Premessa
Nel quadro delle agevolazioni “prima casa”, il legislatore è intervenuto prorogando da un anno a due anni il termine entro cui il contribuente, che acquista un nuovo immobile con i benefici “prima casa” pur possedendone già uno, deve alienare l’immobile pre-posseduto per non decadere dall’agevolazione.
La modifica non si limita agli acquisti futuri: opera anche per i rogiti stipulati nel 2024, a condizione che al 31 dicembre 2024 non fosse ancora scaduto il precedente termine annuale; in tal caso, il conteggio prosegue con la nuova finestra biennale.
Resta inteso che la proroga riguarda solo l’ipotesi in cui il nuovo acquisto preceda la vendita del bene pre-posseduto; non incide invece sui termini previsti per lo scenario opposto, in cui la vendita precede il successivo acquisto, che restano fissati in dodici mesi secondo la disciplina ordinaria.
Il sistema consente quindi di completare la dismissione con un orizzonte più ampio quando il termine non era già spirato alla fine del 2024. Ciò evita effetti punitivi su operazioni in corso e rendendo più gestibile la pianificazione della vendita dell’immobile “vecchio” a fronte del nuovo acquisto agevolato.
Esempi pratici:
- Acquisto prima / vendita dopo (biennio applicabile): acquisto agevolato il 15 marzo 2024 ⇒ la vendita del pre-posseduto può avvenire fino al 15 marzo 2026.
- Acquisto antecedente al 2024 con termine già scaduto (nessuna proroga): acquisto agevolato il 10 novembre 2023 ⇒ termine rimasto fermo al 10 novembre 2024, senza beneficiare dell’estensione.
- Vendita prima / nuovo acquisto dopo (termine che resta di un anno): vendita dell’immobile il 20 febbraio 2025 ⇒ il nuovo acquisto dovrà intervenire entro il 20 febbraio 2026 (12 mesi). In questa sequenza, il termine rimane annuale e non subisce l’allungamento a due anni.
Il caso sottoposto a interpello
L’istante, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” nel 2018, ha stipulato un secondo acquisto agevolato nel gennaio 2024, assumendo l’impegno di alienare l’immobile pre-posseduto entro un anno. Per sopravvenuti ritardi di natura bancaria, la dismissione non è stata perfezionata entro il termine annuale.
Nel frattempo, la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) è intervenuta estendendo da uno a due anni il termine per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto ai fini della conservazione del beneficio. L’istante chiede quindi di confermare l’applicabilità del nuovo termine anche agli atti stipulati nel 2024, a condizione che al 31 dicembre 2024 non fosse ancora spirato l’originario termine annuale.
L’interpretazione prospettata dal contribuente e avallata dall’Agenzia delle Entrate
Il contribuente ha sostenuto che, in coerenza con la modifica di cui all’art. 1, comma 116, L. 207/2024, i rogiti stipulati nel 2024 possano usufruire del nuovo termine biennale per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto, purché l’originario termine annuale non fosse già scaduto al 31 dicembre 2024.
In tale prospettiva, si eviterebbe la decadenza dall’agevolazione “prima casa” e si beneficerebbe dell’estensione a due anni per completare la dismissione dell’immobile già posseduto.
Il nuovo termine di rivendita agevolata
L’agevolazione fiscale “prima casa” è disciplinata dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al T.U. Registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131). Essa prevede, per gli atti di acquisto di abitazioni diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9, l’applicazione dell’aliquota del 2% dell’imposta di registro (in presenza dei requisiti di legge).
I principali requisiti sono:
- Residenza: l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto;
- Assenza di altra abitazione nel Comune: l’acquirente non deve essere titolare — neppure con il coniuge — di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa situata nel medesimo Comune;
- Assenza di precedente “prima casa”. L’acquirente non deve essere titolare, neanche pro-quota, di diritti di proprietà o altri diritti reali su altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni in qualunque Comune del territorio nazionale.
La modifica al comma 4 bis della Nota II bis
Con l’art. 1, comma 116, della Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025) è stato modificato il comma 4-bis della Nota II-bis. La nuova formulazione consente di mantenere l’aliquota agevolata anche quando l’acquirente, al momento del nuovo atto, sia ancora titolare di un precedente immobile acquistato con i benefici “prima casa”, purché provveda alla alienazione del bene pre-posseduto entro il termine ora esteso da uno a due anni dalla data del nuovo acquisto.
In sostanza, il periodo utile per dismettere l’immobile “vecchio” raddoppia, passando da 12 a 24 mesi. Si offre quindi maggiore flessibilità ai contribuenti che, pur fruendo dell’agevolazione sul nuovo acquisto, necessitano di tempi più ampi per completare la vendita del precedente immobile.
L’Amministrazione finanziaria ha inoltre precisato che l’estensione biennale non riguarda soltanto gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma si applica anche a quelli conclusi nel 2024, a condizione che al 31 dicembre 2024 non fosse ancora decorso l’originario termine annuale per l’alienazione. Ciò consente, in pratica, a chi ha effettuato un secondo acquisto agevolato nel 2024 e si trovava ancora entro l’anno alla fine del 2024, di beneficiare del nuovo termine di due anni. Tale interpretazione è stata resa nota dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello interpello n.197/E/2025.
Conseguenze pratiche per i contribuenti
L’intervento normativo, unitamente ai chiarimenti applicativi, amplia la tutela del contribuente. Consente di conservare l’agevolazione “prima casa” sul secondo acquisto anche quando la dismissione dell’immobile pre-posseduto richiede tempi più lunghi. Si evita così la decadenza purché l’alienazione avvenga entro due anni dal nuovo atto.
Nel caso concreto, chi ha comprato a gennaio 2024 con i benefici “prima casa” — e il cui termine annuale non era scaduto al 31 dicembre 2024 — potrà vendere entro gennaio 2026.
Credito d’imposta per il riacquisto dell’abitazione principale e coordinamento con il termine biennale
Il credito d’imposta di cui all’art. 7, L. 448/1998 spetta al contribuente che, dopo aver alienato un’abitazione già agevolata, riacquista un’altra casa di abitazione da destinare a propria abitazione principale.
Il credito è pari all’imposta di registro (o IVA) corrisposta in occasione del precedente acquisto, nei limiti dell’imposta dovuta per il nuovo atto.
La riforma del comma 4-bis della Nota II-bis al T.U. Registro (Legge di Bilancio 2025) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui alienare l’immobile pre-posseduto quando si procede a un nuovo acquisto con regime di favore, per evitare la decadenza. Con Risposta n. 197 del 30 luglio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il nuovo termine biennale si applica anche alla spettanza del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998 quando l’acquisto precede la vendita: il credito è riconosciuto (in via provvisoria) e diventa definitivo se la vendita del precedente immobile avviene entro 24 mesi dalla data del nuovo acquisto; in difetto, scatta la decadenza sia dall’agevolazione sia dal credito.
Ne discende la seguente distinzione operativa:
- Acquisto prima / vendita dopo (vendita “postuma”) → il termine è di 24 mesi per alienare il pre-posseduto; entro tale biennio si conserva l’agevolazione e si consolida il credito d’imposta.
- Vendita prima / riacquisto dopo (riacquisto “classico”) → rimane fermo il termine di 12 mesi entro il quale effettuare il riacquisto per fruire del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998; questo termine annuale non è stato modificato dalla Legge di Bilancio 2025.
Restano invariate le ordinarie condizioni del credito (criteri di quantificazione, limiti e modalità di utilizzo).