La stipula dell’atto notarile richiede la produzione di una serie di documenti. Si propone perciò di seguito l’elenco di quelli principali necessari alla stipula dell’atto di compravendita immobiliare. La lista di documenti per l’atto di compravendita sotto esposti potrebbe tuttavia non essere esaustivo per la specifica compravendita. È pertanto sempre opportuno in caso di dubbi rivolgersi al notaio.
Documenti per l’atto di compravendita dei partecipanti persone fisiche
Le persone fisiche partecipanti all’atto notarile devono presentare alternativamente per l’identificazione:
- La carta d’identità, avendo cura di comunicare eventuali cambi di residenza non ancora registrati nella carta;
- La patente rilasciata dalla prefettura;
- Il passaporto in corso di validità.
Ai fini fiscali e amministrativi l’identificazione avviene con il codice fiscale.
Per le persone fisiche la conoscenza del codice fiscale può avvenire tramite il tesserino verde del codice fiscale o la tessera sanitaria.
Sono inoltre necessari ulteriori documenti a seconda che la persona sia non coniugata, coniugata, separata o divorziata, incapace o extracomunitaria.
Non coniugate
Le persone fisiche non coniugate devono presentare:
- il certificato di stato libero/vedovanza (in carta semplice);
- la copia di eventuali accordi di convivenza.
Coniugate
Le persone fisiche coniugate devono presentare:
- l’ estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (in carta semplice) rilasciato dal Comune nel quale è stato contratto il matrimonio;
- la copia dell’atto di separazione dei beni;
- una copia dell’atto di fondo patrimoniale.
Separate o divorziate
Le persone fisiche separate o divorziate devono presentare:
- l’atto di separazione o divorzio.
Rappresentanza di incapaci
Le persone fisiche incapaci devono presentare:
- l’autorizzazione del giudice per soggetti incapaci
Extracomunitari
Le persone fisiche extracomunitarie devono presentare:
- il permesso di soggiorno o carta di soggiorno per extra comunitari.
Enti e società: documenti per l’atto di compravendita
Gli enti e le società che partecipano all’atto di compravendita immobiliare devono presentare per l’identificazione:
- la carta d’identità del legale rappresentante;
- l’atto costitutivo;
- lo statuto vigente o i patti sociali aggiornati.
Ai fini fiscali e amministrativi l’identificazione dell’ente o della società avviene con il codice fiscale e la partita iva.
Per enti, società o imprese individuali il codice fiscale o la partita iva si conoscono tramite la visura camerale. Il soggetto che prende parte alla stipula deve presentare al notaio il certificato camerale. Tale certificato, a differenza della semplice visura camerale, ha valore legale di certificazione, è valido per sei mesi dalla data di rilascio ed è opponibile a terzi. Per ottenerlo bisogna presentare apposita richiesta alla camera di commercio.
Ulteriori documenti sono richiesti in caso di conflitto di interessi con l’organo amministrativo e di enti con consiglio di amministrazione.
Ipotesi di conflitto di interessi con l’organo amministrativo
Nell’ipotesi di conflitto di interessi con l’organo amministrativo bisogna produrre:
- la delibera dell’assemblea dei soci.
Enti con consiglio di amministrazione
In caso di enti con consiglio di amministrazione bisogna produrre:
- il Libro dei verbali con delibera firmata.
Il procuratore: quali documenti deve presentare
Nel caso di intervento all’atto di un procuratore è necessario portare:
- Per le persone fisiche la procura in originale o copia autentica rilasciata dal Notaio che conserva l’originale nella sua raccolta;
- Per gli enti e le società la copia autentica della procura.
Documenti per l’atto di compravendita che deve presentare il venditore
La parte venditrice in generale deve produrre la copia dell’atto notarile di acquisto con nota di trascrizione.
Sono tuttavia necessari diversi documenti a seconda che la parte venditrice sia o meno un’impresa costruttrice e a seconda della provenienza dell’immobile.
Impresa costruttrice
Se la parte venditrice è un’impresa costruttrice è necessaria:
- una polizza assicurativa decennale, nelle ipotesi di legge.
Immobile derivante da successione
Se l’immobile è pervenuto tramite successione bisogna produrre:
- la dichiarazione di successione e la relativa ricevuta di pagamento delle imposte;
- il certificato di morte;
- la copia del verbale di pubblicazione dell’eventuale testamento.
Condominio
Se l’immobile fa parte di un condominio sono necessari:
- la dichiarazione dell’amministratore di condominio;
- la planimetria catastale;
- tutti i provvedimenti edilizi/urbanistici relativi alla casa promessa in vendita;
- la copia del certificato di agibilità/abitabilità;
- l’attestato di prestazione energetica rilasciato da apposito certificatore;
- il certificazione di conformità degli impianti. Se non si è in possesso delle certificazioni, le parti devono concordare e dichiarare in atto responsabilità e obblighi.
Immobile gravato da ipoteca
In caso l’immobile sia gravato da ipoteca produrre:
- la copia del contratto di mutuo;
- la ricevuta di estinzione del mutuo od ultimo bollettino;
- l’eventuale copia dell’atto notarile di assenso alla cancellazione di ipoteca.
Immobile locato a terzi
In caso di immobile locato a terzi il venditore deve produrre:
- la copia del contratto di locazione;
- verificare le ipotesi di prelazione: per le abitazioni con disdetta del contratto e per i locali commerciali.
Vendita di terreno
Se la vendita riguarda un terreno bisogna produrre inoltre:
- il certificato catastale e la planimetria con confini;
- il certificato di destinazione urbanistica;
- la verifica, ai fini della prelazione, di affittuari o confinanti aventi diritto;
- la verifica se si tratti di terreno percorso dal fuoco ai sensi dell’art 10 L. 353/2000.
L’acquirente: quali documenti deve presentare al notaio
La parte acquirente per la stipula dell’atto di compravendita ha una mole minore di documentazione da produrre al notaio rispetto al venditore. La documentazione da produrre infatti sarà solo la seguente:
- una copia del contratto preliminare di acquisto registrato;
- la relativa copia del pagamento delle imposte.
Mediazione immobiliare e documenti per l’atto di compravendita
Le parti possono essersi avvalse dell’intervento di un mediatore immobiliare. In tal caso dovranno presentare in aggiunta la seguente documentazione:
- nome, cognome, luogo e data di nascita del mediatore che ha svolto la mediazione e il relativo numero di iscrizione al Ruolo Agenti Affari in Mediazione;
- denominazione, sede legale, codice fiscale della società per conto del quale il mediatore ha svolto la mediazione e il relativo numero di iscrizione al Ruolo Agenti Affari in Mediazione della società;
- estremi del pagamento delle provvigioni o fotocopia dell’assegno/assegni effettuati per il pagamento.
Acquisto della prima casa e delle relative pertinenze e documenti per l’atto di compravendita
Se l’immobile oggetto dell’atto di compravendita è un’abitazione è possibile a determinate condizioni usufruire delle agevolazioni prima casa. In tal caso la documentazione da produrre al notaio sarà la seguente:
- una copia degli eventuali atti di acquisto di vendita della precedente abitazione e della eventuale fattura del venditore e/o del notaio per la detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA pagata (credito d’imposta).