Come abbiamo anticipato quando ci siamo occupati della panoramica generale del contratto, è ben possibile che avvenga il subentro del conduttore nel rent to buy. Vediamo cosa accade, a seconda delle diverse modalità con cui il subentro può avvenire.
Il subentro del conduttore nel contratto di rent to buy con persona da nominare
Il contratto di rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare. In questo caso al conduttore viene data la facoltà di sostituire a sé un’altra persona. Evidentemente, tale persona assumerà i diritti e gli obblighi che discendono dal contratto stesso.
Si tenga in considerazione che a questa modalità è possibile ricorrere in diverse occasioni.
La stipula del contratto iniziale
Una prima modalità di fruizione di questa modalità è la previsione della clausola fin dalla stipula del contratto iniziale. E, dunque, in occasione del momento in cui viene concesso in utilizzo l’immobile.
Le due parti andranno pertanto a inserire una specifica clausola nel contratto. Con essa, al conduttore verrà riservata la facoltà di designare una terza persona che subentri nella sua posizione.
Di norma questa facoltà incontra un limite in un termine temporale, il quale dovrà essere indicato in modo preciso e univoco in contratto. La persona che subentra assumerà tutti i diritti e tutti gli obblighi della persona sostituita, discendenti dal contratto. Pertanto, spetterà al subentrante l’obbligo di pagare il canone così come il diritto ad utilizzare l’immobile.
Affinché la clausola di subentro di persona da nominare sia efficace è fondamentale che la dichiarazione di nomina venga comunicata al concedente entro i termini stabiliti in contratto. Così come, intuibilmente, anche l’accettazione del terzo designato. In caso contrario il contratto sarà valido, vincolando al rispetto delle condizioni i contraenti originari.
Il subentro del conduttore nel rent to buy: il solo diritto all’acquisto
Una seconda modalità è quella della clausola nella stipula del contratto iniziale, non riferito all’intero contenuto del contratto, bensì al solo diritto all’acquisto spettante al conduttore.
È dunque possibile che il conduttore, con specifica clausola che deve essere inserita in contratto, possa riservarsi la facoltà di nominare in occasione dell’acquisto, e comunque entro un termine ultimo convenuto dalle parti, un’altra persona per l’acquisto dell’immobile. Questa persona assumerà solamente i diritti e gli obblighi che derivano dal contratto per la vendita dell’immobile. Ma non, come abbiamo visto nel paragrafo precedente, i restanti.
In altri termini, la persona che ha accettato la designazione dovrà:
- pagare il prezzo determinato in contratto, al netto della parte dei canoni che deve essere imputata a corrispettivo (e che dunque risulta essere già pagata nel corso del rapporto dal conduttore stipulante)
- rimborsare al conduttore stipulante la parte di prezzo anticipata da quest’ultimo con il pagamento dei canoni.
È pur sempre possibile che il subentrante e il conduttore stipulante si accordino in maniera diversa. Nel caso in cui, ad esempio, quest’ultimo rinunci al rimborso, allora realizzerà, di fatto, una donazione indiretta.
La stipula del contratto finale
L’ulteriore modalità con cui può realizzarsi il subentro è con la stipula del contratto finale, che comporterà il trasferimento dell’immobile in seguito all’acquisto da parte del conduttore.
In tale ipotesi, mediante l’inserimento di apposita clausola nel contratto di vendite, il conduttore potrà ben riservarsi la facoltà di nominare, entro un termine preciso, un’altra persona che possa procedere all’acquisto definitivo dell’immobile.
Alla persona designata spetterà dunque l’acquisto dell’immobile, con effetto a decorrere dal momento della stipula dell’atto. La persona sarà poi tenuta a rimborsare al conduttore stipulante il prezzo che costui abbia già pagato.
Anche in questo frangente, peraltro, giova ricordare come il conduttore stipulante può ben rinunciare al rimborso, dando seguito a una donazione indiretta.
Nel caso in cui, invece, la dichiarazione di nomina della persona subentrante non venisse comunicata al cedente entro il termine previsto in contratto, insieme all’accettazione della persona designata, il contratto sarà comunque valido, con effetto traslativo prodotto in favore del conduttore stipulante.
Per una tutela dei propri specifici interessi, è di norma consigliabile inserire fin dalla stipula del contratto iniziale una clausola con cui si riconosce al conduttore la facoltà di nomina in occasione della stipula del contratto traslativo finale.
Il subentro del conduttore nel rent to buy, la nomina di più persone e la nomina congiunta
Nel contratto è possibile effettuare una nomina di più persone, o nomina plurisoggettiva. Come intuibile, tutte le persone nominate assumeranno tutti i diritti e gli obblighi contrattuali, subentrando al conduttore/stipulante.
È inoltre ammessa la nomina congiunta. In questo caso, il conduttore/stipulante non esce definitivamente dal contratto, ma si aggiunge ad un altro soggetto (o ad altri soggetti) per assumere in via solidale tutti i diritti e gli obblighi che discendono dal contratto.
L’efficacia della dichiarazione di nomina nel subentro del conduttore nel rent to buy
Come abbiamo in parte già anticipato, la dichiarazione di nomina ha effetto solamente se è accompagnata dall’accettazione della persona nominata. O, in alternativa, se esiste una procura in data anteriore al contratto.
Dunque, la nomina non basta a coinvolgere il terzo designato nel contratto. È sempre necessaria la sua accettazione, che può essere manifestata anche anticipatamente, cioè prima della stipula del rent to by, mediante sottoscrizione di specifica procura.
La dichiarazione di nomina, l’accettazione o la procura dovranno poi rivestire la stessa forma che le parti hanno usato per il contratto di rent to buy. Per esempio, se il rent to buy è stato stipulato sotto forma di atto pubblico, allora anche la dichiarazione di nomina, l’accettazione o la procura dovranno assumere la forma di atto pubblico.
La trascrizione della dichiarazione di nomina
Considerato che nel rent to buy la trascrizione è essenziale per assicurare una adeguata tutela al conduttore, allora anche in caso di contratto per persona da nominare la dichiarazione di nomina dovrà essere trascritta, come previsto dalla legge.