L’acquisto di un immobile abitativo è un’operazione che, se effettuata in possesso dei requisiti “prima casa” ai sensi della normativa fiscale può consentire un buon risparmio di imposte in sede di rogito notarile. L’atto notarile deve certificare l’esistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi per beneficiare dell’agevolazione. Qualora i requisiti non sussistano al momento della stipula dell’atto l’acquirente si impegna contestualmente ad ottenerli, pena la decadenza dai benefici. L’agevolazione dunque consente di risparmiare sulla tassazione dell’acquisto di un immobile abitativo.
Introduzione alla tassazione dell’acquisto della prima casa
Per acquistare un’abitazione è necessario stipulare un atto di compravendita, redatto dal notaio, il quale assicura la conformità dell’operazione di trasferimento della proprietà immobiliare alla legge, nonché l’esecuzione dei relativi adempimenti.
L’atto di trasferimento della proprietà di un’abitazione è soggetto a tassazione. Le imposte e le tasse da versare sull’atto di compravendita sono diverse e destinate ai vari uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Il notaio, dopo aver calcolato le imposte sul valore catastale o sul prezzo di vendita, riscuote le somme e le versa all’erario in qualità di sostituto d’imposta.
Se l’acquisto dell’abitazione si può considerare “prima casa” ai sensi della normativa fiscale, l’acquirente può beneficiare di alcune agevolazioni fiscali.
L’abitazione può essere acquistata da un soggetto passivo IVA o da un soggetto non passivo IVA. La cessione del fabbricato può avvenire da parte di un privato, di un’impresa costruttrice o di ripristino, o da altre imprese. Le imprese costruttrici o di ripristino possono essere soggetti passivi IVA o esenti IVA. L’assoggettamento o meno all’IVA comporta un diverso regime di tassazione, anche con riferimento alle agevolazioni “prima casa”.
Acquistare un’abitazione con le agevolazioni prima casa
In primo luogo, il notaio verifica che l’immobile rientri in una delle categorie catastali che danno accesso all’agevolazione “prima casa”. Le categorie ammesse sono:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare);
- A/6 (abitazioni di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi);
E, se pertinenziali delle categorie di cui sopra:
- C/2 (magazzini e locali di deposito);
- C/6 (rimesse e autorimesse);
- C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Non danno accesso all’agevolazione gli immobili accatastati nelle categorie:
- A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
- A/1 (abitazioni di tipo signorile);
- A/8 (abitazioni in ville);
Dove si trova l’immobile
In secondo luogo, il notaio verifica la collocazione geografica dell’immobile. Per usufruire dell’agevolazione, l’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la residenza.
L’acquirente può comunque accedere alle agevolazioni anche se ha la residenza in un comune diverso, a condizione che si impegni, in sede di rogito, a trasferire la residenza nel comune dove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Nell’atto di acquisto dev’essere espressamente prevista, tramite dichiarazione dell’acquirente, l’assunzione di tale impegno. L’inadempimento comporta la decadenza dai benefici fiscali.
Il notaio, inoltre, deve verificare che l’acquirente:
- non sia titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di un diritto di proprietà o altro diritto reale minore su un immobile situato nello stesso comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare con le agevolazioni;
- non sia titolare, anche in parte, di un diritto di proprietà (anche nuda) o altro diritto reale minore, in comunione legale o in comproprietà, su un’altra abitazione ubicata in qualsiasi parte del territorio nazionale e acquistata, personalmente o dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.
Tali condizioni devono essere dichiarate nell’atto di acquisto. In mancanza di dichiarazioni contestuali, è possibile rimediare mediante un atto integrativo redatto nella stessa forma giuridica del precedente, in cui venga attestata la sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi necessari per accedere all’agevolazione.
Quando si decade dalle agevolazioni
L’agevolazione “prima casa” viene concessa in via provvisoria a partire dalla registrazione dell’atto di acquisto. L’acquirente decade dai benefici fiscali fruiti al momento dell’acquisto nei seguenti casi:
- ha reso dichiarazioni false;
- non trasferisce la residenza nel comune in cui è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- aliena l’immobile, a titolo oneroso o gratuito, prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, salvo che, entro un anno, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Non si decade dal beneficio, secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 44/E/2004, se entro un anno si acquista un terreno e vi si costruisce un immobile da destinare ad abitazione principale.
La decadenza dall’agevolazione comporta:
- il pagamento della differenza tra l’imposta versata in misura agevolata e quella dovuta in misura ordinaria;
- il pagamento degli interessi di mora;
- una sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.
Nel caso in cui fosse stata applicata l’IVA in misura ridotta, l’acquirente sarà tenuto a versare la differenza rispetto all’aliquota ordinaria, gli interessi di mora e una sanzione pari al 30% della differenza d’imposta non versata.
Agevolazioni prima casa: altri casi nella tassazione dell’acquisto della prima casa
Dal 2016, il comma 55 dell’articolo 1 della legge 208/2015 ha introdotto la possibilità di acquistare un secondo immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, a condizione che la precedente abitazione, già acquistata con i medesimi benefici, venga alienata entro un anno dall’acquisto della nuova. L’acquirente perde il diritto all’aliquota agevolata se non rispetta tale termine.
Ulteriori situazioni in cui è possibile beneficiare delle agevolazioni, anche quando la residenza dell’acquirente è in un comune diverso da quello in cui è situato l’immobile, sono le seguenti:
- l’immobile si trova nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, a prescindere dalla forma: autonoma, dipendente, di studio, sportiva, di lavoro domestico o anche non remunerativa;
- l’acquirente svolge attività di lavoro dipendente all’estero e acquista l’immobile nel comune in cui ha sede o opera il datore di lavoro;
- l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero ed è iscritto all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero): è sufficiente, in questo caso, che l’immobile venga acquistato nel territorio italiano.
Base imponibile nella tassazione dell’acquisto della prima casa
La tassazione degli atti notarili di norma avviene in base al prezzo di compravendita dell’immobile.
Nel caso di acquisto di immobili da adibire ad abitazione fra soggetti privati o tra un soggetto privato e un’impresa non soggetta ad IVA la base di calcolo può essere costituita dal valore catastale dell’immobile. Tale sistema è chiamato prezzo-valore e può essere utilizzato sia nel caso di compravendita con le agevolazioni prima casa sia in regime ordinario.
Il valore catastale dell’immobile si determina moltiplicando la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% per un coefficiente. Con le agevolazioni prima casa il coefficiente di calcolo è 115,50 mentre senza agevolazioni è di 126. Si ricorda che la rendita catastale è un valore espresso in euro attribuito dal catasto a ciascun immobile ivi registrato e che viene spesso utilizzato come base di calcolo delle imposte.
Il sistema del prezzo valore non può essere utilizzato se l’acquisto viene fatto con un soggetto in regime iva. In tal caso la base imponibile di calcolo è il prezzo di compravendita dell’immobile.
Quali imposte e tasse prevede la tassazione dell’acquisto della prima casa
L’imposta di registro
L’atto di compravendita sconta l’imposta di registro in quanto è un atto soggetto a registrazione ai sensi della tariffa allegata al Testo unico sull’imposta di registro.
L’aliquota di calcolo dell’imposta è del 9% in regime ordinario per gli atti non soggetti ad iva. Con le agevolazioni prima casa l’aliquota è ridotta al 2%. In ogni caso è prevista una soglia minima di imposta di registro pari a 1000,00 euro. Per gli atti soggetti ad IVA l’imposta di registro si paga nella misura fissa di 200,00 euro
Le imposte ipotecaria e catastale
L’imposta ipotecaria è l’imposta che ha ad oggetto le formalità di trascrizione, iscrizione e annotazione dell’atto notarile di compravendita immobiliare.
L’imposta catastale è l’imposta che si paga sulla voltura catastale, adempimento necessario e conseguente al trasferimento della proprietà immobiliare.
Per gli atti non soggetti ad IVA le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50,00 euro sia nel caso di acquisto con agevolazioni prima casa sia per altri fabbricati abitativi. Per gli atti soggetti ad IVA invece, e dunque, nel caso di immobile acquistato da un’impresa, in regime agevolato prima casa, le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 200,00 euro.
L’imposta sul valore aggiunto
L’IVA dev’essere corrisposta al venditore se il trasferimento immobiliare avviene con un soggetto passivo IVA che può essere un’impresa costruttrice o di ripristino.
L’aliquota di calcolo dell’imposta in caso di cessione di fabbricato in regime ordinario è pari al 10%. Con le agevolazioni prima casa l’aliquota è ridotta al 4%.
L’imposta di bollo
L’imposta di bollo, disciplinata dal D.P.R. 642/1972 è l’imposta dovuta su atti documenti e registri indicati nella tariffa allegata al decreto. Gli atti rogati, ricevuti o autenticati dai notai, le note di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione nei registri delle conservatorie immobiliari, certificati, copie ed estratti, scontano l’imposta di bollo in misura fissa che varia di importo a seconda del tipo di atto o documento. Con le agevolazioni prima casa è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo nel caso di acquisto dell’immobile da un privato.
I tributi speciali catastali
I tributi speciali catastali sono i tributi che si pagano in dipendenza del rilascio di volture catastali nonché della consultazione o richiesta di atti appartenenti agli uffici del catasto. Tali tributi sono determinati in misura fissa dall’agenzia del territorio a seconda del tipo di oggetto ma non sono dovuti nel caso di acquisto di immobile con le agevolazioni prima casa da un privato.
Le tasse ipotecarie
Le tasse ipotecarie sono previste dall’articolo 19 del decreto legislativo 347/1990 e sono dei tributi dovuti per le operazioni inerenti al servizio ipotecario. Sono determinate in misura fissa nella tabella allegata al decreto. Non sono dovute nel caso di acquisto di immobile con le agevolazioni prima casa da un privato.
Le agevolazioni sulla tassazione dell’acquisto della prima casa e le relative pertinenze
Le agevolazioni prima casa consentono dunque di ridurre notevolmente le imposte da pagare sull’atto notarile che può essere:
- non soggetto ad IVA quando si acquista l’immobile da un privato o da un impresa non soggetto passivo IVA;
- soggetto ad IVA quando si acquista da un’impresa soggetto passivo IVA che abbia eseguito lavori di ristrutturazione o edificazione dell’immobile.
Le agevolazioni sono fruibili sia sull’acquisto del fabbricato che delle relative pertinenze, una sola volta per ciascuna pertinenza della stessa categoria e purché tali pertinenze siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. L’acquisto delle pertinenze può essere contestuale all’acquisto del fabbricato o separata. In ogni caso è applicabile l’agevolazione prima casa.
Tassazione dell’acquisto della prima casa con acquisto da un privato o da un’impresa esente iva
Si ha la seguente tassazione dell’acquisto della prima casa se l’immobile viene acquistato da:
- un privato;
- imprese costruttrici o di ripristino dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori senza che sia esercitata l’opzione per l’imposizione ad iva;
- altre imprese diverse da quelle costruttrici o di ripristino in qualsiasi tempo.
Con l’atto non soggetto ad IVA le imposte da pagare sono:
di registro nella misura del 2% con un minimo di imposta di 1000,00 euro;
ipotecaria nella misura fissa di 50,00 euro;
catastale nella misura fissa di 50,00 euro.
L’acquirente è esonerato dal pagamento dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie.
Tutte le imposte vengono corrisposte al notaio che in qualità di sostituto d’imposta è obbligato al versamento.
La base imponibile di calcolo delle imposte è il valore catastale dell’immobile come determinato nelle righe precedenti sulla base del sistema del prezzo-valore.
Con acquisto da un’impresa soggetto passivo iva
Si ha la seguente tassazione quando l’immobile viene acquistato da:
- imprese costruttrici o di ripristino entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori o anche successivamente qualora sia esercitata l’opzione per l’imposizione ad IVA.
Se l’atto è soggetto ad IVA le imposte da pagare sono:
l’IVA al 4%, anziché al 10%, che si paga direttamente al venditore;
di registro nella misura fissa di 200,00 euro;
ipotecaria nella misura fissa di 200,00 euro;
catastale nella misura fissa di 200,00 euro;
imposta di bollo in misura fissa di 230,00 euro;
tassa ipotecaria di 35,00 euro;
voltura catastale di 55,00 euro.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono corrisposte al notaio e da lui versate all’erario.
La base imponibile di calcolo delle imposte è il prezzo di vendita dell’immobile come determinato nell’atto di compravendita.