Si ha rent to buy e inadempimento delle parti quando non vengono rispettati gli obblighi che derivano dalla stipula del contratto.
Come abbiamo visto nel momento in cui ci siamo occupati di altri aspetti del contratto rent to buy, dalla sua stipula derivano obblighi a carico del conduttore e del concedente.
Ma quali sono? E cosa accade nelle ipotesi in cui non vengano rispettati?
Rent to buy e inadempimento del conduttore
Cominciamo con l’occuparci del conduttore, il cui obbligo principale è evidentemente rappresentato dal pagamento del canone.
Nell’ipotesi di inadempimento del conduttore, al concedente saranno lasciate diverse facoltà.
Esecuzione forzata
La prima strada è quella di avviare un’esecuzione forzata sui beni del conduttore ex art. 2910 c.c., al fine di ottenere quanto gli è dovuto.
A tale procedura si ricorre di norma nell’ipotesi del mancato pagamento dei canoni previsti in contratto. L’art. 474 c.p.c. dispone che:
L’esecuzione forzata non può avere luogo che in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile.
Sono titoli esecutivi:
1) le sentenze, i provvedimenti e gli altri atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva;
2) le scritture private autenticate, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in esse contenute, le cambiali, nonché gli altri titoli di credito ai quali la legge attribuisce espressamente la stessa efficacia;
3) gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli.
L’esecuzione forzata per consegna o rilascio non può aver luogo che in virtù dei titoli esecutivi di cui ai numeri 1) e 3) del secondo comma. Il precetto deve contenere trascrizione integrale, ai sensi dell’articolo 480, secondo comma, delle scritture private autenticate di cui al numero 2) del secondo comma.
In sintesi, l’esecuzione forzata potrà avvenire solamente se c’è un titolo esecutivo come, ad esempio, gli atti ricevuti dal notaio e le scritture autenticate. Valutato che il contratto di rent to buy, per fornire piena tutela al conduttore/acquirente debba avere la forma dell’atto pubblico, facilita certamente l’avvio della procedura di esecuzione forzata.
Adempimento in forma specifica
La seconda strada che il concedente può adottare è quella della richiesta dell’adempimento in forma specifica. Contrariamente alla prima procedura, che si rivolge alle ipotesi di ottenimento di quanto dovuto in caso di mancato pagamento dei canoni previsti in contratto, a tale percorso si rimanda nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un obbligo di fare, come ad esempio la cura della manutenzione ordinaria dell’immobile.
Afferma l’art. 2931 c.c. che
Se non è adempiuto un obbligo di fare, l’avente diritto può ottenere che esso sia eseguito a spese dell’obbligato nelle forme stabilite dal codice di procedura civile.
Risoluzione del contratto
La terza strada è quella della richiesta della risoluzione del contratto ex artt. 1453 e ss. c.c.
Evidentemente, non tutti gli inadempimenti del conduttore possono condurre alla richiesta di risoluzione. Afferma l’art. 1453 c.c. che
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.
Ora, non tutti i tipi di inadempimento possono legittimare la richiesta di risoluzione. Si applica in questo caso la disposizione secondo cui il contratto non può essere risolto se l’inadempimento di una delle due parti ha scarsa importanza avendo riguardo all’interesse dell’altra.
Pertanto, se per esempio l’obbligo principale a carico del conduttore, ossia il pagamento del canone, il legislatore ha fornito uno spunto per capire se l’inadempimento debba considerarsi importanti o meno. L’art. 23, c. 2, D.L. 12 settembre 2014 n. 133 convertito con legge 11 novembre 2014, n. 164, dichiara infatti che
il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Naturalmente, le parti possono condividere di incrementare il limite di rilevanza del mancato pagamento dei canoni, prevedendo – per poter domandare la risoluzione del contratto – un numero di canoni non pagati che sia superiore al ventesimo del numero complessivo. Non sembra invece esserci la possibilità, per le parti, di indicare un numero inferiore al ventesimo.
In tutti i casi, rimane fermo il diritto al risarcimento del danno.
Rent to buy e inadempimento: il mancato acquisto da parte del conduttore
Soffermiamoci dunque sull’ipotesi del mancato esercizio del diritto di acquisto dell’immobile concesso in godimento. Tale evento non costituisce una causa di inadempimento, valutato che l’art. 23 d.l. 133/2014 dispone che
le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
Dunque, se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto – alla scadenza del termine convenuto – cesserà di produrre ogni effetto. Il concedente avrà dunque diritto a:
- alla riconsegna dell’immobile;
- a trattenere i canoni fino a quel momento pagati per la quota riferita all’utilizzo.
Il concedente dovrà invece restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.
Proprio le indicazioni di cui sopra ci inducono a ritenere come sia molto importante che in contratto siano precisate le conseguenze del mancato pagamento da parte del conduttore. Risulta altresì molto importante che sia definita in maniera precisa la quota dei canoni che il concedente deve restituire in caso di mancato acquisto, soprattutto alla luce del fatto che la legge non stabilisce limiti minimi e massimi alla quota da restituire.
La restituzione dell’immobile in caso di rent to buy e inadempimento
Sia nell’ipotesi di inadempimento del conduttore, che nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile.
Nel caso però in cui il conduttore non adempia al proprio obbligo di riconsegna, il concedente dovrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna e di rilascio dello stesso immobile.
Peraltro, si tenga conto come questa fattispecie non sia disciplinata dalla normativa del rent to buy. A tale fine, giurisprudenza e dottrina ritengono che possa applicarsi a questo contesto il procedimento ordinario in materia di esecuzione per consegna e rilascio, di cui agli artt. 605 e ss. c.p.c. Non troverebbe dunque applicazione il procedimento speciale per la convalida di sfratto, previsto espressamente dal legislatore per i contratti di locazione.
In tal senso, giova sottolineare come il contratto di rent to buy sia tipico. E, per questo motivo, nulla ha a che vedere con il contratto di locazione o con il contratto di affitto. Il rent to buy si contraddistingue infatti per il fatto che il godimento del bene non è fine a sé stesso, ma è finalizzato alla successiva vendita dell’immobile.
Dunque, in questo contratto c’è una coesistenza di scopi:
- il godimento temporaneo dell’immobile
- la vendita del bene.
Proprio tale coesistenza di finalità induce a pensare che qualsiasi parificazione con il contratto di locazione e/o affitto possa essere esclusa.
Ecco pertanto che trova pratica applicazione il procedimento ordinario di esecuzione forzata per la consegna e per il rilascio di un immobile, che riguarda in modo indistinto tutte le ipotesi di azioni finalizzate a ottenere il rilascio di un immobile in virtù di obbligo di natura contrattuale.
Come si ottiene la restituzione dell’immobile
Dunque, nell’ipotesi di contratto rent to buy, per ottenere la restituzione dell’immobile al proprietario concedente non sarà richiesto di dimostrare il titolo di acquisto della proprietà. Sarà invece sufficiente che costui dimostri l’avvenuta consegna del bene e la mancata restituzione da parte del conduttore.
Ad ogni modo, è bene rammentare come ogni procedimento di esecuzione forzata sia realizzabile solamente dietro titolo esecutivo: sentenza, altro provvedimento o atto a cui la legge attribuisce efficacia esecutiva, atto ricevuto dal notaio (atto pubblico notarile).
Ecco perché, ancora una volta, è consigliabile che il concedente faccia redigere il contratto rent to buy nella forma dell’atto pubblico. In questo modo, infatti, si precostituirà un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di esecuzione forzata per consegna e rilascio, in caso di inadempimento del conduttore.
Il rent to buy stipulato sotto forma di atto pubblico, essendo a tutti gli effetti un titolo esecutivo nelle ipotesi di inadempimento, permetterà al concedente di poter dar seguito a un rapido procedimento di esecuzione.
Di contro, il contratto rent to buy stipulato sotto forma di contratto privato non potrà essere utilizzato come titolo esecutivo. Anche nel caso di autenticazione, la valenza come titolo esecutivo sarà limitata alle obbligazioni di somme di denaro.
Rent to buy e inadempimento del concedente
Oltre che sul conduttore, gli obblighi derivanti dal contratto rent to buy ricadono anche nella sfera del concedente. Tra di essi, il più intuibile e principale è certamente quello della consegna dell’immobile al conduttore.
In aggiunta a ciò, ricordiamo come il concedente sia obbligato ad adottare tutte le misure e i comportamenti ritenuti necessari per garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Bisognerà anche astenersi da tutti quei comportamenti che possono pregiudicare il diritto del conduttore.
Altro obbligo è quello di procedere alla vendita del bene nelle ipotesi in cui il conduttore intenda procedere all’acquisto, nel rispetto dei termini previsti dal contratto di rent to buy.
Ma cosa accade nelle ipotesi di inadempimento del concedente?
Le strade che sono riservate al conduttore sono almeno tre.
L’adempimento in forma specifica ex art. 2931 c.c.
Il primo percorso che il conduttore può attivare per far valere i propri diritti è quello dell’adempimento in forma specifica ex art. 2931 c.c., se non si è adempiuto a un obbligo di fare, ossia un obbligo di tenere un certo comportamento o di svolgere una determinata attività.
L’adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c.
Nel caso in cui l’inadempimento riguardi l’obbligo di vendere l’immobile, si potrà procedere con il ricorso alla richiesta dell’adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c. In questo caso, per mantenere l’effetto prenotativo che è connesso alla trascrizione di un contratto rent to buy, la domanda di ottenimento dell’obbligo dovrà essere trascritta entro il termine di durata del contratto e, in ogni caso, non oltre i dieci anni che decorrono dalla trascrizione originaria.
La risoluzione del contratto ex artt. 1453 e ss. c.c.
Il terzo percorso rimesso in capo al conduttore è la risoluzione del contratto prevista dagli artt. 1453 e seguenti c.c. Questa richiesta, tuttavia, non può essere legittimata da qualsiasi tipo di inadempimento.
Come abbiamo visto qualche paragrafo fa, infatti, per ricorrere alla risoluzione del contratto bisogna che l’inadempimento abbia una importanza non scarsa. E, in alcuni casi, è lo stesso quadro normativo a prevedere quali siano i rimedi alternativi alla risoluzione contrattuale. Un esempio è rappresentato alla disposizione che prevede che se il proprietario si rifiuta di eseguire quelle riparazioni che sono poste a suo carico, o ne ritarda l’esecuzione senza un giusto motivo, allora il conduttore è autorizzato a farle eseguire a proprie spese, conseguendo poi il diritto al rimborso e senza corrispondere alcun interesse.
Ciò premesso, ricordiamo come l’art. 23, c. 5, D.L. 12 settembre 2014 n. 133 convertito con legge 11 novembre 2014, n. 164 stabilisca che in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
Pertanto, una volta che è intervenuta la risoluzione del contratto, il concedente potrà trattenere i canoni pagati sino a quel momento per la sola parte riferita all’utilizzo, e dovrà invece restituire al conduttore i canoni pagati sino a quel momento per la parte imputata alla vendita, maggiorata degli interessi legali.
Ricordiamo altresì come la norma sia inderogabile: è infatti posta a tutela del conduttore. Di contro, le parti possono negoziare e personalizzare le conseguenze a carico del concedente, ma solamente in senso peggiorativo (ad esempio, statuendo una penale a carico del concedente).
Ipotesi diverse da rent to buy e inadempimento: il fallimento di una delle parti
Concludiamo dunque questo lungo approfondimento illustrando le ipotesi di fallimento del concedente e del conduttore.
Il fallimento del concedente
Per quanto riguarda il primo, giova rammentare come il fallimento del concedente non determini di per sé la cessazione del contratto, il quale prosegue vincolando entrambe le parti. Non opera, pertanto, la disciplina fallimentare ordinaria: il contratto proseguirà senza la possibilità di opposizione da parte del curatore.
L’unica opportunità che ha il curatore fallimentare per allontanarsi dal vincolo di contratto e, dunque, recuperare la disponibilità materiale dell’immobile, è quello di agire in revocatoria. Naturalmente, in questa ipotesi bisognerà verificare l’effettiva sussistenza dei presupposti.
Ricordiamo infatti che, così come avviene per ogni altro contratto, il rent to buy può essere revocato se è stato siglato nell’anno precedentemente la dichiarazione di fallimento e se le prestazioni eseguite dal concedente, o gli obblighi che ha assunto, superano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso, sempre che il conduttore non riesca a provare che non conoscenza lo stato di insolvenza del concedente.
Revocatoria fallimentare
Bisogna altresì tenere a mente che i contratti rent to buy che sono stati correttamente trascritti non sono soggetti a revocatoria fallimentare se:
- non sono cessati gli effetti della trascrizione
- sono stati conclusi a giusto prezzo
- riguardano immobili ad uso abitativo destinati ad essere l’abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti e affini entro il terzo grado o immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività di impresa del conduttore, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata, ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.
Infine, nell’ipotesi di mancata esecuzione del contratto a causa della dichiarazione di fallimento, i crediti vantati dal conduttore, che ne conseguono, avranno privilegio speciale sull’immobile oggetto di rent to buy. Anche in questo caso, tale evenienza è subordinata al fatto che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della dichiarazione di fallimento ex art. 2775 bis c.c.
Il fallimento del conduttore
Per l’art. 23 c.6 d.l. 133/2014 in caso di fallimento del conduttore si applica l’art 72 del regio decreto 16 marzo 1942 n. 267 e successive modificazioni. Se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.
In concreto, il fallimento del conduttore non determina la cessazione del contratto. Ne determina invece la sospensione secondo i termini disposti dalla legge fallimentare. Ciò avviene sino al momento in cui il curatore fallimentare, con il consenso del comitato dei creditori, dichiari:
- il subentro nel contratto al posto del conduttore fallito, assumendo così tutti i relativi obblighi;
- lo scioglimento del contratto.
A questo scopo, il concedente può costringere il curatore a prendere una decisione facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto.
Nell’ipotesi di scioglimento del contratto, in seguito alla scelta del curatore o nel caso in cui sia decorso il termine assegnato dal giudice, il concedente avrà diritto:
- alla restituzione dell’immobile
- all’acquisizione dei canoni sino a quel momento incassati
- a far valere il credito che consegue al mancato adempimento (per esempio, per il pagamento dei canoni scaduti e non pagati).
In altri termini il concedente, nell’ipotesi di scioglimento del contratto, potrà trattenere i canoni sino a quel momento pagati dal conduttore per l’intero importo. Dunque, contrariamente ai casi che abbiamo visto sopra, tratterrà anche la quota che avrebbe dovuto essere imputata al prezzo di vendita, salvo che le parti non abbiano stabilito diversamente all’interno del contratto.
Rimane inoltre fermo il diritto del concedente di ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati. Il relativo credito potrà essere fatto valere nel passivo fallimentare.