, lo Stato può ancora intervenire esercitando la prelazione, sottraendo il bene al proprietario successivo.

Inoltre, la denuncia tardiva può essere presentata anche da soggetti diversi dall’alienante originario, come l’attuale proprietario interessato alla regolarizzazione dell’atto, in base a un’interpretazione funzionale dell’art. 59, data la frequente irreperibilità dell’alienante iniziale.

Tuttavia, non esclude le sanzioni penali eventualmente maturate per l’omissione iniziale. Inoltre, il decorso del termine di 180 giorni rappresenta l’unico limite temporale certo, superato il quale – in caso di silenzio dell’Autorità – l’atto acquista piena efficacia anche verso lo Stato, consolidando la posizione del proprietario.

L'articolo La compravendita di immobili con vincolo storico artistico: il D.Lgs 42/2004 proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione

Il contratto a favore del terzo è disciplinato dall’art. 1411 c.c., il quale dispone che: “È valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse”.

Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente di volerne profittare.

In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto”.

Il contratto a favore del terzo costituisce uno schema generale contraddistinto dalla produzione di un effetto giuridico in favore di un terzo estraneo al negozio (beneficiario).

Relatività del contratto

Poiché, ai sensi dell’art. 1372 c.c., il contratto non produce effetti rispetto ai terzi salvo nei casi previsti dalla legge, solo eccezionalmente può determinare effetti diretti nei confronti di un terzo.

La regola della relatività del contratto riguarda esclusivamente gli effetti immediati prodotti da esso e i cui naturali destinatari sono le parti.

L’art. 1372 c.c., al suo secondo comma, dispone che: “Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge”.

Diversi dagli effetti diretti sono gli effetti non giuridici, ossia quegli effetti che promanano de facto dall’esistenza del contratto e che sono, pertanto, sottratti al principio di relatività.

I corollari del principio di relatività sono, pertanto, i seguenti:

• il contratto non può imporre obblighi a carico di chi non è stato parte del negozio;
• il contratto non può impedire al terzo di acquistare diritti;
• il contratto può in via eccezionale produrre effetti favorevoli nei confronti del terzo, salva restando la possibilità per il terzo di opporre il suo rifiuto.

Parti del contratto

Parti del contratto a favore del terzo sono:

• Promittente, ossia il soggetto che assume l’impegno di effettuare la prestazione nei confronti del soggetto terzo beneficiario;
• Stipulante, ossia il soggetto che deve avere interesse, a pena di invalidità del negozio, all’attribuzione del diritto in favore del terzo.

Il contratto a favore del terzo presuppone l’esistenza di un interesse, anche di natura non economica, da parte dello stipulante.

Diritto alla prestazione

Salvo che non sia stato pattuito diversamente, il terzo acquista il diritto alla prestazione nei confronti del promittente per effetto della mera stipulazione. Non è necessaria l’accettazione del terzo.

In caso di inadempimento della prestazione, il terzo ha azione diretta verso il promittente che risponde a titolo di responsabilità contrattuale.

Revoca e modifica

Con il contratto a favore del terzo il soggetto terzo acquista il diritto per effetto della stipulazione, tuttavia, lo stipulante può revocare o modificare la stipulazione del contratto:

• finché il terzo non abbia dichiarato al soggetto stipulante e al soggetto promittente di volerne profittare;
• anche con il testamento, a prescindere dalla volontà del terzo di volerne profittare, se si tratta di prestazione da eseguire dopo la morte dello stipulante. La revoca testamentaria (art. 1411, comma 3 c.c.) è possibile solo se la prestazione è da eseguire dopo la morte dello stipulante, e il terzo non abbia ricevuto formale rinuncia alla revoca da parte dello stipulante.

Conseguenze in caso di revoca o rifiuto

Il terzo può sempre rifiutare l’effetto della stipulazione (art. 1411, comma 4, c.c.).

A seguito del rifiuto o della revoca da parte del terzo, l’acquisto dello stesso viene cancellato retroattivamente salvo che:

• il contratto preveda diversamente;
• la prestazione a favore del terzo, per la natura stessa del contratto abbia carattere personale.

A seguito del rifiuto o della revoca da parte del terzo, la prestazione rimane acquisita dallo stipulante.

Eccezioni

Ai sensi dell’art. 1412 c.c., “Il promittente può opporre al terzo le eccezioni fondate sul contratto dal quale il terzo deriva il suo diritto, ma non quelle fondate su altri rapporti tra promittente e stipulante”.

Prestazione fatta al terzo dopo la morte dello stipulante

L’art. 1412 c.c., dispone che: “Se la prestazione deve essere fatta al terzo dopo la morte dello stipulante, questi può revocare il beneficio anche con una disposizione testamentaria e quantunque il terzo abbia dichiarato di volerne profittare, salvo che, in quest’ultimo caso, lo stipulante abbia rinunciato per iscritto al potere di revoca.

La prestazione deve essere eseguita a favore degli eredi del terzo se questi premuore allo stipulante, purché il beneficio non sia stato revocato o lo stipulante non abbia disposto diversamente”.

Dalla norma sopra menzionata, si evince che il contratto può prevedere che la prestazione debba essere fatta al terzo dopo la morte dello stipulante.

In tal caso:

lo stipulante può revocare il beneficio anche con una disposizione testamentaria e quantunque il terzo abbia dichiarato di volerne profittare, salvo che, in quest’ultimo caso, lo stipulante abbia rinunciato per iscritto al potere di revoca;

se il terzo premuore al soggetto stipulante, la prestazione deve essere eseguita a favore dei suoi eredi, purché il beneficio non sia stato revocato o lo stipulante non abbia disposto diversamente.

Contratto a favore di terzo e regime tributario

Il contratto a favore del terzo è soggetto a trattamento tributario in base all’effetto che produce sia tra le parti contraenti che nei confronti del terzo.

Effetti finali del contratto

L’art. 20 del testo unico dell’imposta di registro fa riferimento agli effetti finali del contratto.

A tal proposito la suddetta norma dispone che: “L’imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici, dell’atto presentato alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall’atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati, salvo quanto disposto dagli articoli successivi“.

In relazione agli effetti occorre rilevare che:

• il primo effetto di norma si determina immediatamente nella sfera del terzo;
• mentre l’effetto in capo allo stipulante è un effetto meramente eventuale, pertanto, la produzione di quest’ultimo effetto è ascrivibile agli eventi successivi, se del caso inquadrabile tra quelli indicati nell’art. 19 T.U.R..

L’art. 19 del testo unico dell’imposta di registro, dispone che:

“L’avveramento della condizione sospensiva apposta ad un atto, l’esecuzione di tale atto prima dell’avveramento della condizione e il verificarsi di eventi che, a norma del presente testo unico, diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta devono essere denunciati entro trenta giorni, previa autoliquidazione e pagamento del relativo importo, a cura delle parti contraenti o dei loro aventi causa e di coloro nel cui interesse e` stata richiesta la registrazione, all’ufficio che ha registrato l’atto al quale si riferiscono.

Il termine di cui al comma 1 è elevato a sessanta giorni se l’evento dedotto in condizione è connesso alla nascita o alla sopravvivenza di una persona”.

Se ciò è vero, dunque, la tassazione si basa sui requisiti soggettivi del terzo, salvo rifiuto dello stesso.

Occorre rilevare che:

• l’imposizione deve tenere conto dei requisiti soggettivi del terzo, anche prima dell’adesione, a condizione che l’effetto in favore del terzo non sia condizionato all’adesione;
• nel caso, in cui l’effetto a favore del terzo sia condizionato all’adesione, in un primo momento deve essere dovuta l’imposta fissa e solo a seguito di adesione quella correlata agli effetti finali, a carico del terzo che accetta gli effetti patrimoniali e tributari;
• nel caso in cui il terzo non intervenga all’atto, esso assumerà le obbligazioni tributarie per le imposte indirette solo in rapporto all’eventuale, separato, atto di rifiuto o adesione in forma scritta.

Si evidenzia che il terzo rimane estraneo al contratto e non assume la veste di contraente definita dalla normativa tributaria.

Di conseguenza, salvo quanto si dirà in seguito, non rientra nel novero dei soggetti obbligati a richiedere la registrazione e non è obbligato “solidalmente” al pagamento dell’imposta, a meno che non assuma in maniera volontaria il ruolo di richiedente la registrazione.

L’art. 10 del testo unico dell’imposta di registro dispone che:

“Sono obbligati a richiedere la registrazione:

a) le parti contraenti per le scritture private non autenticate per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all’estero nonché i rappresentanti delle società o enti esteri, ovvero uno dei soggetti che rispondono delle obbligazioni della società o ente, per le operazioni di cui all’art. 4;

b) i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati;

c) i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli altri atti degli organi giurisdizionali alla cui formazione hanno partecipato nell’esercizio delle loro funzioni;

d) gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al Corpo della guardia di finanza per gli atti da registrare d’ufficio a norma dell’art. 15.

d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”.

L’art. 57 del testo unico dell’imposta di registro stabilisce che:

“I soggetti indicati nell’art. 10, lettere b) e c), che hanno pagato l’imposta, si surrogano in tutte le ragioni, azioni e privilegi spettanti all’amministrazione finanziaria e possono, esibendo un certificato dell’ufficio dell’Agenzia delle entrate attestante la somma pagata, richiedere al giudice del luogo in cui ha sede il loro ufficio ingiunzione di pagamento nei confronti dei soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione.

L’ingiunzione è provvisoriamente esecutiva a norma dell’art. 642 del codice di procedura civile. Non è ammissibile l’opposizione fondata sul motivo che le imposte pagate non erano dovute o erano dovute in misura minore”.

Ove sia convenuto che gli effetti si producano solo dopo la dichiarazione di volerne profittare, si applicano, in tal caso i principi degli atti sottoposti a condizione sospensiva.

L’art. 27, primo comma, del testo unico dell’imposta di registro dispone che:

“Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa”.

Dichiarazione di voler profittare e regime tributario

La dichiarazione di voler profittare rientra nella categoria degli atti che non hanno un contenuto patrimoniale.

Atto pubblico o scrittura privata autenticata

Nel caso in cui tale dichiarazione venga formata mediante atto pubblico o per scrittura privata autenticata, essa è soggetta a:

• registrazione in termine fisso
• imposta di registro in misura fissa.

Nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto diritti immobiliari, la dichiarazione è soggetta, inoltre, a:

• imposta ipotecaria in misura fissa;
• tassa d’iscrizione.

La dichiarazione è soggetta:

• imposta di bollo residuale;
• imposta di bollo per atti soggetti a formalità immobiliari diversi da quelli aventi effetti traslativi, costitutivi o dichiarativi di diritti reali, nel caso in cui il contratto in favore del terzo abbia ad oggetto diritti soggetti a pubblicità immobiliare.

Dichiarazione di rifiuto e regime tributario

Il rifiuto è soggetto ad imposta di registro in misura fissa.

Nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto diritti immobiliari, la dichiarazione è soggetta, inoltre, a:

• imposta ipotecaria in misura fissa;
• tassa d’iscrizione;
• 55 euro (formalità con efficacia anche di voltura catastale).

La dichiarazione di rifiuto è soggetta a:

• imposta di bollo residuale;
• imposta di bollo per atti soggetti a formalità immobiliari diversi da quelli aventi effetti traslativi, costitutivi o dichiarativi di diritti reali, nel caso in cui il contratto in favore del terzo abbia ad oggetto diritti soggetti a pubblicità immobiliare.

Contratto a favore del terzo e agevolazione prima casa

Occorre rilevare che in relazione alle agevolazioni prima casa, è sorta la questione della possibilità di fruire delle agevolazioni prima casa quando per l’acquisto dell’immobile si fa ricorso al contratto a favore di terzo.

Con la risposta ad interpello n. 145 del 4 luglio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la disciplina prevista dalla Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito T.U.R.), prevede l’applicazione dell’aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9, e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse in presenza delle condizioni previste alla medesima disposizione.

L’Agenzia delle Entrate ha specificato che le agevolazioni previste nella norma in commento richiedono la certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell’agevolazione fin dalla stipulazione dell’atto, assumendone i relativi obblighi.

Nel caso in cui l’immobile sia acquistato a favore di un terzo minore, le dichiarazioni volte all’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” possono essere rese dal genitore per conto del minore, in qualità di legale rappresentante (debitamente autorizzato dal giudice tutelare).

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che l’acquisto immobiliare stipulato con “contratto a favore di terzo” conferisce al terzo la titolarità dell’immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, tale acquisto si rende definitivo solo quando il terzo dichiara di “volerne profittare”.

Nel caso in cui il terzo intenda fruire delle agevolazioni ”prima casa”, deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II-­bis, anche la dichiarazione di ”voler profittare” della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.

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Definizione di fusione catastale

La fusione catastale consiste nell’accorpamento, ai fini catastali, di due o più unità immobiliari contigue, al fine di costituire un’unica unità immobiliare.

Quando è consentita la fusione catastale

La fusione è ammessa solo se:

• Le unità sono contigue, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro;
• Sono intestate agli stessi proprietari;
• Hanno la medesima destinazione d’uso.

Dal punto di vista fiscale, la fusione è consentita a condizione che siano effettuati gli interventi edilizi necessari, e che l’unità risultante venga iscritta presso il Catasto Urbano con categoria coerente.

Tipologie di fusione catastale

La fusione catastale può essere di due tipologie:

• fusione catastale leggera, che si ha quando gli immobili da collegare sono posizionati in modo tale che per unirli sia sufficiente un intervento lieve o di minima entità;
• fusione catastale pesante, che si ha quando per collegare due o più unità immobiliari occorrono interventi più invasivi sulla struttura edilizia. In questo caso il titolo abilitativo necessario è la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) che comporta spese più elevate.

Come procedere alla fusione catastale

L’accorpamento di due o più unità immobiliari costituisce intervento di straordinaria amministrazione, pertanto, per porlo in essere occorre presentare al Comune:

• la CILA (Comunicazione di inizio lavori) nel caso in cui non vi siano interventi nelle parti strutturali dell’immobile;
• la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) nel caso in cui vi siano interventi nelle parti strutturali dell’immobile.

I vantaggi della fusione catastale

Una volta eseguita la fusione catastale sarà possibile classificare l’intera unità immobiliare risultante come residenza principale. Si potrà, pertanto, godere delle agevolazioni riservate alla prima casa.

Si potrà, pertanto, beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’imposta municipale unica (IMU) e dalla TARI, per l’unità immobiliare non considerata in precedenza come abitazione principale.

La fusione riduce anche la complessità burocratica che riguarda la gestione di più unità immobiliari.

Casi di inammissibilità

In relazione ai casi in cui non si può procedere alla fusione di immobili occorre rilevare che l’Agenzia delle Entrate nella Circolare AE n. 27/E del 13 giugno 2016 ha chiarito che:

“non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.

Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni“.

L’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, dopo la registrazione in banca dati catastale delle dichiarazioni di variazione, provvede a inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, una annotazione in cui viene indicata l’unione di fatto dei due subalterni e la rendita attribuita a ciascuna porzione di unità immobiliare ai fini fiscali.

Agevolazioni prima casa e acquisto contemporaneo di più unità immobiliari

La Suprema Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 20.07.2023 n. 21721, ha stabilito che, in tema di agevolazioni tributarie, i benefici prima casa possono essere riconosciuti anche nel caso in cui vi siano più unità immobiliari che vengano acquistate (anche in momenti distinti), destinate a costituire un’unica unità abitativa, purché ricorrano le seguenti condizioni:

1. la destinazione da parte dell’acquirente, delle unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa;
2. la qualificazione dell’immobile, così unificato, come non di lusso.

La Corte rileva, altresì, che l‘agevolazione presuppone che l’impegno di procedere all’unificazione dei locali assunto in sede di rogito, debba essere adempiuto entro tre anni dalla registrazione.
Al fine di ottenere l’agevolazione prima casa è irrilevante che gli immobili acquistati siano collocati su un unico livello o su distinti livelli, in quanto è sufficiente la contiguità materiale (adiacenza, sovrapposizione, ecc.), che consenta l’accorpamento mediante le necessarie opere in un’unica abitazione che non abbia complessive caratteristiche di lusso.

Dunque, l’unico dato che viene in rilievo si identifica con la realizzazione di un’unica unità abitativa; tale evento deve essere effettivo.

Inoltre, si osserva che in base ad una risalente giurisprudenza della Corte, se il legislatore non ha fissato in maniera specifica un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli.

Ciò per la contraddizione di dover considerare sempre inutili i controlli e così vanificarli, a fronte della possibilità per il contribuente di dichiarare sempre di volere successivamente realizzare la condizione quando oramai nessun controllo sarebbe più possibile.

I benefici fiscali sono naturalmente subordinati al raggiungimento dello scopo per cui vengono concessi.

Il Collegio rammenta altresì che “il dato relativo alla variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite), se può costituire (in chiave probatoria) adempimento rilevante, ai fini del riscontro dell’evento (accorpamento di unità immobiliari contigue) cui l’agevolazione deve ritenersi correlata, ciò non di meno non esaurisce, né risolve, ex se quello stesso evento che, come si è detto, deve identificarsi con l‘effettività dell’unificazione delle unità immobiliari quale finalizzata a realizzare l’unica abitazione del contribuente;

evento, questo, che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente;

e sotto quest’ultimo profilo possono, quindi, concorrere anche altri dati probatori che diano conto della realizzazione della finalità dichiarata nell’atto (accorpamento di unità immobiliari funzionale alla realizzazione dell’unica abitazione principale del contribuente), quale la documentazione di riscontro delle opere realizzate che offrono la prova della effettiva unione sia funzionale che impiantistica delle unità immobiliari oggetto di accorpamento (in termini: Cass., Sez. 5”, 12 giugno 2020, n. 11322).

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Divisione cosiddetta parziale

Prima di affrontare la disamina in tema di stralcio divisionale e divisione oggettivamente parziale occorre premettere che oltre alla tipica forma di divisione, vi sono delle forme di divisione cosiddetta parziale, in quanto

• esse sono finalizzate ad attribuire beni solo ad alcuni dei condividenti (cosiddetta divisione soggettivamente parziale o stralcio di quota)
• oppure perché hanno ad oggetto solo alcuni dei beni che fanno parte della comunione.

Ciò premesso, affronteremo ora il tema dello stralcio divisionale e divisione oggettivamente parziale e le relative differenze.

Lo stralcio divisionale

Attraverso lo stralcio divisionale, i condividenti estromettono, in maniera definitiva uno dei condividenti, che quindi viene stralciato dalla massa comune, lasciando pertanto invariata la comunione tra gli altri soggetti non assegnatari.

Si faccia il seguente esempio:

Tizio, Caio e Sempronio sono contitolari per quota di un terzo ciascuno di tre appartamenti di identico valore;

se Tizio, Caio e Sempronio stipulano uno stralcio divisionale per assegnare in proprietà esclusiva uno degli appartamenti a Sempronio, Tizio e Caio, resteranno, quindi, contitolari degli altri due appartamenti.

In tal caso, Tizio e Caio saranno contitolari per la quota di un mezzo ciascuno, anziché della quota di un terzo.

Il condividente che viene stralciato pertanto è soddisfatto in tutti i suoi diritti sulla comunione, con la conseguenza che le quote degli altri si espandono in maniera proporzionale sui beni residui, che restano in comunione tra loro.

La comunione originaria permane tra i soggetti residui, benché la sua composizione soggettiva e oggettiva cambi.

Quando la divisione ha ad oggetto soltanto alcuni dei beni che fanno parte della comunione, bisogna invece distinguere, tra divisione oggettivamente parziale e assegno in conto futura divisione.

La Cassazione civile, con sentenza n. 16376/2015, ha affermato che:

«Si ha divisione parziale (soggettiva o oggettiva) ogni qualvolta la comunione si scioglie limitatamente ad alcuni beni ovvero ad alcuni partecipanti, purché vi sia l’intento condiviso di dar luogo ad uno scioglimento parziale, senza pregiudicare la futura divisione definitiva dei beni o quote residui.»

In dottrina, si sottolinea che lo stralcio divisionale costituisce una forma di scioglimento parziale e definitivo, con effetto reale immediato per il condividente estromesso, mentre nella divisione oggettivamente parziale l’effetto dichiarativo è limitato ai beni divisi, restando inalterata la comunione per i beni residui (v. G. Capozzi, Successioni e donazioni, UTET, ult. ed.).

Divisione oggettivamente parziale

Si ha divisione oggettivamente parziale quando i condividenti si assegnano solo alcuni dei beni che fanno parte della massa comune.

Gli altri beni che non sono stati assegnati resteranno pertanto in comunione tra i medesimi compartecipi nelle medesime quote di diritto.

Assegno in conto futura divisione

Nell’assegno in conto futura divisione i condividenti si assegnano solo alcuni dei beni che fanno parte della massa comune, ma in tal caso, all’assegnazione si accompagna l’accordo tra i condividenti in base al quale il valore dei beni assegnati sarà computato in occasione della divisione definitiva.

Da ciò ne consegue che il condividente a cui vengono assegnati i beni in conto futura divisione non viene completamente estromesso dalla comunione.

La giurisprudenza, in particolare Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2006, n. 18350, ha precisato che:

«L’assegnazione in conto futura divisione non realizza un effetto traslativo immediato e definitivo, ma costituisce un’attribuzione provvisoria, rilevante solo in vista del conguaglio finale, a differenza della divisione parziale vera e propria che comporta effetti dichiarativi immediati.»

Differenze tra divisione oggettivamente parziale e assegno in conto futura divisione

La divisione oggettivamente parziale è caratterizzata dal fatto che i condividenti pervengono allo scioglimento della comunione attraverso divisioni successive nel tempo: ognuna di queste però produce effetti reali immediati sui beni assegnati.

Con l’assegno in conto futura divisione, invece, i condividenti anticipano l’assegnazione di alcuni beni comuni.

Aspetti fiscali

Stralcio di quota divisionale

Dal punto di vista fiscale lo stralcio di quota divisionale è soggetto al regime della divisione.

Di conseguenza, sussistendo i requisiti dell’unicità del titolo e della corrispondenza tra la quota di fatto e quota di diritto, (art. 34 T.U.R.) avrà natura dichiarativa.

Sarà quindi soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale, con aliquota 1% (art. 3, Tariffa, Parte Prima, T.U.R.).

Nel caso in cui i beni che vengono assegnati superino il valore della quota del condividente che viene stralciato, opereranno i principi in tema di divisione con conguaglio.

Si riporta il testo dell’art. 34 T.U.R., che dispone che:

“La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente.

La massa comune è costituita nelle comunioni ereditarie dal valore, riferito alla data della divisione, dell’asse ereditario netto determinato a norma dell’imposta di successione.

Ai soli fini della determinazione della massa comune e delle quote di diritto, nelle comunioni ereditarie si tiene conto anche dei beni donati in vita dal defunto ai soggetti tenuti alla collazione ai sensi degli articoli 737 e seguenti del codice civile;

tali beni non sono soggetti all’imposta di registro in sede di divisione.

Nelle altre comunioni, la massa comune è costituita dai beni risultanti da precedente atto che abbia scontato l’imposta propria dei trasferimenti.

I conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto, ancorché attuati mediante accollo di debiti della comunione, sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza.

Quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti determinato a norma dell’art. 52 è superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio.

Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte”.

Assegnazione in conto futura divisione

Dal punto di vista fiscale l’assegnazione in conto futura divisione è soggetta al regime della divisione.

Di conseguenza, sussistendo i requisiti dell’unicità del titolo e della corrispondenza tra la quota di fatto e quota di diritto, (art. 34 T.U.R.) avrà natura dichiarativa.

Sarà quindi soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale, con aliquota 1% (art. 3, Tariffa, Parte Prima, T.U.R.).

Si applicano, all’assegnazione in conto futura divisione, i principi in tema di divisione senza conguaglio.

Solo in sede definitiva potrà eventualmente verificarsi l’esistenza di conguagli.

L'articolo Stralcio divisionale e divisione oggettivamente parziale proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione di masse plurime nella divisione

La fattispecie delle masse plurime nella divisione si verifica ogniqualvolta, nella divisione, due o più soggetti che sono contitolari, in quote uguali, di una molteplicità di beni, in virtù di titoli diversi, decidono di dividere tutto quanto hanno in comune con un unico negozio, mediante attribuzione a ciascun compartecipe di beni in proprietà esclusiva.

L’esempio classico è rappresentato dal caso in cui Tizio e Caio acquistino un immobile in comproprietà (prima massa) e successivamente, attraverso un diverso atto di compravendita, acquistino congiuntamente un secondo immobile (seconda massa).

In tal caso, in presenza di più titoli originari con i quali Tizio e Caio acquistano diversi beni, instaurandosi una comunione pro indiviso e per quote uguali, si avranno, tante comunioni quanti sono i titoli di provenienza dei beni stessi, corrispondendo alla pluralità di titoli una pluralità di masse, ciascuna delle quali costituisce un’entità patrimoniale a sé stante.

Occorre rilevare che in tutti i casi in cui vi siano delle masse plurime, sotto il profilo civilistico, la divisione delle varie masse integra un negozio di permuta.

Per comprendere le ragioni per le quali la divisione di più masse, integri una permuta si faccia il seguente esempio:

Tizio e Caio acquistano in un primo momento, con un unico atto, in parti uguali tra loro, un primo terreno di 1.000 mq.

Nel caso in cui Tizio e Caio procedessero con la divisione, potrebbero attribuire ad esempio 500 mq a Tizio e 500 mq a Caio o viceversa.

Successivamente, Tizio e Caio acquistano in un secondo momento, con un unico atto, in parti uguali tra loro, un secondo terreno di 1.000 mq.

Nel caso in cui Tizio e Caio procedessero con la divisione, potrebbero attribuire ad esempio 500 mq a Tizio e 500 mq a Caio o viceversa.

Nel caso in cui Tizio e Caio volessero attribuire il primo terreno a Tizio e il secondo terreno a Caio, risulta evidente che l’atto ha natura traslativa.

Aspetti fiscali

In relazione all’aspetto fiscale la materia è disciplinata dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (T.U.R.)

Per atti traslativi

Gli atti aventi natura traslativa sono soggetti all’applicazione dell’aliquota che attualmente è del 9% ai sensi dell’art. 1, tariffa, parte I all. al T.U.R..

Per atti dichiarativi

Gli atti aventi natura dichiarativa, compresi gli atti di divisione, sono soggetti all’applicazione dell’aliquota che attualmente è del 1% ai sensi dell’art. 3, tariffa, parte I all. al T.U.R..

Art. 34 del d.P.R. n. 131 del 1986 (TUR)

Occorre rilevare che nell’ambito di ciascuna massa dovrà trovare soluzione la questione relativa all’esatta corrispondenza tra quota di fatto e quota di diritto sia in termini quantitativi che qualitativi.

Ne consegue che nel caso in cui le singole assegnazioni di beni non corrispondano esattamente alle quote spettanti a ciascun condividente in ogni singola comunione, la divisione non avrà natura esclusivamente dichiarativa.

In tal caso, per l’eccedenza, in relazione a ciascuna massa, si determinerà l’applicazione del primo inciso del primo comma dell’art. 34 T.U.R., in quanto ricorrono gli elementi tipici del negozio traslativo.

L’art. 34 T.U.R., nel primo inciso del suo comma primo dispone che:

“La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente […]”.

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 18 del 29 maggio 2013 ha precisato, a tal proposito che:

“Nella divisione simultanea della comunione plurima, le assegnazioni ai condividenti non possono essere considerate dichiarative qualora non corrispondano esattamente alle quote spettanti a ciascun condividente sulla singola massa comune”.

Agevolazione fiscale art. 34 del T.U.R., al suo ultimo comma

L’art. 34 del T.U.R., al suo ultimo comma, pone una eccezione al principio di cui sopra, quando, nonostante ci siano più titoli, l’ultimo acquisto deriva da successione a causa di morte.

In particolare, la norma in commento dispone che:

“Agli effetti del presente articolo le comunioni tra i medesimi soggetti, che derivano da più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte”.

La norma dispone che le comunioni sono considerate come una sola se:

• esse siano costituite dai medesimi soggetti;
• se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte.

Conseguentemente, seppur l’atto produca effetto traslativo, per la parte assegnata a titolo di permuta, sarà, in via eccezionale, tassato con l’applicazione dell’aliquota ex art. 3, tariffa parte I all. al T.U.R., che è tipica degli atti dichiarativi.

Ai fini dell’operatività dell’agevolazione di cui all’art. 34 T.U.R. è necessario che i condividenti fossero comproprietari per quote uguali sulle varie masse.

Divisione di masse plurime e quote diseguali

L’Agenzia delle Entrate ha ritenuto ammissibile la divisione di masse plurime ex art. 34 T.U.R. anche nel caso in cui vi siano quote disuguali.

In particolare, l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 60/2022, ha affermato che:

“Nella fattispecie in esame, si ritiene che per effetto della successione, dunque, rispetto alle masse comuni precedenti, gli attuali comunisti ereditari subentrano nella titolarità delle quote, sostituendosi agli originari comunisti, con ciò realizzando una mera variazione soggettiva di quote.

In relazione ai titoli fondativi, dette comunioni sono rimaste sempre le stesse. Il figlio ha incrementato le sue quote originarie dei beni e la figlia è subentrata pro-quota nella posizione del de cuius.

Con l’acquisto mortis causa delle quote dei beni originariamente di proprietà esclusiva del padre, inoltre, si è realizzata la riunificazione delle masse, ai sensi dell’articolo 34, comma 4, del TUR, in considerazione della perfetta identità tra coloro che procederanno alla divisione ereditaria e i partecipanti alla comunione delle singole masse da dividere.

Si ritiene, pertanto, di condividere la soluzione prospettata dal notaio istante secondo cui, nel caso prospettato, possa trovare applicazione la norma di cui all’articolo 34, comma 4, precedentemente citata, in quanto la successione mortis causa (ultima provenienza) accomuna l’intero compendio in un’unica massa, senza la formazione di “masse plurime””.

Conclusioni

Per poter usufruire dell’applicazione dell’aliquota agevolata è necessario, dunque, perfezionare un atto di divisione perché nel caso in cui si scelga di perfezionare espressamente un atto di permuta è pacifico che non potrà trovare applicazione l’agevolazione prevista dall’art. 34, comma 4, T.U.R..

L'articolo Le masse plurime nella divisione: presupposti e conseguenze proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Per trattare il tema della prelazione agraria, appare in primo luogo fondamentale chiarire il significato del termine “prelazione”. La prelazione è il diritto di un soggetto, a parità di condizioni, ad essere preferito ad un altro nella stipulazione di un negozio giuridico — come una compravendita (in primis), ma anche un contratto di enfiteusi — in forza di una disposizione normativa (la cosiddetta prelazione legale) oppure in forza di un patto contrattuale (prelazione convenzionale).

La definizione

La prelazione agraria è un particolare tipo di prelazione legale che trova la sua disciplina principalmente nell’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e nell’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817. Le due disposizioni regolano due distinti casi: da un lato, il diritto di prelazione spettante al coltivatore diretto conduttore del fondo in affitto; dall’altro, il diritto di prelazione riconosciuto al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante. Entrambe le figure sono accomunate dallo scopo sotteso alla normativa: favorire l’acquisto della terra da parte di chi la coltiva direttamente, al fine di promuovere una più efficiente utilizzazione dei terreni agricoli e di salvaguardare la continuità dell’attività agricola familiare.

Prelazione agraria: i destinatari

Tradizionalmente, il diritto di prelazione agraria spetta al coltivatore diretto. La legge individua due situazioni in cui il diritto si manifesta:

• Affittuario coltivatore diretto del fondo oggetto di vendita, come previsto dall’art. 8 della legge n. 590/1965;
• Coltivatore diretto proprietario del fondo confinante, come previsto dall’art. 7 della legge n. 817/1971.

Va precisato che il diritto di prelazione spettante al confinante sorge solo qualora non esistano affittuari coltivatori diretti del fondo medesimo. In presenza di un affittuario coltivatore diretto, infatti, il diritto del confinante viene pretermesso. Inoltre, è importante osservare che la contiguità tra fondi non è esclusivamente fisica ma anche funzionale, secondo quanto affermato dalla giurisprudenza. La coltivazione deve essere continuativa e in concreto diretta dal soggetto avente diritto.

Successivamente, il legislatore ha ampliato il novero dei soggetti legittimati alla prelazione. La riforma dell’impresa agricola ha infatti previsto che anche le società agricole di persone — ossia le società semplici, le S.n.c. e le S.a.s. — possano esercitare la prelazione, purché almeno la metà dei soci siano coltivatori diretti, ai sensi del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, modificato dal d.lgs. 27 maggio 2005, n. 101.

Con la legge 28 luglio 2016, n. 154, il legislatore ha ulteriormente esteso il diritto di prelazione agraria agli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella gestione previdenziale agricola dell’INPS, purché siano proprietari del fondo confinante. In tale ipotesi, la titolarità dell’affitto non rileva: il soggetto, per poter esercitare il diritto, deve necessariamente essere proprietario del fondo adiacente.

I Requisiti

L’art. 8 della legge n. 590/1965 stabilisce che oggetto della prelazione agraria è il fondo rustico, termine che la giurisprudenza e la dottrina tendono a far coincidere con il fondo agricolo. Si tratta, dunque, di un terreno con destinazione agricola, destinato a coltivazione, allevamento o silvicoltura, eventualmente corredato da fabbricati rurali funzionali alla conduzione dell’attività agricola stessa. È tuttavia necessario che tali immobili siano effettivamente funzionali al fondo. In caso contrario, la presenza di un fabbricato prevalente esclude l’esercizio della prelazione agraria.

Affinché il diritto possa essere validamente esercitato, è necessario il rispetto di precisi requisiti soggettivi e oggettivi:

• Destinazione agricola del fondo: il terreno oggetto della vendita deve avere effettivamente una destinazione agricola, risultante dagli strumenti urbanistici o dalle modalità di utilizzo. La semplice classificazione catastale non è sufficiente, ma deve rispecchiare l’uso effettivo del bene.
• Coltivazione diretta e abituale da almeno due anni: chi intende esercitare il diritto deve dimostrare di coltivare direttamente e abitualmente il fondo in affitto (se affittuario) o il fondo confinante (se proprietario) da almeno due anni, senza soluzione di continuità, e non deve aver alienato altri fondi rustici di valore imponibile superiore a lire mille (oggi simbolicamente interpretato) nel biennio precedente.
• Possesso della qualifica di coltivatore diretto o IAP: il beneficiario deve rivestire la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP), risultante dall’iscrizione presso gli appositi registri previdenziali INPS. Per le società agricole, la qualifica è riferita ai soci, in misura di almeno la metà.
• Superficie non superiore al triplo della capacità lavorativa: il terreno che si intende acquistare, sommato a quelli già in possesso del prelazionario (in proprietà o in enfiteusi), non deve eccedere il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

I casi di esclusione

La legge stabilisce in maniera tassativa alcuni casi in cui il diritto di prelazione agraria non può essere esercitato, o si considera decaduto. In particolare:

• Contratto di affitto non rinnovato o cessato: l’affittuario non può esercitare la prelazione se ha comunicato la volontà di non rinnovare il contratto, oppure se l’affitto è cessato per recesso, scadenza o grave inadempimento (come l’omessa coltivazione).
• Vendita di fondo non agricolo: non si può esercitare la prelazione se il fondo ha una destinazione edilizia, anche solo in forza di un piano regolatore adottato ma non approvato definitivamente.
• Vendita per atto diverso dalla compravendita: la prelazione non si applica nei casi di permuta, vendita forzata (esecuzione, fallimento), liquidazione coatta, donazione o esproprio per pubblica utilità.

Lo scopo della prelazione agraria

La prelazione agraria ha una chiara finalità pubblicistica. Lo scopo della disciplina non è solo quello di tutelare il diritto individuale del coltivatore, ma anche — e soprattutto — quello di preservare il tessuto produttivo agricolo nazionale. Si vuole incentivare la permanenza sul fondo di chi già lo coltiva, garantire la continuità dell’attività agricola e contrastare l’abbandono dei terreni coltivabili. In tal modo si rafforza il legame tra coltivatore e terra, favorendo la formazione di un’impresa agricola più stabile e strutturata, spesso a conduzione familiare, e si agevola la crescita di soggetti professionalmente dedicati alla produzione primaria, garantendo un uso razionale del suolo.

La procedura

L’esercizio del diritto di prelazione agraria segue una procedura articolata e scandita da termini perentori. Essa si compone di tre fasi principali: la notifica della proposta di vendita, la dichiarazione di volontà di esercitare il diritto e il versamento del prezzo. Ognuna di queste fasi ha requisiti formali ben precisi, la cui inosservanza comporta l’inefficacia dell’esercizio del diritto o, viceversa, il sorgere di un diritto di riscatto a favore del coltivatore leso.

La notifica

Il primo passo spetta al proprietario del fondo, il quale, prima di concludere il contratto di vendita con un terzo acquirente, è obbligato a notificare all’avente diritto alla prelazione la proposta di alienazione. Tale notifica deve contenere: l’indicazione dell’acquirente, il prezzo pattuito e le condizioni essenziali del contratto. La comunicazione deve avvenire a mezzo di raccomandata A/R o tramite ufficiale giudiziario.

La notifica ha lo scopo di consentire al coltivatore diretto (o altro soggetto legittimato) di valutare l’esercizio del diritto di prelazione alle medesime condizioni. Il termine di trenta giorni decorre dal momento in cui l’avente diritto riceve la comunicazione. In difetto di notifica, il contratto di vendita resta valido tra le parti, ma è suscettibile di riscatto.

L’esercizio

Una volta ricevuta la notifica, l’avente diritto ha trenta giorni per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione. La manifestazione deve avvenire per iscritto e dev’essere espressa in modo chiaro, diretto e inequivoco. Non sono ammesse forme tacite o implicite. La dichiarazione vincola il coltivatore, che da quel momento si obbliga ad acquistare alle stesse condizioni comunicate nella notifica.

Successivamente, il pagamento del prezzo deve avvenire entro sei mesi nel caso dell’affittuario coltivatore diretto (termine esteso dal D.L. 34/2020, art. 224, comma 4) o tre mesi nel caso del proprietario confinante. Il termine decorre non dalla manifestazione di volontà, ma dal trentesimo giorno dalla notifica (in pratica, si somma ai 30 giorni già trascorsi). La decadenza è automatica in caso di mancato pagamento nei termini.

In alcuni casi, la legge prevede la sospensione del termine per il pagamento: ciò accade quando il prelazionario dimostra di aver fatto richiesta di mutuo per finanziare l’acquisto. Il termine è sospeso fino alla conclusione della procedura di concessione, per un periodo massimo di un anno.

La rinuncia ed il riscatto (retratto)

Il titolare del diritto di prelazione può anche rinunciare all’esercizio dello stesso. Tale rinuncia, tuttavia, deve essere espressa, scritta e inequivoca. La giurisprudenza esclude la validità di dichiarazioni verbali, telefoniche o implicite (Cass. 3313/1996). Per gli affittuari, la rinuncia deve avvenire alla presenza e con l’assistenza dell’associazione di categoria a cui appartengono, come richiesto dall’art. 23 della legge n. 11/1971.

Riscatto

Nel caso in cui il venditore non abbia provveduto alla notifica o l’abbia effettuata in modo viziato (es. indicando un prezzo inferiore), il titolare del diritto può esercitare il diritto di riscatto, anche noto come “retratto agrario”. Il riscatto si esercita con una comunicazione che deve pervenire entro un anno dalla trascrizione dell’atto di compravendita. In mancanza, il diritto si estingue.

Il riscatto ha effetto retroattivo, con subentro del retraente nella posizione giuridica dell’acquirente fin dalla data della trascrizione dell’atto. Il coltivatore deve corrispondere lo stesso prezzo pagato dall’acquirente originario. Se quest’ultimo si oppone, sarà necessario proporre un’azione giudiziale. In caso di esito favorevole, il giudice ordinerà il trasferimento del fondo al retrattante.

Conclusione

La prelazione agraria rappresenta uno degli strumenti più significativi per la tutela dell’agricoltura e per il rafforzamento delle imprese agricole a carattere familiare. Attraverso di essa, il legislatore intende promuovere l’accesso alla terra da parte di chi la coltiva abitualmente, contribuendo così alla valorizzazione del patrimonio rurale, alla stabilità del reddito agricolo e alla salvaguardia dell’ambiente. La sua efficacia dipende, tuttavia, dalla corretta applicazione dei requisiti soggettivi e oggettivi, nonché dal rispetto rigoroso della procedura prevista. È pertanto essenziale che sia venditori che potenziali beneficiari del diritto di prelazione conoscano in maniera approfondita i meccanismi, le forme e i termini entro cui tale diritto può essere esercitato o tutelato in via giudiziale.

L'articolo La prelazione agraria: quando spetta, il diritto ed il retratto proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Definizione di divisione

Prima di porre l’attenzione sul contratto di divisione, occorre definire la nozione di divisione.

Con il termine divisione si fa riferimento all’insieme di operazioni giuridiche attraverso il quale i condividenti sciolgono la comunione mediante l’assegnazione a carico di ciascuno di valori corrispondenti alla loro quota.

La dottrina individua l’elemento che caratterizza la divisione non tanto nello scioglimento della comunione che in alcune ipotesi può anche mancare (si pensi ad esempio alla divisione fatta dal testatore, art. 734 del codice civile), ma nella distribuzione realizzata attraverso apporzionamenti.

Disciplina

La divisione è disciplinata dalle norme:

• sulla divisione ordinaria (articoli 1111-1116 del codice civile);
• sulla divisione ereditaria (articoli 713-736 del codice civile).

Queste norme si applicano alla divisione ordinaria ex art. 1116 c.c. in via sussidiaria, e solo quando non siano in contrasto con le disposizioni specificamente previste per la comunione ordinaria.

L’art. 1116 del codice civile dispone infatti che: “Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite”.

Diritto di chiedere la divisione

Il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione ha natura potestativa e carattere imprescrittibile, benchè possa essere sospeso:

Per volontà del testatore

Ai sensi dell’art. 713, comma 2 del codice civile, “Quando però tutti gli eredi istituiti o alcuni di essi sono minori di età, il testatore può disporre che la divisione non abbia luogo prima che sia trascorso un anno dalla maggiore età dell’ultimo nato.

Ai sensi dell’art. 713, comma 3 del codice civile, “Egli può anche disporre che la divisione dell’eredità o di alcuni beni di essa non abbia luogo prima che sia trascorso dalla sua morte un termine non eccedente il quinquennio”.

Per provvedimento giudiziale

Ai sensi dell’art. 717 del codice civile “L’autorità giudiziaria, su istanza di uno dei coeredi, può sospendere, per un periodo di tempo non eccedente i cinque anni, la divisione dell’eredità o di alcuni beni, qualora l’immediata sua esecuzione possa recare notevole pregiudizio al patrimonio ereditario”.

Per disposizione di legge

Ai sensi dell’art. 715 del codice civile “Se tra i chiamati alla successione vi è un concepito la divisione non può aver luogo prima della nascita del medesimo. Parimenti la divisione non può aver luogo durante la pendenza di un giudizio sulla filiazione di colui che, in caso di esito favorevole del giudizio, sarebbe chiamato a succedere, né può aver luogo durante lo svolgimento della procedura amministrativa per l’ammissione del riconoscimento previsto dal quarto comma dell’art. 252 o per il riconoscimento dell’ente istituito erede.

L’autorità giudiziaria può tuttavia autorizzare la divisione, fissando le opportune cautele.

La disposizione del comma precedente si applica anche se tra i chiamati alla successione vi sono nascituri non concepiti.

Se i nascituri non concepiti sono istituiti senza determinazione di quote, l’autorità giudiziaria può attribuire agli altri coeredi tutti i beni ereditari o parte di essi, secondo le circostanze, disponendo le opportune cautele nell’interesse dei nascituri“.

Forme

La divisione può essere realizzata mediante una pluralità di procedimenti:

• contratto di divisione, fondato sull’accordo dei condividenti;
• la divisione giudiziale, che può essere promossa da uno dei condividenti aventi diritto.

L’attività notarile in materia di divisione concerne, oltre che la divisione del testatore in materia testamentaria, anche la divisione contrattuale, la divisione giudiziale nel caso in cui il giudice deleghi il compimento delle operazioni divisorie e la divisione notarile.

La divisione notarile è contemplata dall’art. 730 del codice civile intitolata “deferimento delle operazioni ad un notaio”. In particolare la norma menzionata dispone che:

“Le operazioni indicate negli articoli precedenti possono essere, col consenso di tutti i coeredi, deferite a un notaio. La nomina di questo, in mancanza di accordo, è fatta con decreto dal tribunale del luogo dell’aperta successione.

Qualora sorgano contestazioni nel corso delle operazioni, esse sono riservate e rimesse tutte insieme alla cognizione dell’autorità giudiziaria competente, che provvede con unica sentenza”.

Occorre rilevare che la divisione notarile può realizzarsi attraverso più modalità ossia attraverso sorteggio o stralcio di quota ecc., ma si tratta pur sempre di divisione contrattuale.

Divisione oggettivamente e soggettivamente parziale

La divisione, con il consenso unanime dei condividenti, può essere oggettivamente o soggettivamente parziale.

Oggettivamente parziale

La divisione oggettivamente parziale dà luogo allo scioglimento della comunione relativamente soltanto ad alcuni beni; l’assegnazione, in tal caso, comporta un acconto, rimanendo la comunione su tutti gli altri beni.

Soggettivamente parziale

La divisione soggettivamente parziale, c.d. stralcio divisionale, determina lo scioglimento della comunione solo nei confronti di alcuni condividenti, attraverso assegnazioni di valori che corrispondono alle quote, determinando, pertanto, sui beni che residuano, l’attribuzione proporzionale della quota spettante agli altri condividenti.

Il contratto di divisione

Caratteri

Il contratto di divisione presenta i seguenti caratteri:

• contratto necessariamente a più parti, dal momento che occorre la partecipazione di tutti i soggetti titolari del diritto in comunione, a pena di nullità;
• atto di straordinaria amministrazione, in quanto produce una sostanziale modifica del patrimonio dei condividenti;
• contratto tipico con efficacia retroattiva inter partes, in quanto, l’art. 757 del codice civile stabilisce che “Ogni coerede è reputato solo e immediato successore in tutti i beni componenti la sua quota o a lui pervenuti dalla successione, anche per acquisto all’incanto, e si considera come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari”.
• Nel caso in cui il contratto di divisione abbia ad oggetto beni immobili o mobili registrati deve avere necessariamente la forma scritta ad substantiam.

Natura giuridica

In relazione alla natura giuridica, occorre rilevare che è ancora discussa la natura giuridica della divisione, dal momento che sussistono sostenitori sia dell’efficacia dichiarativa che sostenitori dell’efficacia costitutiva.

Tesi della natura dichiarativa

I sostenitori della tesi dichiarativa invocano l’art. 757 del codice civile, secondo cui “Ogni coerede è reputato solo e immediato successore in tutti i beni componenti la sua quota o a lui pervenuti dalla successione, anche per acquisto all’incanto, e si considera come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari”.

In particolare, secondo questa tesi la divisione si limita ad eliminare una situazione di incertezza circa l’oggetto del diritto di proprietà.

Inoltre, secondo i sostenitori della natura dichiarativa, anche l’art 2646 del codice civile, sembra confermare tale natura, dal momento che la trascrizione della divisione viene disciplinata con effetti diversi da quelli previsti dall’art 2644 del codice civile, che reca la disciplina sulla trascrizione degli atti traslativi.

Anche alcuni precedenti giurisprudenziali hanno affermato la natura dichiarativa della divisione, quantomeno in assenza di conguagli.

Tesi sulla natura costitutiva

Secondo i sostenitori di questa tesi, il fatto che la legge attribuisca effetti retroattivi alla divisione non implica necessariamente che essa abbia natura dichiarativa; al contrario, secondo i sostenitori della tesi costitutiva, la retroattività è una finzione giuridica che serve a mascherare un effetto in realtà costitutivo, ossia idoneo a produrre un nuovo assetto proprietario tra i condividenti.

L’art. 757 del codice civile confermerebbe la tesi costitutiva, in quanto la norma dice che il condividente è reputato (non è) e, quindi, si considera, unico proprietario fin da quel momento.

Una recente pronuncia delle Sezioni Unite, n. 25021 del 7 ottobre 2019, accoglie la tesi della natura costitutiva e giunge ad assimilare, in maniera forzata, l’effetto costitutivo a un effetto traslativo vero e proprio.

Occorre altresì rilevare che secondo l’orientamento prevalente sostenuto dalla sentenza a Sezioni Unite n. 25021 del 2019, la divisione ereditaria è un atto inter vivos e, di conseguenza, trova applicazione l’art 46 comma 1 D.P.R. 380/2001.

Regime tributario

La recente pronuncia a Sezioni Unite, favorevole alla natura costitutiva, non sembra incidere sul trattamento tributario, che pertanto, rimane soggetto alla disciplina prevista dal T.U.R. per gli atti di natura dichiarativa, salvo che l’assegnazione ecceda i limiti della quota di spettanza, nel qual caso trova applicazione l’art. 34 con tassazione parziale come vendita.

Nell’art. 34 del D.P.R. 131/1986, si dispone che è considerata vendita, “limitatamente alla parte eccedente”, la divisione con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune. Pertanto, l’assegnazione di una quota di valore inferiore al valore della quota spettante di diritto manterrebbe natura dichiarativa con applicazione dell’imposta all’1%.

L'articolo Il contratto di divisione: funzione, effetti giuridici ed inquadramento proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

La definizione di contratto preliminare

Prima di porre l’attenzione sulla disciplina in tema di contratto preliminare di immobile da costruire, occorre innanzitutto soffermarsi sulla nozione di contratto preliminare.

Con il contratto preliminare le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo, i cui elementi fondamentali sono già fissati nello stesso contratto preliminare.

Il contratto preliminare è tipicamente un contratto preparatorio ad effetti obbligatori.

Il contratto preliminare può essere bilaterale, nel caso in cui entrambe le parti assumano l’obbligo di stipulare il contratto definitivo; può essere, altresì, unilaterale, nel caso in cui l’obbligo di prestare il consenso per il contratto definitivo è assunto solo da una delle parti, mentre l’altra parte rimane libera di consentire o meno.

La disciplina del contratto preliminare

Occorre rilevare che il codice civile non dà una definizione su cosa debba intendersi per contratto preliminare, tuttavia, vi sono una serie di norme essenziali in tema di contratto preliminare:

Norme essenziali

L’art. 1351 c.c. dispone che il contratto preliminare deve rivestire a pena di nullità la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo.

Il preliminare immobiliare è trascrivibile, purchè risulti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

La trascrizione ha effetti prenotativi contenuti entro specifici limiti temporali:

• ossia 1 anno dalla data prevista per la stipula del contratto definitivo o,
• in ogni caso, 3 anni dalla data di trascrizione del contratto preliminare (art. 2645-bis c.c.).

In caso di inadempimento del contratto preliminare trascritto, i crediti consequenziali del promissario acquirente hanno privilegio speciale sull’immobile promesso (art. 2775 bis c.c.).

Secondo la Cassazione detto privilegio soccombe comunque di fronte alle ipoteche iscritte sull’immobile prima della trascrizione del preliminare, in deroga (implicita) al principio sancito dall’art. 2748 co 2 c.c. (Cass. SS.UU. 21045 del 2009)

In caso di inadempimento del contratto preliminare, l’altra parte può ottenere una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso, a condizione che:

• il titolo non lo escluda espressamente;
• tale rimedio sia possibile;
• vi sia stato adempimento od offerta dell’adempimento da parte dell’attore.

Il rimedio di cui all’art. 2932 c.c., si affianca ai rimedi generali contro l’inadempimento.

Il preliminare di immobile da costruire

Occorre ora rilevare che particolari prescrizioni sono dettate dalla legge (decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, modificato recentemente dal decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14) per il caso in cui il contratto preliminare, stipulato da un promissario acquirente che sia una persona fisica, abbia ad oggetto un immobile da costruire da parte del venditore nell’ambito della sua attività di impresa.

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 è stato modificato recentemente dal decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14.

Novità del decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14 e preliminare di immobile da costruire

Le novità che sono state introdotte dal decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14 sono le seguenti:

1. Obbligo dell’atto pubblico e/o della scrittura privata autenticata

L’obbligo per le parti di concludere il contratto preliminare con atto pubblico o per scrittura privata autenticata (quindi con un atto notarile che venga registrato e trascritto) per i contratti preliminari e per tutti i contratti comunque diretti al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale su immobili da costruire.

L’obbligo di indicare in detti contratti gli estremi della fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello standard da approvarsi con decreto ministeriale.

2. Fideiussione

La fideiussione potrà essere rilasciata solo da banche ed assicurazioni.

Con la fideiussione si tutela l’acquirente:

• per il caso di situazione di crisi del venditore/costruttore;
• nel caso di mancata consegna della polizza assicurativa decennale (a condizione che vi sia attestazione del notaio di non aver ricevuto, per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa e che l’acquirente abbia comunicato al venditore la propria volontà di recedere dal contratto).

La sua efficacia è fissata sino al momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da altro contraente copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento o dell’atto definitivo di assegnazione, contenenti gli estremi della polizza assicurativa decennale e della sua conformità al decreto ministeriale.

Essa dovrà essere predisposta in conformità al modello standard da determinarsi con decreto del Ministero della Giustizia.

3. Polizza assicurativa decennale

Si prevede, a pena di nullità, la consegna della polizza al momento del trasferimento della proprietà.

Sono determinati il contenuto, le caratteristiche e il modello standard della polizza assicurativa con Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico.

Nell’atto traslativo, vi è altresì l’obbligo di menzionare gli estremi identificativi della polizza assicurativa con l’attestazione della sua conformità al decreto ministeriale.

È stata confermata la possibilità di escutere la fideiussione nel caso di mancata consegna della polizza assicurativa.

Entrata in vigore del decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14

Coesistenza di un doppio regime

Il decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14, è entrato in vigore il 16 marzo 2019, tuttavia le modifiche dallo stesso introdotte trovano applicazione per i soli contratti aventi per oggetto gli immobili il cui titolo edilizio abilitativo sia stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019 in poi.

Dal 16 marzo 2019 si ha, pertanto, la coesistenza di due distinti regimi normativi:

• La disciplina originaria, nella formulazione contenuta nel D.Lgs. 122/2005, che continua ad applicarsi per gli immobili il cui titolo abilitativo sia stato richiesto o presentato prima del 16 marzo 2019;
• La nuova disciplina che si applica solo alle compravendite aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019.

Presupposti di applicazione

L’applicazione della disciplina in esame presuppone il ricorrere di due requisiti, ossia un requisito soggettivo e uno oggettivo:

Requisito soggettivo

In relazione al requisito soggettivo esso riguarda le parti del contratto.

È richiesto che a promettere di vendere sia un costruttore che agisca nell’esercizio di un’impresa e che a promettere di acquistare sia una persona fisica.

Requisito oggettivo

Quanto al requisito oggettivo, esso deve riguardare immobili da costruire, ossia immobili per i quali sia già stato richiesto il permesso di costruire, ma che siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in uno stadio tale da non consentire ancora l’attestazione dell’agibilità mediante la presentazione della segnalazione certificata di agibilità.

Tutela irrinunciabile e preliminare di immobile da costruire

L’articolo 5, comma 1 bis, del decreto legislativo n 122 del 2005, introdotto dall’articolo 10 quater, comma 1, del decreto legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con legge 23 maggio 2014, n. 80, dispone espressamente che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal decreto, e che, di conseguenza, ogni clausola contraria è nulla e deve, pertanto, intendersi come non apposta.

Il contratto preliminare e art. 6 del dlgs n. 122/2005

Occorre evidenziare che, in relazione al contenuto del contratto preliminare, l’art. 6 del dlgs n. 122 del 2005, come modificato dal decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14, prevede, al suo primo comma, che:

“Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell’articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata devono contenere:

a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;

b) la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;

e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;

g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis;

h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;

i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi”.

In relazione agli allegati, il secondo comma dell’art. 6 del dlgs n. 122 del 2005, dispone che “Agli stessi contratti devono essere allegati:

a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali”.

Il terzo comma dell’art. 6 del dlgs n. 122 del 2005 stabilisce, da ultimo che: “Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499”.

La garanzia fideiussoria e preliminare di immobile da costruire

La garanzia fideiussoria è disciplinata dall’art. 2 del dlgs n. 122 del 2005. In particolare, si prevede al primo comma che:

“All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia”.

Rilascio della fideiussione

Ai sensi dell’art. 3, comma primo, del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, modificato recentemente dal decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14, la fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni.

Le garanzie

La fideiussione deve garantire la restituzione all’acquirente delle somme da questo effettivamente versate al costruttore e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata:

• nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi prevista dall’art. 3, comma secondo del decreto legislativo n. 122 del 2005.

Ai sensi dell’art. 3 comma secondo, del decreto legislativo n. 122 del 2005,

“La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:

a) di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;

b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;

c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;

d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria”.

• nel caso di inadempimento da parte del costruttore, dell’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile, la polizza assicurativa indennitaria decennale di cui all’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005.

Quest’ultima previsione è stata aggiunta dal decreto legislativo n. 14 del 2019.

Escussione della fideiussione

L’art. 3, terzo comma del decreto legislativo n. 122 del 2005, come modificato dal decreto legislativo n. 14 del 2019, in relazione all’escussione della fideiussione prevede che la fideiussione può essere escussa:

“a) a decorrere dalla data in cui si e’ verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l’ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volonta’ di subentrare nel contratto preliminare;

b) a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell’atto di trasferimento della proprieta’ la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale di cui all’articolo 4, quando l’acquirente ha comunicato al costruttore la propria volonta’ di recedere dal contratto di cui all’articolo 6“.

Il contenuto della fideiussione

Quanto al contenuto, la fideiussione, ai sensi del quarto comma dell’art. 3 del decreto legislativo n. 122 del 2005:

“deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento”.

Il comma quinto dello stesso articolo, prevede espressamente, altresì, che il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all’acquirente.

Il comma sesto della norma in esame, prevede, inoltre, che: “Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore è tenuto a rimborsare all’acquirente le spese da quest’ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi”.

L’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione il quale contenga la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard (art. 3, comma settimo del decreto legislativo n. 122 del 2005, come modificato dal decreto legislativo n. 14 del 2019)

Il comma 7-bis dell’art. 3, del decreto legislativo n. 122 del 2005, come modificato dal decreto legislativo n. 14 del 2019 prevede che. “Con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dal 1° settembre 2021, e’ determinato il modello standard della fideiussione”.

La polizza assicurativa indennitaria decennale

L’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005, come modificato dal decreto legislativo n. 14 del 2019, dispone che:

“1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

1-bis. Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dal 1° settembre 2021, sono determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard.

1-ter. In caso di inadempimento all’obbligo previsto dal comma 1, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volonta’ di recedere dal contratto di cui all’articolo 6 ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell’articolo 3, comma 3, lettera b).

1-quater. L’atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformita’ al decreto previsto dal comma 1-bis“.

Riforma in tema di imposta di registro, caparre e acconti prezzo

Con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 139/2024, l’imposta di registro sugli acconti di compravendita scende dal 3% allo 0,5%, uniformandosi, dunque, all’aliquota prevista per la caparra confirmatoria.

La modifica non concerne la tassa fissa di 200 euro che resta, pertanto, invariata.

Occorre, innzitutto, evidenziare che l’imposta di registro è un tributo richiesto per la registrazione di specifici atti giuridici, tra cui i preliminari di compravendita.

Il citato decreto legislativo recante “Disposizioni per la razionalizzazione dell’imposta di registro, dell’imposta sulle successioni e donazioni, dell’imposta di bollo e degli altri tributi indiretti diversi dall’IVA“, all’articolo 2 prevede “Modifiche alle disposizioni concernenti l’imposta di registro” e tra queste assumono rilievo quelle relative alla nota dell’art. 10, Tariffa/I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, con oggetto la tassazione delle caparre confirmatorie e degli acconti pattuiti nei contratti preliminari.

“…2) all’articolo 10, la nota è sostituita dalla seguente: «Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria o il pagamento di acconti di prezzo non soggetti all’imposta sul valore aggiunto ai sensi degli articoli 5, comma 2, e 40 del testo unico, si applica l’aliquota dello 0,5 per cento o la minore imposta applicabile per il contratto definitivo. In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo»”.

Nel caso in cui vi siano contratti preliminari che riguardano transazioni che sono soggette a IVA, la normativa al momento non ha apportato variazioni, pertanto, i versamenti previsti devono considerarsi invariati, fatta eccezione per il limite massimo di euro 200,00 nell’applicazione dell’aliquota dello 0,5% sugli importi versati a titolo di caparra.

Quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a IVA, si prevede che nel caso di acconti che sono soggetti a IVA, l’acconto, deve essere fatturato con l’applicazione dell’IVA. L’imposta di registro è dovuta in misura fissa (euro 200).

Nel caso di caparra confirmatoria, alla stessa non è applicabile l’IVA, ma è soggetta all’imposta di registro proporzionale dello 0,5%, e, nel caso di preliminare relativo ad atto ad IVA, il limite di imposta sarà di euro 200,00​.

L'articolo Il contratto preliminare di immobile da costruire proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 22 gennaio 2008 n. 37 è stata riformulata la disciplina in materia di attività di installazione degli impianti all’interno di edifici, ed in particolare si è disposto che determinati impianti esistenti negli edifici, a prescindere dalla tipologia e dalla destinazione d’uso dei fabbricati e a prescindere dall’epoca di costruzione degli stessi, debbano essere sottoposti a idonee procedure intese a garantire la costruzione e l’installazione degli stessi impianti a regola d’arte, nonché l’utilizzazione di materiali dotati di meccanismi di sicurezza.

Tali garanzie sugli impianti devono riguardare, tra gli altri, gli impianti radiotelevisivi, elettrici, idrosanitari, termici, di protezione antincendio, per l’utilizzazione del gas, e tutti gli altri impianti elencati nel secondo comma dell’art. 1 del decreto suddetto. La normativa, nell’ambito alla disciplina in ordine a negozi immobiliari traslativi, è afferente alle garanzie del venditore, secondo la disciplina di cui agli articoli da 1490 a 1495 del codice civile.

La dichiarazione di conformità dell’impianto

La dichiarazione di conformità certifica che l’esecuzione dei lavori è avvenuta correttamente, e dunque a regola d’arte, ed equivale a tutti gli effetti all’omologazione dell’impianto.

Al termine dei lavori, previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell’impianto, l’impresa installatrice è tenuta a rilasciare al committente:

• la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati secondo la regola dell’arte (resa sulla base del modello di cui all’allegato I del D.M. 37/2008, come modificato dal D.M. 19 maggio 2010); 
• la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati;
• il progetto impiantistico.

La dichiarazione di conformità può essere altresì rilasciata dai responsabili degli uffici tecnici interni di imprese non installatrici, purché in possesso dei requisiti tecnico-professionali, secondo il modello di cui all’allegato II del D.M. 37/2008, come modificato dal D.M. 19 maggio 2010).

Queste dichiarazioni di conformità rappresentano per i fabbricati di nuova costruzione la condizione indispensabile per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità (SCA).

Nel caso, invece, di immobili già costruiti e aventi impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, qualora la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile, la stessa è sostituita da una dichiarazione di rispondenza, resa da un professionista o responsabile tecnico che eserciti da almeno cinque anni la professione nel settore impiantistico.

In caso di rifacimento parziale di impianti, il progetto, la dichiarazione di conformità e l’attestazione di collaudo ove previsto, si riferiscono alla sola parte degli impianti oggetto dell’opera di rifacimento, ma tengono conto della sicurezza e funzionalità dell’intero impianto. Nella dichiarazione di conformità e nel progetto, è espressamente indicata la compatibilità tecnica con le condizioni preesistenti dell’impianto.

Il deposito del progetto, della dichiarazione di conformità o certificato di collaudo

I documenti di cui sopra devono inoltre essere depositati presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune ove ha sede l’impianto. L’impresa installatrice, infatti, è tenuta a depositarvi, entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori, la dichiarazione di conformità ed il progetto (o il certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsto).

Per le opere di installazione, di trasformazione e di ampliamento di impianti che sono connesse ad interventi edilizi subordinati a permesso di costruire, è invece il soggetto titolare del permesso di costruire che è tenuto a depositare il progetto degli impianti da realizzare presso lo sportello unico per l’edilizia del comune ove deve essere realizzato l’intervento contestualmente al progetto edilizio.

Lo sportello unico inoltra poi copia della dichiarazione di conformità alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura. Sarà quest’ultima che provvederà alle opportune verifiche, contestazioni e notifiche delle eventuali violazioni accertate, ed alla irrogazione delle sanzioni pecuniarie (ai sensi del d. lgs. 31 marzo 1998, n. 112).

Le sanzioni in caso di omesse garanzie sugli impianti

Qualora vengano violate le disposizioni in questione, infatti l’art. 15 del D.M. 37/2008 prevede diverse sanzioni amministrative (tanto per le imprese inadempienti, quanto per i professionisti tecnici ed i proprietari), a seconda della norma violata, dell’entità e complessità dell’impianto, del grado di pericolosità dello stesso e delle altre circostanze oggettive e soggettive della violazione.

Le garanzie sugli impianti nei trasferimenti immobiliari

Il rilascio delle dichiarazioni di conformità – e in genere la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza – non sono condizioni per la validità degli atti di compravendita aventi per oggetto fabbricati. Questi tuttavia – come sopra anticipato – rappresentano la condizione indispensabile per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità (SCA) nel caso di fabbricati di nuova costruzione.

Se da un lato tale conformità non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato (che dunque può senz’altro essere venduto anche in assenza di detta conformità), dall’altro, costituendo il presupposto per l’utilizzabilità degli impianti del fabbricato stesso incide in maniera rilevante sulla sua commerciabilità economica.

Il venditore è infatti tenuto a garantire che il bene non presenti vizi ed è quindi tenuto, in particolare, a garantire che gli impianti siano conformi alle norme in materia di sicurezza; egli ben potrà quindi essere chiamato a rispondere dei danni subìti dall’acquirente a causa della non conformità alle norme di sicurezza degli impianti in dotazione dell’immobile venduto.

Pertanto, fermo restando che la conformità degli impianti non incide sulla commerciabilità dei fabbricati e che è comunque possibile, con il consenso di tutte le parti, trasferire immobili con impianti non conformi o comunque “non garantiti conformi” bisogna distinguere alcune ipotesi.

Le garanzie sugli impianti nel contratto di compravendita – Casistica

Impianti conformi

Se gli impianti sono conformi (e la conformità va valutata con riferimento alla normativa in vigore all’epoca in cui gli impianti sono stati realizzati, rifatti ovvero adeguati), il venditore ne dà atto e presta, nell’interesse dell’acquirente, la relativa garanzia. In tale ipotesi, al momento della stipula dell’atto di compravendita, il venditore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente le dichiarazioni di conformità (nonché, se esistente, l’eventuale libretto di uso e manutenzione degli impianti).

Impianti non conformi

Se gli impianti non sono conformi, va verificato come le parti su come intendano disciplinare e regolare i rispettivi rapporti. In tal caso:

• laddove il preliminare nulla stabilisca al riguardo, l’acquirente ha il diritto di pretendere la messa a norma degli impianti. Deve quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto (preliminare o definitivo) di compravendita a data successiva al completamento dei lavori di adeguamento. In tal modo, una volta attestata la loro conformità, si rientrerà nell’ipotesi del punto a);
• l’acquirente può, in alternativa, accettare l’acquisto dell’immobile anche con impianti non conformi, assumendo a proprio carico l’onere dell’adeguamento e tenendo ovviamente conto di ciò nella determinazione del prezzo. In questo caso chiaramente non ci sarà la garanzia del venditore.

Stato degli impianti non noto

Se il venditore non conosce lo stato degli impianti e quindi non è in grado di definire la conformità degli impianti:

• l’acquirente può pretendere la verifica dello stato degli impianti. In caso di loro conformità, può richiedere la dichiarazione di rispondenza (sostitutiva della dichiarazione di conformità) ovvero, in caso di accertata non conformità, la loro preventiva messa a norma e quindi di rinviare la stipula del rogito a data successiva alla verifica e completamento degli eventuali lavori di adeguamento;
• l’acquirente può, altrimenti, accettare l’acquisto dell’immobile anche con impianti non garantiti conformi, assumendo a proprio carico l’onere (e il rischio) della verifica e di un eventuale loro adeguamento, tenendone – anche in questo caso – ovviamente conto nella determinazione del prezzo. Come sopra, anche tale ipotesi non dà luogo alla garanzia del venditore.

Il proprietario dell’immobile, qualora possieda la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione dei vari impianti in esso presenti, è tenuto a conservarla e, in caso di trasferimento o vendita, a cederla all’avente diritto.

Certificazione degli impianti e APE: quali sono le differenze?

Anche il cd. APE (Attestato di Prestazione Energetica) rientra tra i documenti che devono essere allegati all’atto di vendita, ma – a differenza delle certificazioni di conformità degli impianti – esso e riguarda la valutazione del consumo energetico dell’immobile. Altra differenza tra i due sta nelle sanzioni cui soggiace il soggetto che non rispetta la disciplina in materia; sanzioni che, nel caso dell’APE, sono decisamente più gravose rispetto a quanto previsto per la garanzia di conformità degli impianti.

L'articolo Le garanzie sugli impianti nei trasferimenti immobiliari proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

L’art. 747 c.p.c. è una norma del diritto processuale civile che si occupa dell’autorizzazione alla vendita di beni ereditari per casi particolari previsti dal diritto sostanziale. L’autorizzazione alla vendita di beni ereditari, ai sensi dell’art. 747 c.p.c., si chiede con ricorso diretto al tribunale del luogo in cui si è aperta la successione.

La successione, ai sensi dell’art. 456 c.c. si apre al momento della morte, nel luogo di ultimo domicilio del defunto. Nel caso in cui i beni appartengano a incapaci deve essere sentito il giudice tutelare che rilascerà il proprio parere.

Il giudice provvede sul ricorso con decreto, contro il quale è ammesso reclamo a norma dell’art.739 c.p.c.. Se l’istanza di autorizzazione alla vendita riguarda l’oggetto d’un legato di specie, il ricorso deve essere notificato al legatario.

Definizione di beni ereditari

Il concetto di beni ereditari afferisce ai beni oggetto di vocazione e/o delazione a titolo ereditario che soggiacciono a particolari regole, limitazioni e vincoli di varia natura, tra la fase iniziale dell’apertura della successione e la fase finale del definitivo acquisto al patrimonio personale del delato.

La legge in questi casi riconosce in capo a determinati soggetti il potere di disporre in vista della realizzazione di una determinata funzione conservativa, liquidativa, assistenziale, ecc..

Solo in tali casi è prevista l’autorizzazione giudiziale alla vendita di beni ereditari ex articolo 747 codice di procedura civile che realizza:

• la funzione di tutelare gli interessi di soggetti terzi che partecipano delle sorti del compendio ereditario (creditori dell’eredità, legatari obbligati, vocati non ancora delati);
• una forma di controllo sul corretto esercizio dell’ufficio di cui è investito il disponente.

Ambito di applicazione del procedimento di autorizzazione

L’erede che ha accettato con beneficio di inventario, prima di alienare, al fine di non decadere dal beneficio di inventario, deve prima chiedere l’autorizzazione prevista dall’articolo 747 c.p.c..

L’accettazione con beneficio di inventario ha quale effetto giuridico di tenere separato il patrimonio dell’erede dal patrimonio del defunto, con la conseguenza che l’erede risponde dei debiti ereditari non oltre quanto ricevuto, ossia solo con il patrimonio del defunto.

L’accettazione con beneficio di inventario è obbligatoria se l’erede è:

• minore;
• interdetto;
• inabilitato;
• sottoposto ad amministrazione di sostegno (in questo caso tuttavia è discusso);
• persona giuridica, o più precisamente persone giuridiche, associazioni, fondazioni ed enti non riconosciuti purché non societari.

In questi casi, al fine di poter accettare validamente l’eredità, è necessario acquisire prima l’autorizzazione del giudice tutelare.

Vendita di beni ereditari senza autorizzazione

Ciò premesso, occorre ora richiamare l’art. 493 c.c. che in tema di vendita di beni ereditari senza autorizzazione dispone che:

L’erede decade dal beneficio d’inventario, se aliena o sottopone a pegno o ipoteca beni ereditari, o transige relativamente a questi beni senza l’autorizzazione giudiziaria e senza osservare le forme prescritte dal codice di procedura civile.

Laddove però il soggetto beneficiato non possa decadere dal beneficio d’inventario, laddove ad esempio si tratti di minore o di persone giuridiche o associazioni, fondazioni ed enti non riconosciuti non societarii, si discute di quali siano le conseguenze dell’atto posto in essere senza autorizzazione.

Generalmente si ritiene che l’atto non sia inesistente o nullo ma annullabile, e non trovi però applicazione in questo caso quanto stabilito dall’articolo 493 c.c. in tema di decadenza dal beneficio d’inventario.

Per i beni mobili l’autorizzazione non è necessaria trascorsi cinque anni dalla dichiarazione di accettare con beneficio d’inventario.

Per comprendere la ragione dell’art. 493 c.c. occorre evidenziare che, con la separazione dei patrimoni, determinata dall’accettazione beneficiata, il patrimonio del defunto rimane vincolato al soddisfacimento dei creditori ereditari e dei legatari e, per tale motivo, viene assoggettato ad un’amministrazione volta alla liquidazione.

Ipotesi in cui l’art. 747 c.p.c. trova applicazione

È pacifico in dottrina e in giurisprudenza che l’autorizzazione ex art.747 c.p.c. trova applicazione anche per le seguenti ipotesi:

1. chiamato all’eredità che, voglia farsi autorizzare, prima dell’accettazione, ai sensi dell’articolo 460, secondo comma, del codice civile, a vendere i beni che non si possono conservare o la cui conservazione importa grave dispendio;
2. erede beneficiato che, ai sensi dell’articolo 486 c.c., primo comma, attraverso il rinvio all’articolo 460 c.c., intenda vendere in pendenza del termine per erigere l’inventario;
3. curatore dell’eredità giacente che intenda procedere alle vendite di cui all’articolo 529 c.c. attraverso l’implicito rinvio all’articolo 747 c.p.c. dell’articolo 783 c.p.c.;
4. istituzione condizionale e istituzione dei nascituri, ex articolo 644 c.c.;
5. alienazione dei beni oggetto di sostituzione fedecommissaria, ex articolo 694 c.c.;
6. esecutore testamentario che, ai sensi dell’articolo 703, quarto comma, secondo periodo, nel procedere alla vendita dei beni ereditari deve adire l’autorità giudiziaria in applicazione della norma in commento;
7. vendita dei beni per il pagamento dei debiti ereditari ai sensi dell’articolo 719 c.c.

Casi in cui non occorre l’autorizzazione alla vendita di beni ereditari

La necessità di chiedere l’autorizzazione alla vendita di beni ereditari di cui all’art. 747 c.p.c. viene meno dal momento che i beni ereditari perdono tale loro natura, nei seguenti casi:

• In caso di accettazione pura e semplice da parte del chiamato;
• per essere venuta meno la situazione che determina la curatela speciale;
• per decadenza dell’erede dal beneficio di inventario;
• per il compimento della liquidazione singolare o concorsuale;
• per la nascita del concepturus o per la certezza che non potrà verificarsi;
• per la cessazione delle funzioni da parte dell’esecutore testamentario;
• per essere terminata la fase ereditaria.

Art. 747 c.p.c. e legatario

L’art. 747 c.p.c. non trova applicazione nei confronti del legatario dal momento che il legatario (sia esso maggiorenne, minorenne o incapace) ha acquistato in maniera definitiva la proprietà del bene.

Il legatario, pertanto, sarà libero di disporre della proprietà del bene come crede analogamente all’erede che abbia accettato puramente e semplicemente oppure all’erede che sia decaduto dal beneficio di inventario.

Nel caso in cui legatario fosse incapace esso dovrà essere debitamente rappresentato e autorizzato.

L’autorizzazione in tal caso sarà, pertanto, la normale autorizzazione per disporre dei beni e non sarà mai l’art. 747 c.p.c. che, in caso di legato, non si applica neanche ai soggetti capaci.

Per queste situazioni, la tutela che viene prevista dal legislatore, per i creditori ereditari e legatari è rappresentata dalla generica responsabilità stabilita dall’articolo 2740 del c.c., in base al quale il debitore risponde dell’adempimento dell’obbligazione con tutti i suoi beni presenti e futuri.

Il legatario non risponde dei debiti ereditari se non nei limiti della cosa che gli è stata legata.

Pertanto, eredi pure semplici e legatario di specie vengono trattati nello stesso modo rispetto ai creditori dell’eredità, in quanto entrambi:

• non devono chiedere l’autorizzazione di cui al 747 c.p.c.;
• rispondono con tutto il loro patrimonio ai sensi del 2740 c.c.

con la sola differenza che gli eredi rispondono illimitatamente mentre i legatari rispondono solo nei limiti del valore del bene ricevuto.

Una specifica ipotesi di autorizzazione è prevista dallo stesso articolo 747 c.p.c., che il suo quarto comma menziona la vendita dell’oggetto di un legato di specie nel qual caso il ricorso deve essere notificato al legatario.

Atti soggetti ad autorizzazione

Per quanto riguarda gli atti soggetti ad autorizzazione, la dottrina osserva che la nozione di alienazione è più ampia di quella della vendita utilizzata dal legislatore nell’articolo 747 c.p.c. e comprende anche:

• la permuta;
• la rinuncia traslativa;
• la costituzione di servitù o di altri diritti reali.

Oltre agli atti di alienazione, l’art. 493 c.c. prevede espressamente la costituzione di pegno ed ipoteca sui beni ereditari.

Per quanto riguarda le transazioni, la dottrina ricorda che il codice abrogato prevedeva che le transazioni fossero successivamente approvate dal giudice, sicché il codice vigente ha meglio armonizzato la disciplina della materia.

Sono sottratte all’art. 493 le transazioni tra coeredi sul loro diritto alla successione, non pregiudicando creditori ereditari e legatari.

Occorre evidenziare che la Suprema Corte di Cassazione, ha affermato che la divisione ereditaria compiuta dal minore accettante con beneficio d’inventario deve essere autorizzata ex art. 747 c.p.c. e non ex art. 320 c.c., essendo l’autorizzazione ivi prevista necessaria per tutti gli «atti di straordinaria amministrazione».

La Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 2994 del 1997 ha stabilito che:

“La competenza ad autorizzare la vendita di beni immobili ereditati dal minore soggetto alla potestà dei genitori appartiene al giudice tutelare del luogo di residenza del minore stesso unicamente per i beni che si possono considerare definitivamente acquisiti al patrimonio di questi, mentre appartiene al tribunale del luogo dell’apertura della successione allorché l’acquisto iure hereditatis non sia ancora perfezionato, come quando penda procedura di accettazione con beneficio di inventario, poiché, in tal caso, l’indagine del giudice adito non è limitata alla tutela del minore – alla quale soltanto è circoscritta dall’art. 320 c.c. – ma si estende a quella degli altri soggetti interessati alla liquidazione dell’eredità.

Tale esigenza di tutela – che costituisce la “ratio” dell’art. 747 c.p.c. – sussiste, nei casi in cui il procedimento dell’acquisto iure hereditario non si sia ancora perfezionato, non soltanto con riferimento all’autorizzazione agli atti di “vendita” in senso stretto degli immobili ereditari, bensì anche con riferimento all’autorizzazione a tutti gli atti di straordinaria amministrazione che possano direttamente o indirettamente incidere sulla proprietà degli immobili ereditari, rendendo necessaria anche una valutazione relativa ad interessi diversi da quelli del minore.

Ne consegue che, in ipotesi di beni immobili provenienti da eredità accettata con beneficio di inventario, competente ad autorizzare il minore a promuovere azione di divisione è il tribunale ai sensi dell’art. 747 c.p.c., e non il giudice tutelare ai sensi dell’art. 320 c.c.” (Fonte: Giust. civ. Mass. 1997, 546)
 

Vendita di beni ereditari pervenuti all’incapace e parere del giudice tutelare

L’art. 747 c.p.c. al suo secondo comma afferma che nel caso in cui i beni appartengono a incapaci deve essere sentito il giudice tutelare.

L’alienazione di beni ereditari che appartengono ad incapaci va autorizzata secondo l’art. 747 c.p.c. dal tribunale previo parere del giudice tutelare. L’articolo 320 c.c., invece, fa riferimento all’autorizzazione del giudice tutelare.

Con riguardo ai dubbi interpretativi in ordine all’applicazione, per il caso di alienazione di beni ereditari in capo a minori, dell’articolo 320 c.c. oppure dell’articolo 747 c.p.c., stante l’antinomia da comporre con riguardo alle predette norme, le Sezioni Unite con la sentenza n. 1543 del 1981 hanno chiarito che:

“Anche dopo la riforma del diritto di famiglia, la competenza ad autorizzare la vendita di beni immobili ereditari del minore soggetto alla potestà dei genitori appartiene al giudice tutelare del luogo di residenza del minore, a norma del comma 3 dell’art. 320 c.c., unicamente per i beni che, provenendo da una successione ereditaria, si possano considerare acquisiti definitivamente al patrimonio del minore; l’autorizzazione spetta invece – sentito il giudice tutelare – al tribunale del luogo dell’apertura della successione, in virtù del comma 1 dell’art. 747 c.p.c., tutte le volte in cui il procedimento dell’acquisto “iure hereditario” non si sia ancora esaurito, come quando sia pendente la procedura di accettazione con il beneficio dell’inventario, e ciò sia perché in tal caso l’indagine del giudice non è limitata alla tutela del minore, alla quale è soltanto circoscritta dall’art. 320 cit., ma si estende a quella degli altri soggetti interessati alla liquidazione dell’eredità, sia perché altrimenti si determinerebbe una disparità di trattamento tra minori “in potestate” e minori sotto tutela, sotto il profilo della diversa competenza a provvedere in detta ipotesi per i primi (giudice tutelare, ai sensi dell’art. 320 c.c.) e per i secondi (tribunale quale giudice delle successioni, in base all’art. 747 c.p.c.).” (Fonte: Giust. civ. Mass. 1981, fasc. 3. Riv. notariato 1981, 143. Vita not. 1981, 556 (nota). Giust. civ. 1981, I,2277).

Con riguardo però alla perdita di qualifica “ereditaria” dei beni e diritti da alienare:

• Per i beni mobili la qualifica di ereditaria, come visto, è persa col decorso dei cinque anni dalla dichiarazione dell’erede di accettare con beneficio di inventario, secondo quanto disposto dal secondo comma dell’articolo 493 c.c.;
• Per i beni immobili, viceversa, non è previsto alcun termine decorso il quale sarebbe persa la qualifica di beni ereditari. Si renderà quindi, prudenzialmente, in questo caso sempre necessaria l’autorizzazione all’alienazione secondo la disciplina di cui all’articolo 747 c.p.c..

L'articolo Autorizzazione alla vendita di beni ereditari: la disciplina proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

L’introduzione del d. lgs. 122/2005 e gli immobili da costruire

Tramite l’introduzione del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 è stato predisposto, per la prima volta, un regime di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. Lo scopo della normativa (e delle successive modifiche ad essa apportate) è quello di rimediare alle cosiddette “asimmetrie contrattuali” che spesso si registrano nelle situazioni in cui è possibile individuare una parte che riveste una posizione di forza, contrapposta al cd. “contraente debole”.

Secondo la legge in questione tale situazione sussiste – e dunque il decreto si applica – in tutti quei casi in cui il venditore è o un costruttore (e dunque un imprenditore, indipendentemente dal fatto che tale ruolo sia ricoperto individualmente o in forma societaria o che abbia affidato la costruzione ad un terzo) o una cooperativa edilizia, e l’acquirente è una persona fisica (anche qualora ricopra la veste di socio della cooperativa edilizia in questione).

Si è ritenuto meritevole di una specifica tutela tale ultimo soggetto acquirente, in capo al quale ricade tutta quella serie di rischi naturalmente connessi all’acquisto di un immobile in corso di costruzione. Il decreto citato – detto anche TAIC (in quanto contenente disposizioni per la Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire) – impone dunque una serie di regole al fine di garantire l’instaurarsi di rapporti contrattuali equi, tutelando la posizione del contraente che si ritiene, appunto, possa trovarsi in una condizione di disparità contrattuale.

La riforma del d. lgs. 14/2019

Nonostante le migliori intenzioni alla base della disciplina del 2005, ci si è ben presto resi conto che le norme in questione a tutela degli acquirenti di immobili da costruire potevano essere facilmente disapplicate o raggirate. Il legislatore così, nella stesura del “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza” del 2019, ha tentato di arginare il problema inserendovi anche una serie di modifiche al d. lgs. del 2005. Lo spirito della riforma è stato improntato a migliorare non solo le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

Il concetto di “immobili da costruire”

Corrisponde al significato di “immobile da costruire”, secondo la disciplina in esame, quello per il quale sia stato almeno richiesto il permesso di costruire. L’immobile si deve inoltre trovare in uno stadio tale da non poter presentare la segnalazione certificata di agibilità. Semplificando, si potrebbe dire che si tratta di quegli edifici da costruire ex novo.

Si ritiene tuttavia, nell’ottica di dare reale attuazione alla ratio di tutela sottesa alla normativa in esame, che quest’ultima possa trovare applicazione anche nei casi di ristrutturazione edilizia, almeno laddove si tratti di interventi di ristrutturazione cd. “maggiore”, vale a dire di interventi incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali del fabbricato, tali da determinare una vera e propria “trasformazione” dell’edificio preesistente.

Va inoltre precisato che presupposto necessario per l’applicazione della tutela in questione è che l’operazione di acquisto di immobile da costruire deve sostanziarsi in un contratto preliminare o comunque in un contratto diretto al successivo acquisto della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) secondo le prescrizioni di cui all’articolo 6 del d. lgs. 122/2005.

La tutela degli acquirenti di immobili da costruire: gli obblighi a carico del costruttore

Il d. lgs. 122/2005, ha introdotto in particolare una serie di obblighi in capo al costruttore, quali:

• l’obbligo di rilasciare all’acquirente una fideiussione (artt. 2 e 3), a pena di nullità del contratto, la quale deve essere conforme al modello standard previsto dal Ministero (cfr. paragrafo successivo) e deve garantire
  • sia la restituzione delle somme versate al costruttore prima del trasferimento della proprietà, nel caso in cui quest’ultimo versi ancora in una situazione di crisi,
  • che il mancato rilascio della polizza assicurativa decennale di cui al punto successivo, il cui obbligo di consegna deve essere adempiuto al momento del trasferimento della proprietà;
• l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa di durata decennale per i danni derivanti da vizi di costruzione dell’immobile (art. 4), che dev’essere conforme al modello standard. Nel caso in cui la polizza non venga consegnata alla stipula del definitivo la sanzione sarà, ancora, quella della nullità del contratto;
• l’obbligo (in questo caso tanto per il costruttore quanto per l’acquirente) di stipulare il contratto preliminare, o il diverso contratto diretto al successivo acquisto della proprietà dell’immobile da costruire o di altro diritto reale su esso, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e conformarlo al contenuto minimo fissato dal legislatore (art. 6);
• l’obbligo di provvedere al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca prima della stipula del rogito (e dunque dell’atto ad effetti reali), rogito che il notaio non potrà redigere prima di detto adempimento (art. 8).

L’obbligo di fideiussione nell’acquisto di “immobili da costruire”

Quanto a tale aspetto, vi è da specificare che la fideiussione perde efficacia nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore copia dell’atto di trasferimento della proprietà contenente la menzione degli estremi della polizza decennale e della sua conformità al modello standard ministeriale. Detto modello, da stipulare contestualmente alla compravendita dell’immobile, è introdotto con il decreto del Ministero di Grazia e Giustizia n. 125/2022. 

L’art. 1 del decreto detta le prescrizioni generali per la predisposizione dell’atto, e in particolare è stabilito che la fideiussione relativa ad immobili da costruire:

• può essere rilasciata congiuntamente da più soggetti garanti dell’impresa costruttrice. Il rilascio può avvenire sia con atti separati per ciascun garante e per la propria quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote. In tal caso la suddivisione per quote opererà nei rapporti interni ai garanti, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti dell’acquirente dell’immobile;
• deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito. Lo stesso deve corrispondere alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie.

Gli ulteriori elementi del contratto fideiussorio sono delineati nel modello standard di cui agli allegati A e B del decreto ministeriale, con la precisazione che le clausole previste dalla Sezione I del modello possono essere modificate su accordo delle parti ma solo in senso più favorevole al beneficiario-acquirente.

Le altre forme di tutela previste

È al contempo previsto che, nel caso di vendita all’asta dell’immobile a seguito di pignoramento eseguito dai creditori dell’impresa (art. 9), qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per il proprio coniuge o per un proprio  parente  in  primo  grado, a quest’ultimo soggetto (quand’anche egli abbia escusso la  fideiussione) è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto  nell’incanto (art. 9).

Nelle successive disposizioni è prevista inoltre l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per gli immobili che l’acquirente (o suoi parenti ed affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare, se trasferiti a “giusto prezzo” (art. 10). È altresì prevista la possibilità per l’acquirente di escutere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto (art. 11).

Infine, con gli articoli 12 e seguenti del d. lgs. 122/2005, è istituito, presso il Ministero dell’economia e delle finanze, il “Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire”. Lo scopo del Fondo è assicurare un indennizzo agli acquirenti che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito quanto era stato oggetto di accordo negoziale con il costruttore (vale a dire la proprietà dell’immobile, o altro diritto reale di godimento, …). L’accesso alle prestazioni del Fondo è consentito ogniqualvolta per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire, purché sussistano i requisiti di cui all’art. 13.

Il ruolo del notaio nell’acquisto di “immobili da costruire”

Il notaio è esplicitamente citato dalla normativa all’articolo 8. L’articolo 8 dispone: “il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia del pignoramento gravante l’immobile”.

Al di là della previsione in esame, la cui ragion d’essere è evidentemente quella di assicurare all’acquirente un acquisto stabile e sicuro dal pericolo di inadempimenti di terzi, l’attività del notaio in realtà pervade complessivamente la disciplina sin qui esaminata dal momento che a lui spetta un generale controllo di legalità circa:

• il contenuto del contratto redatto dalle parti in sede di contrattazione preliminare;
• l’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione;
• l’adempimento dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria decennale.

In tale ottica, il notaio dovrà indicare, rispettivamente, nel contratto preliminare e nell’atto definitivo di compravendita, gli estremi di detti ultimi due atti nonché l’attestazione di conformità degli stessi ai modelli standard previsti ministerialmente.

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Cos’è il Certificato di Destinazione Urbanistica

Viene comunemente chiamato CDU il Certificato di Destinazione Urbanistica: un documento che riepiloga alcuni dati rilevanti relativamente a un terreno.
In particolare, esso indica:

• i riferimenti catastali (foglio e particella);
• la destinazione urbanistica;
• alcuni parametri urbanistici (quali ad esempio l’indice di fabbricabilità, l’indice del dissesto dei versanti, l’indice di inondabilità);
• nel caso vi siano, l’indicazione dell’esistenza di vincoli sul bene (ad esempio vincoli paesaggistici, idrogeologici).
  In sostanza si tratta di un documento amministrativo che certifica quale sia la destinazione urbanistica del bene, sulla base dei piani regolatori locale e regionale.

Come si ottiene il Certificato di Destinazione Urbanistica?

Esso deve essere necessariamente richiesto – presso gli uffici comunali o per modalità telematica o tramite la presentazione di apposita istanza all’ufficio comunale preposto – dal proprietario del terreno o dal comproprietario. È possibile altresì che sia un terzo a presentare la richiesta, che tuttavia dovrà consegnare, oltre ai documenti richiesti, anche la delega e una copia dei documenti di identità proprio e del delegante/proprietario.
Il Certificato di Destinazione Urbanistica sarà poi rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune in cui si trova il terreno, che in tal modo certificherà la categoria urbanistica (agricola o edificabile) della particella di terreno per cui è stata presentata la richiesta.
Assieme alla domanda, sarà necessario presentare:

• fotocopia del documento di identità del richiedente (in caso di delega, assieme a quella del delegante e alla delega stessa);
• i dati catastali del bene per cui si richiede il CDU (Comune, Provincia, Foglio e Particella).
  Va infine considerato che il rilascio non è immediato: la legge stabilisce infatti che esso deve essere rilasciato entro 30 giorni dalla presentazione della richiesta.

La durata del Certificato di Destinazione Urbanistica

Proprio perché attesta l’attuale situazione del bene sulla base del piano regolatore locale e regionale, la sua validità è limitata: di norma, infatti, esso ha validità di un anno dal momento del rilascio, ma nel caso in cui vi siano state modifiche agli strumenti urbanistici locali è necessario chiederne uno nuovo aggiornato.
Il CDU, infatti, certifica la destinazione urbanistica che il terreno ha nel momento del suo rilascio e non in un momento successivo (chiaramente, una volta rilasciato, esso non vincola il Comune a mantenere la stessa destinazione urbanistica che ha certificato).

Da questo punto di vista, il notaio incaricato della vendita saprà certamente indicare in quale momento delle trattative sia meglio avanzare la richiesta, affinché la richiesta e le spese affrontati per ottenere il CDU non risultino vani (in linea di massima è preferibile che la data del rilascio sia prossima a quella della stipula dell’atto).
Ad ogni modo, se la stipula dell’atto di compravendita del terreno avvenisse trascorso un certo periodo di tempo dal rilascio del CDU, ma comunque entro un anno da tale data, all’obbligo di allegazione del CDU si aggiungerebbe anche l’obbligo di dichiarazione da parte dell’alienante del fatto che nel frattempo non sia intervenuta nessuna modifica degli strumenti urbanistici relativa al terreno oggetto del contratto.

Il trasferimento di terreni e l’obbligo di allegazione del CDU

Con l’art. 30 del D.P.R. n. 380/2001 (cd. T.U. edilizia) il legislatore ha introdotto l’obbligo di allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica nel caso di trasferimenti di proprietà di diritti reali relativi a terreni.
La norma infatti prevede che gli atti tra vivi con cui si trasferisce un diritto di proprietà o di altro tipo relativo ad un terreno sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti qualora non vi sia l’allegazione del CDU contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata.

Oltre a tale divieto e alla previsione della nullità dell’atto, la normativa prevede tuttavia una rilevante eccezione, per il caso in cui il terreno non sia altro che una pertinenza di un fabbricato. In particolare, è previsto che non è necessaria l’allegazione del CDU quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici, ma a condizione che la superficie complessiva di tale area di pertinenza sia inferiore a 5.000 metri quadrati. Quindi, in definitiva, non è necessario il Certificato di Destinazione Urbanistica: quando il terreno è di pertinenza di un edificio e quando abbia una superficie inferiore a cinquemila metri quadrati.

La Ratio dell’obbligo

È evidente, dunque, la ragione per cui il Certificato di Destinazione Urbanistica è previsto tra i documenti richiesti dalla legge in caso di compravendita di terreni: è grazie a quest’ultimo che risulta chiaramente qual è la normativa applicabile al bene venduto e quali saranno i diritti e doveri che ricadranno su chi ne diventerà il proprietario (come, ad esempio, il divieto di edificare nel caso di terreno agricolo). Invero, detto documento restituisce un quadro ben dettagliato delle potenzialità edificatorie, così come delle eventuali problematiche collegate al terreno (quale ad esempio l’esistenza di certi vincoli). L’obiettivo del documento è, pertanto, quello di evitare abusi nell’utilizzo – ed in particolare nella vendita – del terreno, informando l’acquirente sull’eventuale presenza di limiti e/o sulla possibilità di costruire.

Gli altri atti in cui è necessario il CDU

Si è visto che nel caso di compravendita di terreni la legge dispone uno specifico obbligo di allegazione del CDU; tuttavia, questa non è l’unica ipotesi in cui vi è una previsione del genere. Invero, detto obbligo sussiste per ogni atto (tra vivi) di costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali e di trasferimento di questi ultimi, tanto a titolo oneroso (è il caso della divisione del terreno tra i vari comproprietari in ragione delle proprie quote di appartenenza) quanto a titolo gratuito (come, ad esempio, nell’ipotesi di donazione o cessione in godimento di un terreno).
Riassumendo, è dunque possibile dire che l’allegazione del CDU è necessaria, a pena di nullità dell’atto posto in essere, nelle seguenti tre ipotesi:

• in quei casi in cui la stipula è relativa a un atto pubblico di compravendita, divisione o donazione, avente ad oggetto un terreno di qualsiasi superficie che non sia pertinenza di un edificio;
• nelle medesime ipotesi del punto precedente, qualora l’atto sia relativo a terreni che siano pertinenza di un edificio censito dal catasto, ma che abbiano una superficie superiore ai cinquemila metri quadrati;

Gli atti in cui non è necessario il CDU

Diversamente dai casi appena esaminati, l’allegazione del CDU non è invece richiesta nelle ipotesi di:

• divisioni che abbiano ad oggetto beni ereditari;
• donazioni fra coniugi e parenti in linea retta;
• disposizioni testamentarie (cosiddetti atti mortis causa):
• stipula di atti tesi a costituire, modificare o ad estinguere diritti reali di garanzia e di servitù.

A riguardo si precisa che, nonostante la normativa in questione non trovi applicazione nei casi suddetti, per prassi, tuttavia, spesso si suole allegare comunque il CDU (sebbene, lo si ribadisce, ciò non sia espressamente previsto dalla legge).
È consigliabile quindi, laddove intenzionati a stipulare un atto avente ad oggetto un terreno, chiedere consiglio ad un Notaio per sapere se sia o meno necessaria l’allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica. Il consiglio vale sia quando l’atto debba essere stipulato nella forma dell’atto pubblico, sia quale scrittura privata, visto che l’obbligo, laddove è presente, è previsto in entrambi i casi.

L'articolo Il Certificato di Destinazione Urbanistica nei trasferimenti proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Cos’è l’Attestato di Prestazione Energetica (cd. APE)?

L’Attestato di Prestazione Energetica (cd. APE, che sostituisce il precedente Attestato di Certificazione Energetica, cd. ACE) è quel documento, redatto nel rispetto della normativa vigente, attestante la prestazione energetica di un edificio. Tale prestazione viene indicata utilizzando una specifica classe energetica, che può variare da A+ a G.

Il ruolo dell’Attestato di Prestazione Energetica negli atti di trasferimento immobiliare

Secondo quanto previsto dall’art. 6 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n. 192, l’Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato obbligatoriamente ai contratti di compravendita (ma anche di locazione).

In particolare, a norma del secondo comma della citata disposizione, nel caso di vendita o di trasferimento di immobili a titolo gratuito, il proprietario è tenuto a:

• avere ed essere disponibile a produrre l’attestato di prestazione energetica sin dal momento della messa in vendita/a disposizione dell’immobile (obbligo di dotazione);
• rendere disponibile l’attestato al potenziale acquirente (o al nuovo locatario) all’avvio delle rispettive trattative
• e consegnare l’attestato al potenziale acquirente (o al nuovo locatario) al termine delle citate trattative (obbligo di consegna)

Inoltre, il terzo comma dell’art. 6 prevede altresì che, nei contratti di compravendita immobiliare e negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso (oltreché nei contratti di locazione immobiliare) soggetti a registrazione, dev’essere inserita un’apposita clausola con la quale l’acquirente (o il conduttore) dichiara di aver ricevuto le informazioni (obbligo di informativa) e la documentazione – comprensiva dell’attestato – in ordine all’Attestazione della Prestazione Energetica degli edifici.

Infine, come anticipato in apertura del presente articolo, copia dell’Attestazione della Prestazione Energetica deve essere altresì allegata al contratto (obbligo di allegazione).

I relativi controlli sono affidati all’attività di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.

Le copie conformi dell’Attestato di Prestazione Energetica

La necessità dell’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica comporta che il notaio incaricato di redigere l’atto di trasferimento debba informare le parti sulla necessità di produrre l’Attestato in sede di stipula e di consegnarne un originale sia a lui (che provvederà ad allegarla all’atto) sia all’acquirente, affinché vi siano tutti i presupposti per poter stipulare l’atto senza incorrere nelle sanzioni amministrative di seguito meglio individuate.

All’originale dell’attestato di prestazione energetica da allegare all’atto notarile è considerata equipollente la copia certificata conforme all’originale (tale è certificata mediante verifica della sottoscrizione digitale di chi la ha apposta da parte del notaio).

L’obbligo di consegna è distinto e autonomo rispetto all’obbligo di allegazione. Conseguentemente il venditore deve avere con sé due esemplari di APE firmati dal tecnico. Il primo per l’allegazione, il secondo per la consegna all’acquirente.

Nell’atto di vendita l’acquirente dovrà infatti “dichiarare di avere ricevuto la documentazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica dell’immobile”: si noti che l’acquirente deve ricevere dal venditore, oltre all’APE, la documentazione tecnica di corredo (che essenzialmente consiste nei cd. libretti degli impianti), indispensabile elemento per la verifica della perdurante validità dell’APE.

Entrando nel dettaglio di come devono essere dette copie: il tecnico incaricato di redigere l’Attestato, una volta che lo ha ultimato, invia il file digitale (sempre digitalmente) alla Regione competente per territorio. Entro 15 giorni dal deposito telematico alla Regione, il tecnico estrae copia del certificato (il documento “originale” è quello digitale) e, dopo averlo firmato, lo consegna al cliente/proprietario/venditore. Se il notaio rogante riceve l’Attestato firmato dal tecnico potrà formarne una copia conforme.

Ciò comporta che l’APE non è utilizzabile in copia cartacea se non è stato anteriormente inviato alla banca dati regionale.

L’obbligo di allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica

Sono stati sinora distinti diversi “obblighi” in relazione all’APE; in particolare, circa l’obbligo di allegazione, si tiene a precisare che esso sussiste sempre nei casi:

• di vendita;
• di atti di trasferimento a titolo oneroso.

Al contrario, non è previsto l’obbligo di allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica per le donazioni e, in generale, per gli atti tra vivi e mortis causa aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari a titolo gratuito.

Si ricorda tuttavia che per tali atti a titolo gratuito è obbligatoria la dotazione di APE, anche se la mancata dotazione (diversamente quanto si vedrà nel successivo paragrafo) non comporta alcuna sanzione.

La legge prevede inoltre che, ai fini della loro vendita, non è necessario che siano dotati dell’Attestato di Prestazione Energetica:

• i fabbricati isolati con superficie utile inferiore ai 50 mq.;
• i fabbricati industriali o artigianali, nel caso in cui gli ambienti siano climatizzati per esigenze del processo produttivo o tramite reflui energetici del processo produttivo medesimo o, infine, quando l’attività produttiva non preveda climatizzazione;
• i fabbricati agricoli non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
• i box, le cantine, le autorimesse, i depositi;
• i ruderi (e in taluni casi i fabbricati in corso di costruzione), qualora sia indubbia la loro qualificazione come tali e a condizione che della mancata dotazione dell’APE sia fatta menzione nell’atto di vendita;
• i fabbricati muniti di attestazione comunale di inagibilità;
• gli edifici adibiti a luogo di culto.  

L’omessa allegazione e le sue conseguenze

Qualora negli atti di trasferimento immobiliare sia omessa l’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, così come nel caso di omessa dichiarazione dello stesso nel contratto (nei casi in cui esse sono dovute chiaramente), le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria che può spaziare dai 3.000 ai 18.000 euro. (La sanzione è invece minore per i contratti di locazione).

Si evidenzia che il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare alla Regione o Provincia autonoma competente la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni.

La validità dell’APE

L’attestato di prestazione energetica ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

Tale validità temporale massima è tuttavia subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio: l’immobile dev’essere in sostanza correttamente manutenuto con riguardo agli impianti termici anche attraverso, ove richiesti, interventi di adeguamento. Nel caso di mancato rispetto delle disposizioni in materia, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.

Proprio a tali fini, i libretti di impianto sono tendenzialmente allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.

L'articolo L’Attestato di Prestazione Energetica negli atti immobiliari proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Le agevolazioni under 36, introdotte con il “Decreto Sostegni-bis”, ossia il Decreto-Legge n. 73/2021, convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 106/2021, erano previste per coloro che non avessero ancora compiuto 36 anni di età e intendessero acquistare un immobile a uso abitativo, comprensivo delle relative pertinenze.

La norma, in sintesi, con la chiara finalità di favorire l’acquisto della prima casa da parte dei giovani, prevedeva la possibilità di ottenere l’esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di acquisto, a condizione che l’acquirente avesse un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro.

I requisiti soggettivi delle agevolazioni under 36

Nel dettaglio, la normativa stabiliva che i beneficiari:

• non compissero 36 anni di età nell’anno in cui l’atto veniva stipulato, e avessero quindi meno di 36 anni;
• disponessero di un ISEE, come previsto dal DPCM n. 159/2013, non superiore a 40.000 euro. L’ISEE veniva calcolato con riferimento al secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva (ad esempio, per atti stipulati nel 2022, il riferimento era all’anno 2020).

I requisiti oggettivi per le agevolazioni under 36

L’art. 64, comma 6, del Decreto Sostegni-bis richiamava espressamente i cosiddetti “Requisiti Prima Casa”, di cui alla nota II-bis della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR (D.P.R. 131/1986). In particolare:

• l’immobile abitativo non doveva rientrare nelle categorie catastali di lusso (A1, A8, A9), ma poteva appartenere a quelle A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A11;
• l’immobile doveva essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente avesse la residenza, o la trasferisse entro 18 mesi dall’acquisto, oppure dove svolgesse la propria attività;
• nell’atto di acquisto, l’acquirente doveva dichiarare di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa di abitazione nel medesimo Comune;
• inoltre, l’acquirente doveva dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

Le imposte oggetto di esenzione con le agevolazioni

Con la circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito quali fossero le imposte oggetto di esenzione, distinguendo a seconda della natura dell’atto: se soggetto a imposta di registro proporzionale o a IVA (come negli acquisti da costruttore).

Acquisti soggetti a imposta di registro proporzionale

In caso di acquisto da privato (non da costruttore), ordinariamente assoggettato all’imposta di registro proporzionale (al 2% con le agevolazioni “prima casa” ordinarie), l’operazione era esente da imposta di registro, ipotecaria, catastale, bollo e tasse ipotecarie e catastali. L’unico tributo dovuto rimaneva la tassa d’archivio.

Acquisti soggetti ad IVA

Per gli acquisti soggetti a IVA (tipicamente da costruttore), l’atto era assoggettato all’imposta di bollo di 230 euro e alle tasse ipotecaria e catastale (rispettivamente 35 e 55 euro), oltre alla tassa d’archivio. In questi casi l’IVA non era esentata, ma l’acquirente poteva beneficiare di un credito d’imposta pari all’ammontare dell’IVA versata al venditore. Tale credito:

• poteva essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni relative ad atti successivi;
• poteva essere detratto dall’IRPEF nella dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto;
• poteva altresì essere utilizzato in compensazione ex D.Lgs. n. 241/1997.

Il credito d’imposta, in ogni caso, non dava luogo a rimborsi.

La mancata proroga

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa da parte degli under 36, come disciplinate dal Decreto-Legge n. 73/2021 (art. 64), non sono state prorogate oltre il 31 dicembre 2023.
Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023), il legislatore non ha rinnovato il regime agevolativo, determinandone la cessazione a partire dal 1° gennaio 2024.

Pertanto, a decorrere da tale data, gli atti di acquisto di immobili da parte di soggetti under 36 non possono più beneficiare delle esenzioni e del credito d’imposta precedentemente previsti, trovando invece applicazione la disciplina ordinaria delle agevolazioni “prima casa”, come stabilita dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR (D.P.R. 131/1986).

L'articolo Le agevolazioni prima casa “Under 36” – Il Decreto Sostegni-bis proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Il contratto di permuta è un contratto tipico di alienazione previsto dal codice civile all’art. 1552, in cui il legislatore lo definisce “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro”.

Il codice civile dedica al tema solamente quattro articoli (artt. 1552-1555 cc.), rinviando invece alla disciplina della compravendita ogni ulteriore richiamo.

Cos’è la permuta

La permuta è dunque un contratto di scambio che costituisce una forma evoluta del baratto: riguarda infatti lo scambio reciproco di beni o diritti fra soggetti, senza che vi sia passaggio di somme di denaro tra essi.

Di qui, la principale e più profonda differenza con il contratto di compravendita: in questa seconda formula contrattuale, infatti, lo scambio riguarda cose e denaro.

Con le sue caratteristiche sopra parzialmente esposte, inoltre, il contratto di permuta ben si inserisce all’interno della categoria dei contratti consensuali con effetti traslativi. Gli effetti dell’accordo si producono infatti, di norma, in modo immediato.

Differenze tra contratto di permuta e compravendita

Abbiamo in parte già rammentato quale sia la principale differenza tra il contratto di permuta e quello di compravendita. Se infatti nella permuta si ha uno scambio di sole cose tra le parti, con la vendita sorge un’obbligazione pecuniaria: una delle due parti si obbliga infatti al pagamento di un corrispettivo in denaro.

Attenzione però. Come vedremo nei prossimi paragrafi, non si ha dunque contratto di permuta se il contratto prevede che l’acquirente possa adempiere l’obbligazione con beni diversi dal denaro, o se al contratto di vendita segue una dazione di pagamento, un’intesa tra le parti, successiva a quella originaria, con cui le stesse stabiliscono una modalità diversa di adempimento della prestazione originaria.

Altra differenza tra permuta e vendita riguarda le spese. Stando all’art. 1554 c.c., infatti, salvo patto contrario le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali. Di contro, nella vendita le spese sono a carico del compratore nell’ipotesi in cui non sia stato pattuito diversamente.

La consegna della vecchia auto è vendita o permuta

Ricollegandoci a quanto già parzialmente espresso circa la diversa natura della vendita o della permuta, giova introdurre un tipico esempio illustrativo, quello del reso della vecchia auto per ottenere uno sconto in concessionaria per l’acquisto di una nuova auto. In questo caso è giusto parlare di vendita o di permuta?

Per la giurisprudenza, la soluzione è da ricercarsi nell’analisi della volontà delle parti, piuttosto che in quella del valore economico del bene.

Con sentenza n. 5605/2014, per esempio, la Corte di Cassazione evidenziò come un contratto traslativo della proprietà in cui la controprestazione abbia cumulativamente ad oggetto una cosa in natura e una somma in denaro, si possa realizzare sia la fattispecie della compravendita con integrazione del prezzo in natura che quella della permuta con supplemento in denaro.

“Agli effetti della qualificazione del contratto – si legge infatti nella pronuncia della Suprema Corte giudicante – è necessario ricostruire gli interessi comuni e personali, che le parti avevano inteso regolare con il negozio, ed accertare se i contraenti avessero voluto cedere un bene in natura contro una somma di denaro, che, per ragioni di opportunità, avevano parzialmente commutata in un altro bene, ovvero avessero concordato lo scambio tra loro di due beni in natura e fossero ricorsi all’integrazione in denaro, soltanto per colmare la differenza di valore tra i beni stessi”.

Permuta con cosa futura

Una particolare ipotesi di permuta è quella in cui gli effetti traslativi non si verifichino in modo immediato. Si può infatti ben considerare un caso di permuta di cosa presente con cosa futura, come avviene a volte in edilizia: il proprietario di un’area edificabile la può cedere al costruttore (cosa presente) in cambio di una parte della proprietà immobiliare che verrà edificata (cosa futura).

Dinanzi a una simile ipotesi avremo pertanto da una parte un effetto traslativo immediato (lo scambio della cosa presente) e dall’altra parte un effetto traslativo differito (lo scambio della cosa futura).

Anche in tale scenario, però, per qualificare correttamente la permuta bisognerà analizzare puntualmente la volontà delle parti, al fine di escludere l’esistenza di due contratti distinti (la compravendita del terreno e la promessa di vendita di parte della proprietà dell’edificio).

Permuta e garanzia per l’evizione

Un’altra delle principali differenze tra il contratto di compravendita e quello di permuta è la garanzia per l’evizione, il fenomeno che si verifica nell’ambito di una compravendita se il compratore viene privato della cosa acquistata da parte di un terzo che ha rivendicato un diritto su quella cosa.

Stando all’art. 1483 del codice civile “se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell’articolo 1479″.

Ebbene, anche nella permuta troviamo un simile diritto, con il permutante che potrà ottenere il risarcimento del danno. L’art. 1553 del codice civile aggiunge però che “il permutante, se ha sofferto l’evizione e non intende riavere la cosa data, ha diritto al valore della cosa evitta, secondo le norme stabilite per la vendita, salvo in ogni caso il risarcimento del danno”.

In altri termini, al permutante è riconosciuta la possibilità di:

1. domandare all’altra parte di restituirgli quanto datole in scambio;
2. ottenere il valore della cosa che aveva ricevuto in scambio e della quale ha sofferto l’evizione.

Contratto di permuta, inadempimento e risoluzione

Concludiamo ricordando come ai sensi dell’art. 1453 c.c. “nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.

Ma quali sono le ipotesi di inadempimento del contratto di permuta?

Come ben dimostra l’esperienza giurisprudenziale, è tradizionale ipotesi di inadempimento del contratto di permuta quella in cui permutante, dopo il trasferimento del bene, lo venda ad un terzo impedendo così l’esercizio del diritto di proprietà e di godimento pieno ed esclusivo del bene a colui con cui aveva realizzato lo scambio in permuta.

Evidentemente, in questo caso è possibile domandare al giudice la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Un’altra ipotesi diffusa di inadempimento del contratto di permuta è quella della già rammentata permuta di cosa presente con cosa futura. Se colui che si è obbligato a trasferire la proprietà della cosa futura non adempie, l’altra parte ha diritto a richiedere la risoluzione per inadempimento, e il risarcimento del danno.

La tassazione della permuta

Nelle righe seguenti si distinguono tre diverse ipotesi di tassazione della permuta:

• la permuta tra privati;
• con un trasferimento soggetto ad iva;
• con entrambi i trasferimenti soggetti ad iva.

Trasferimenti soggetti ad imposta di registro (tra privati)

L’articolo 43 del Testo Unico sull’imposta di registro detta al primo comma, lettera b) che la base imponibile del calcolo dell’imposta è data: “per le permute, salvo il disposto del comma 2 dell’art. 40, dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta”.

Per calcolare dunque l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% o del 2% (se prima casa), ai sensi dell’articolo 1 della Tariffa parte 1 allegata al Testo Unico, bisogna applicare l’aliquota al valore di ciascun bene trasferito e individuare l’importo che dà il risultato più elevato. L’imposta si paga dunque una sola volta sul bene che dà luogo al valore di imposta più elevato.

Oltre all’imposta di registro si applicano alla permuta le imposte ipotecaria e catastale, anch’esse dovute una sola volta, in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

Questo riguarda il caso in cui entrambi i beni oggetto del trasferimento siano soggetti all’imposta di registro e dunque alla permuta tra privati.

Operazione soggetta ad iva e trasferimento soggetto ad imposta di registro

Nel caso in cui invece il trasferimento di un bene sia soggetto ad imposta di registro e l’altro all’Iva la tassazione segue quanto dettato dall’articolo 40 secondo comma del Testo Unico sull’Imposta di Registro il quale recita “Per le operazioni indicate nell’art. 11 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, l’imposta si applica sulla cessione o prestazione non soggetta all’imposta sul valore aggiunto”.

In questo caso, dunque, al bene oggetto di trasferimento non soggetto ad iva si applica l’imposta di registro in misura proporzionale con le aliquote previste dalla Tariffa parte prima all’articolo 1 oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 50 euro ciascuna, e al bene oggetto di trasferimento soggetto ad Iva, si pagano oltre all’Iva, l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro oltre le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa prevista per gli atti soggetti ad Iva, all’imposta di bollo e alla tassa ipotecaria. Risulta pertanto fiscalmente svantaggiosa l’operazione di permuta come appena descritta.

Due trasferimenti soggetti ad Iva

La terza ipotesi che può verificarsi è che l’operazione abbia ad oggetto beni il cui trasferimento sia in entrambi i casi soggetto ad Iva. In tal caso per l’applicazione dell’Iva detta la disciplina l’articolo 11 del D.P.R. 633/1972 il cui primo periodo recita “Le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi, o per estinguere precedenti obbligazioni, sono soggette all’imposta separatamente da quelle in corrispondenza delle quali sono effettuate”. Entrambi i trasferimenti pertanto sono soggetti ad Iva separatamente. Per quanto riguarda le imposte di registro, ipotecaria e catastale, l’operazione prevede il pagamento della prima in misura fissa pari a 200 euro una sola volta, e delle seconde in misura fissa pari a 200 euro per ciascun trasferimento.

L'articolo Il contratto di permuta – Caratteristiche e funzione proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Per registrare un contratto preliminare di compravendita trascritto (per atto notarile dunque) è dovuta l’imposta di bollo di 155 euro, nonché quella di registro nella misura fissa di 200 euro, quella ipotecaria nella misura di euro 200, nonché la tassa ipotecaria nella misura di euro 35, indipendentemente dal valore dell’operazione. Il legislatore ha recentemente riformato con D.Lgs 139 del 2024 la tassazione delle somme versate in sede di preliminare in modo più favorevole per i contribuenti. La riforma è entrata in vigore a far corso dall’1 gennaio del 2025. Nel caso in cui, quindi, il contratto preliminare preveda anche il pagamento di caparra confirmatoria, sarà necessario versare l’imposta di registro nelle seguenti misure:

• Per i preliminari di atti che saranno poi soggetti ad imposta di registro: 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria o di acconto, o la minore somma che sarebbe dovuta per il contratto definitivo, a seguito della riforma portata dal D.Lgs 139 del 2024.
• Per i preliminari di atti che saranno poi soggetti ad IVA: 0,5% delle somme previste a titolo di caparra sul prezzo di vendita, con il limite di euro 200,00. Da ricordare che le somme versate a titolo di caparra confirmatoria non sono soggette ad Imposta sul Valore Aggiunto. Gli acconti saranno invece assoggettati soltanto ad IVA e quindi non soggetti al versamento dell’imposta di registro nella misura dello 0,5%.

Evidentemente, l’imposta che sarà corrisposta con il contratto preliminare a titolo di caparra confirmatoria o di acconto, sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Tassazione del contratto preliminare

La fonte normativa può esser fatta risalire al D.P.R. 131/1986, laddove si riporta che

Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, sulla stessa l’imposta è dovuta ai sensi del combinato disposto degli articoli 6 e 10 della tariffa del T.U.R.

Peraltro, si ricorda come l’Agenzia delle Entrate sia intervenuta più volte nel distinguere la natura della caparra confirmatoria da quella dell’acconto del prezzo.

In particolare, il Fisco ha ricordato che si ha caparra confirmatoria e non acconto sul prezzo se “risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale”.

E se invece vi sono dubbi sull’effettiva natura delle somme di denaro corrisposte anticipatamente rispetto alla conclusione del contratto definitivo?

Richiamando la giurisprudenza prevalente, le Entrate ritengono in questo caso che debba intendersi come acconto sul prezzo.

“Secondo l’orientamento della Suprema Corte, ove sia dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive (ed in particolare di un contratto di compravendita) devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo (o di acconto) sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria” – sostiene il Fisco.

Trattamento fiscale della caparra confirmatoria o dell’acconto ai fini IVA

Se l’operazione di trasferimento immobiliare è soggetta a IVA, giova chiarire se anche l’eventuale somma versata a titolo di caparra o di acconto ricada in tale regime fiscale. Naturalmente, dipende se alla caparra viene attribuita o meno la natura di acconto sul corrispettivo del prezzo.

In particolare, secondo l’amministrazione finanziaria la caparra confirmatoria non è assoggettata all’imposta sul valore aggiunto per la sua natura risarcitoria e per il fatto che non costituisce in tal frangente una cessione di beni o una prestazione di servizi. Nell’ipotesi in cui l’operazione di trasferimento immobiliare sia soggetta a IVA il trattamento fiscale del preliminare sarà quindi diverso a seconda che preveda o meno il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.

Il principio dell’amministrazione finanziaria è peraltro confermato dall’ordinanza n. 10306/2015 della Corte di Cassazione, secondo cui “in tema d’IVA, il versamento di una caparra confirmatoria a corredo di un preliminare di vendita, rimasto inadempiuto, non determina l’insorgenza del presupposto impositivo, in quanto assolve una funzione di risarcimento forfettario del danno e non di anticipazione del corrispettivo”.

Solamente se le parti attribuiscono espressamente alla dazione anticipata di denaro una natura di anticipazione sul corrispettivo pattuito la caparra confirmatoria è soggetta a IVA.

Anche in questo caso, la Suprema Corte ha confermato il principio sancendo che “in tema d’IVA, il pagamento di somme di denaro effettuato a titolo di caparra confirmatoria di un contratto di compravendita di immobile è soggetto all’imposta e all’obbligo di fatturazione solo nella misura in cui tali somme siano destinate, per volontà delle parti, accertabile dal giudice di merito in base ad elementi intrinseci ed estrinseci del contratto, ad anticipazione del prezzo per l’acquisto del bene”.

L'articolo La tassazione della caparra confirmatoria e degli acconti proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

La plusvalenza nella compravendita immobiliare è il guadagno che si realizza quando si vende un immobile a un corrispettivo superiore al suo costo fiscalmente riconosciuto (cioè il prezzo di acquisto aumentato degli oneri e delle spese incrementative documentate).

Si calcola come differenza tra prezzo di vendita (eventualmente al netto dei costi direttamente connessi alla cessione) e costo di acquisto così determinato. Se la differenza è positiva si ha una plusvalenza; se è negativa si parla di minusvalenza.

Il concetto è importante perché incide sulla convenienza economica dell’operazione e, in determinate condizioni, sulla tassazione della cessione.

Plusvalenze immobiliari e TUIR

Per valutare con precisione la plusvalenza immobiliare e i relativi effetti fiscali sul contribuente è necessario richiamare gli artt. 67 e 68 del TUIR (D.P.R. 917/1986).
L’art. 67 qualifica come redditi diversi le plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

Redditi diversi e plusvalenza nella compravendita immobiliare

L’art. 67 TUIR, rubricato Redditi diversi, afferma che:

Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;

b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;

(…)

Plusvalenze

Il successivo art. 68 TUIR, rubricato Plusvalenze, ci ricorda invece che:

1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

2. Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell’articolo 67 acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opere ovvero a quella di inizio della costruzione.

Il costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili.

Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili e di successione.

(…)

L’importanza dei termini nella plusvalenza nella compravendita immobiliare di fabbricati e terreni

Un presupposto essenziale perché la plusvalenza immobiliare sia tassabile è che vi sia una cessione a titolo oneroso (vendita, permuta, ecc.). Le cessioni gratuite (donazione, successione) non generano plusvalenza in capo al dante causa.
Inoltre, ai fini dell’imposizione non rileva l’“intento” del venditore né l’aver fruito o meno di agevolazioni “prima casa”: ciò che conta sono le condizioni oggettive previste dagli artt. 67 e 68 TUIR (quinquennio, abitazione principale, modalità di calcolo del costo, ecc.).

Quando la plusvalenza NON è dovuta (o non è imponibile):

• Cessione oltre 5 anni dall’acquisto o costruzione dell’immobile (eccezione: i terreni edificabili restano imponibili a prescindere dal quinquennio).
• Immobile pervenuto per successione: la plusvalenza è esclusa da tassazione anche se la vendita avviene entro 5 anni.
• Abitazione principale: se, tra l’acquisto (o costruzione) e la vendita, l’unità è stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo, la plusvalenza non è imponibile.
• Immobile ricevuto in donazione: per verificare il quinquennio si guarda alla data di acquisto del donante; se sono trascorsi più di 5 anni da quell’acquisto, la plusvalenza non è imponibile.

Chiarimento sulle agevolazioni “prima casa”:

• L’aver acquistato con le agevolazioni prima casa non esenta di per sé dalla tassazione della plusvalenza. L’esclusione dipende dai presupposti sopra (quinquennio, abitazione principale, successione).
• È quindi corretto dire: non si pagano imposte sulla plusvalenza se si rivende dopo 5 anni oppure se l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.
• Non è invece corretto affermare che l’imposizione dipenda dal “fine” di chi vende o solo dal fatto di aver fruito delle agevolazioni.

In sintesi: conta l’onerosità della cessione, il decorso del quinquennio, l’eventuale abitazione principale, la provenienza per successione e, per le donazioni, la data di acquisto del donante. Le agevolazioni “prima casa” non sostituiscono queste regole.

Terreni edificabili

• Le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria sono sempre imponibili come redditi diversi ex art. 67 TUIR, a prescindere dal decorso dei 5 anni.
• Calcolo (art. 68 TUIR): corrispettivo di vendita meno costo fiscalmente riconosciuto (prezzo d’acquisto + oneri/imposte e spese incrementative documentate, ad es. urbanizzazione, frazionamenti, parcelle tecniche).
• Abitazione principale: irrilevante (non si applica ai terreni).
• Donazione/successione:
  • se il terreno è donato, il costo è quello sostenuto dal donante;
  • se proviene da successione, il costo è il valore dichiarato/definito ai fini dell’imposta di successione.
• (Facoltativo, se d’interesse) In alcuni periodi è stata prevista la rideterminazione del valore mediante perizia giurata con imposta sostitutiva: è un istituto esterno al TUIR, utilizzabile solo quando riaperto dal legislatore.

Terreni agricoli (non edificabili)

• Si applica la regola del quinquennio: la plusvalenza è imponibile se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto (salve le esclusioni generali: successione; e, se ricorrono i presupposti, particolari tutele per coltivatori diretti/IAP).
• Dopo 5 anni la plusvalenza non è imponibile.
• Calcolo come sopra (art. 68 TUIR). Per i beni pervenuti:
  • per successione: costo = valore successorio;
  • per donazione: costo = costo del donante.

Operazioni particolari

• Attività di lottizzazione dei terreni o di edificazione e successiva vendita (senza impresa): le plusvalenze sono comunque imponibili come redditi diversi (art. 67), indipendentemente dal quinquennio, tenuto conto dei costi di lottizzazione/edificazione.

In sintesi:

• Terreni edificabili: plusvalenza sempre tassata, il quinquennio non conta.
• Terreni agricoli: tassazione solo se venduti entro 5 anni (con le usuali esclusioni).
• Regole di calcolo: art. 68 TUIR, con basi di costo differenziate per acquisto, donazione e successione.

I costi inerenti e la base imponibile della plusvalenza

È poi utile ricordare che l’art. 68 TUIR consente di incrementare il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile con le spese incrementative e gli oneri inerenti documentati; in pratica, ai fini del calcolo della plusvalenza si sottrae dal corrispettivo di vendita non solo il prezzo di acquisto, ma anche i costi connessi che hanno inciso sull’acquisizione o sull’incremento del valore del bene.

Rientrano, di regola, tra i costi “inerenti” (se documentati):

• Imposte e oneri d’acquisto: imposta di registro, ipotecaria e catastale, IVA indetraibile, tasse ipotecarie e tributi connessi all’atto.
• Spese notarili e costi per l’intermediazione immobiliare (provvigioni dell’agenzia).
• Spese di costruzione, ristrutturazione e manutenzioni straordinarie che aumentano il valore del bene (fatture per lavori, materiali, appalti).
• Parcelle tecniche: progettazione, direzione lavori, collaudi, APE, perizie, pratiche edilizie (CILA/SCIA), volture e variazioni catastali.
• Oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione, allacci e oneri comunali correlati.
• Spese su parti comuni (condominiali) di natura straordinaria, se a carico del venditore e riferibili all’unità (delibere/fatture).
• Frazionamenti/accorpamenti, pratiche di agibilità, spese per accatastamento o sanatorie.

Di norma NON sono inerenti (e quindi non si sommano al costo):

• Manutenzione ordinaria e spese correnti.
• Interessi passivi del mutuo, spese bancarie, imposta sostitutiva sul mutuo.
• Utenze, assicurazioni, spese condominiali ordinarie, arredi.

Nota operativa: la prova dei costi richiede documentazione fiscale (fatture, ricevute, quietanze, bonifici parlanti quando richiesti). In alcune finestre normative il legislatore ha anche consentito la rideterminazione del valore con perizia giurata e imposta sostitutiva: si tratta però di un istituto straordinario, applicabile solo se riaperto di volta in volta.

Chiusura sul presupposto impositivo
Non è il “fine speculativo” in sé a determinare la tassazione: la plusvalenza è imponibile quando ricorrono le condizioni oggettive degli artt. 67 e 68 TUIR (ad esempio vendita entro 5 anni per gli immobili non edificabili; sempre per i terreni edificabili), ed è calcolata come differenza tra corrispettivo e costo fiscalmente riconosciuto aumentato dei costi inerenti sopra indicati.

La tassazione della plusvalenza nella compravendita immobiliare

La tassazione della plusvalenza immobiliare per persone fisiche che non agiscono nell’esercizio d’impresa può avvenire in due modalità:

1. Ordinaria (IRPEF): la plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e viene tassata con le aliquote progressive IRPEF, oltre a addizionali regionale e comunale. Si indica in dichiarazione dei redditi.
2. Separata con imposta sostitutiva (26%): su opzione del venditore resa davanti al notaio e indicata nel rogito, la plusvalenza è tassata con un’imposta sostitutiva fissa del 26%. Il notaio riscuote l’imposta e la versa allo Stato in qualità di sostituto d’imposta. In tal caso la plusvalenza non entra nel reddito complessivo e non sconta addizionali. L’opzione è irrevocabile ed è utilizzabile anche per i terreni edificabili (per i quali, a differenza degli altri immobili, il quinquennio non rileva).

Quale conviene?
In linea di massima, l’imposta sostitutiva al 26% è spesso preferita quando l’aliquota marginale IRPEF (più addizionali) risulterebbe superiore al 26% o quando si vuole evitare che la plusvalenza aumenti gli scaglioni di reddito.
Viceversa, la tassazione ordinaria può risultare più conveniente quando il contribuente ha un’aliquota marginale inferiore al 26% e/o quando non desidera “separare” la plusvalenza dal resto del reddito (ad esempio per valutazioni complessive sulle proprie detrazioni/deduzioni).

Promemoria operativo

Le minusvalenze immobiliari non sono, di regola, compensabili con altri redditi.

La scelta della sostitutiva va fatta al momento del rogito: non è esercitabile in seguito.

La base imponibile (in entrambi i regimi) è la plusvalenza netta determinata secondo l’art. 68 TUIR (corrispettivo meno costo fiscalmente riconosciuto, comprensivo dei costi inerenti documentati).

La determinazione del quinquennio di detenzione dell’immobile

Poiché il legislatore adotta un criterio oggettivo (il quinquennio di cui all’art. 67, co. 1, lett. b), TUIR) per distinguere i casi imponibili da quelli non imponibili, è essenziale individuare con precisione l’inizio e la fine del periodo di riferimento e, insieme, chiarire le deroghe rilevanti (successione, terreni edificabili, lottizzazione).

Dies a quo (inizio del periodo)

• Immobili acquistati a titolo oneroso: i 5 anni decorrono dalla data dell’atto traslativo; se l’effetto reale è differito (es. condizione sospensiva), la decorrenza parte dal momento in cui si produce l’effetto.
• Immobili costruiti dal cedente (anche tramite appalto): il quinquennio decorre dalla data di ultimazione dei lavori. (Le ristrutturazioni non integrano “costruzione”: in tal caso rileva la data di acquisto).
• Immobili pervenuti per donazione: per il computo dei 5 anni si considera la data di acquisto del donante.
• Beni pervenuti per successione (fabbricati e terreni agricoli): la plusvalenza è esclusa da tassazione a prescindere dal quinquennio → il quinquennio è irrilevante.
• Terreni edificabili: la plusvalenza è sempre imponibile come reddito diverso, senza regola dei 5 anni, qualunque sia la provenienza (acquisto, donazione, successione).

Dies ad quem (fine del periodo)

• Coincide con la data dell’atto che trasferisce il diritto (es. rogito notarile, sentenza ex art. 2932 c.c., decreto di trasferimento). È irrilevante il momento dell’incasso del prezzo.

Successione: regola, eccezioni e base di costo

• Regola generale: per fabbricati e terreni agricoli ereditati la plusvalenza è non imponibile (il quinquennio non conta).
• Eccezioni imponibili:
  1. Terreni edificabili → plusvalenza sempre imponibile;
  2. Lottizzazione/edificazione e successiva vendita (in assenza d’impresa) → plusvalenza imponibile come reddito diverso.
• Base di costo nei casi imponibili da eredità: valore indicato (o accertato) in dichiarazione di successione; per i terreni edificabili è possibile, se riaperto dal legislatore, l’uso della perizia giurata con imposta sostitutiva (rideterminazione/rivalutazione).
• Affrancamento: la plusvalenza maturata dal de cuius fino alla morte non è tassata; l’erede “riparte” dal valore successorio come costo iniziale.

Promemoria operativo (calcolo e opzioni)

Le regole su dies a quo e trasferimento valgono anche per negozi a titolo oneroso diversi dalla vendita (es. permuta, conferimento, cessione di diritti reali parziali).

La base imponibile è la plusvalenza netta determinata ex art. 68 TUIR: corrispettivo meno costo fiscalmente riconosciuto (prezzo/valore + spese incrementative/oneri inerenti documentati).

Tassazione: IRPEF ordinaria (in dichiarazione) oppure imposta sostitutiva 26% su opzione resa in atto e riscossa dal notaio (non rilevano le addizionali).

L'articolo La plusvalenza nella compravendita immobiliare: il funzionamento proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Per regolare il potere di accertamento del Fisco e contrastare il fenomeno dell’occultamento del prezzo di vendita negli atti immobiliari traslativi, con l’art. 1, comma 497, L. n. 266/2005 del 23 dicembre 2005 il legislatore ha inteso introdurre nel nostro ordinamento il concetto di prezzo valore.

Come vedremo nelle prossime righe, l’obiettivo è quello di determinare in modo oggettivo e incontestabile la base imponibile degli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali immobiliari relativi ad immobili ad uso abitativo in favore di persone fisiche che agiscono al di fuori della propria attività imprenditoriale, artistica o professionale.

Gli effetti di tale introduzione sono numerosi e prevalentemente orientati ad assicurare maggiore equità e congruità in ambito fiscale. Si ricorda infatti che l’imposta di registro – così come molte altre imposte indirette che colpiscono gli atti notarili e in particolare gli atti traslativi – è di tipo proporzionale, con un ammontare che è determinato in modo variabile su un valore di riferimento, la base imponibile.

Ecco dunque che, se è vero che per contrastare gli occultamenti del prezzo di vendita al fine di ottenere un illecito risparmio di imposta, all’Agenzia delle Entrate è concesso di accertare il reale valore dell’immobile e far così emergere la vera base imponibile della vendita in difformità sul prezzo dichiarato in atto dalle parti, è pur vero che tale potere trova oggi limitazione nel prezzo valore.

È opportuno precisare che, in tutti i casi in cui il presente criterio di determinazione della base imponibile non trovi applicazione, la base imponibile degli atti traslativi immobiliari sarà generalmente determinata sulla base del prezzo dichiarato in atto o del valore di ciò che è trasferito.

Come si calcola il prezzo valore

Il prezzo valore è pari al valore catastale del bene, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale complessiva del fabbricato per un coefficiente predeterminato pari, per gli immobili ad uso abitativo (categoria A):

• a 126 in caso di acquisto come seconda casa (o ulteriore)
• a 115,5 in caso di acquisto come prima casa.

Se dunque la rendita catastale che emerge dalla visura del fabbricato dovesse essere pari a 600 euro, il valore catastale sarà pari a 75.600 euro per la seconda casa e a 69.300 euro per la prima casa. Sarà su questo valore, assunto come base imponibile, che si calcolerà l’imposta di registro che nel primo caso avrà aliquota al 9% per la seconda casa, mentre con agevolazioni prima casa sarà al 2%.

Gli effetti del prezzo valore

Come abbiamo visto nel precedente paragrafo, il primo effetto determinato dall’applicazione del prezzo valore è dare certezza al calcolo delle imposte proporzionali, applicate su una base imponibile calcolata secondo criteri di legge, e solitamente inferiore al valore effettivo del diritto trasferito.

Non è questa, però, l’unica conseguenza del prezzo valore. In seguito alla sua introduzione, infatti:

• l’Agenzia delle Entrate non può procedere all’accertamento del valore (fatti salvi i casi di occultamento anche parziale del corrispettivo), considerato che le imposte si applicano sul valore catastale del bene e non sul prezzo della compravendita:
• gli onorari repertoriali notarili sono ridotti del 30%, e di conseguenza anche l’atto, nel suo complesso avrà un costo minore.

Quando si applica il prezzo valore

Non sempre, però, la disciplina del prezzo valore può essere validamente applicata. Affinché si possa ricorrere a tale criterio è necessario che:

• l’acquirente sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio della sua attività commerciale, artistica o professionale;
• l’oggetto dell’atto sia l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento di un fabbricato abitativo e/o relative pertinenze;
• l’atto traslativo sia a titolo oneroso;
• l’acquirente indichi nell’atto che intende avvalersi di tale disciplina;
• l’atto sia sottoposto ad imposta proporzionale di registro.

Le sanzioni per la mancata indicazione del corrispettivo reale in atto

L’art. 1, comma 497, l. n. 266/2005 impone in ogni caso di dichiarare il reale corrispettivo pattuito in atto, anche se la base imponibile – come sopra ricordato – sarà rappresentata dal valore catastale del bene.

Tuttavia, nelle ipotesi in cui dovesse essere occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, allora le imposte saranno dovute sull’intero importo di quest’ultimo, con applicazione della sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata.

Le pertinenze agevolabili

Nel regime del prezzo‑valore, come già precisato, oltre all’abitazione principale possono rientrare anche diverse pertinenze purché:

1. siano funzionalmente connesse all’immobile abitativo (rapporto oggettivo);
2. esista la volontà durevole del proprietario di destinarle al servizio dell’abitazione (elemento soggettivo);
3. siano dichiarate esplicitamente come pertinenze nell’atto notarile;
4. dispongano di una rendita catastale autonoma (art. 817 c.c. e art. 23, DPR 131/1986).

Diversamente dall’agevolazione “prima casa” — che limita il beneficio a una sola pertinenza per categoria catastale C/2, C/6 e C/7 — il regime del prezzo‑valore non pone limiti di numero o tipologia: possono rientrare, ad esempio, garage, cantine, magazzini, depositi, ma anche locali tecnici, e in casi idonei, terreni.

In particolare, il caso di un laboratorio artigianale annettibile come pertinenza è espressamente trattato nell’Interpello n. 954‑252/2011, in cui l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità di applicare il prezzo‑valore anche a un laboratorio (categoria catastale C/3) adiacente all’abitazione, purché risulti provato il vincolo pertinenziale (sia sotto il profilo soggettivo che oggettivo) e ciò sia chiaramente evidenziato nel rogito.

Anche in relazione ai terreni, la prassi (es. Risoluzione n. 149/E/2008 e interpello n. 420/E/2021) precisa che un appezzamento agricolo può essere incluso nel prezzo‑valore solo se risulta funzionalmente destinato all’abitazione (ad esempio come giardino, orto o spazio verde), dotato di rendita catastale, con prova rigorosa del vincolo di accessorietà: in assenza di essa, l’Agenzia esclude il terreno dal regime e lo tassa sul valore venale.

L'articolo Il prezzo valore: calcolo, tassazione e presupposti necessari proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Il credito d’imposta nella compravendita immobiliare ad uso abitativo è stato introdotto con l’articolo 7 della legge 448/1998.

Il quadro normativo in vigore prevede che una parte delle imposte corrisposte in occasione dell’acquisto della prima casa possano originare un credito d’imposta utilizzabile in detrazione fiscale in caso di successivo acquisto.

In altri termini, chi vende un’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni fiscali entro un anno dal primo acquisto ha la possibilità di vantare nei confronti del Fisco un credito d’imposta da sfruttare in sede di nuova compravendita o per altre compensazioni.

Cos’è il credito d’imposta nella compravendita immobiliare a uso abitativo

La normativa in vigore, introdotta con decorrenza 1 gennaio 1999, disciplina un credito d’imposta per tutti quei soggetti che entro un anno dalla vendita di un immobile precedentemente acquistato come prima casa, comprino un’altra abitazione non di lusso (non rileva se prima casa o con altro titolo).

In altri termini, chi possiede un immobile acquistato come prima casa, beneficiando delle agevolazioni fiscali previste dalla legge, per poi venderlo e acquistarne un altro entro un anno, può aver diritto al credito di imposta a patto che l’abitazione ceduta sia stata precedentemente oggetto di compravendita: il credito di imposta non sussiste se invece l’appartamento è stato ottenuto per successione mortis causa o per donazione.

Come usare il credito d’imposta nella compravendita

Se è stata accertata la legittimità del credito d’imposta così maturato, il contribuente potrà ben scegliere come utilizzare tale ammontare ben sapendo che – in ogni caso – non sono previsti rimborsi: il credito d’imposta non può dunque essere monetizzato, ma utilizzato solamente per diminuire (o, nella migliore ipotesi, azzerare), alcune imposte come quelle ipotecarie, catastali, di registro, sulle donazioni, sulle successioni.

Si ricorda inoltre che il credito d’imposta deve essere utilizzato integralmente, non potendo essere frazionato in più soluzioni.

Diminuire le imposte sulla nuova casa da acquistare con il credito d’imposta nella compravendita

Il modo più semplice per utilizzare il credito d’imposta sorto nei termini sopra riassunti è certamente quello di ridurre le imposte sul nuovo acquisto.

Ricordiamo in tal senso che l’ammontare del credito di imposta è dato dal valore minore tra:

• l’imposta di registro o l’IVA sulla prima casa acquistata
• e l’imposta di registro o IVA della casa da acquistare.

Ne deriva che se l’importo della prima casa (venduta) è inferiore tra le due, si potrà utilizzare il credito d’imposta per diminuire l’imposta di registro sull’appartamento che si sta ora acquistando.

Diminuire le altre imposte

Nel caso in cui invece non sia possibile o conveniente procedere con l’utilizzo del credito d’imposta con la prima alternativa sopra rammentata, sarà pur sempre possibile utilizzare il credito d’imposta per diminuire altre imposte come quelle:

• di registro
• catastali
• ipotecarie
• su successioni o donazioni.

È anche possibile utilizzare il credito d’imposta per diminuire le imposte sui redditi delle persone fisiche o per altre compensazioni di somme dovute.

Si rammenta che, in ogni caso, il credito si prescrive in 10 anni. Il credito d’imposta è inoltre personale, non potendo essere ceduto a terzi.

Il ruolo del Notaio

In questo ambito, un ruolo decisivo per la corretta qualificazione e fruizione del credito d’imposta è certamente rappresentato dal Notaio. Con la sua consulenza, il professionista potrà infatti accompagnare il cliente verso la congrua definizione e utilizzo del credito.

Si tenga per esempio conto che nell’atto notarile dovranno formalmente figurare alcuni elementi ritenuti necessari, come:

• la conferma del possesso dei requisiti per ottenere il credito d’imposta
• le modalità con cui si desidera utilizzarlo
• gli estremi relativi alla nuova compravendita, a quella precedente e alla vendita del primo immobile.

Senza la presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge non sarà possibile ottenere il riconoscimento del credito d’imposta.

L'articolo Il credito d’imposta nella compravendita immobiliare: funzionamento proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

La cessione del contratto di rent to buy si ha quando il conduttore cede il contratto a terzi prima della sua scadenza. E, in ogni caso, prima che sia perfezionato il contratto finale di cessione del bene, a patto che tale facoltà non sia stata espressamente preclusa dal contratto originario.

La cessione del contratto sarà dunque possibile:

• solamente nella prima fase
• solo con riguardo al contratto iniziale, e cioè al contratto per la concessione in godimento del bene.

In tale ipotesi, la cessione sarà possibile fino a quando il contratto iniziale non sarà giunto a scadenza:

• per decorrenza del termine finale
• per acquisto dell’immobile.

Sino a quel momento vi sono ancora delle posizioni contrattuali contrapposte. E, di conseguenza, vi sono prestazioni ancora da eseguire, sia in termini di concessione dell’utilizzo del bene, sia in termini di pagamento del canone nella doppia componente.

L’efficacia della cessione del rent to buy

La cessione del contratto rent to buy non può prescindere dal consenso della parte concedente/proprietaria. La legge ammette il consenso preventivo, ma se la cessione è stata consentita preventivamente, con specifica clausola inserita in contratto, allora sarà efficace nei confronti del concedente/proprietario solo dal momento in cui gli verrà notificata. Ovvero, dal momento in cui sarà accettata da quest’ultimo.

Si evidenzia come la legge consenta anche il consenso successivo. Salvo che, naturalmente, non sia venuto meno il contratto ceduto e che permangano tutte le condizioni richieste per la cessione.

La trascrizione del contratto di cessione

Opinione prevalente ammette la trascrivibilità della cessione del contratto di rent to buy. Vi è difatti parere quasi omogeneo nel ritenere che la cessione rappresenta un negozio destinato a modificare un contratto trascritto. Dunque, deve essere portato a conoscenza dei terzi con gli stessi strumenti che sono stati utilizzati per il contratto modificato.

Gli effetti della cessione

Una volta che la cessione del contratto rent to buy è diventata efficace, il conduttore originario (cedente) viene liberato dai suoi obblighi, come quello di pagare i canoni.

In ogni caso, l’efficacia liberatoria si può derogare: al concedente/proprietario è infatti consentito, nell’esprimere il proprio consenso alla cessione, non liberare il cedente, con la conseguenza che potrà sempre agire nei confronti di quest’ultimo nel caso di inadempimento da parte del cessionario.

L'articolo La cessione del contratto di rent to buy: operatività e disciplina proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Gli aspetti fiscali del contratto rent to buy non sono specificati in modo espresso dal legislatore, bensì dall’Agenzia delle Entrate. Il Fisco, attraverso la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 (Regime fiscale applicabile, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili – Articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133) ha contribuito a disciplinare questo tema in maniera puntuale, di seguito riassunto.

Gli aspetti fiscali del rent to buy e le imposte indirette

Innanzitutto, l’applicazione delle imposte indirette subisce alcune variazioni a seconda che il concedente/proprietario sia un privato ovvero un soggetto IVA, e che il bene sia ad uso abitativo o sia un bene strumentale. Vi sono inoltre alcune differenze a seconda che si tratti dell’atto iniziale (intendendo per tale quello con cui viene concesso l’utilizzo dell’immobile in funzione di una successiva vendita) o dell’atto finale (che comporta il trasferimento effettivo dell’immobile).

Proviamo a schematizzare quanto previsto dal Fisco.

Concedente/proprietario privato (non soggetto IVA) e aspetti fiscali del rent to buy

Distinguiamo quanto accade nel momento dell’atto iniziale e quello dell’atto finale.

Atto iniziale

Per quanto riguarda la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo o godimento (la componente locativa del contratto) viene applicata la stessa disciplina della locazione. Pertanto, questa quota sarà assoggettata al pagamento dell’imposta di registro con aliquota del 2%. Opererà la riduzione allo 0,50% nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto dei fondi rustici.

Di contro, la componente dei canoni a prezzo di vendita subirà l’applicazione della disciplina prevista per gli atti riguardanti le prestazioni a contenuto patrimoniale. Questa quota sarà dunque assoggettata al pagamento dell’imposta di registro con un’aliquota del 3%. L’imposta potrà essere scomputata da quella dovuta per l’atto finale di vendita.

Ciò detto, se il rent to buy concerne un immobile ad uso abitativo, allora il concedente può optare per il regime della cedolare secca. Potrà pertanto pagare un’imposta sostitutiva nella misura del 15% o del 21% a seconda del tipo di contratto stipulato. Il calcolo verrà effettuato sulla sola componente del canone imputabile all’utilizzo. Si eviterà così l’assoggettamento di IRPEF, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Intuibilmente, se il concedente dovesse optare per la cedolare secca, si escluderà la possibilità di domandare eventuali aggiornamenti del canone di locazione in base alla variazione dell’indice dei prezzi ISTAT. Dunque, nel caso di esercizio della cedolare secca, il contratto di rent to buy sarà assoggettato alla sola imposta di registro del 3% sulla componente da imputare al prezzo di vendita.

Atto finale

Fin qui, quello che accade al momento dell’atto iniziale. Per quanto riguarda il momento dell’atto finale, bisognerà distinguere tra abitazioni, altri fabbricati e terreni agricoli.

Per le abitazioni (con esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), e per le relative pertinenze per cui sussistono le condizioni di agevolazione per la prima casa, il concedente pagherà un’imposta di registro con aliquota del 2% (minimo di 1.000 euro), l’imposta di trascrizione nella misura fissa di 50 euro e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro.

Se invece l’immobile appartiene alla categoria degli altri fabbricati, così come i terreni non agricoli, allora il concedente pagherà un’imposta di registro con l’aliquota del 9% (minimo di 1.000 euro), l’imposta di trascrizione nella misura fissa di 50 euro e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro.

Infine, se il bene è un terreno agricolo, il concedente pagherà un’imposta di registro con aliquota del 15% (minimo di 1.000 euro), l’imposta di trascrizione nella misura fissa di 50 euro e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro. Rimangono valide le agevolazioni previste nel caso di acquisto di coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo professionale.

All’imposta dovuta per la cessione del bene deve essere scomputata l’imposta del 3% paga sulla componente dei canoni da imputare ad acconto del prezzo di vendita in occasione della registrazione dell’atto “iniziale”.

Nel caso di fabbricato ad uso abitativo, se vi sono le condizioni, è fatta salva l’applicazione del prezzo valore. E, dunque, l’applicazione delle imposte su una base imponibile costituita dal valore catastale, a prescindere dal corrispettivo convenuto.

Concedente/proprietario privato soggetto IVA e aspetti fiscali del rent to buy

Le cose cambiano nell’ipotesi in cui il concedente/proprietario agisca nell’esercizio dell’impresa e sia soggetto IVA. Anche in questo caso, distinguiamo ciò che accade nell’atto iniziale e ciò che accade nell’atto finale.

Atto iniziale

Distinguiamo le sorti delle due quote. La componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo subisce l’applicazione della stessa disciplina prevista per la locazione.

La locazione di un fabbricato abitativo rientra tra le operazioni esenti IVA, in via generale. Pertanto, questa componente non sarà assoggettata all’imposta sul valore aggiunto ma sarà assoggettata al pagamento di un’imposta di registro con aliquota del 2%.

Se tuttavia il concedente è l’impresa che ha effettuato i lavori di costruzione o di ristrutturazione dell’immobile, allora può optare per il regime di imponibilità IVA. L’opzione deve essere esercitata nello stesso contratto di rent to buy. La conseguenza di tale scelta è che la componente imputabile al pagamento dell’utilizzo sarà assoggettata ad IVA (con aliquota del 10% o 4% con agevolazioni Prima Casa laddove sussistenti) e a imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro.

Passando invece alla componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita, in questo caso valgono le stesse prescrizioni previste per la cessione dei fabbricati abitativi.

Operazione esente IVA? Quali sono gli aspetti fiscali del rent to buy

La vendita di un fabbricato abitativo rientra in via generale tra le operazioni IVA se il concedente/cedente:

• è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile oggetto del contratto di rent to buy e la vendita viene effettuata entro i cinque anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione. In questo caso è obbligatorio il regime di imponibilità IVA
• è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita viene effettuata oltre i cinque anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione. In questo caso il regime di imponibilità IVA è applicabile su opzione del concedente/cedente.

Riassumendo, la componente imputabile ad acconto del prezzo nel caso di esenzione dall’imposta sul valore aggiunto sarà soggetta a imposta di registro con aliquota del 3% con diritto, peraltro, allo scomputo dall’imposta di registro dovuta per l’atto finale di vendita del bene. Nel caso di imponibilità IVA (sia obbligatoria che su opzione) sarà invece assoggettata ad IVA con aliquota del 4% se prima casa o del 22% in caso di abitazioni che sono classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e del 10% in tutti gli altri casi. L’imposta di registro viene invece applicata in misura fissa pari a 200 euro.

Atto finale

Passando invece all’atto finale, la cessione di un fabbricato abitativo rientra generalmente tra le opzioni esenti IVA tranne nelle ipotesi in cui:

• il concedente/cedente è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita è realizzata entro cinque anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione. In questo caso il regime IVA è obbligatorio
• il concedente/cedente è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita è effettuata oltre i cinque anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione. In questo caso il regime di imponibilità IVA è applicabile su opzione del concedente/cedente.

Il prezzo di cessione in occasione dell’atto finale nell’ipotesi di esenzione IVA sarà assoggettato al pagamento dell’imposta di registro con queste modalità:

• se si tratta di abitazioni (escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze per le quali sussistano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa, si pagherà l’imposta di registro con aliquota del 2% (minimo di 1.000 euro), l’imposta di trascrizione nella misura fissa di 50 euro e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro
• per ogni altra abitazione si pagherà l’imposta di registro con aliquota del 9% (minimo di 1.000 euro), l’imposta di trascrizione nella misura fissa di 50 euro e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro.

Ricordiamo anche in tale occasione che dall’imposta di registro dovuta per la cessione del bene deve essere scomputata l’imposta del 3% pagata sulla componente dei canoni da imputare ad acconto del prezzo di vendita in occasione della registrazione dell’atto iniziale.

Il meccanismo del prezzo valore e gli aspetti fiscali del rent to buy

Nelle ipotesi di fabbricati ad uso abitativo è fatta salva l’applicazione del meccanismo del prezzo valore. E, dunque, le imposte saranno applicate su una base imponibile costituita dal valore catastale, a prescindere dal corrispettivo.

Nell’ipotesi in cui invece vi sia imponibilità IVA (sia obbligatoria che su opzione), sarà assoggettato ad IVA con aliquota del 4% se prima casa o del 22% in caso di abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e del 10% negli altri casi. Bisognerà preventivamente ricordarsi di procedere alla decurtazione degli acconti pagati mediante la componente dei canoni imputabili a prezzo di vendita).

L’imposta di registro, di trascrizione e catastale saranno applicate in misura fissa di 200 euro per ciascuna imposta.

Concedente/proprietario privato soggetto IVA per immobili strumentali

Riassumiamo invece che cosa accade nell’ipotesi in cui il concedente/proprietario, che agisce nell’esercizio di impresa (soggetto IVA) abbia un immobile strumentale.

Atto iniziale

Ai fini fiscali, bisognerà distinguere anche in questo caso tra la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo e quella che invece deve essere imputata a prezzo di vendita.

Per quanto attiene la prima quota, si applica la disciplina prevista per la locazione. La locazione di un fabbricato strumentale rientra generalmente tra le operazioni esenti IVA. Pertanto, questa componente:

• non è assoggettata a IVA
• sarà assoggettata a imposta di registro con aliquota dell’1%.

Il concedente, però, potrà optare per il regime di imponibilità IVA con la conseguenza che la componente imputabile al pagamento dell’utilizzo sarà assoggettata:

• a IVA con aliquota del 22%
• a imposta di registro proporzionale con aliquota dell’1%.

Passando invece alla componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita, valgono le stesse prescrizioni che sono previste per la vendita dei fabbricati strumentali.

Operazione esente IVA?

Si rammenta quindi che la vendita di un fabbricato strumentale rientra generalmente tra le operazioni esenti IVA. Fanno però eccezione le ipotesi in cui:

• il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile che è oggetto del contratto di rent to buy e la vendita è eseguita entro i cinque anni dalla fine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione. In questo caso il regime di imponibilità IVA è obbligatorio
• il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita è eseguita oltre i cinque anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione. O qualsiasi altro concedente/cedente diverso dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice. In questo caso il regime di imponibilità IVA è applicato solo su opzione da parte del concedente/cedente.

Riassumendo, la componente imputabile a prezzo nel caso di esenzione IVA sarà soggetta a imposta di registro in misura fissa. La vendita finale, in questo caso, è soggetta a imposta di registro in misura fissa.

Nel caso di imponibilità IVA obbligatoria o su opzione sarà invece assoggettata a IVA con aliquota ordinaria del 22% e imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro.

Atto finale 

La cessione di un fabbricato strumentale rientra in via generale tra le operazioni esenti IVA. Fanno eccezione i casi in cui:

• il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita è stata effettuata entro cinque anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione. In questo caso il regime di imponibilità IVA è obbligatoria
• il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita è effettuata oltre i cinque anni dalla costruzione o dal recupero. O qualsiasi altro concedente/cedente diverso dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice. In questo caso il regime di imponibilità IVA è applicabile su opzione del concedente/cedente.

Il prezzo di cessione in occasione dell’atto finale, nel caso di esenzione IVA sarà assoggettato al pagamento dell’imposta di registro in misura fissa di 200 euro, a imposta di trascrizione con aliquota del 3% e a imposta catastale con aliquota dell’1%. In caso di imponibilità IVA obbligatoria o su opzione, il prezzo sarà invece assoggettato a IVA con aliquota ordinaria del 22%, previa decurtazione degli acconti pagati mediante la componente destinati a prezzo di vendita. Sarà inoltre assoggettata a imposta di registro in misura fissa di 200 euro, a imposta di trascrizione con aliquota del 3% e a imposta catastale con aliquota dell’1%.

Gli aspetti fiscali del rent to buy: Imposte dirette (IRPEF, IRES, IRAP)

Concludiamo infine occupandoci di imposte dirette (IRPEF, IRES, IRAP) per il concedente/proprietario privato, non soggetto a IVA.

Atto iniziale

Per quanto riguarda l’atto iniziale, bisognerà distinguere anche in questo caso le due componenti del canone di locazione.

La componente del canone che va imputata a pagamento dell’utilizzo prevede infatti l’applicazione della disciplina della locazione. Dunque, tale componente deve considerarsi rilevante ai fini della determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF se essa, ridotta forfettariamente del 5%, è superiore al reddito medio ordinario, e cioè alla rendita catastale.

In caso contrario il concedente dovrà dichiarare ai fini IRPEF la rendita catastale.

Se il rent to buy riguarda immobili ad uso abitativo, allora il concedente può optare per il regime della cedolare secca. Dunque, pagherà un’imposta sostitutiva del 21% o del 15% (a seconda del tipo di contratto stipulato), da calcolarsi sulla componente del canone imputabile a corrispettivo dell’utilizzo. Non pagherà invece l’IRPEF, le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Ricordiamo anche che l’opzione per la cedolare secca esclude per il concedente la possibilità di domandare eventuali aggiornamenti del canone di locazione sulla base degli indici di variazione dei prezzi ISTAT.

Giungiamo dunque ad occuparci della componente del canone da imputare a prezzo di vendita. In questo caso la quota non assumerà alcuna rilevanza ai fini reddituali. Si tratta infatti di un acconto versato dal conduttore come anticipo del prezzo, che per il concedente rappresenta un debito.

Atto finale

Concludiamo infine occupandoci delle sorti dell’atto finale per quanto concerne le imposte dirette.

Ebbene il corrispettivo di vendita dell’immobile assume rilevanza ai fini IRPEF solamente nelle ipotesi in cui si determini una plusvalenza tassabile a norma di legge. E, dunque, nei casi di:

• plusvalenze realizzate dietro lottizzazione dei terreni o l’esecuzione di opere per renderli edificabili, con successiva vendita, anche parziale dei terreni e degli edifici
• plusvalenze realizzate dietro vendita di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo che è trascorso dal momento dell’acquisto o costruzione e quello della cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. E, in ogni caso, plusvalenze realizzate con vendite di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, eccezion fatta per quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo che è trascorso dal momento dell’acquisto o costruzione e quello della cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Si rammenta in tal proposito che l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare come la quota del canone imputabile al prezzo diventa imponibile ai fini IRPEF non durante il periodo di utilizzo bensì al momento della vendita dell’immobile. Ossia, quando viene stipulato l’atto finale. 

Ne deriva che nel caso di rent to buy avente ad oggetto dei fabbricati, il termine dei cinque anni dall’acquisto va calcolato riferendosi al momento di stipula dell’atto finale e non di quello iniziale.

L'articolo Gli aspetti fiscali del rent to buy: quali gli elementi rilevanti proviene da Notaio Tassitani Farfaglia.

Il verbale di apertura della cassetta di sicurezza è l’atto pubblico con cui il notaio effettua l’inventario del contenuto della cassetta di sicurezza di cui si richiede l’apertura a seguito della morte del concessionario. I soggetti che possono richiedere l’apertura della cassetta di sicurezza sono gli eredi del defunto concessionario o i gli altri concessionari cointestatari della cassetta. Per l’apertura della cassetta la legge stabilisce che tali soggetti aventi diritto debbano essere assistiti dall’intervento di un notaio o di un funzionario dell’Agenzia delle Entrate.

Come funziona il verbale di apertura della cassetta di sicurezza: i riferimenti normativi

Il riferimento normativo di cui si tratta è l’articolo 48 del Testo Unico sull’imposta sulle successioni e donazioni, decreto legislativo 346/1990. Ai sensi della suddetta norma la cassetta di sicurezza può essere aperta solo previa comunicazione da parte della banca all’ufficio delle entrate competente del territorio nella cui circoscrizione deve essere redatto l’inventario. L’inventario infatti svolge anche la funzione di rendere noti al fisco i beni che sono contenuti nella cassetta e sui quali devono essere pagate le imposte in sede di successione.

Come infatti affermato dall’Amministrazione finanziaria nella risoluzione n. 2/E del 24 gennaio 2013 “il verbale redatto in caso di apertura di una cassetta di sicurezza è previsto da disposizioni tributarie ed ha la precipua finalità di assolvere una funzione di natura fiscale consistente nella certificazione dell’esatta individuazione delle cose mobili o dei valori contenuti nella cassetta, al fine di determinare l’attivo ereditario appartenente al de cuius e, quindi, l’applicazione su di esso dell’imposta sulle successioni e donazioni”.

Pluralità di aventi diritto all’apertura

Quando gli aventi diritto all’apertura della cassetta di sicurezza sono più di uno, ad esempio perché più eredi o perché la cassetta era intestata a più persone ed una di queste è deceduta, interviene a regolare la fattispecie l’articolo 1840 del codice civile. Tale norma afferma che “In caso di morte dell’intestatario o di uno degli intestatari, la banca che ne abbia ricevuto comunicazione non può consentire l’apertura della cassetta se non con l’accordo di tutti gli aventi diritto o secondo le modalità stabilite dall’autorità giudiziaria”.

L’accordo di tutti gli aventi diritto può essere manifestato con l’intervento di tutti gli aventi diritto al verbale personalmente o tramite procuratore. In alcuni casi invece si rende necessario l’intervento dell’autorità giudiziaria. In particolare quando non si trova un accordo tra gli aventi diritto oppure uno o alcuni di essi non sono reperibili.

È sufficiente che, in caso di più chiamati all’eredità, uno solo di questi sia presente all’apertura della cassetta previa comunicazione agli altri tramite raccomandata con ricevuta di ritorno della data e dell’ora in cui si procede.

Il contenuto della cassetta

A seconda del contenuto della cassetta di sicurezza può essere o meno richiesto l’intervento di uno stimatore. L’intervento di quest’ultimo è necessario quando il contenuto corrisponde a cose e beni che devono essere valutati.

Se nella cassetta di sicurezza è contenuto un testamento olografo prima di darne esecuzione è necessario procederne alla pubblicazione. Il notaio pertanto può procedere nei seguenti modi:

• descrivere nel verbale la presenza del testamento dopo averlo riposto nella cassetta ed avvertire le parti della necessità di darne pubblicazione;
• dare descrizione sommaria nel verbale e trattenere il testamento per darne successiva pubblicazione dopo averlo consegnato nelle mani dell’erede presente o di quello designato dagli altri interessati;
• descrivere nel verbale, trattenere il testamento e darne contestuale pubblicazione.

Il trattamento fiscale del verbale di apertura della cassetta di sicurezza

Il verbale di apertura della cassetta di sicurezza è un atto non soggetto a registrazione e dunque non sconta l’imposta di registro in misura fissa. L’imposta è prevista per gli atti pubblici e le scritture private ai sensi dell’articolo 11 della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull’imposta di registro.

Come chiarito dall’Agenzia delle entrate nella suddetta risoluzione 2/E per l’ipotesi di verbale di apertura della cassetta di sicurezza opera l’esclusione prevista dall’articolo 11. Tale norma prevede l’esclusione per gli atti “formati per l’applicazione, riduzione, liquidazione, riscossione, rateazione e rimborso delle imposte e tasse a chiunque dovute…(articolo 5 della tariffa)”.

Lo stesso principio enunciato nella suddetta risoluzione si ritiene applicabile in tema di imposta di bollo: l’art. 5 della Tabella allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 642 stabilisce infatti che sono esenti dall’imposta di bollo “Atti e copie del procedimento di accertamento e riscossione di qualsiasi tributo, dichiarazioni, denunzie, atti, documenti e copie presentati ai competenti uffici ai fini dell’applicazione delle leggi tributarie, con esclusione di ricorsi, opposizioni ed altri atti difensivi del contribuente”.

La documentazione da produrre allo studio notarile per il verbale di apertura della cassetta di sicurezza

I documenti da produrre allo studio notarile per il verbale di apertura della cassetta di sicurezza sono i seguenti:

• il documento rilasciato dalla banca contenente gli estremi che identificano la cassetta di sicurezza e che ne legittima l’apertura;
• una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che individui gli eredi dell’intestatario;
• la fotocopia dei documenti di identità e dei codici fiscali degli eredi dell’intestatario;
• la lettera con cui la banca comunica all’agenzia delle entrate la data e l’orario di apertura della cassetta;
• qualora sia possibile l’indicazione di quanto contenuto nella cassetta. Se è presente un testamento sarà necessario individuare due testimoni per dare seguito alla pubblicazione. Nel caso in cui ci siano valori deve essere prodotto il documento d’identità e il codice fiscale dell’estimatore che interverrà all’inventario.

È necessaria la delega del tribunale nei seguenti casi:

• qualora sia in corso una procedura di accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario o la curatela dell’eredità giacente;
• in caso di nomina di esecutore testamentario, o se la cassetta di sicurezza rientra nel patrimonio di un minore o interdetto soggetto a tutela.

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La normativa che disciplina il rent to buy introduce obblighi e diritti sia per il concedente che per il conduttore. Nel farlo, tuttavia, non introduce specifiche norme, ma si limita tendenzialmente a richiamare quanto stabilito in materia di usufrutto.

Gli obblighi del concedente e del conduttore: l’inventario

Il conduttore prende in consegna l’immobile nello stato in cui si trova. Prendendolo in consegna dovrà anche procedere all’inventario e fornire una garanzia: solamente dopo questa fase potrà entrare in possesso del bene.

Si tenga conto che l’obbligo di redigere l’inventario da parte del conduttore è però derogabile. Dunque, sarà possibile esentarsi da tale necessità, dietro sottoscrizione di specifica clausola. Di fatti, è piuttosto frequente e d’uso il ricorso alla dispensa, considerato che il contratto di rent to buy già contiene una descrizione precisa del bene che, in tal senso interpretativo, già costituisce l’inventario.

È invece differente l’approccio in cui l’immobile sia concesso con gli arredi. In questo caso il concedente potrebbe avere un prioritario interesse a far indicare con precisione gli arredi e gli accessori dell’immobile.

Garanzia

Come sopra anticipato, l’altro step obbligatorio prima di entrare in possesso del bene è quello della garanzia che il conduttore dovrà fornire. Spetta alla libera scelta delle parti l’individuazione del tipo di garanzia da prestare.

Per esempio, è possibile che le parti possano valutare l’introduzione contrattuale di una garanzia similare a quella che è comunemente prevista per le locazioni, ovvero al deposito del conduttore, presso il concedente, di un importo di circa 2-3 mensilità di canone. Gli interessi legali sul deposito dovranno essere corrisposti al conduttore alla fine del periodo di utilizzo. Se le parti preferiscono, però, questi interessi potranno essere imputabili al prezzo di cessione, conducendolo così in riduzione.

Così come l’obbligo di inventario, anche quello della garanzia ammette deroghe. Dunque, le parti potranno contrattualmente stabilire anche l’assenza di alcuna garanzia.

Manutenzione ordinaria: gli obblighi del concedente e del conduttore

Le spese della manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore. Così come, in generale, sono a suo carico anche gli oneri relativi alla custodia e all’amministrazione degli immobili e delle relative parti condominiali, nell’ipotesi in cui l’immobile sia parte di un condominio.

Vengono inoltre attribuite a carico dello stesso conduttore le operazioni di riparazione straordinaria, qualora siano causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Per quanto attiene il perimetro della definizione di ordinaria manutenzione, si intendono come tali le riparazioni di elementi accessori degli immobili che, per la loro natura, si consumano e si deteriorano per effetto di un uso normale. Si pensi, a titolo di esempio, alle spese che sono relative a:

• scarichi
• interruttori
• maniglie
• vetri
• sanitari
• impianti elettrici
• impianti idrici.

Manutenzione straordinaria

Intuibilmente, sono invece a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili concessi in rent to buy. Così come, si intende, anche le spese di riparazione straordinaria sulle relative parti condominiali, nel caso in cui l’immobile sia sito in un condominio. Il conduttore deve inoltre corrispondere al concedente, per l’intera durata del rapporto, gli interessi delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Ricordiamo come il quadro normativo definisca come riparazioni straordinarie quelle che sono necessarie per assicurare la stabilità dei muri maestri e la sostituzione delle travi, o ancora il rinnovamento per intero o parziale, dei tetti, dei solai, delle scale, degli acquedotti e dei muri di sostegno o di cinta.

Evidentemente, giurisprudenza ha più volte ribadito come l’elenco delle attività di riparazione straordinaria citate dalla legge non sia tassativo. Ne deriva che possono essere compresi tra le riparazioni non ordinarie tutti quegli interventi che vengono effettuati sulle parti strutturali degli edifici. Così come, in prosecuzione, quelle che sono necessarie per la sostituzione degli impianti di dotazione.

Risulta in tal proposito di interesse notare che se il concedente si rifiuta di eseguire le riparazioni straordinarie, o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, allora il conduttore ha la facoltà di farle eseguire a proprie spese.

Rammentiamo come le spese debbano essere rimborsate alla fine del rapporto di rent to buy senza corresponsione degli interessi.

In ogni caso, prima di procedere all’esecuzione delle attività di riparazione straordinaria, è consigliabile che il conduttore lo comunichi al concedente mediante raccomandata o PEC. Nel caso in cui, poi, il conduttore esegua le riparazioni straordinarie, allora costui non sarà più tenuto alla corresponsione degli interessi, considerato che ha di fatto anticipato queste somme per conto del concedente.

Liti e obblighi del concedente e del conduttore

Passando poi alla possibilità che possano insorgere delle liti, che potrebbero riguardare sia la proprietà dell’immobile che la locazione, le relative spese vengono sostenute dal concedente e dal conduttore in proporzione del rispettivo interesse, volta per volta stabilito.

Condominio

Infine, ricordiamo come il diritto di voto nelle assemblee condominiali dipenda dalla natura della delibera.

Sugli ordini del giorno che sono relativi all’ordinaria amministrazione o al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, il diritto di voto ricadrà sul conduttore.

Nel caso di altre deliberazioni, invece, spetterà al concedente il diritto di voto. Salvo l’ipotesi in cui, comunque, il conduttore intenda eseguire per conto proprio le riparazioni straordinarie. In questo caso l’avviso di convocazione dovrà comunque essere comunicato a entrambi i soggetti.

Infine, per quanto riguarda il pagamento dei contributi che sono dovuti all’amministratore condominiale, conduttore e concedente risponderanno solidalmente.

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Come abbiamo anticipato quando ci siamo occupati della panoramica generale del contratto, è ben possibile che avvenga il subentro del conduttore nel rent to buy. Vediamo cosa accade, a seconda delle diverse modalità con cui il subentro può avvenire.

Il subentro del conduttore nel contratto di rent to buy con persona da nominare

Il contratto di rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare. In questo caso al conduttore viene data la facoltà di sostituire a sé un’altra persona. Evidentemente, tale persona assumerà i diritti e gli obblighi che discendono dal contratto stesso.

Si tenga in considerazione che a questa modalità è possibile ricorrere in diverse occasioni.

La stipula del contratto iniziale

Una prima modalità di fruizione di questa modalità è la previsione della clausola fin dalla stipula del contratto iniziale. E, dunque, in occasione del momento in cui viene concesso in utilizzo l’immobile.

Le due parti andranno pertanto a inserire una specifica clausola nel contratto. Con essa, al conduttore verrà riservata la facoltà di designare una terza persona che subentri nella sua posizione.

Di norma questa facoltà incontra un limite in un termine temporale, il quale dovrà essere indicato in modo preciso e univoco in contratto. La persona che subentra assumerà tutti i diritti e tutti gli obblighi della persona sostituita, discendenti dal contratto. Pertanto, spetterà al subentrante l’obbligo di pagare il canone così come il diritto ad utilizzare l’immobile.

Affinché la clausola di subentro di persona da nominare sia efficace è fondamentale che la dichiarazione di nomina venga comunicata al concedente entro i termini stabiliti in contratto. Così come, intuibilmente, anche l’accettazione del terzo designato. In caso contrario il contratto sarà valido, vincolando al rispetto delle condizioni i contraenti originari.

Il subentro del conduttore nel rent to buy: il solo diritto all’acquisto

Una seconda modalità è quella della clausola nella stipula del contratto iniziale, non riferito all’intero contenuto del contratto, bensì al solo diritto all’acquisto spettante al conduttore.

È dunque possibile che il conduttore, con specifica clausola che deve essere inserita in contratto, possa riservarsi la facoltà di nominare in occasione dell’acquisto, e comunque entro un termine ultimo convenuto dalle parti, un’altra persona per l’acquisto dell’immobile. Questa persona assumerà solamente i diritti e gli obblighi che derivano dal contratto per la vendita dell’immobile. Ma non, come abbiamo visto nel paragrafo precedente, i restanti.

In altri termini, la persona che ha accettato la designazione dovrà:

• pagare il prezzo determinato in contratto, al netto della parte dei canoni che deve essere imputata a corrispettivo (e che dunque risulta essere già pagata nel corso del rapporto dal conduttore stipulante)
• rimborsare al conduttore stipulante la parte di prezzo anticipata da quest’ultimo con il pagamento dei canoni.

È pur sempre possibile che il subentrante e il conduttore stipulante si accordino in maniera diversa. Nel caso in cui, ad esempio, quest’ultimo rinunci al rimborso, allora realizzerà, di fatto, una donazione indiretta.

La stipula del contratto finale

L’ulteriore modalità con cui può realizzarsi il subentro è con la stipula del contratto finale, che comporterà il trasferimento dell’immobile in seguito all’acquisto da parte del conduttore.

In tale ipotesi, mediante l’inserimento di apposita clausola nel contratto di vendite, il conduttore potrà ben riservarsi la facoltà di nominare, entro un termine preciso, un’altra persona che possa procedere all’acquisto definitivo dell’immobile.

Alla persona designata spetterà dunque l’acquisto dell’immobile, con effetto a decorrere dal momento della stipula dell’atto. La persona sarà poi tenuta a rimborsare al conduttore stipulante il prezzo che costui abbia già pagato.

Anche in questo frangente, peraltro, giova ricordare come il conduttore stipulante può ben rinunciare al rimborso, dando seguito a una donazione indiretta.

Nel caso in cui, invece, la dichiarazione di nomina della persona subentrante non venisse comunicata al cedente entro il termine previsto in contratto, insieme all’accettazione della persona designata, il contratto sarà comunque valido, con effetto traslativo prodotto in favore del conduttore stipulante.

Per una tutela dei propri specifici interessi, è di norma consigliabile inserire fin dalla stipula del contratto iniziale una clausola con cui si riconosce al conduttore la facoltà di nomina in occasione della stipula del contratto traslativo finale.

Il subentro del conduttore nel rent to buy, la nomina di più persone e la nomina congiunta

Nel contratto è possibile effettuare una nomina di più persone, o nomina plurisoggettiva. Come intuibile, tutte le persone nominate assumeranno tutti i diritti e gli obblighi contrattuali, subentrando al conduttore/stipulante.

È inoltre ammessa la nomina congiunta. In questo caso, il conduttore/stipulante non esce definitivamente dal contratto, ma si aggiunge ad un altro soggetto (o ad altri soggetti) per assumere in via solidale tutti i diritti e gli obblighi che discendono dal contratto.

L’efficacia della dichiarazione di nomina nel subentro del conduttore nel rent to buy

Come abbiamo in parte già anticipato, la dichiarazione di nomina ha effetto solamente se è accompagnata dall’accettazione della persona nominata. O, in alternativa, se esiste una procura in data anteriore al contratto.

Dunque, la nomina non basta a coinvolgere il terzo designato nel contratto. È sempre necessaria la sua accettazione, che può essere manifestata anche anticipatamente, cioè prima della stipula del rent to by, mediante sottoscrizione di specifica procura.

La dichiarazione di nomina, l’accettazione o la procura dovranno poi rivestire la stessa forma che le parti hanno usato per il contratto di rent to buy. Per esempio, se il rent to buy è stato stipulato sotto forma di atto pubblico, allora anche la dichiarazione di nomina, l’accettazione o la procura dovranno assumere la forma di atto pubblico.

La trascrizione della dichiarazione di nomina

Considerato che nel rent to buy la trascrizione è essenziale per assicurare una adeguata tutela al conduttore, allora anche in caso di contratto per persona da nominare la dichiarazione di nomina dovrà essere trascritta, come previsto dalla legge.

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Il contratto di rent to buy è in crescente diffusione anche nel nostro mercato, dove ha permesso a diverse parti di soddisfare in modo conveniente ed efficiente i propri desideri immobiliari. Merito — si dirà — anche dell’intervento che il legislatore ha effettuato con il Decreto Sblocca Italia (d.l. 133/2014, convertito in legge 164/2014), con cui è stato disciplinato questo nuovo tipo di contratto nel nostro ordinamento.

Attraverso tale formula contrattuale, infatti, si cerca di consentire l’acquisto di un immobile in maniera graduale, permettendo al futuro acquirente di poter entrare subito in possesso dell’immobile desiderato e, al proprietario, di ottenere un flusso di incassi costante nel tempo, fino alla conclusione della transazione.

In tal senso, come vedremo nelle prossime righe, il contratto rent to buy è un programma di preparazione all’acquisto definitivo dell’immobile. Ma cerchiamo di comprendere come funziona, e quale sia il ruolo del notaio in questo ambito.

Cos’è e come funziona il contratto rent to buy

Come anticipato qualche riga fa, il contratto rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto. In sintesi:

• il proprietario dell’immobile lo concede subito al futuro acquirente;
• il futuro acquirente corrisponde al proprietario una serie di canoni che serviranno sia a “pagare la locazione”, sia come “anticipo del prezzo di compravendita”.

Il canone che il futuro acquirente corrisponderà, infatti, è idealmente suddiviso in due parti:

1. la prima è composta da una parte che gli permetterà di godere subito dell’immobile;
2. la seconda costituirà invece un anticipo della somma che sarà dovuta nel caso di acquisto dell’immobile.

Al termine di un periodo di tempo predeterminato contrattualmente, al conduttore sarà lasciato il diritto di scegliere se acquistare il bene, detraendo così dal prezzo pattuito la parte già pagata.

Le fasi del contratto rent to buy

Dalle righe di cui sopra dovrebbe già essere chiaro come le fasi del rent to buy siano principalmente due, conseguenti:

1. la concessione dell’utilizzo dell’immobile da parte del proprietario, che sceglie di concederne la disponibilità al futuro acquirente;
2. il trasferimento di proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore.

Attenzione, però. La norma non prevede alcun obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita. Né prevede che il trasferimento dell’immobile si verifichi in modo automatico a conclusione del periodo di utilizzo. La legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto.

Gli immobili a cui può applicarsi il rent to buy

Il contratto rent to buy può essere applicato a qualsiasi tipo di immobile. Si può pertanto stipulare per immobili ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale o, ancora, ai terreni.

Il ruolo del notaio nel contratto rent to buy

In tale rapporto il notaio può svolgere un ruolo fondamentale per garantire il rispetto dei diritti di entrambe le parti.

Infatti, per avere pieni effetti legali tale contratto deve essere trascritto nei registri immobiliari: solamente mediante la trascrizione il conduttore può fruire di un diritto di prenotazione sull’acquisto dell’immobile, rispetto ai terzi.

Al notaio spetterà pertanto la trascrizione, assistendo le parti in tali formalità.

Attenzione, naturalmente, a non confondere la trascrizione dei contratti con la semplice registrazione, una procedura con cui si adempie a un onere fiscalmente obbligatorio, effettuato presso l’Agenzia delle Entrate versando le imposte dovute. La trascrizione è invece un’annotazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, che rende il contratto pubblico e opponibile nei confronti di terzi soggetti.

Insomma, il ruolo del notaio nel rent to buy sarà decisivo proprio perché, attraverso la sua funzione, potrà favorire la trascrizione del contratto producendo:

• effetti di opponibilità ai terzi, in relazione alla concessione dell’utilizzo;
• effetti prenotativi, simili a quelli che si producono con la più conosciuta trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

Così operando, viene garantita la piena tutela al conduttore, permettendogli di acquisire l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.

Il subentro nella posizione del conduttore

Il rent to buy è un contratto ampiamente personalizzabile. E, tra le righe di tali personalizzazioni, ricordiamo inoltre che può essere stipulato con lo schema del contratto per persona da nominare. In questo caso viene data la facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona che possa assumere i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto.

Cosa accade in caso di inadempimento del conduttore

Nel caso in cui il conduttore sia inadempiente rispetto agli obblighi assunti con la stipula del contratto (principalmente, il mancato pagamento totale o parziale del canone), il proprietario dell’immobile potrà riservarsi alcune azioni. Vediamole nel dettaglio.

L’esecuzione forzata sui beni

La prima azione è quella dell’esecuzione forzata sui beni del conduttore fino alla concorrenza di quanto gli è dovuto, ex art. 2910 c.c.:

Il creditore, per conseguire quanto gli è dovuto, può far espropriare i beni del debitore, secondo le regole stabilite dal codice di procedura civile.

Possono essere espropriati anche i beni di un terzo quando sono vincolati a garanzia del credito o quando sono oggetto di un atto che è stato revocato perché compiuto in pregiudizio del creditore.

L’adempimento in forma specifica

Al concedente è concessa altresì la richiesta dell’adempimento in forma specifica, nelle ipotesi in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un obbligo di fare. Si pensi, per esempio, al mancato rispetto dei termini contrattuali quando è prevista la manutenzione ordinaria dell’immobile.

Il principale riferimento normativo è in questo caso l’art. 2931 c.c.:

Se non è adempiuto un obbligo di fare, l’avente diritto può ottenere che esso sia eseguito a spese dell’obbligato nelle forme stabilite dal codice di procedura civile.

La risoluzione del contratto

Terza via riconosciuta al proprietario dell’immobile è quella della risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., sempre che l’inadempimento non sia di scarsa rilevanza:

Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione.

Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

Cosa accade alla fine del contratto di rent to buy

Alla fine del contratto di rent to buy il conduttore può scegliere di comprare o meno l’immobile. Cominciamo da questa seconda ipotesi.

Se il conduttore non vuole procedere all’acquisto, il contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine convenuto.

A sua volta, il concedente potrà esercitare il diritto:

• alla riconsegna immediata dell’immobile
• a trattenere i canoni che il conduttore ha pagato fino ad allora. In tal senso, il concedente potrà trattenere soltanto la quota che si riferisce all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la quota relativa all’imputazione a corrispettivo di vendita, nella misura che è stata stabilita nel contratto.

Gli aspetti fiscali sull’immobile

Nel periodo di utilizzo dell’immobile, le imposte pagate al possesso dell’immobile (per esempio, l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione.

La tassa sui servizi deve essere ripartita tra proprietario e conduttore, secondo le percentuali stabilite dal Comune. La TARI sarà infine a carico del conduttore, considerato che è lui il detentore dell’immobile, e sarà costui a doversi avvalere del servizio di raccolta dei rifiuti.

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