Le agevolazioni under 36, introdotte con il “Decreto Sostegni-bis”, ossia il Decreto-Legge n. 73/2021, convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 106/2021, erano previste per coloro che non avessero ancora compiuto 36 anni di età e intendessero acquistare un immobile a uso abitativo, comprensivo delle relative pertinenze.
La norma, in sintesi, con la chiara finalità di favorire l’acquisto della prima casa da parte dei giovani, prevedeva la possibilità di ottenere l’esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di acquisto, a condizione che l’acquirente avesse un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro.
I requisiti soggettivi delle agevolazioni under 36
Nel dettaglio, la normativa stabiliva che i beneficiari:
- non compissero 36 anni di età nell’anno in cui l’atto veniva stipulato, e avessero quindi meno di 36 anni;
- disponessero di un ISEE, come previsto dal DPCM n. 159/2013, non superiore a 40.000 euro. L’ISEE veniva calcolato con riferimento al secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva (ad esempio, per atti stipulati nel 2022, il riferimento era all’anno 2020).
I requisiti oggettivi per le agevolazioni under 36
L’art. 64, comma 6, del Decreto Sostegni-bis richiamava espressamente i cosiddetti “Requisiti Prima Casa”, di cui alla nota II-bis della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR (D.P.R. 131/1986). In particolare:
- l’immobile abitativo non doveva rientrare nelle categorie catastali di lusso (A1, A8, A9), ma poteva appartenere a quelle A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A11;
- l’immobile doveva essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente avesse la residenza, o la trasferisse entro 18 mesi dall’acquisto, oppure dove svolgesse la propria attività;
- nell’atto di acquisto, l’acquirente doveva dichiarare di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa di abitazione nel medesimo Comune;
- inoltre, l’acquirente doveva dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
Le imposte oggetto di esenzione con le agevolazioni
Con la circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito quali fossero le imposte oggetto di esenzione, distinguendo a seconda della natura dell’atto: se soggetto a imposta di registro proporzionale o a IVA (come negli acquisti da costruttore).
Acquisti soggetti a imposta di registro proporzionale
In caso di acquisto da privato (non da costruttore), ordinariamente assoggettato all’imposta di registro proporzionale (al 2% con le agevolazioni “prima casa” ordinarie), l’operazione era esente da imposta di registro, ipotecaria, catastale, bollo e tasse ipotecarie e catastali. L’unico tributo dovuto rimaneva la tassa d’archivio.
Acquisti soggetti ad IVA
Per gli acquisti soggetti a IVA (tipicamente da costruttore), l’atto era assoggettato all’imposta di bollo di 230 euro e alle tasse ipotecaria e catastale (rispettivamente 35 e 55 euro), oltre alla tassa d’archivio. In questi casi l’IVA non era esentata, ma l’acquirente poteva beneficiare di un credito d’imposta pari all’ammontare dell’IVA versata al venditore. Tale credito:
- poteva essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni relative ad atti successivi;
- poteva essere detratto dall’IRPEF nella dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto;
- poteva altresì essere utilizzato in compensazione ex D.Lgs. n. 241/1997.
Il credito d’imposta, in ogni caso, non dava luogo a rimborsi.
La mancata proroga
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa da parte degli under 36, come disciplinate dal Decreto-Legge n. 73/2021 (art. 64), non sono state prorogate oltre il 31 dicembre 2023.
Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023), il legislatore non ha rinnovato il regime agevolativo, determinandone la cessazione a partire dal 1° gennaio 2024.
Pertanto, a decorrere da tale data, gli atti di acquisto di immobili da parte di soggetti under 36 non possono più beneficiare delle esenzioni e del credito d’imposta precedentemente previsti, trovando invece applicazione la disciplina ordinaria delle agevolazioni “prima casa”, come stabilita dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR (D.P.R. 131/1986).