Nozione
L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e degli altri diritti reali di godimento, che prescinde dall’esistenza di un precedente titolo traslativo valido.
L’istituto è disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile e si fonda sull’esercizio di un possesso qualificato, idoneo a manifestare l’esercizio del diritto in modo pieno ed effettivo.
In particolare, l’usucapione si realizza quando il soggetto esercita un possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico, per il periodo di tempo stabilito dalla legge, variabile in relazione alla natura del bene e del diritto oggetto di acquisto.
Attraverso tale meccanismo, l’ordinamento attribuisce rilevanza giuridica alla situazione di fatto protrattasi nel tempo, premiando chi si comporta come effettivo titolare del diritto e, correlativamente, sanzionando l’inerzia del proprietario o del titolare originario, che abbia omesso di esercitare le facoltà connesse al proprio diritto.
Requisiti
Affinché l’usucapione possa perfezionarsi, è necessario che ricorrano congiuntamente i seguenti requisiti:
1. Possesso continuato e ininterrotto
Il possesso deve protrarsi per l’intero periodo di tempo previsto dalla legge, senza soluzioni di continuità, né interruzioni naturali o civili, e senza che intervengano atti idonei a privarne l’efficacia giuridica.
2. Possesso pacifico e pubblico
Il possesso deve essere esercitato senza violenza e senza clandestinità, in modo tale da risultare esteriormente percepibile e non occulto, così da consentire al titolare del diritto di reagire tempestivamente.
3. Possesso “uti dominus” o “uti titularis”
Il soggetto deve comportarsi come proprietario o titolare del diritto reale, esercitando sul bene i poteri corrispondenti al diritto che si intende usucapire, con esclusione delle ipotesi di mera detenzione o di possesso riconosciuto come dipendente dall’altrui diritto.
4. Decorso del termine di legge
Il perfezionamento dell’usucapione richiede il decorso di un termine variabile in funzione della natura del bene e del diritto, e in particolare:
- venti anni per i beni immobili e per i diritti reali di godimento sugli stessi (art. 1158 c.c.), nonché per le universalità di mobili e per i diritti reali sulle stesse (art. 1160 c.c.);
- dieci anni per i beni mobili e per i diritti reali sugli stessi, quando il possesso sia stato acquistato in buona fede;
- venti anni per i beni mobili e per i diritti reali sugli stessi, quando il possesso sia stato acquistato in mala fede;
- dieci anni per i beni mobili iscritti in pubblici registri e per i diritti reali sugli stessi, ricorrendo le condizioni previste dalla legge.
In presenza di tutti i requisiti indicati, l’usucapione si perfeziona ipso iure, producendo l’acquisto del diritto a titolo originario, con efficacia retroattiva al momento iniziale del possesso utile.
Differenze con l’usucapione abbreviata
L’usucapione abbreviata, prevista dall’art. 1159 c.c., riguarda alcune ipotesi speciali di acquisto a titolo originario per le quali il legislatore ritiene sufficiente un decorso del tempo inferiore rispetto a quello richiesto per l’usucapione ordinaria, purché ricorrano ulteriori requisiti qualificanti.
Usucapione abbreviata dei beni immobili
In relazione ai beni immobili, il termine di usucapione è di dieci anni, a condizione che sussistano congiuntamente:
- un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o il diritto reale;
- la buona fede del possessore al momento dell’acquisto;
- la trascrizione del titolo nei registri immobiliari.
La ratio dell’istituto è quella di tutelare l’affidamento del terzo che, in buona fede, abbia acquistato il bene da un soggetto privo di legittimazione, confidando nell’apparenza giuridica derivante da un titolo formalmente valido e regolarmente trascritto.
Usucapione abbreviata dei beni mobili iscritti in pubblici registri
Per i beni mobili iscritti in pubblici registri, il termine di usucapione è di tre anni, qualora ricorrano:
- un titolo astrattamente idoneo al trasferimento del diritto;
- la buona fede del possessore al momento dell’acquisto;
- la trascrizione del titolo nel pubblico registro competente.
Usucapione dell’universalità di mobili
Per l’universalità di mobili, il termine di usucapione è di dieci anni. In tale ipotesi non è richiesta la trascrizione del titolo, non essendo detta categoria di beni assoggettata a forme di pubblicità legale.
In tutte le ipotesi di usucapione abbreviata, la presenza di un titolo astrattamente idoneo e della buona fede iniziale consente una riduzione del termine prescrizionale, rafforzando l’esigenza di certezza dei traffici giuridici e la tutela dell’affidamento.
Cosa può essere oggetto di usucapione
Possono essere oggetto di usucapione:
- il diritto di proprietà, sia su beni immobili sia su beni mobili;
- i diritti reali di godimento, quali superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù, con esclusione delle servitù non apparenti e delle servitù coattive, in quanto incompatibili con un possesso idoneo ai fini dell’usucapione;
- il diritto di sepolcro, in quanto diritto reale atipico suscettibile di possesso continuato e qualificato;
- i diritti reali nudi, quali la nuda proprietà, quando il possesso sia esercitato in modo autonomo e non riconducibile all’altrui diritto, ad esempio in presenza di un usufruttuario;
- i beni mobili, purché il possesso sia continuo, pacifico e non interrotto per il tempo stabilito dalla legge;
- le universalità di mobili, a condizione che il possesso presenti carattere unitario, ossia riferito all’insieme dei beni considerato come complesso organizzato e non ai singoli elementi isolatamente.
Non sono invece suscettibili di usucapione, a titolo esemplificativo:
- le universalità di diritto, in quanto entità giuridiche astratte e non oggetto di un possesso materiale unitario;
- i beni non suscettibili di possesso, ossia quei beni che, per loro natura o per disposizione di legge, non possono formare oggetto di un potere di fatto esercitabile in modo continuativo.
Accertamento dell’usucapione tramite mediazione
Fino a pochi anni fa, nella prassi, l’accertamento dell’usucapione veniva quasi sempre perseguito mediante giudizio ordinario di accertamento davanti al tribunale.
Ciò avveniva nonostante l’usucapione maturi ipso iure e la sentenza che la riconosce abbia natura dichiarativa.
Questa impostazione trovava fondamento in un risalente orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui la vendita di un bene asseritamente usucapito, in mancanza di una preventiva sentenza di accertamento, non garantiva la certezza dell’oggetto del contratto. In tale prospettiva, il diritto acquistato per usucapione non era ritenuto immediatamente spendibile nei traffici giuridici. In questo senso si colloca Cass. civ., Sez. II, 12 novembre 1996, n. 9884, spesso richiamata per affermare la necessità dell’accertamento giudiziale ai fini della piena circolazione del bene.
Successivamente, la giurisprudenza di legittimità ha progressivamente superato tale orientamento.
La Cassazione ha chiarito che l’usucapione determina l’acquisto della proprietà automaticamente, al ricorrere dei presupposti di legge, e che la sentenza ha funzione meramente dichiarativa. Ne consegue che la vendita del bene già usucapito è valida anche in assenza di una sentenza di accertamento, restando quest’ultima rilevante solo sul piano probatorio e dell’opponibilità ai terzi. In questo senso si esprime chiaramente Cass. civ., Sez. II, 5 febbraio 2007, n. 2485, che esclude la nullità della compravendita di un immobile vantato come usucapito, pur in assenza di previo accertamento giudiziale.
Parallelamente, sul piano normativo, è intervenuta la riforma introdotta dal cosiddetto Decreto del Fare (D.L. 69/2013, convertito con modificazioni nella L. 98/2013).
Tale riforma non ha inciso sulla commerciabilità dei beni usucapiti, ma ha ampliato gli strumenti di accertamento dell’usucapione, includendo le controversie in materia di diritti reali tra quelle soggette a mediazione obbligatoria.
Oggi, quindi, l’accertamento dell’usucapione può avvenire sia mediante giudizio ordinario sia in sede di mediazione. Resta fermo l’orientamento giurisprudenziale che riconosce la piena validità della vendita del bene usucapito anche prima dell’accertamento, pur permanendo, nella prassi notarile, l’esigenza di assicurare certezza, prova e continuità delle trascrizioni.
Trascrivibilità dell’accordo di mediazione
L’art. 2643, n. 12-bis, del Codice Civile prevede espressamente la trascrivibilità nei registri immobiliari degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione.
La trascrizione è ammessa a condizione che il verbale di mediazione sia sottoscritto dalle parti e che le firme siano autenticate da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, quale il notaio.
La trascrizione dell’accordo di mediazione consente di rendere opponibile ai terzi l’accertamento dell’usucapione e di garantire la certezza giuridica dell’acquisto del diritto, assolvendo una funzione analoga a quella della sentenza dichiarativa sotto il profilo pubblicitario.
In tal modo, l’ordinamento assicura che l’accertamento dell’usucapione avvenuto in sede di mediazione possa essere utilmente speso nei traffici giuridici, salvaguardando la continuità delle trascrizioni e l’affidamento dei terzi.
Profili pratici: menzioni obbligatorie
Nel redigere un atto di accertamento dell’usucapione, anche a formazione unilaterale, è fondamentale rispettare alcune regole operative per garantirne la validità, la trascrivibilità e la tenuta nei confronti dei terzi.
L’atto deve contenere le menzioni obbligatorie previste per i trasferimenti immobiliari, pur trattandosi di un acquisto a titolo originario. Per ragioni di prudenza notarile, tali indicazioni vengono spesso inserite ad abundantiam, al fine di prevenire eccezioni di nullità o contestazioni in sede di controllo o di circolazione del bene.
Le dichiarazioni urbanistiche richieste dalla normativa vigente devono essere rese dall’usucapiente, ossia dal soggetto che ha esercitato il possesso utile e prolungato sul bene. Esse non possono invece provenire dal precedente titolare del diritto, che ha perso la proprietà per effetto dell’usucapione.
Analogamente, per le unità immobiliari urbane, è necessaria la dichiarazione di conformità catastale oggettiva, relativa alla corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria catastale depositata.
Non è invece richiesta la conformità catastale soggettiva, trattandosi di un acquisto che non deriva da un precedente titolo traslativo.
Il rispetto di tali accorgimenti consente di redigere un atto di accertamento dell’usucapione pienamente conforme alla normativa, idoneo alla trascrizione e utilizzabile senza criticità nei successivi passaggi negoziali.
Conclusioni
La mediazione rappresenta oggi uno strumento efficace, rapido e meno oneroso per l’accertamento dell’usucapione, in alternativa al giudizio ordinario.
Affinché l’accordo di mediazione produca però piena efficacia giuridica e possa essere validamente trascritto nei registri immobiliari, è imprescindibile l’intervento del notaio.
Il notaio svolge una funzione essenziale di garanzia e controllo di legalità. Verifica la validità del titolo, l’identità delle parti e la conformità dell’accordo alla normativa vigente. Cura inoltre gli adempimenti di registrazione e di trascrizione.
Grazie all’intervento notarile, l’accordo raggiunto in mediazione viene trasformato in un titolo giuridico opponibile ai terzi, idoneo a garantire la circolazione del bene e a tutelare il nuovo proprietario. In tal modo si rafforza la certezza del diritto e l’affidabilità dei traffici immobiliari.