Le agevolazioni under 36, introdotte con il “Decreto Sostegni-bis”, e cioè il Decreto Legge numero 73/2021, come convertito dalla legge 106/2021, sono previste per chi non abbia ancora compiuto 36 anni di età e intenda acquistare un immobile abitativo e relative pertinenze.
La norma, in sintesi, con la chiara finalità di favorire l’acquisto della “prima casa” da parte dei giovani, prevede la possibilità di avere la totale esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale in sede di acquisto, per chi abbia un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) inferiore o uguale a 40.000 euro.
I requisiti soggettivi delle agevolazioni under 36
La norma, nello specifico, prevede che i beneficiari:
- Non compiano trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato, e abbiano meno di trentasei anni di età;
- Abbiano un valore dell’ISEE (come previsto da DPCM n. 159 del 2013) non superiore ad euro 40.000. In base al DPCM citato l’ISEE è calcolato in riferimento al secondo anno solare precedente alla presentazione della dichiarazione sostitutiva (per gli atti da stipulare nel 2022 il riferimento è all’anno 2020).
I requisiti oggettivi per le agevolazioni under 36
Il Decreto Sostegni-bis opera un espresso richiamo, nell’articolo 64, sesto comma, ai cosiddetti “Requisiti Prima Casa” di cui alla nota II-bis della Tariffa Parte Prima allegata al TUR (D.P.R. 131/1986). In particolare:
- L’immobile ad uso abitativo non deve rientrare nelle categorie “di lusso” e cioè non può essere di categoria catastale A1, A8 e A9, potendo viceversa essere di categoria A2, A3, A4, A5, A6, A7 ed A11;
- L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia la propria residenza o ivi la stabilisca entro 18 mesi oppure dove svolga la propria attività;
- Nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare“;
- Nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare “di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprieta’ su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni“;
Quali sono le imposte oggetto di esenzione con le agevolazioni
Con circolare 12/E del 14 ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito quali sono le imposte che saranno oggetto di esenzione. È a questo proposito assolutamente necessario distinguere il tipo di atto, se lo stesso sia soggetto ad imposta di registro in misura proporzionale oppure ad IVA (come nel caso di acquisto di un immobile da costruttore).
Acquisti soggetti a imposta di registro proporzionale
In caso di acquisto “da privato” e quindi non da costruttore, che sarebbe ordinariamente assoggettato all’imposta di registro in misura proporzionale (al 2% in caso di agevolazioni prima casa “ordinarie” non già under 36) l’acquisto sarà esente da imposte di registro, ipotecaria, catastale, bollo e tasse ipotecarie e catastali: in questo caso l’unica imposta da versare sarà la tassa archivio.
Acquisti soggetti ad IVA
In caso di acquisto “ad IVA”, l’atto sarà soggetto all’imposta di bollo di 230 euro, e alle tasse ipotecaria e catastale (35 e 55 euro), oltre che alla tassa archivio. Per quanto attiene all’IVA, però, gli acquirenti non saranno esentati dal versamento dell’imposta al venditore, ma potranno beneficiare di un credito d’imposta pari a quanto versato a titolo di IVA, e lo stesso credito “può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi“