Per registrare un contratto preliminare di compravendita trascritto (per atto notarile dunque) è dovuta l’imposta di bollo di 155 euro, nonché quella di registro nella misura fissa di 200 euro, quella ipotecaria nella misura di euro 200, nonché la tassa ipotecaria nella misura di euro 35, indipendentemente dal valore dell’operazione. Il legislatore ha recentemente riformato con D.Lgs 139 del 2024 la tassazione delle somme versate in sede di preliminare in modo più favorevole per i contribuenti. La riforma è entrata in vigore a far corso dall’1 gennaio del 2025. Nel caso in cui, quindi, il contratto preliminare preveda anche il pagamento di caparra confirmatoria, sarà necessario versare l’imposta di registro nelle seguenti misure:
- Per i preliminari di atti che saranno poi soggetti ad imposta di registro: 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria o di acconto, o la minore somma che sarebbe dovuta per il contratto definitivo, a seguito della riforma portata dal D.Lgs 139 del 2024.
- Per i preliminari di atti che saranno poi soggetti ad IVA: 0,5% delle somme previste a titolo di caparra sul prezzo di vendita, con il limite di euro 200,00. Da ricordare che le somme versate a titolo di caparra confirmatoria non sono soggette ad Imposta sul Valore Aggiunto. Gli acconti saranno invece assoggettati soltanto ad IVA e quindi non soggetti al versamento dell’imposta di registro nella misura dello 0,5%.
Evidentemente, l’imposta che sarà corrisposta con il contratto preliminare a titolo di caparra confirmatoria o di acconto, sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Tassazione del contratto preliminare
La fonte normativa può esser fatta risalire al D.P.R. 131/1986, laddove si riporta che
Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, sulla stessa l’imposta è dovuta ai sensi del combinato disposto degli articoli 6 e 10 della tariffa del T.U.R.
Peraltro, si ricorda come l’Agenzia delle Entrate sia intervenuta più volte nel distinguere la natura della caparra confirmatoria da quella dell’acconto del prezzo.
In particolare, il Fisco ha ricordato che si ha caparra confirmatoria e non acconto sul prezzo se “risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale”.
E se invece vi sono dubbi sull’effettiva natura delle somme di denaro corrisposte anticipatamente rispetto alla conclusione del contratto definitivo?
Richiamando la giurisprudenza prevalente, le Entrate ritengono in questo caso che debba intendersi come acconto sul prezzo.
“Secondo l’orientamento della Suprema Corte, ove sia dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive (ed in particolare di un contratto di compravendita) devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo (o di acconto) sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria” – sostiene il Fisco.
Trattamento fiscale della caparra confirmatoria o dell’acconto ai fini IVA
Se l’operazione di trasferimento immobiliare è soggetta a IVA, giova chiarire se anche l’eventuale somma versata a titolo di caparra o di acconto ricada in tale regime fiscale. Naturalmente, dipende se alla caparra viene attribuita o meno la natura di acconto sul corrispettivo del prezzo.
In particolare, secondo l’amministrazione finanziaria la caparra confirmatoria non è assoggettata all’imposta sul valore aggiunto per la sua natura risarcitoria e per il fatto che non costituisce in tal frangente una cessione di beni o una prestazione di servizi. Nell’ipotesi in cui l’operazione di trasferimento immobiliare sia soggetta a IVA il trattamento fiscale del preliminare sarà quindi diverso a seconda che preveda o meno il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.
Il principio dell’amministrazione finanziaria è peraltro confermato dall’ordinanza n. 10306/2015 della Corte di Cassazione, secondo cui “in tema d’IVA, il versamento di una caparra confirmatoria a corredo di un preliminare di vendita, rimasto inadempiuto, non determina l’insorgenza del presupposto impositivo, in quanto assolve una funzione di risarcimento forfettario del danno e non di anticipazione del corrispettivo”.
Solamente se le parti attribuiscono espressamente alla dazione anticipata di denaro una natura di anticipazione sul corrispettivo pattuito la caparra confirmatoria è soggetta a IVA.
Anche in questo caso, la Suprema Corte ha confermato il principio sancendo che “in tema d’IVA, il pagamento di somme di denaro effettuato a titolo di caparra confirmatoria di un contratto di compravendita di immobile è soggetto all’imposta e all’obbligo di fatturazione solo nella misura in cui tali somme siano destinate, per volontà delle parti, accertabile dal giudice di merito in base ad elementi intrinseci ed estrinseci del contratto, ad anticipazione del prezzo per l’acquisto del bene”.