La plusvalenza nella compravendita immobiliare: il funzionamento

La plusvalenza nella compravendita immobiliare è il guadagno che si realizza quando si vende un immobile a un corrispettivo superiore al suo costo fiscalmente riconosciuto (cioè il prezzo di acquisto aumentato degli oneri e delle spese incrementative documentate).

Si calcola come differenza tra prezzo di vendita (eventualmente al netto dei costi direttamente connessi alla cessione) e costo di acquisto così determinato. Se la differenza è positiva si ha una plusvalenza; se è negativa si parla di minusvalenza.

Il concetto è importante perché incide sulla convenienza economica dell’operazione e, in determinate condizioni, sulla tassazione della cessione.

Plusvalenze immobiliari e TUIR

Per valutare con precisione la plusvalenza immobiliare e i relativi effetti fiscali sul contribuente è necessario richiamare gli artt. 67 e 68 del TUIR (D.P.R. 917/1986).
L’art. 67 qualifica come redditi diversi le plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

Redditi diversi e plusvalenza nella compravendita immobiliare

L’art. 67 TUIR, rubricato Redditi diversi, afferma che:

Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;

b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;

(…)

Plusvalenze

Il successivo art. 68 TUIR, rubricato Plusvalenze, ci ricorda invece che:

1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

2. Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell’articolo 67 acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opere ovvero a quella di inizio della costruzione.

Il costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili.

Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili e di successione.

(…)

L’importanza dei termini nella plusvalenza nella compravendita immobiliare di fabbricati e terreni

Un presupposto essenziale perché la plusvalenza immobiliare sia tassabile è che vi sia una cessione a titolo oneroso (vendita, permuta, ecc.). Le cessioni gratuite (donazione, successione) non generano plusvalenza in capo al dante causa.
Inoltre, ai fini dell’imposizione non rileva l’“intento” del venditore né l’aver fruito o meno di agevolazioni “prima casa”: ciò che conta sono le condizioni oggettive previste dagli artt. 67 e 68 TUIR (quinquennio, abitazione principale, modalità di calcolo del costo, ecc.).

Quando la plusvalenza NON è dovuta (o non è imponibile):

• Cessione oltre 5 anni dall’acquisto o costruzione dell’immobile (eccezione: i terreni edificabili restano imponibili a prescindere dal quinquennio).
• Immobile pervenuto per successione: la plusvalenza è esclusa da tassazione anche se la vendita avviene entro 5 anni.
• Abitazione principale: se, tra l’acquisto (o costruzione) e la vendita, l’unità è stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo, la plusvalenza non è imponibile.
• Immobile ricevuto in donazione: per verificare il quinquennio si guarda alla data di acquisto del donante; se sono trascorsi più di 5 anni da quell’acquisto, la plusvalenza non è imponibile.

Chiarimento sulle agevolazioni “prima casa”:

• L’aver acquistato con le agevolazioni prima casa non esenta di per sé dalla tassazione della plusvalenza. L’esclusione dipende dai presupposti sopra (quinquennio, abitazione principale, successione).
• È quindi corretto dire: non si pagano imposte sulla plusvalenza se si rivende dopo 5 anni oppure se l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.
• Non è invece corretto affermare che l’imposizione dipenda dal “fine” di chi vende o solo dal fatto di aver fruito delle agevolazioni.

In sintesi: conta l’onerosità della cessione, il decorso del quinquennio, l’eventuale abitazione principale, la provenienza per successione e, per le donazioni, la data di acquisto del donante. Le agevolazioni “prima casa” non sostituiscono queste regole.

Terreni edificabili

• Le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria sono sempre imponibili come redditi diversi ex art. 67 TUIR, a prescindere dal decorso dei 5 anni.
• Calcolo (art. 68 TUIR): corrispettivo di vendita meno costo fiscalmente riconosciuto (prezzo d’acquisto + oneri/imposte e spese incrementative documentate, ad es. urbanizzazione, frazionamenti, parcelle tecniche).
• Abitazione principale: irrilevante (non si applica ai terreni).
• Donazione/successione:
  • se il terreno è donato, il costo è quello sostenuto dal donante;
  • se proviene da successione, il costo è il valore dichiarato/definito ai fini dell’imposta di successione.
• (Facoltativo, se d’interesse) In alcuni periodi è stata prevista la rideterminazione del valore mediante perizia giurata con imposta sostitutiva: è un istituto esterno al TUIR, utilizzabile solo quando riaperto dal legislatore.

Terreni agricoli (non edificabili)

• Si applica la regola del quinquennio: la plusvalenza è imponibile se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto (salve le esclusioni generali: successione; e, se ricorrono i presupposti, particolari tutele per coltivatori diretti/IAP).
• Dopo 5 anni la plusvalenza non è imponibile.
• Calcolo come sopra (art. 68 TUIR). Per i beni pervenuti:
  • per successione: costo = valore successorio;
  • per donazione: costo = costo del donante.

Operazioni particolari

• Attività di lottizzazione dei terreni o di edificazione e successiva vendita (senza impresa): le plusvalenze sono comunque imponibili come redditi diversi (art. 67), indipendentemente dal quinquennio, tenuto conto dei costi di lottizzazione/edificazione.

In sintesi:

• Terreni edificabili: plusvalenza sempre tassata, il quinquennio non conta.
• Terreni agricoli: tassazione solo se venduti entro 5 anni (con le usuali esclusioni).
• Regole di calcolo: art. 68 TUIR, con basi di costo differenziate per acquisto, donazione e successione.

I costi inerenti e la base imponibile della plusvalenza

È poi utile ricordare che l’art. 68 TUIR consente di incrementare il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile con le spese incrementative e gli oneri inerenti documentati; in pratica, ai fini del calcolo della plusvalenza si sottrae dal corrispettivo di vendita non solo il prezzo di acquisto, ma anche i costi connessi che hanno inciso sull’acquisizione o sull’incremento del valore del bene.

Rientrano, di regola, tra i costi “inerenti” (se documentati):

• Imposte e oneri d’acquisto: imposta di registro, ipotecaria e catastale, IVA indetraibile, tasse ipotecarie e tributi connessi all’atto.
• Spese notarili e costi per l’intermediazione immobiliare (provvigioni dell’agenzia).
• Spese di costruzione, ristrutturazione e manutenzioni straordinarie che aumentano il valore del bene (fatture per lavori, materiali, appalti).
• Parcelle tecniche: progettazione, direzione lavori, collaudi, APE, perizie, pratiche edilizie (CILA/SCIA), volture e variazioni catastali.
• Oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione, allacci e oneri comunali correlati.
• Spese su parti comuni (condominiali) di natura straordinaria, se a carico del venditore e riferibili all’unità (delibere/fatture).
• Frazionamenti/accorpamenti, pratiche di agibilità, spese per accatastamento o sanatorie.

Di norma NON sono inerenti (e quindi non si sommano al costo):

• Manutenzione ordinaria e spese correnti.
• Interessi passivi del mutuo, spese bancarie, imposta sostitutiva sul mutuo.
• Utenze, assicurazioni, spese condominiali ordinarie, arredi.

Nota operativa: la prova dei costi richiede documentazione fiscale (fatture, ricevute, quietanze, bonifici parlanti quando richiesti). In alcune finestre normative il legislatore ha anche consentito la rideterminazione del valore con perizia giurata e imposta sostitutiva: si tratta però di un istituto straordinario, applicabile solo se riaperto di volta in volta.

Chiusura sul presupposto impositivo
Non è il “fine speculativo” in sé a determinare la tassazione: la plusvalenza è imponibile quando ricorrono le condizioni oggettive degli artt. 67 e 68 TUIR (ad esempio vendita entro 5 anni per gli immobili non edificabili; sempre per i terreni edificabili), ed è calcolata come differenza tra corrispettivo e costo fiscalmente riconosciuto aumentato dei costi inerenti sopra indicati.

La tassazione della plusvalenza nella compravendita immobiliare

La tassazione della plusvalenza immobiliare per persone fisiche che non agiscono nell’esercizio d’impresa può avvenire in due modalità:

1. Ordinaria (IRPEF): la plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e viene tassata con le aliquote progressive IRPEF, oltre a addizionali regionale e comunale. Si indica in dichiarazione dei redditi.
2. Separata con imposta sostitutiva (26%): su opzione del venditore resa davanti al notaio e indicata nel rogito, la plusvalenza è tassata con un’imposta sostitutiva fissa del 26%. Il notaio riscuote l’imposta e la versa allo Stato in qualità di sostituto d’imposta. In tal caso la plusvalenza non entra nel reddito complessivo e non sconta addizionali. L’opzione è irrevocabile ed è utilizzabile anche per i terreni edificabili (per i quali, a differenza degli altri immobili, il quinquennio non rileva).

Quale conviene?
In linea di massima, l’imposta sostitutiva al 26% è spesso preferita quando l’aliquota marginale IRPEF (più addizionali) risulterebbe superiore al 26% o quando si vuole evitare che la plusvalenza aumenti gli scaglioni di reddito.
Viceversa, la tassazione ordinaria può risultare più conveniente quando il contribuente ha un’aliquota marginale inferiore al 26% e/o quando non desidera “separare” la plusvalenza dal resto del reddito (ad esempio per valutazioni complessive sulle proprie detrazioni/deduzioni).

Promemoria operativo

Le minusvalenze immobiliari non sono, di regola, compensabili con altri redditi.

La scelta della sostitutiva va fatta al momento del rogito: non è esercitabile in seguito.

La base imponibile (in entrambi i regimi) è la plusvalenza netta determinata secondo l’art. 68 TUIR (corrispettivo meno costo fiscalmente riconosciuto, comprensivo dei costi inerenti documentati).

La determinazione del quinquennio di detenzione dell’immobile

Poiché il legislatore adotta un criterio oggettivo (il quinquennio di cui all’art. 67, co. 1, lett. b), TUIR) per distinguere i casi imponibili da quelli non imponibili, è essenziale individuare con precisione l’inizio e la fine del periodo di riferimento e, insieme, chiarire le deroghe rilevanti (successione, terreni edificabili, lottizzazione).

Dies a quo (inizio del periodo)

• Immobili acquistati a titolo oneroso: i 5 anni decorrono dalla data dell’atto traslativo; se l’effetto reale è differito (es. condizione sospensiva), la decorrenza parte dal momento in cui si produce l’effetto.
• Immobili costruiti dal cedente (anche tramite appalto): il quinquennio decorre dalla data di ultimazione dei lavori. (Le ristrutturazioni non integrano “costruzione”: in tal caso rileva la data di acquisto).
• Immobili pervenuti per donazione: per il computo dei 5 anni si considera la data di acquisto del donante.
• Beni pervenuti per successione (fabbricati e terreni agricoli): la plusvalenza è esclusa da tassazione a prescindere dal quinquennio → il quinquennio è irrilevante.
• Terreni edificabili: la plusvalenza è sempre imponibile come reddito diverso, senza regola dei 5 anni, qualunque sia la provenienza (acquisto, donazione, successione).

Dies ad quem (fine del periodo)

• Coincide con la data dell’atto che trasferisce il diritto (es. rogito notarile, sentenza ex art. 2932 c.c., decreto di trasferimento). È irrilevante il momento dell’incasso del prezzo.

Successione: regola, eccezioni e base di costo

• Regola generale: per fabbricati e terreni agricoli ereditati la plusvalenza è non imponibile (il quinquennio non conta).
• Eccezioni imponibili:
  1. Terreni edificabili → plusvalenza sempre imponibile;
  2. Lottizzazione/edificazione e successiva vendita (in assenza d’impresa) → plusvalenza imponibile come reddito diverso.
• Base di costo nei casi imponibili da eredità: valore indicato (o accertato) in dichiarazione di successione; per i terreni edificabili è possibile, se riaperto dal legislatore, l’uso della perizia giurata con imposta sostitutiva (rideterminazione/rivalutazione).
• Affrancamento: la plusvalenza maturata dal de cuius fino alla morte non è tassata; l’erede “riparte” dal valore successorio come costo iniziale.

Promemoria operativo (calcolo e opzioni)

Le regole su dies a quo e trasferimento valgono anche per negozi a titolo oneroso diversi dalla vendita (es. permuta, conferimento, cessione di diritti reali parziali).

La base imponibile è la plusvalenza netta determinata ex art. 68 TUIR: corrispettivo meno costo fiscalmente riconosciuto (prezzo/valore + spese incrementative/oneri inerenti documentati).

Tassazione: IRPEF ordinaria (in dichiarazione) oppure imposta sostitutiva 26% su opzione resa in atto e riscossa dal notaio (non rilevano le addizionali).