Per regolare il potere di accertamento del Fisco e contrastare il fenomeno dell’occultamento del prezzo di vendita negli atti immobiliari traslativi, con l’art. 1, comma 497, L. n. 266/2005 del 23 dicembre 2005 il legislatore ha inteso introdurre nel nostro ordinamento il concetto di prezzo valore.

Come vedremo nelle prossime righe, l’obiettivo è quello di determinare in modo oggettivo e incontestabile la base imponibile degli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali immobiliari in favore di persone fisiche che agiscono al di fuori della propria attività imprenditoriale o professionale.

Gli effetti di tale introduzione sono numerosi e prevalentemente orientati ad assicurare maggiore equità e congruità in ambito fiscale. Si ricorda infatti che l’imposta di registro – così come molte altre imposte indirette che colpiscono gli atti notarili e in particolare gli atti traslativi – è di tipo proporzionale, con un ammontare che è determinato in modo variabile su un valore di riferimento, la base imponibile.

Ecco dunque che, se è vero che per contrastare gli occultamenti del prezzo di vendita per determinare un illecito risparmio di imposta, all’Agenzia delle Entrate è concesso di accertare il reale valore dell’immobile e far così emergere la vera base imponibile della vendita in difformità sul prezzo dichiarato in atto dalle parti, è pur ver oche tale potere trova oggi limitazione nel prezzo valore.

Come si calcola il prezzo valore

Il prezzo valore è pari al valore catastale del bene, ricavabile moltiplicando la rendita complessiva del fabbricato per un coefficiente predeterminato pari:

  • a 126 in caso di acquisto come seconda casa (od ulteriore)
  • a 115,5 in caso di acquisto come prima casa.

Se dunque la rendita catastale che emerge dalla visura del fabbricato dovesse essere pari a 600 euro, il valore catastale sarà pari a 75.600 euro per la seconda casa e a 69.300 euro per la prima casa. Sarà su questo valore, assunto come base imponibile, che si calcolerà l’imposta di registro.

Gli effetti del prezzo valore

Come abbiamo visto nel precedente paragrafo, il primo effetto determinato dall’applicazione del prezzo valore è dare certezza al calcolo delle imposte variabili, applicate su una base imponibile calcolata secondo criteri di legge.

Non è questa, però, l’unica conseguenza del prezzo valore. In seguito alla sua introduzione, infatti:

  • l’Agenzia delle Entrate non può procedere all’accertamento del valore, considerato che le imposte si applicano sul valore catastale del bene e non su quello di compravendita
  • gli oneri notarili sono ridotti del 30%.

Quando si applica il prezzo valore

Non sempre, però, la disciplina del prezzo valore può essere validamente applicata. Affinché si possa ricorrere a tale criterio è necessario che:

  • l’acquirente sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio della sua attività commerciale, artistica o professionale
  • l’oggetto dell’atto sia l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento di un fabbricato abitativo e/o relative pertinenze
  • l’atto traslativo sia a titolo oneroso
  • l’acquirente indichi nell’atto che intende avvalersi di tale disciplina
  • l’atto sia sottoposto ad imposta proporzionale di registro.

Le sanzioni per la mancata indicazione del corrispettivo reale in atto

L’art. 1, comma 497, l. n. 266/2005 impone in ogni caso di dichiarare il reale corrispettivo pattuito in atto, anche se la base imponibile – come sopra ricordato – sarà rappresentata dal valore catastale del bene.

Tuttavia, nelle ipotesi in cui dovesse essere occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, allora le imposte saranno dovute sull’intero importo di quest’ultimo, con applicazione della sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata.