La permuta di bene presente con bene futuro: disciplina e tutele

Definizione di permuta, art. 1552 e ss., c.c.

L’art. 1552 del codice civile definisce la permuta come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro.

Si tratta di un contratto consensuale ad effetti reali, che si perfeziona con il semplice consenso delle parti e produce immediatamente l’effetto traslativo, salvo che l’oggetto riguardi beni futuri o altrui.

La permuta è disciplinata dalle norme sulla compravendita, in quanto compatibili (art. 1555 c.c.).

Precisazioni normative

• Evizione: se uno dei beni oggetto di permuta subisce evizione e il permutante non intende riavere la cosa originariamente data, egli ha diritto al valore del bene evicto, oltre al risarcimento del danno (art. 1553 c.c.).
• Spese: le spese della permuta e quelle accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali (art. 1554 c.c.).

La differenza principale fra permuta e vendita risiede nel corrispettivo: nella permuta, entrambe le prestazioni consistono nel trasferimento di beni o diritti, nella vendita, una prestazione ha sempre per oggetto una somma di denaro;

Una questione dibattuta riguarda la permuta con conguaglio: la giurisprudenza prevalente la riconduce comunque alla permuta, purché il conguaglio in denaro non sia prevalente rispetto al valore del bene ceduto.

Occorre evidenziare che, cosi come la vendita, anche la permuta può avere efficacia meramente obbligatoria quando l’effetto traslativo non è immediato e conseguenza del semplice consenso delle parti, bensì è differito e dipendente da ulteriori eventi, come la venuta ad esistenza della cosa medesima (c.d. permuta di cosa futura) o l’acquisto della cosa da parte di un permutante (c.d. permuta di cosa altrui).

L’art. 1555 del codice civile opera un rinvio pressochè totale alla disciplina della vendita e in forza di siffatto rinvio si è risolta positivamente la problematica dell’applicabilità dell’art. 1472 del codice civile (vendita di cose future) per cui si ritiene lecita e ammissibile una permuta di cosa presente con cosa futura.

Tale possibilità la si ricava anche da dall’art. 1348 del codice civile che ritiene ammissibile le prestazioni di cose future come oggetto di contratto.

Permuta di bene presente con bene futuro

La permuta di bene presente con bene futuro è frequente in edilizia:

• il proprietario di un’area edificabile la trasferisce ad un costruttore,
• in cambio di unità immobiliari che verranno edificate in futuro.

In tal caso:

• il trasferimento del bene presente (area) produce effetti immediati,
• il trasferimento del bene futuro (appartamenti) ha effetti obbligatori fino alla loro venuta ad esistenza.

Normalmente, viene redatto un verbale di consegna al momento dell’immissione in possesso.

Il negozio, produce pertanto effetti immediati in relaizone al bene esistente ed effetti obbligatori in relazione al bene futuro.

Art. 6 del decreto Legislativo n. 122 del 2005

La disciplina di cui al D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”, non riguarda unicamente la compravendita, ma trova applicazione a tutti i contratti che abbiano come effetto o scopo il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire. Rientra pertanto anche la permuta di bene presente con bene futuro, laddove una parte (il privato) trasferisca immediatamente un bene già esistente (tipicamente un’area edificabile) e l’altra (il costruttore) si obblighi a trasferire in futuro un bene ancora da edificare (unità immobiliari da costruire sull’area).

Presupposti oggettivi

L’applicazione della disciplina è giustificata da una serie di basi normative:

1. Art. 1, comma 1, lett. a), D.Lgs. 122/2005: è considerato “immobile da costruire” quello per il quale sia stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire, ma la cui costruzione non risulti ancora ultimata. Pertanto, l’oggetto della prestazione futura in una permuta rientra a pieno titolo nella nozione di immobile da costruire.
2. Art. 1, comma 1, lett. d), D.Lgs. 122/2005: sono attratti nella disciplina tutti i “contratti che hanno come effetto l’obbligo di trasferire non immediatamente la proprietà di un immobile da costruire”, senza limitazione tipologica. Di conseguenza, anche la permuta con effetti differiti vi rientra.
3. Art. 1555 c.c.: il rinvio alla disciplina della compravendita consente di estendere alla permuta le regole speciali dettate per la vendita di cosa futura.
4. Ratio legis: il decreto mira a garantire la protezione del contraente debole che si obbliga a trasferire un bene presente o somme di denaro in cambio di un bene futuro, evitando che la veste contrattuale della permuta possa essere utilizzata come strumento elusivo.

Presupposti soggettivi

Accanto al profilo oggettivo, è necessario che ricorrano precisi presupposti soggettivi. La normativa, infatti, non tutela indistintamente tutti i contraenti, ma solo quelli che versano in una condizione di debolezza contrattuale.

1. Soggetto obbligato alla costruzione e al trasferimento dell’immobile futuro: deve essere un imprenditore o comunque un soggetto che agisce nell’esercizio di attività d’impresa o professionale. Il D.Lgs. 122/2005 è concepito per regolare l’attività edificatoria imprenditoriale e non quella meramente privata.
2. Acquirente o permutante cessionario dell’immobile futuro: deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività imprenditoriale o professionale, ovvero un soggetto che destina l’immobile ad esigenze abitative proprie o dei familiari. È dunque escluso dall’ambito applicativo chi acquisti in veste di imprenditore o società, salvo che la destinazione sia comunque riconducibile a finalità abitative e di tutela personale.
3. Squilibrio strutturale tra le parti: la ratio della legge è proteggere il soggetto che si trova in posizione di inferiorità contrattuale ed economica rispetto al costruttore. Da ciò deriva l’obbligo di fideiussione, la consegna della polizza decennale postuma e la forma solenne degli atti.

Contenuto degli obblighi ex art. 6 D.Lgs. 122/2005

Una volta accertati i presupposti soggettivi e oggettivi, il contratto di permuta di bene presente con bene futuro deve rispettare quanto previsto dall’art. 6 del decreto:

• allegazione del capitolato, contenente le caratteristiche dei materiali, delle finiture e degli accessori;
• allegazione degli elaborati progettuali relativi agli immobili oggetto del contratto, comprensivi delle parti comuni e delle pertinenze;
• stipula con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Rimangono fermi, inoltre, gli obblighi generali del costruttore:

• consegna della fideiussione a garanzia delle somme o delle utilità ricevute fino al trasferimento;
• consegna della polizza assicurativa decennale postuma a garanzia dei gravi difetti costruttivi.

Atto di identicazione catastale

Una volta completata la costruzione, è necessario stipulare un atto di identificazione catastale, avente natura ricognitiva.
Tale atto consente:

• di rendere opponibile ai terzi l’acquisto mediante la pubblicità immobiliare.

• di identificare catastalmente l’immobile.

Tutele per il soggetto acquirente

La posizione dell’acquirente-permutante merita una disciplina rafforzata, poiché il trasferimento della proprietà del bene futuro si realizza solo al momento della sua venuta ad esistenza. In tale lasso temporale si annidano diversi rischi: il mancato completamento dell’opera, l’inadempimento del costruttore, la sua eventuale insolvenza o fallimento.

Rimedi civilistici generali

In assenza di disciplina speciale, l’acquirente è già tutelato dagli strumenti codicistici generali:

• Risoluzione per inadempimento (artt. 1453 ss. c.c.), con diritto alla restituzione delle prestazioni eseguite e al risarcimento del danno;
• Diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.), che accelera la possibilità di sciogliere il contratto;
• Eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.), utile a sospendere la consegna o la prestazione concordata fino a quando l’altra parte non adempia;
• Garanzia per vizi e difformità (artt. 1490 ss. c.c., applicabili per rinvio), che operano dopo la consegna del bene.

Tali rimedi, pur efficaci, non sono però sufficienti a proteggere realmente l’acquirente, che si trova ad anticipare prestazioni (bene presente o denaro) in cambio di un immobile ancora inesistente.

Le tutele speciali del D.Lgs. 122/2005

Per colmare questa asimmetria contrattuale, il legislatore ha introdotto una disciplina specifica a protezione dell’acquirente di immobile da costruire, applicabile anche alla permuta di bene presente con bene futuro.

Le principali garanzie sono:

1. Fideiussione obbligatoria (art. 2 D.Lgs. 122/2005)
   Il costruttore è tenuto a consegnare all’acquirente, al momento della stipula del contratto, una fideiussione bancaria o assicurativa che garantisca la restituzione di tutte le somme incassate (o dell’equivalente valore del bene presente ricevuto in permuta) fino al trasferimento della proprietà.
   Ciò tutela l’acquirente dal rischio di insolvenza o fallimento dell’impresa.
2. Polizza assicurativa decennale postuma (art. 4 D.Lgs. 122/2005)
   Al momento del trasferimento della proprietà dell’immobile futuro, il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza indennitaria di durata decennale, che copra i danni materiali e diretti derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi.
   Questa garanzia prosegue oltre il trasferimento, assicurando una tutela effettiva nel tempo.
3. Forma solenne degli atti (art. 6 D.Lgs. 122/2005)
   Il contratto preliminare e ogni altro contratto diretto al successivo acquisto (compresa la permuta) devono essere stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
   Tale requisito formale ha la funzione di rafforzare la certezza e la trasparenza degli accordi, imponendo il controllo notarile sul contenuto.
4. Obblighi di informazione e allegati contrattuali (art. 6, commi 2 e 3)
   Devono essere allegati il capitolato e gli elaborati progettuali, così da garantire la conoscibilità delle caratteristiche dell’immobile, delle finiture e degli accessori.
5. Trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c. in combinato con art. 6 D.Lgs. 122/2005)
   La trascrizione dell’atto preliminare (o della permuta) attribuisce all’acquirente un diritto di prelazione e opponibilità erga omnes, rafforzando la sua posizione in caso di fallimento del costruttore o di alienazioni a terzi.
6. Diritto di recesso per mancata consegna della fideiussione (art. 3 D.Lgs. 122/2005)
   L’acquirente ha facoltà di recedere dal contratto qualora il costruttore non consegni la fideiussione prevista. In tal caso, può ottenere la restituzione delle somme o dei beni trasferiti.
7. Fondo di solidarietà (art. 7 ss. D.Lgs. 122/2005)
   In caso di crisi dell’impresa costruttrice, gli acquirenti possono essere indennizzati dal Fondo di solidarietà istituito presso il Ministero dell’economia, che interviene in presenza di procedure concorsuali a carico del costruttore.

Specificità nella permuta

Nella permuta di bene presente con bene futuro, le tutele assumono un rilievo ancora maggiore:

• il valore della fideiussione deve coprire non soltanto eventuali somme in denaro, ma anche il valore economico del bene presente ceduto;
• la trascrizione assume importanza decisiva per garantire che l’acquirente non subisca pregiudizi in caso di pignoramenti o ipoteche successive;
• la polizza decennale postuma si applica integralmente anche agli immobili ricevuti in permuta, garantendo che non vi siano disparità rispetto alla disciplina della vendita.

Regime tributario

Cessione del bene presente (area edificabile): soggetta alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria, se posta in essere da persona fisica;

Cessione del bene futuro (unità immobiliare): soggetta a IVA, trattandosi di cessione posta in essere da impresa costruttrice.

Se l’acquirente possiede i requisiti di cui alla nota II-bis, art. 1, Tariffa, Parte Prima, T.U.R., potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa.

La verifica della sussistenza effettiva dei requisiti dovrà avvenire al momento della venuta ad esistenza del bene.

Il trasferimento delle unità immobiliari è soggetto alla disciplina degli atti sottoposti a condizione sospensiva.