Per regolare il potere di accertamento del Fisco e contrastare il fenomeno dell’occultamento del prezzo di vendita negli atti immobiliari traslativi, con l’art. 1, comma 497, L. n. 266/2005 del 23 dicembre 2005 il legislatore ha inteso introdurre nel nostro ordinamento il concetto di prezzo valore.
Come vedremo nelle prossime righe, l’obiettivo è quello di determinare in modo oggettivo e incontestabile la base imponibile degli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali immobiliari relativi ad immobili ad uso abitativo in favore di persone fisiche che agiscono al di fuori della propria attività imprenditoriale, artistica o professionale.
Gli effetti di tale introduzione sono numerosi e prevalentemente orientati ad assicurare maggiore equità e congruità in ambito fiscale. Si ricorda infatti che l’imposta di registro – così come molte altre imposte indirette che colpiscono gli atti notarili e in particolare gli atti traslativi – è di tipo proporzionale, con un ammontare che è determinato in modo variabile su un valore di riferimento, la base imponibile.
Ecco dunque che, se è vero che per contrastare gli occultamenti del prezzo di vendita al fine di ottenere un illecito risparmio di imposta, all’Agenzia delle Entrate è concesso di accertare il reale valore dell’immobile e far così emergere la vera base imponibile della vendita in difformità sul prezzo dichiarato in atto dalle parti, è pur vero che tale potere trova oggi limitazione nel prezzo valore.
È opportuno precisare che, in tutti i casi in cui il presente criterio di determinazione della base imponibile non trovi applicazione, la base imponibile degli atti traslativi immobiliari sarà generalmente determinata sulla base del prezzo dichiarato in atto o del valore di ciò che è trasferito.
Come si calcola il prezzo valore
Il prezzo valore è pari al valore catastale del bene, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale complessiva del fabbricato per un coefficiente predeterminato pari, per gli immobili ad uso abitativo (categoria A):
- a 126 in caso di acquisto come seconda casa (o ulteriore)
- a 115,5 in caso di acquisto come prima casa.
Se dunque la rendita catastale che emerge dalla visura del fabbricato dovesse essere pari a 600 euro, il valore catastale sarà pari a 75.600 euro per la seconda casa e a 69.300 euro per la prima casa. Sarà su questo valore, assunto come base imponibile, che si calcolerà l’imposta di registro che nel primo caso avrà aliquota al 9% per la seconda casa, mentre con agevolazioni prima casa sarà al 2%.
Gli effetti del prezzo valore
Come abbiamo visto nel precedente paragrafo, il primo effetto determinato dall’applicazione del prezzo valore è dare certezza al calcolo delle imposte proporzionali, applicate su una base imponibile calcolata secondo criteri di legge, e solitamente inferiore al valore effettivo del diritto trasferito.
Non è questa, però, l’unica conseguenza del prezzo valore. In seguito alla sua introduzione, infatti:
- l’Agenzia delle Entrate non può procedere all’accertamento del valore (fatti salvi i casi di occultamento anche parziale del corrispettivo), considerato che le imposte si applicano sul valore catastale del bene e non sul prezzo della compravendita:
- gli onorari repertoriali notarili sono ridotti del 30%, e di conseguenza anche l’atto, nel suo complesso avrà un costo minore.
Quando si applica il prezzo valore
Non sempre, però, la disciplina del prezzo valore può essere validamente applicata. Affinché si possa ricorrere a tale criterio è necessario che:
- l’acquirente sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio della sua attività commerciale, artistica o professionale;
- l’oggetto dell’atto sia l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento di un fabbricato abitativo e/o relative pertinenze;
- l’atto traslativo sia a titolo oneroso;
- l’acquirente indichi nell’atto che intende avvalersi di tale disciplina;
- l’atto sia sottoposto ad imposta proporzionale di registro.
Le sanzioni per la mancata indicazione del corrispettivo reale in atto
L’art. 1, comma 497, l. n. 266/2005 impone in ogni caso di dichiarare il reale corrispettivo pattuito in atto, anche se la base imponibile – come sopra ricordato – sarà rappresentata dal valore catastale del bene.
Tuttavia, nelle ipotesi in cui dovesse essere occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, allora le imposte saranno dovute sull’intero importo di quest’ultimo, con applicazione della sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata.
Le pertinenze agevolabili
Nel regime del prezzo‑valore, come già precisato, oltre all’abitazione principale possono rientrare anche diverse pertinenze purché:
- siano funzionalmente connesse all’immobile abitativo (rapporto oggettivo);
- esista la volontà durevole del proprietario di destinarle al servizio dell’abitazione (elemento soggettivo);
- siano dichiarate esplicitamente come pertinenze nell’atto notarile;
- dispongano di una rendita catastale autonoma (art. 817 c.c. e art. 23, DPR 131/1986).
Diversamente dall’agevolazione “prima casa” — che limita il beneficio a una sola pertinenza per categoria catastale C/2, C/6 e C/7 — il regime del prezzo‑valore non pone limiti di numero o tipologia: possono rientrare, ad esempio, garage, cantine, magazzini, depositi, ma anche locali tecnici, e in casi idonei, terreni.
In particolare, il caso di un laboratorio artigianale annettibile come pertinenza è espressamente trattato nell’Interpello n. 954‑252/2011, in cui l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità di applicare il prezzo‑valore anche a un laboratorio (categoria catastale C/3) adiacente all’abitazione, purché risulti provato il vincolo pertinenziale (sia sotto il profilo soggettivo che oggettivo) e ciò sia chiaramente evidenziato nel rogito.
Anche in relazione ai terreni, la prassi (es. Risoluzione n. 149/E/2008 e interpello n. 420/E/2021) precisa che un appezzamento agricolo può essere incluso nel prezzo‑valore solo se risulta funzionalmente destinato all’abitazione (ad esempio come giardino, orto o spazio verde), dotato di rendita catastale, con prova rigorosa del vincolo di accessorietà: in assenza di essa, l’Agenzia esclude il terreno dal regime e lo tassa sul valore venale.