Definizione
Il contratto a favore del terzo è disciplinato dall’art. 1411 c.c., il quale dispone che: “È valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse”.
Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente di volerne profittare.
In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto”.
Il contratto a favore del terzo costituisce uno schema generale contraddistinto dalla produzione di un effetto giuridico in favore di un terzo estraneo al negozio (beneficiario).
Relatività del contratto
Poiché, ai sensi dell’art. 1372 c.c., il contratto non produce effetti rispetto ai terzi salvo nei casi previsti dalla legge, solo eccezionalmente può determinare effetti diretti nei confronti di un terzo.
La regola della relatività del contratto riguarda esclusivamente gli effetti immediati prodotti da esso e i cui naturali destinatari sono le parti.
L’art. 1372 c.c., al suo secondo comma, dispone che: “Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge”.
Diversi dagli effetti diretti sono gli effetti non giuridici, ossia quegli effetti che promanano de facto dall’esistenza del contratto e che sono, pertanto, sottratti al principio di relatività.
I corollari del principio di relatività sono, pertanto, i seguenti:
- il contratto non può imporre obblighi a carico di chi non è stato parte del negozio;
- il contratto non può impedire al terzo di acquistare diritti;
- il contratto può in via eccezionale produrre effetti favorevoli nei confronti del terzo, salva restando la possibilità per il terzo di opporre il suo rifiuto.
Parti del contratto
Parti del contratto a favore del terzo sono:
- Promittente, ossia il soggetto che assume l’impegno di effettuare la prestazione nei confronti del soggetto terzo beneficiario;
- Stipulante, ossia il soggetto che deve avere interesse, a pena di invalidità del negozio, all’attribuzione del diritto in favore del terzo.
Il contratto a favore del terzo presuppone l’esistenza di un interesse, anche di natura non economica, da parte dello stipulante.
Diritto alla prestazione
Salvo che non sia stato pattuito diversamente, il terzo acquista il diritto alla prestazione nei confronti del promittente per effetto della mera stipulazione. Non è necessaria l’accettazione del terzo.
In caso di inadempimento della prestazione, il terzo ha azione diretta verso il promittente che risponde a titolo di responsabilità contrattuale.
Revoca e modifica
Con il contratto a favore del terzo il soggetto terzo acquista il diritto per effetto della stipulazione, tuttavia, lo stipulante può revocare o modificare la stipulazione del contratto:
- finché il terzo non abbia dichiarato al soggetto stipulante e al soggetto promittente di volerne profittare;
- anche con il testamento, a prescindere dalla volontà del terzo di volerne profittare, se si tratta di prestazione da eseguire dopo la morte dello stipulante. La revoca testamentaria (art. 1411, comma 3 c.c.) è possibile solo se la prestazione è da eseguire dopo la morte dello stipulante, e il terzo non abbia ricevuto formale rinuncia alla revoca da parte dello stipulante.
Conseguenze in caso di revoca o rifiuto
Il terzo può sempre rifiutare l’effetto della stipulazione (art. 1411, comma 4, c.c.).
A seguito del rifiuto o della revoca da parte del terzo, l’acquisto dello stesso viene cancellato retroattivamente salvo che:
- il contratto preveda diversamente;
- la prestazione a favore del terzo, per la natura stessa del contratto abbia carattere personale.
A seguito del rifiuto o della revoca da parte del terzo, la prestazione rimane acquisita dallo stipulante.
Eccezioni
Ai sensi dell’art. 1412 c.c., “Il promittente può opporre al terzo le eccezioni fondate sul contratto dal quale il terzo deriva il suo diritto, ma non quelle fondate su altri rapporti tra promittente e stipulante”.
Prestazione fatta al terzo dopo la morte dello stipulante
L’art. 1412 c.c., dispone che: “Se la prestazione deve essere fatta al terzo dopo la morte dello stipulante, questi può revocare il beneficio anche con una disposizione testamentaria e quantunque il terzo abbia dichiarato di volerne profittare, salvo che, in quest’ultimo caso, lo stipulante abbia rinunciato per iscritto al potere di revoca.
La prestazione deve essere eseguita a favore degli eredi del terzo se questi premuore allo stipulante, purché il beneficio non sia stato revocato o lo stipulante non abbia disposto diversamente”.
Dalla norma sopra menzionata, si evince che il contratto può prevedere che la prestazione debba essere fatta al terzo dopo la morte dello stipulante.
In tal caso:
lo stipulante può revocare il beneficio anche con una disposizione testamentaria e quantunque il terzo abbia dichiarato di volerne profittare, salvo che, in quest’ultimo caso, lo stipulante abbia rinunciato per iscritto al potere di revoca;
se il terzo premuore al soggetto stipulante, la prestazione deve essere eseguita a favore dei suoi eredi, purché il beneficio non sia stato revocato o lo stipulante non abbia disposto diversamente.
Contratto a favore di terzo e regime tributario
Il contratto a favore del terzo è soggetto a trattamento tributario in base all’effetto che produce sia tra le parti contraenti che nei confronti del terzo.
Effetti finali del contratto
L’art. 20 del testo unico dell’imposta di registro fa riferimento agli effetti finali del contratto.
A tal proposito la suddetta norma dispone che: “L’imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici, dell’atto presentato alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall’atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati, salvo quanto disposto dagli articoli successivi“.
In relazione agli effetti occorre rilevare che:
- il primo effetto di norma si determina immediatamente nella sfera del terzo;
- mentre l’effetto in capo allo stipulante è un effetto meramente eventuale, pertanto, la produzione di quest’ultimo effetto è ascrivibile agli eventi successivi, se del caso inquadrabile tra quelli indicati nell’art. 19 T.U.R..
L’art. 19 del testo unico dell’imposta di registro, dispone che:
“L’avveramento della condizione sospensiva apposta ad un atto, l’esecuzione di tale atto prima dell’avveramento della condizione e il verificarsi di eventi che, a norma del presente testo unico, diano luogo ad ulteriore liquidazione di imposta devono essere denunciati entro trenta giorni, previa autoliquidazione e pagamento del relativo importo, a cura delle parti contraenti o dei loro aventi causa e di coloro nel cui interesse e` stata richiesta la registrazione, all’ufficio che ha registrato l’atto al quale si riferiscono.
Il termine di cui al comma 1 è elevato a sessanta giorni se l’evento dedotto in condizione è connesso alla nascita o alla sopravvivenza di una persona”.
Se ciò è vero, dunque, la tassazione si basa sui requisiti soggettivi del terzo, salvo rifiuto dello stesso.
Occorre rilevare che:
- l’imposizione deve tenere conto dei requisiti soggettivi del terzo, anche prima dell’adesione, a condizione che l’effetto in favore del terzo non sia condizionato all’adesione;
- nel caso, in cui l’effetto a favore del terzo sia condizionato all’adesione, in un primo momento deve essere dovuta l’imposta fissa e solo a seguito di adesione quella correlata agli effetti finali, a carico del terzo che accetta gli effetti patrimoniali e tributari;
- nel caso in cui il terzo non intervenga all’atto, esso assumerà le obbligazioni tributarie per le imposte indirette solo in rapporto all’eventuale, separato, atto di rifiuto o adesione in forma scritta.
Si evidenzia che il terzo rimane estraneo al contratto e non assume la veste di contraente definita dalla normativa tributaria.
Di conseguenza, salvo quanto si dirà in seguito, non rientra nel novero dei soggetti obbligati a richiedere la registrazione e non è obbligato “solidalmente” al pagamento dell’imposta, a meno che non assuma in maniera volontaria il ruolo di richiedente la registrazione.
L’art. 10 del testo unico dell’imposta di registro dispone che:
“Sono obbligati a richiedere la registrazione:
a) le parti contraenti per le scritture private non autenticate per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all’estero nonché i rappresentanti delle società o enti esteri, ovvero uno dei soggetti che rispondono delle obbligazioni della società o ente, per le operazioni di cui all’art. 4;
b) i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati;
c) i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli altri atti degli organi giurisdizionali alla cui formazione hanno partecipato nell’esercizio delle loro funzioni;
d) gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al Corpo della guardia di finanza per gli atti da registrare d’ufficio a norma dell’art. 15.
d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”.
L’art. 57 del testo unico dell’imposta di registro stabilisce che:
“I soggetti indicati nell’art. 10, lettere b) e c), che hanno pagato l’imposta, si surrogano in tutte le ragioni, azioni e privilegi spettanti all’amministrazione finanziaria e possono, esibendo un certificato dell’ufficio dell’Agenzia delle entrate attestante la somma pagata, richiedere al giudice del luogo in cui ha sede il loro ufficio ingiunzione di pagamento nei confronti dei soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione.
L’ingiunzione è provvisoriamente esecutiva a norma dell’art. 642 del codice di procedura civile. Non è ammissibile l’opposizione fondata sul motivo che le imposte pagate non erano dovute o erano dovute in misura minore”.
Ove sia convenuto che gli effetti si producano solo dopo la dichiarazione di volerne profittare, si applicano, in tal caso i principi degli atti sottoposti a condizione sospensiva.
L’art. 27, primo comma, del testo unico dell’imposta di registro dispone che:
“Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa”.
Dichiarazione di voler profittare e regime tributario
La dichiarazione di voler profittare rientra nella categoria degli atti che non hanno un contenuto patrimoniale.
Atto pubblico o scrittura privata autenticata
Nel caso in cui tale dichiarazione venga formata mediante atto pubblico o per scrittura privata autenticata, essa è soggetta a:
- registrazione in termine fisso
- imposta di registro in misura fissa.
Nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto diritti immobiliari, la dichiarazione è soggetta, inoltre, a:
- imposta ipotecaria in misura fissa;
- tassa d’iscrizione.
La dichiarazione è soggetta:
- imposta di bollo residuale;
- imposta di bollo per atti soggetti a formalità immobiliari diversi da quelli aventi effetti traslativi, costitutivi o dichiarativi di diritti reali, nel caso in cui il contratto in favore del terzo abbia ad oggetto diritti soggetti a pubblicità immobiliare.
Dichiarazione di rifiuto e regime tributario
Il rifiuto è soggetto ad imposta di registro in misura fissa.
Nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto diritti immobiliari, la dichiarazione è soggetta, inoltre, a:
- imposta ipotecaria in misura fissa;
- tassa d’iscrizione;
- 55 euro (formalità con efficacia anche di voltura catastale).
La dichiarazione di rifiuto è soggetta a:
- imposta di bollo residuale;
- imposta di bollo per atti soggetti a formalità immobiliari diversi da quelli aventi effetti traslativi, costitutivi o dichiarativi di diritti reali, nel caso in cui il contratto in favore del terzo abbia ad oggetto diritti soggetti a pubblicità immobiliare.
Contratto a favore del terzo e agevolazione prima casa
Occorre rilevare che in relazione alle agevolazioni prima casa, è sorta la questione della possibilità di fruire delle agevolazioni prima casa quando per l’acquisto dell’immobile si fa ricorso al contratto a favore di terzo.
Con la risposta ad interpello n. 145 del 4 luglio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la disciplina prevista dalla Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito T.U.R.), prevede l’applicazione dell’aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9, e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse in presenza delle condizioni previste alla medesima disposizione.
L’Agenzia delle Entrate ha specificato che le agevolazioni previste nella norma in commento richiedono la certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell’agevolazione fin dalla stipulazione dell’atto, assumendone i relativi obblighi.
Nel caso in cui l’immobile sia acquistato a favore di un terzo minore, le dichiarazioni volte all’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” possono essere rese dal genitore per conto del minore, in qualità di legale rappresentante (debitamente autorizzato dal giudice tutelare).
L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che l’acquisto immobiliare stipulato con “contratto a favore di terzo” conferisce al terzo la titolarità dell’immobile, per effetto della stipulazione.
Tuttavia, tale acquisto si rende definitivo solo quando il terzo dichiara di “volerne profittare”.
Nel caso in cui il terzo intenda fruire delle agevolazioni ”prima casa”, deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II-bis, anche la dichiarazione di ”voler profittare” della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.