Il compromesso o contratto preliminare è un contratto “preparatorio” che le parti possono stipulare durante la negoziazione nelle operazioni di compravendita.
Quando si effettua un’operazione di compravendita immobiliare è possibile che si arrivi ad essa senza passaggi intermedi rispetto al contratto di compravendita.
Tuttavia, di frequente si giunge all’operazione dopo una serie di trattative, più o meno brevi a seconda dei casi. È più frequente, pertanto, che la negoziazione possa vantare la presenza di un altro contratto, quale quello del preliminare, anche chiamato compromesso.
Lo scopo di tale contratto è chiaro: permettere alle parti contraenti di obbligarsi reciprocamente alla stipula del contratto definitivo. E attraverso esso, realizzare l’effetto traslativo, ovvero il trasferimento del bene oggetto di compravendita dalla parte venditrice alla parte acquirente.
Perché si ricorre al compromesso o contratto preliminare
Come abbiamo anticipato in apertura di questo breve approfondimento, si ricorre di frequente al contratto preliminare a causa della particolare natura della contrattazione immobiliare. All’interno di tale negoziazione, infatti, le parti hanno spesso interesse a definire alcune condizioni che regoleranno il futuro contratto di compravendita. Come, ad esempio, il termine per la stipula del contratto definitivo.
In tal senso, il contratto preliminare diventa uno strumento utile per poter sostenere con maggiore efficienza i propri interessi. Si pensi al venditore che, potendo formalizzare una data ultima per l’operazione, può organizzare il trasloco. O al compratore che, avendo tra le mani un contratto preliminare, può recarsi presso il proprio istituto di credito per formalizzare la richiesta di un mutuo.
Ancora, si pensi alla necessità di effettuare dei controlli specifici anticipatamente alla stipula del contratto preliminare, come quelli legati alla regolarità tecnico-giuridica dell’immobile.
Insomma, per questi motivi (e non solo) è molto difficile pensare che le parti possano arrivare direttamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita senza prima procedere con passaggi intermedi, come il compromesso o contratto preliminare.
Peraltro, la stipula del contratto preliminare permette alle parti di poter soddisfare il proprio interesse di obbligarsi in maniera reciproca alla stipula del contratto definitivo. In questo modo, nessuna delle parti impegnate in tale contratto potrà sottrarsi successivamente all’impegno assunto di dare esecuzione a quanto convenuto nel contratto preliminare stesso.
In altre parole, la stipula del compromesso o preliminare permette di programmare con serenità le fasi successive. E, così facendo, tutelare le parti dal rischio di un pentimento di una di esse sulla stipula del contratto definitivo, da cui deriveranno gli effetti traslativi.
Cos’è il compromesso o contratto preliminare
A questo punto è ben possibile procedere con un tentativo di definizione del contratto preliminare. Ovvero, un contratto con cui le parti convengono di prestarsi in futuro il consenso necessario per la formazione del contratto definitivo, che provoca il trasferimento del diritto di proprietà dalla parte venditrice alla parte acquirente.
Il contratto preliminare è dunque un contratto con cui le parti si obbligano reciprocamente a fare qualcosa in futuro. Senza che, tuttavia, tale atto abbia un riflesso immediato sulla titolarità del bene oggetto di negoziazione tra le stesse parti.
In altri termini, il contratto preliminare non produce alcun effetto traslativo della proprietà del bene. Ha ha solo l’effetto di obbligare il promittente venditore a trasferire la proprietà di tale bene al promissario acquirente. E, contemporaneamente, il promissario acquirente ad acquistare il bene oggetto del preliminare.
L’effetto del contratto preliminare
Considerato che l’effetto del contratto preliminare non è di tipo traslativo, può essere utile esplicitare in modo più approfondito – in queste righe – quali siano le conseguenze per le parti derivanti dalla stipula del contratto preliminare.
Ebbene, come in parte già rammentato, l’effetto principale del contratto preliminare è quello di obbligare i contraenti a giungere alla stipula di un successivo contratto definitivo. Con il contratto preliminare si realizza in questo modo una divergenza temporale tra:
- il momento in cui gli interessi delle parti si manifestano (preliminare)
- il momento in cui invece tali interessi si realizzeranno (definitivo).
È per questo motivo che all’interno del contratto preliminare le parti danno atto di aver raggiunto un’intesa sulla compravendita immobiliare, posticipando però gli effetti ad una data futura, in cui si realizzerà l’effetto traslativo del bene oggetto di precedenti trattative.
Il rapporto tra contratto preliminare e contratto definitivo
In tal senso, appare altresì chiara e forte la relazione sussistente tra il contratto preliminare e il contratto definitivo. Il primo è infatti uno strumento preparatorio al secondo, strumentale ad esso, con efficacia obbligatoria e con l’obiettivo di programmare in maniera vincolante il momento e le condizioni con cui verrà stipulato il contratto definitivo e, pertanto, si realizzeranno gli effetti traslativi così previsti.
A conferma del rapporto tra il contratto preliminare e il contratto definitivo, possiamo anche sintetizzare come il primo serva a disciplinare quello che accadrà nell’arco temporale che separa la stipula del preliminare e la stipula del definitivo, permettendo così alle parti contraenti di svolgere tutte quelle attività organizzative che intendono svolgere per arrivare alla stipula del contratto definitivo.
Cosa succede se non si rispetta il compromesso o contratto preliminare
E nel caso in cui una delle parti non rispetti il contenuto del contratto preliminare poiché, magari, ha avuto dei ripensamenti?
In tali ipotesi può essere utile richiamare alla mente l’art. 2932 c.c, rubricato “Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto”:
Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.
Pertanto, la parte che ha subito gli effetti dell’altrui inadempimento all’obbligo di contrarre ha la facoltà (evidentemente, non l’obbligo) di richiedere al giudice l’emanazione di una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso, e in forza della quale può essere disposto l’effetto traslativo che era stato programmato con il contratto preliminare. Di contro, l’accordo delle parti in esito alla trattativa in cui non sia stato esplicitato un contratto preliminare, espone ciascuna di esse al rischio che l’operazione possa non andare a buon fine.
L’obbligo di concludere un contratto
L’analisi dell’art. 29232 c.c. ci permette pertanto di fare un profondo distinguo tra l’ipotesi di un accordo non formalizzato e l’ipotesi della sussistenza di un contratto preliminare. Solamente in questo secondo caso la parte che ha subito gli effetti negativi del “ripensamento” della controparte potrà godere di una piena tutela giuridica determinata dal fatto che il legislatore ha voluto intendere che l’obbligo di concludere un contratto è coercibile, ovvero è realizzabile anche mediante sentenza costitutiva.
Naturalmente, affinché il giudice possa arrivare a tale sentenza costitutiva, troveranno spazio tutte le verifiche sulle condizioni essenziali. Si tenga comunque conto che il giudice non ha il potere discrezionale di negare la sentenza, o meno, una volta accertate le condizioni indicate dalla legge come necessarie per produrre l’effetto considerato.
Di qui la spiegazione della ratio della norma, che ha come obiettivo quello di tutelare la parte che ha correttamente adempiuto ai propri obblighi, mediante uno strumento che possa consentire la reale soddisfazione degli interessi perseguiti tramite sentenza costitutiva, e non tramite una semplice sentenza di condanna alla stipula del contratto a carico della parte inadempiente.
La trascrizione del compromesso o contratto preliminare
Fin qui, una breve descrizione del contratto preliminare. Uno strumento dalla cui sottoscrizione ha origine un rapporto giuridico che trova effetto solamente tra le parti che hanno firmato quel contratto. Ma cosa significa, tutto ciò?
In termini esemplificativi, il fatto che il contratto preliminare abbia effetto solamente tra le parti che lo hanno firmato sta a significare che, nonostante la firma del preliminare, il venditore può vendere lo stesso immobile ad altre persone, può costituire su di esso diritti reali di godimento (ad esempio, l’usufrutto). O, ancora, può iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita.
È evidente che se questo accadesse, non si potrebbe domandare al giudice di invalidare l’eventuale vendita o l’eventuale costituzione del diritto reale di godimento o dell’ipoteca. Si potrebbe invece domandare solo ed esclusivamente il risarcimento dei danni subiti. Il che, però, ci conduce ad un altro aspetto non privo di riflessi sostanziali. E cioè: il venditore ha un patrimonio aggredibile che può essere utilizzato per far valere i propri diritti di risarcimento?
Al di là poi del comportamento scorretto del venditore, c’è pur sempre la possibilità che costui possa subire le azioni sull’immobile da parte di terzi. Tra di essi, pignoramenti, ipoteche giudiziali o atti di citazione in giudizio sull’immobile promesso in vendita.
In tutti questi casi, la parte acquirente può trovare una pratica protezione dei propri interessi mediante la trascrizione del contratto immobiliare nei Registri Immobiliari.
Gli effetti della trascrizione del compromesso o contratto preliminare
La trascrizione del contratto preliminare è quell’atto con cui si porta a conoscenza dei terzi la sottoscrizione del contratto. Effettuabile mediante atto notarile, con la trascrizione si impedisce che i diritti del promissario acquirente siano lesi da eventuali vendite dello stesso immobile o da qualsiasi altro atto che il promittente venditore dovesse compiere, o che il promittente venditore subisca.
Con la trascrizione del preliminare si produce infatti il c.d. effetto prenotativo. La trascrizione permette infatti che gli effetti della futura trascrizione del contratto definitivo retroagiscano fin dal momento in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare.
In altri termini, nei rapporti con i soggetti terzi rispetto al contratto preliminare, è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. Viene così permessa la neutralizzazione di tutte le trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che intervengano alla trascrizione del contratto preliminare.
Inoltre, tra gli effetti vi è anche un’ulteriore tutela nei confronti dell’acquirente nei casi di mancato adempimento del contratto preliminare da parte del promittente venditore.
La legge riconosce infatti ai crediti dell’acquirente sorti in seguito a tale inadempimento un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare. In altri termini, l’acquirente – nella ripartizione di ciò che viene ricavato dalla vendita eventuale forzata dell’immobile – viene preferito ad altri creditori. E, in sostanza, viene pagato prima degli altri creditori.
Quando conviene effettuare la trascrizione del compromesso o contratto preliminare
Naturalmente, quanto sopra ci permette di condividere quanto sia importante procedere con la trascrizione del contratto preliminare. E, in tale ottica, la necessità di valutare la convenienza a procedere in questa direzione caso per caso.
In particolare, diventa sempre più importante procedere alla trascrizione del contratto preliminare quanto maggiore:
- è l’importo da versare a titolo di caparra
- l’arco temporale che intercorre tra preliminare e stipula del definitivo
- il rischio che di azioni di terzi in caso di insolvenza del venditore (si pensi al venditore che è un imprenditore, soggetto fallibile).