Il mutuo ipotecario: tipologie e funzioni del notaio

Il mutuo ipotecario è un contratto di mutuo garantito da ipoteca ed è la forma di mutuo tipicamente utilizzata nella compravendita di beni immobili.

Il codice civile definisce il mutuo come il contratto con cui una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. La definizione è contenuta nell’articolo 1813 del codice civile che è seguito da altre norme che disciplinano il contratto di mutuo.

Sulla base di tale definizione nel mondo giuridico si possono configurare diversi contratti di mutuo. Quello che tuttavia costituisce la forma più frequentemente utilizzata e che coinvolge in maniera pregnante la figura del notaio è quella del mutuo ipotecario.

Cos’è e come funziona il mutuo ipotecario

Chi si accinge all’acquisto della prima casa o di un qualsiasi altro immobile può, rivolgendosi ad una banca di fiducia, ottenere in poco tempo la liquidità necessaria per far fronte all’impegno economico dell’acquisto. Stipulerà dunque un contratto di mutuo con la banca la quale si impegnerà a fornirgli l’importo necessario all’acquisto in cambio della restituzione di tale importo, maggiorato degli interessi, in un tempo medio-lungo dietro versamento periodico di rate di prezzo. Tali rate vengono rimborsate sulla base di un piano di ammortamento.

La scadenza delle rate può coincidere con l’ultimo giorno del mese o con la data di conclusione del contratto cioè il giorno della stipula dell’atto. In tale ultimo caso la prima rata di scadenza coinciderà con lo stesso giorno di stipula dell’atto di mutuo del mese successivo. Nel primo caso invece la prima rata di mutuo comprensiva di capitale e interessi avrà scadenza l’ultimo giorno del mese successivo a quello della stipula.

Il periodo che intercorre tra la data della stipula e l’ultimo giorno del mese in cui è avvenuta la sottoscrizione del contratto viene chiamato periodo di “preammortamento”. In tale periodo maturano solo interessi che vengono pagati o con la prima rata o l’ultimo giorno del mese in cui è stato sottoscritto il contratto.

Mutuo ipotecario fondiario

Il mutuo ipotecario può essere fondiario cioè avere ad oggetto un credito fondiario.

L’articolo 38 del Testo unico bancario definisce il credito fondiario come il credito che “ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

Il mutuo ipotecario per essere fondiario deve avere alcuni requisiti previsti dalla legge ovvero:

• il soggetto che concede il credito dev’essere una banca come previsto dall’articolo 138 del T.U.B. In quanto banca il soggetto che concede il credito non ha bisogno di particolari autorizzazioni per poter concedere il credito;
• il finanziamento dev’essere a medio-lungo termine dove, secondo chiarimenti della banca d’Italia, per medio termine si intende un finanziamento di durata compresa tra i 18 mesi e i 5 anni e per finanziamento di lungo termine un finanziamento eccedente la durata di 5 anni;
• la banca dev’essere garantita della restituzione del credito mediante l’iscrizione di ipoteca di primo grado su un bene immobile.

La legge non prevede vincoli di destinazione del credito concesso dalla banca anche se prevede la possibilità di concludere contratti in cui venga specificata la destinazione delle somme. Il credito fondiario è soggetto invece a limiti di finanziabilità. Il debitore non può chiedere più dell’80 del valore del bene immobile ipotecato. Nel caso della compravendita di un immobile abitativo ad esempio l’importo del mutuo erogato nel caso di credito fondiario non potrà essere superiore all’80% del prezzo dichiarato con l’atto di compravendita. Tale limite può essere elevato al 100% se vengono offerte ulteriori garanzie.

Vantaggi

Il mutuo ipotecario fondiario è vantaggioso sia per la parte mutuataria che per la banca.

Per la prima in quanto l’ultimo comma dell’articolo 138 del TUB considera gli atti e le formalità ipotecarie, anche di annotazione, come una sola stipula, una sola operazione sui registri immobiliari e un solo certificato. E prevede gli oneri notarili ridotti alla metà.

La banca è maggiormente tutelata per il fatto che l’ipoteca a garanzia dei finanziamenti non è soggetta alla revocatoria fallimentare quando è stata iscritta dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento.

La posizione del notaio rispetto al contratto di mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario si caratterizza per la garanzia reale offerta alla banca sul bene immobile oggetto dell’acquisto.

La figura del notaio è dunque fondamentale in tale contesto per le seguenti ragioni:

• dare forma di atto pubblico al contratto di mutuo;
• assistere le parti e consigliarle nella scelta della tipologia di mutuo più adatta alle loro esigenze;
• iscrivere l’ipoteca presso l’ufficio della direzione provinciale;
• garantire la parte mutuante che l’immobile ipotecato è libero da privilegi, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli all’ipoteca iscritta. Quest’ultima garanzia prende corpo tramite la Relazione Notarile Preliminare di istruttoria legale redatta dal notaio e consegnata alla banca prima della stipula.

La volontà di acquistare l’immobile porta il futuro acquirente presso una banca per ottenere in breve tempo il denaro che gli serve per pagare il venditore. La banca offre le varie soluzioni di mutuo presenti sul mercato lasciando libero l’acquirente di scegliere quella che ritiene più congrua. In questa finestra temporale assume rilievo il ruolo del notaio per la parte acquirente: il bagaglio di studio e approfondimento delle discipline giuridiche è la garanzia che il notaio sa indirizzare l’acquirente verso la tipologia di mutuo più consona alle sue esigenze. Il notaio inoltre informa circa i diritti e i doveri delle parti nel contratto di mutuo.

Il mutuatario e la banca mutuante

Il contratto di mutuo conferisce alle parti la qualità di mutuatario e mutuante. Il mutuatario è la parte che riceve il finanziamento mentre il mutuante è la parte che lo eroga.

Prima della conclusione del contratto che avviene di norma dinanzi al notaio vengono esperite una serie di operazioni preliminari di cui prende parte anche il notaio.

La banca prima di concedere il mutuo eseguirà le seguenti operazioni:

• di istruttoria ovvero attiverà una procedura di verifica del merito creditizio del consumatore sulla base di informazioni ottenute dallo stesso mutuatario o reperite tramite banche dati;

• accertarsi tramite il notaio che l’immobile da ipotecare non sia gravato da altre formalità.

Eseguite tali operazioni, e dopo aver ricevuto la relazione notarile preliminare sull’immobile, prepara una bozza di contratto da consegnare al notaio per redigere l’atto notarile definitivo. I tempi impiegati per l’operazione variano dai 14 ai 30 giorni.

L’atto notarile di mutuo ipotecario

Il contratto di mutuo nella forma di atto pubblico dev’essere sottoscritto da tutti i presenti all’atto e dunque dal notaio, dal rappresentante della banca e dalla parte mutuataria.

In un esempio semplice di atto di mutuo sono indicati:

L’atto riporta in allegato il capitolato delle condizioni generali di contratto per i mutui ipotecari e fondiari ovvero l’insieme delle norme che disciplinano in generale il contratto di mutuo. All’atto viene inoltre allegato il piano di ammortamento. Il piano di ammortamento riporta tutte le rate di restituzione della quota capitale e degli interessi del mutuo e i relativi importi.

Di norma le spese relative all’atto notarile e quelle emergenti durante la vita del mutuo sono a carico della parte mutuataria. Delle ultime è specificato l’ammontare nell’atto notarile.

Le tipologie di mutuo ipotecario

Nel mercato finanziario sono presenti diverse tipologie di mutuo ipotecario. La distinzione principale è quella che si effettua tra il mutuo a tasso fisso e il mutuo a tasso variabile.

Il tasso di interesse applicato dalla banca si può scomporre in due voci:

• un tasso di base o tasso di riferimento che è quello applicato dalle banche centrali alle banche cui concedono prestiti e le quali a loro volta adeguano i tassi i tassi destinati ai consumatori. i più frequentemente applicati sono l’euribor e eurirs;
• lo spread bancario ovvero un costo aggiuntivo che costituisce il guadagno della banca. Tale costo varia a seconda della durata del mutuo, del motivo per cui viene richiesto ovvero in base al tipo di mutuo convenuto con la banca.

Le tipologie di mutuo esistenti dunque dipendono dal tasso e possono distinguersi in mutui:

• a tasso fisso e variabile;
• misto;
• a tassi miscelati;
• a tasso variabile con cap e floor;
• con opzione;
• a rata costante e tasso variabile;
• a rimborso autonomo;
• in valuta;
• a rate crescenti o decrescenti.

Il mutuo a tasso fisso

Il mutuo a tasso fisso consente al mutuatario di non sopportare il rischio dell’oscillazione del costo del denaro nel tempo e di avere dunque un tasso fisso per tutta la durata del mutuo a prescindere da tali oscillazioni. In tal modo anche le rate non subiranno oscillazioni. Il mutuatario che sceglie il mutuo a tasso fisso gode di un tasso fuori mercato e vantaggioso nel caso in cui il costo del denaro aumenti. Al contrario avrà un tasso svantaggioso e fuori mercato nel caso in cui il costo del denaro diminuisca. Lo spread applicato dalla banca per tale tipologia di mutuo è più elevato in quanto la banca deve sopportare il rischio che aumenti il costo del denaro e dunque si elevino i tassi di interesse.

Il mutuo a tasso variabile, con cap e floor e a rata costante con tasso variabile

il mutuo a tasso variabile comporta l’applicazione di un tasso non sempre uguale nel corso della durata del mutuo con la possibilità che tale tasso si alzi o si abbassi a seconda del parametro di riferimento utilizzato dalla banca che nella maggior parte dei casi è l’euribor. Di conseguenza le rate del mutuo potranno essere più alte o più basse a seconda del tempo e tale rischio viene sopportato dal consumatore.

Il mutuo a tasso variabile può anche essere convenuto con un limite nella misura della variabilità del tasso. Si parla in questo caso di mutuo a tasso variabile con cap e floor ovvero un tetto massimo di oscillazione del tasso in aumento o in diminuzione. Tale formula di mutuo è vantaggiosa perché consente l’applicazione di un tasso variabile durante tutta la durata del contratto ma con la sicurezza che le rate non potranno mai andare al di sopra di certe soglie. Sarà la banca a sopportare il rischio dell’aumento e perciò applicherà uno spread più alto. Allo stesso tempo se viene previsto anche un floor la rata non potrà mai scendere al di sotto di certi importi.

Il tasso applicato al mutuo può essere variabile anche con la convenzione che la rata rimanga tuttavia costante. Si parla in questo caso di mutuo a rata costante con tasso variabile. In questa tipologia anche se il tasso aumenta si pattuisce l’allungamento della durata del mutuo e viceversa se il tasso diminuisce.

Il mutuo a tasso misto

Con il contratto di mutuo a tasso misto le parti possono prestabilire l’applicazione di un mutuo a tasso fisso per un determinato periodo di tempo e l’applicazione di un tasso variabile per un altro periodo di tempo oppure convenire la facoltà per il mutuatario di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa ad una certa scadenza. Tale tipologia di contratto non è da confondere con il mutuo con opzione che è un’altra tipologia. In quest’ultima le parti convengono la possibilità per il mutuatario di passare dal tasso fisso a quello variabile e viceversa più volte nell’arco di tempo in cui si spiega il contratto oppure una sola volta.

Il mutuo a tassi miscelati

Il mutuo a tassi miscelati consente al mutuatario di suddividere il mutuo in due parti pur stipulando un unico contratto e di applicare ad una parte del mutuo il tasso fisso e all’altra il tasso variabile. Il mutuatario è libero nel scegliere la percentuale del mutuo cui applicare un tasso e l’altro e la rata sarà il risultato della somma delle due parti.

A gestione autonoma

Si parla di mutuo a gestione autonoma quando il mutuatario è libero di rimborsare il capitale in un momento di suo piacimento entro determinati limiti temporali e di importo purché in tale momento versi almeno gli interessi maturati. Il contratto prevede un piano di rientro del capitale strutturato in percentuali di rientro del capitale con determinati vincoli.

A rate crescenti o decrescenti

Il mutuo può essere a rate crescenti o decrescenti quando, nel mutuo a rata costante, viene concessa al mutuatario la facoltà di modificare la quota di ammortamento del capitale. In altre parole è possibile stabilire che le rate iniziali siano più basse e crescano progressivamente e viceversa.

Trattamento fiscale del mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è soggetto ad agevolazioni fiscali nel caso in cui il contratto sia stipulato per una durata superiore ai 18 mesi. Il trattamento fiscale tuttavia è diverso a seconda che si tratti di mutuo contratto per l’acquisto della prima casa e per immobili non qualificabili come prima casa.

Acquisto, ristrutturazione e costruzione immobili “prima casa”

Nel caso di mutuo contratto per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di immobili aventi i requisiti per le agevolazioni prima casa la tassazione indiretta del mutuo avviene con:

• l’applicazione di un’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo del mutuo in luogo dell’imposizione all’imposta di registro, di bollo e ipotecaria;
• è possibile detrarre dalle imposte dirette calcolate con la dichiarazione annuale dei redditi gli interessi pagati sul mutuo e le spese accessorie entro determinati limiti di importo.

Acquisto, ristrutturazione e costruzioni immobili diversi dalla prima casa

Il trattamento fiscale del mutuo nel caso di acquisto, ristrutturazione o costruzione di immobili che non hanno i requisiti della prima casa avviene con l’applicazione di un’imposta sostitutiva nella misura del 2% sull’importo del mutuo.